【正文】 值 最后說明的一點(diǎn)，對于在證大光明城、周邊地塊和本項(xiàng)目之間權(quán)衡的購房者而言，我們不期望一網(wǎng)打盡。我們不是為了與證大對立抗衡，我們只是做了 具有行業(yè)內(nèi)技術(shù)領(lǐng)先的、差異化特征的、具有品牌號召力的產(chǎn)品，讓市場和客戶能夠按照自己的需求作出選擇。 而國際街區(qū)的提出，無論是結(jié)合生活配套規(guī)劃所作的規(guī)劃主張，還是闡釋流行國際的建筑形式的特征，實(shí)際更是為了迎合市場消費(fèi)心理和需求特征，以及提升本樓盤復(fù)合型的樓盤氣質(zhì)和性價(jià)比，同時(shí)也是本項(xiàng)目整合和推廣的需要。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 英倫風(fēng)情 英倫風(fēng)情及其建筑風(fēng)格 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 英倫小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格： 靈感來自世界戲劇大師莎士比亞的故鄉(xiāng) ——英倫小鎮(zhèn)斯特拉斯福（ Stratford），這是一個(gè)文化根源很深并與長春市發(fā)源地 ——寬城區(qū)的歷史發(fā)展較為相似的地方。 斯特拉斯福小鎮(zhèn)風(fēng)格獨(dú)特： 斯特拉特福德的每個(gè)街區(qū)中間都有很大的步行商業(yè)空間，貫穿整個(gè)中心鎮(zhèn)區(qū)，街區(qū)廣場有 Stratford 標(biāo)志性的現(xiàn)代塑像： 象征著高貴典雅、不銹鋼的兩只天鵝。 小鎮(zhèn)的這種規(guī)劃與本案地塊條件相符。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 ? 斯特拉斯福的建筑風(fēng)格則是被譽(yù)為最富貴族氣息的 Tudor（譯為都繹） 。 Tudor house, 顧名思義 ,就是 Tudor王朝時(shí)期建筑的房屋 . Tudor王朝是英國歷史上相對和平繁榮的時(shí)期。這一時(shí)期的房屋多以厚重的橡木為結(jié)構(gòu)配合磚墻或石灰墻 .露在外面的木框多涂著黑漆 ,形成獨(dú)特的浪漫外觀 . 后人承襲這一建筑特色 ,在現(xiàn)代建筑的外墻加上 Tudor式的裝飾，演繹成了近現(xiàn)代 Tudor house風(fēng)格。 ? 純粹的歐式花紋與立柱，英倫式的銅制雕塑，以及調(diào)動(dòng)氛圍的風(fēng)情小品，與考究的 Tudor式建筑立面、醇味欄桿等障顯建筑的精致與優(yōu)雅，體現(xiàn)獨(dú)特的居住品質(zhì)和檔次。 ? 2022年擁有悠久歷史的 Tudor建筑風(fēng)格與長春城市發(fā)源地傳奇相遇，這是建筑的交融，更是一次文化的交融。 ? 人在鐵北，生活在英倫 —— 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 對于高層建筑，莊嚴(yán)門廊立柱，簡潔的外立面、素雅的色調(diào)， 氣勢上峻永有力，新古典且又沉穩(wěn)，非凡氣勢之中透顯雅致韻味。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 拉開北城教育地產(chǎn) 英倫街區(qū)的序幕 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 ? 除了給區(qū)域居民帶來良好的就學(xué)配套環(huán)境外、滿足人們對稀缺資源的渴望，項(xiàng)目在地塊規(guī)劃上的商業(yè)配套優(yōu)勢 —— 英倫國際商街也是消費(fèi)者選擇的另一個(gè)重要原因 ?? 教育地產(chǎn)： 利用名校效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值和客源最大化 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 結(jié)合區(qū)位和地塊特征，本項(xiàng)目商業(yè)整體規(guī)劃定位： —— STREET MALL—— ? STREET MALL 是一個(gè)全新的概念創(chuàng)造。英文原意為 “ 購物的林蔭道 ” ，被引申為“ 休憩式商業(yè)街區(qū) ” ； ? MALL是一種復(fù)合型的商業(yè)形態(tài)，具有包容各種業(yè)態(tài)和消費(fèi)形式的特點(diǎn)，符合 “ 開放、多元、共享 ” 的特點(diǎn)，消費(fèi)者對其也都具有一定了解，但是 MALL一但都是在封閉場所內(nèi)的經(jīng)營，而 STREET MALL則是一種街區(qū)之內(nèi)的開放式經(jīng)營，具備全新的吸引點(diǎn)； ? 同時(shí) STREET MALL的包容性可以使本案的住宅形態(tài)成為其中一個(gè)順理成章的組成部分，使其存在的合理性和市場價(jià)值得以提升。