【正文】 140 —— —— —— 未開盤 —— 面對(duì)客群以客車廠和車輪廠員工為主，年齡趨于年輕化， 30歲左右為主 樂嘉茗園 49133 6070 2室 1廳 100% 2600 071014 98% 大多數(shù)為區(qū)域內(nèi)換房族，也有來自外地打工客戶和其余區(qū)域的低收入人群。禮都 75133 100 2室 2廳 100% 3350 058 97% 寬城區(qū)光復(fù)路、黑水路小營業(yè)主和少量區(qū)域內(nèi)的教師、公務(wù)員為主要購房客群 美景天城 43117 90 2室 2廳 —— 2600 未開盤 —— 未開盤，但已經(jīng)進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，主要面對(duì)客群為區(qū)域內(nèi)原住居民。 包豪斯國際 55150 7790 2室 2廳 100% 3450 0778 100 以站前商圈附近個(gè)體戶為主，其他區(qū)域客戶也有一些，但所占比例不多。結(jié)合實(shí)際銷售來看，客戶多數(shù)選擇離單位就近的區(qū)域選擇購房，跨區(qū)域購房依然不明顯。 ? 通過區(qū)域內(nèi)主力戶型及其去化速度可以看出，鐵北各項(xiàng)目的主流供應(yīng)面積在 75— 90㎡ （ 2房 2廳）左右，此類面積消化速度較快；但同樣這也說明區(qū)域市場(chǎng)同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重。禮都 天元房產(chǎn) 多層、小高層 13 26 兩期共 19棟 75133 058 美景天城 澳星海 多層 42 60 103棟 43117 未開盤 東田 ? 從項(xiàng)目景觀資源看，證大光明城占據(jù)了緊鄰鐵北中心公園的景觀優(yōu)勢(shì)，華大另辟捷徑在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建設(shè)了公園，但是由于區(qū)域現(xiàn)階段生活相關(guān)配套比較匱乏及經(jīng)濟(jì)、環(huán)境較差的整體現(xiàn)狀，制約了區(qū)域地塊的開發(fā)檔次。 ： 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 專題研究： 項(xiàng)目如何尋找競(jìng)爭中的差異化 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 板塊內(nèi)競(jìng)爭參考對(duì)象的鎖定 根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域、位置、規(guī)模，尋找區(qū)域周邊的有參照和可比的項(xiàng)目，據(jù)此將區(qū)域內(nèi)以下樓盤做為本次市場(chǎng)定位參考分析中的主要對(duì)象： 中高端：上海證大光明城 東田青年城 中 端：華大天朗國際 包豪斯國際 鉆石禮都 中東首座 低 端：美景天城、樂嘉茗園 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 競(jìng)爭項(xiàng)目基本情況比較 ? 開發(fā)商品牌方面， 2022年以來證大、森帝、華大等外埠開發(fā)商相繼進(jìn)入，改變了區(qū)域主要以本土開發(fā)商為主的現(xiàn)狀，對(duì)拉升區(qū)域市場(chǎng)的整體開發(fā)水平起到很大帶動(dòng)作用。 目標(biāo)客戶群體 價(jià)格情況 主流產(chǎn)品 分析： 區(qū)域高端供應(yīng)和需求相對(duì)很少，中檔價(jià)位精品住宅是需求主力。 呈兩個(gè)區(qū)間 價(jià)格范圍呈現(xiàn)兩個(gè)區(qū)間： 24003000元的中低檔樓盤， 33003500元的中檔偏高樓盤。 區(qū)域內(nèi)群體 從購房群體來看，區(qū)域內(nèi)以公務(wù)員、產(chǎn)業(yè)工人、小營業(yè)主和座地戶較多，周邊低收入人群和外來打工人事。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 典型案例 4： 包豪斯國際社區(qū) —— 中檔宜居型住宅 項(xiàng)目評(píng)析：項(xiàng)目位置和基本配套條件較好，2022年 7月上市，在證大之前率先打破鐵北房價(jià)的 3000元 /㎡ 大關(guān)，做了寬城房價(jià)第一個(gè)吃蟹者，并獲得巨大成功，住宅在短短 5個(gè)月的時(shí)間內(nèi)便已銷售一空，目前只剩余少量商業(yè)。產(chǎn)品形式有多層、高層、小高層組成，預(yù)計(jì) 4—5年全部開發(fā)完畢。 開發(fā)商：大連華大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：小南街以東、北環(huán)城路以南、 長哈鐵路以西 開盤時(shí)間：預(yù)計(jì) 08年 45月開盤 占地面積： 52萬㎡ 建筑面積： 60萬㎡ 面積區(qū)間： 50110㎡ 工程進(jìn)度：部分地塊拆遷 價(jià)格： 預(yù)計(jì)均價(jià) 2500元 /㎡ 入市 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 典型案例 3： 東田 項(xiàng)目一、二兩期絕大部分產(chǎn)品將會(huì)保守開發(fā)做成以符合區(qū)域內(nèi)大眾需求的 90平米以下中小戶型為主。 天朗國際 —— 公園地產(chǎn)模式 項(xiàng)目評(píng)析：項(xiàng)目今年 9月末開始拆遷，分期開發(fā)，預(yù)計(jì) 5年完成。推廣口號(hào)是“為長春未來造一座城。