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 STREET MALL內(nèi)涵及外延 ?STREET MALL是一種流行于歐美的全新商業(yè)業(yè)態(tài)，是一種融合傳統(tǒng)門市、大型商業(yè)街、 MALL等多種業(yè)態(tài)優(yōu)勢，全新整合而產(chǎn)生的一種復(fù)合型商業(yè)形態(tài)； ? STREET MALL是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、社交、商務(wù)等功能于一體，通過設(shè)置各類專賣店、文化廣場、旅游觀光、休閑餐飲以覆蓋各個(gè)層次不同類型的顧客，為消費(fèi)者提供包羅萬象的一站式購物消費(fèi)、一站式休閑娛樂； ? STREET MALL具有 “ 開放式街區(qū)、多元化業(yè)態(tài)、共享式經(jīng)營 ” 的特點(diǎn)，它是一種全新的社區(qū)商業(yè)形態(tài)，是一個(gè)建立在居住社區(qū)基礎(chǔ)上的集成式業(yè)態(tài)； ? STREET MALL涵納居住空間、商業(yè)空間、休閑景觀等多重空間，并以針對性的景觀規(guī)劃體系使各個(gè)部分構(gòu)建圍合成一個(gè)整體，能夠最大限度的激發(fā)消費(fèi)能量。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 本案的 STREET MALLSTREET MALL將英倫 風(fēng)情與建筑新商業(yè)模式融為一體，使整個(gè) 項(xiàng)目的商業(yè)構(gòu)成和諧統(tǒng)一的新商業(yè)業(yè)態(tài)的 英倫國際商街 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 STREET MALL的一般構(gòu)成 STREET MALL 休憩式商業(yè)街區(qū) 休閑商業(yè)區(qū) 生活商業(yè)區(qū) 文化商業(yè)區(qū) 通常為情境式、體驗(yàn)式的商業(yè)，業(yè)態(tài)多為休閑娛樂等有特色的主題店，包括餐飲、酒吧、咖啡、茶館、特色中餐、日韓料理、特色面包房、西點(diǎn)廳等。 社區(qū)自發(fā)形成的生活配套，比如社區(qū)超市、服飾、美容美發(fā)、書店、煙酒店、干洗店、藥店等等生活服務(wù)型商業(yè)。 先期可作為畫室、展廳、表演廳、個(gè)人創(chuàng)作室等形態(tài)存在，以免租的形式吸引藝術(shù)家展示其個(gè)人著作，最終形成前述的休閑商業(yè)區(qū)形態(tài)。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃安排 ? 地塊臨街面較多，分別為九臺路、北外環(huán)、北亞泰大街、鐵北支路和二十一路，建議除了沿主干街道建開放式街區(qū)外，垂直于九臺路的二十一路和垂直于亞泰大街的鐵北支路營造開放式風(fēng)情商業(yè)街 —— 生活商街和休閑、文化商街。生活商街的早期開發(fā)彌補(bǔ)一期生活基本配套的不足，地塊第三期開發(fā)時(shí)同時(shí)打造商街升級版 —— 英倫休閑、文化商街，英倫國際商街的全部完成，足以填補(bǔ)社區(qū)配套不足的現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民一站式生活、休閑、文化的需求。 ? 位于一期地塊的生活商街有：超市、干洗店、快餐店、美容美發(fā)店、藥店、煙酒專賣店等，充分保障一期園區(qū)居民的生活居住氛圍。 ? 在安排規(guī)劃之前，我們先看看地塊的開發(fā)節(jié)奏與分期示意。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 第一期 2022年開發(fā) ， 以多層為主 ， 共計(jì) 6萬方 第二期 2022年開發(fā) ， 以多層為主 ， 小高層為輔 第一期開發(fā)的示范性英倫 國際商街 — 生活商業(yè)街 第三期開發(fā)的英倫國 際商街 — 情景式、休 閑商業(yè)和文化商業(yè)街 第三期 2022 年開發(fā) ， 多層花園洋房開發(fā)為主 第四期 2022年左右開發(fā) ， 中高層開發(fā)為主 ， 小高層為輔 北環(huán)路開放式商業(yè)根據(jù)公建比例大小可考慮保留與否 三期 一期 四期 二期 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 項(xiàng)目定位思路和物業(yè)發(fā)展建議 項(xiàng)目認(rèn)知與理解 宏觀環(huán)境綜合審視 房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 項(xiàng)目開發(fā)主題初探 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 本案總體思路 (Contents) 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 依托本案的核心價(jià)值元素， 誰將成為我們的核心目標(biāo)客戶？ 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 項(xiàng)目客群定位推導(dǎo) 目標(biāo)客戶類別鎖定： 不同的客戶會(huì)有不同的利益要求，我們將目前市場有需求的大型客戶分為五類： A、地段取向型：例如， “ 我只選擇住習(xí)慣的鐵北板塊 ； B、價(jià)格取向型：例如， “ 我的預(yù)算就是 30萬以內(nèi) ； C、品質(zhì)取向型：例如， “ 我要求建筑品質(zhì)要好 ”“ 我要住在離學(xué)校近的小區(qū) ” D、時(shí)間取向型：例如， 我要在 2022年內(nèi)進(jìn)住 ； E、服務(wù)取向型：例如， 我要求購買前、購買中、購買后的良好服務(wù) 細(xì)分方案是建立客戶買樓時(shí)只考慮一個(gè)利益要素的前提下進(jìn)行的，事實(shí)上，客戶會(huì)追求不同的利益組合。例如，地段 ── 價(jià)格取向型、地段 ── 質(zhì)量取向型、地段 ── 時(shí)間取向型、地段 ── 服務(wù)取向型等多種演化類型 。 同時(shí)，通過分析我們發(fā)現(xiàn)，價(jià)格因素和品質(zhì)因素將是本案的強(qiáng)項(xiàng)，因此我們可以把營銷重點(diǎn)放在價(jià)格取向型和品質(zhì)取向型的細(xì)分市場上。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 在這個(gè)城市里有這樣一群人： ? 年齡集中在 2840歲之間； ? 是現(xiàn)代社會(huì)中堅(jiān)或者新中堅(jiān)力量，他們代表時(shí)代發(fā)展的主流； ? 事業(yè)處于上升和打拼期；財(cái)富亦隨著工作的拼搏呈上升趨勢； ? 大都受過良好的教育，并且以知識和智慧謀生； ? 是文化資本的受益者，或者渴望子女受益于文化資本； ? 已經(jīng)占有了一定的社會(huì)財(cái)富，并且社會(huì)壓力巨大，多以技術(shù)型、腦力型勞動(dòng)為主，繁忙的工作導(dǎo)致精力透支、身心疲累； ? 具有較高的文化品位，追求時(shí)尚消費(fèi)潮流。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 他們是 對區(qū)域有濃厚的區(qū)域情懷、看好北部發(fā)展 前景或者由于工作原因北遷的新中產(chǎn)階級 —— 他們是中國新生的社會(huì)階級。他們正逐步從社會(huì)大眾中脫穎而出，形成全新的、獨(dú)立的、具有強(qiáng)烈自我特征的生活方式和消費(fèi)習(xí)慣。 —— 他們是當(dāng)代社會(huì)中最為活躍、最有前途和發(fā)展?jié)摿Φ碾A層；他們擁有一定的社會(huì)物質(zhì)財(cái)富和相對優(yōu)勢的稀缺資源（知識、權(quán)力、技能、信息等）；在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，他們常常領(lǐng)引著消費(fèi)、意識潮流、公眾價(jià)值趨向、起著時(shí)代先鋒的作用；他們是對消費(fèi)趨勢導(dǎo)向起著絕對影響力的群體； —— 他們普遍受過良好的教育，有較高文化品位，職業(yè)包括：公務(wù)員、教師、醫(yī)生、小私營業(yè)主、企事業(yè)中高層、技術(shù)藍(lán)領(lǐng)等等，他們追求理想的居住模式，都會(huì)有心理的優(yōu)越感。 北尚階層 —— 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 目標(biāo)客群來源分析 寬城及相鄰區(qū)域企事業(yè)人員 寬城及相鄰區(qū)域工作生活的企事業(yè)中層管理人員及職工（包括產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)階層）、普通公務(wù)員、從事教育行業(yè)的普通教職員工、醫(yī)生等，年齡在 25－ 45歲，收入相對穩(wěn)定。受過良好教育，對產(chǎn)品品質(zhì)和配套有較高要求，因?yàn)榉奖愎ぷ?、子女就學(xué)、改善居住條件或者用作婚房等原因在此置業(yè)，按不同的購房動(dòng)機(jī)其支付能力較強(qiáng)或中等。 以從事教育事業(yè)的教職員工為例，項(xiàng)目周邊已由或者近期遷入的養(yǎng)正中學(xué)、育紅小學(xué)、七十二中、吉林工程技術(shù)師范學(xué)院、吉林職業(yè)師范等帶來大量的教職員工，都將是項(xiàng)目潛在的客戶群體。 寬城區(qū)以及市中心中小私營業(yè)主 25歲 35歲，外地人，這部分人接受教育一般，主要分布在亞泰大街商圈、光復(fù)路商圈、黑水路站前商圈，依靠一己之力在長春打拼，做農(nóng)貿(mào)果品蔬菜生意、跑物流等，經(jīng)過相當(dāng)年限的積累有了一定的積蓄，希望舉家在長春定居，或者因?yàn)榭紤]孩子上學(xué)對配套會(huì)有一定選擇，支付能力較強(qiáng)。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 棚戶區(qū)改造及動(dòng)遷的周邊居民 因區(qū)域內(nèi)拆遷或者即將拆遷的居民會(huì)考慮重新置業(yè)，選擇相對好的區(qū)位安家落戶。他們已經(jīng)以關(guān)于本區(qū)域的生活，借區(qū)域大開發(fā)的東風(fēng)改善居住條