所有戶型采用正南正北，大開間，小進(jìn)深，動(dòng)靜分區(qū)，全框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 典型案例 1：上海證大光明城 — 核心區(qū)百萬超級(jí)大盤 開發(fā)商：長春證大置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置：寬城區(qū)北亞泰大街以西 ,九臺(tái)路以東 ,鐵乙一路以南 ,慶豐路以北。處于配套相對(duì)較為齊全，居住氛圍較為成熟的城市次中心區(qū)域的宜居型住宅產(chǎn)品。如：樂嘉茗園等 MODEL C復(fù)合型 60萬以上大盤 通過項(xiàng)目周邊資源及自身內(nèi)部景觀及建筑形態(tài)共同營造品質(zhì)感． 建筑形態(tài)為多層、小高層等，社區(qū)規(guī)模大，內(nèi)部配套完善如：華大天朗國際、東田青年城、美景天城、澳城莊園。 MODEL D 經(jīng)濟(jì)型住宅 外環(huán)線項(xiàng)目發(fā)展研究 —— 借勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，挖掘環(huán)線價(jià)值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 寬城區(qū)的產(chǎn)品供給模式分析 MODEL A 北部核心區(qū)、中高檔大盤 依傍新城城市服務(wù)中心和配套優(yōu)勢(shì)。 規(guī)避同質(zhì) 提升競(jìng)爭力 ? 目前，區(qū)域市場(chǎng)及北部環(huán)線各項(xiàng)目的開發(fā)，無論檔次、價(jià)格、產(chǎn)品、配套等都基本相同，使得各項(xiàng)目的客戶存在嚴(yán)重的交叉現(xiàn)象，造成市場(chǎng)競(jìng)爭激烈。 由此可見，隨著城市的擴(kuò)張，環(huán)線的郊區(qū)印象正在逐漸弱化，而環(huán)線也在一定程度上成為連接居民跨區(qū)域置業(yè)的紐帶！ 外環(huán)線項(xiàng)目發(fā)展研究 —— 外環(huán)逐漸成為熱點(diǎn) 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 輻射環(huán)線 跳出區(qū)域競(jìng)爭 ? 近年長春城市發(fā)展環(huán)線遞進(jìn)的特征日益明顯，這一點(diǎn)隨著環(huán)線的不斷延伸得到證明，無論是經(jīng)濟(jì)文化還是房產(chǎn)開發(fā)，都隨著環(huán)線外擴(kuò)而不斷產(chǎn)生新的熱點(diǎn)。 ? 北環(huán)：代表項(xiàng)目樂嘉茗園 ：位于北環(huán)城路中東首座 3300元、樂嘉茗園 2600元 /㎡ ，銷售成績良好。目前已成為長春西環(huán)之代表作。 ? 西環(huán)：代表項(xiàng)目綠地長春上海城 ，最初入市鎖定的目標(biāo)客群是一汽廠區(qū)，主打項(xiàng)目品牌，以項(xiàng)目的品質(zhì)、產(chǎn)品、服務(wù)等多方面在汽群體中取得了較好的口碑。 隨著新城建設(shè)和大盤進(jìn)入， 區(qū)域樓盤檔次已經(jīng)跳出中低檔怪圈 ，出現(xiàn)中高檔樓盤。 ? 2022年寬城全區(qū)房地產(chǎn)總開發(fā)量要達(dá)到 400萬平方米；保守統(tǒng)計(jì)鐵北區(qū)域?qū)⒂薪?100萬㎡的商品房同時(shí)上市，市場(chǎng)競(jìng)爭也將白熾化，并成為長春房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼東南、城西之后的的熱點(diǎn)區(qū)域。 ? 本土的東田、中東等房地產(chǎn)的公司迅速崛起，使得該區(qū)域迎來了一個(gè)新的春天。 ? 隨著 2022年長春市重點(diǎn)開發(fā)北部新城，寬城區(qū)迎來一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇。 ? 2022年區(qū)域內(nèi)的開發(fā)形式將由中低檔次逐漸向中高檔次轉(zhuǎn)化，房價(jià)仍會(huì)呈上漲趨勢(shì)。 ? 新的規(guī)劃使城市不斷向外擴(kuò)張，周邊縣市人群入城經(jīng)商、定居比例將會(huì)提高。 ? 區(qū)域規(guī)劃的實(shí)施，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施，生態(tài)環(huán)境的改善，將為樓盤高檔定位提供外部因素支撐，改變鐵北房地產(chǎn)市場(chǎng)中低端產(chǎn)品為主的板塊形象。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 ? 區(qū)域規(guī)劃推進(jìn)北部新城房地產(chǎn)的快速發(fā)展，能夠逐漸形成長春居住向北遷徙的現(xiàn)象，成為長春的“第二個(gè)東南板塊”。 08年光復(fù)路市場(chǎng)向北遷移。 08年將完成重點(diǎn)初中七十二中、藝術(shù)館、圖書館、全民健身中心、中醫(yī)院、第六醫(yī)院和社會(huì)福利院等建設(shè)工程。 ? 路網(wǎng)改造： 2022年北人民大街全線貫通；年底之前，三環(huán)路以里路網(wǎng)全部配套完畢；08年 7月份完成三四環(huán)路之間的路網(wǎng)及基礎(chǔ)配套 。鐵北建設(shè)計(jì)劃總投入 100億元，城市功能建設(shè)全方位啟動(dòng)，以期實(shí)現(xiàn)開發(fā)大鐵北、承擔(dān)長春北半徑的總體目標(biāo)。南部是各項(xiàng)主要功能的綜合載體；東部是未來建設(shè)用地發(fā)展的主要拓展空間，由城市工業(yè)區(qū)、城市發(fā)展備用地和生態(tài)濕地組成；西部是鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)農(nóng)業(yè)發(fā)展的復(fù)合區(qū)。 “兩帶”：指沿著區(qū)內(nèi)串湖和伊通河兩條水系，形成寬城西部生態(tài)廊帶。 思路 —— 發(fā)展規(guī)劃與鐵北大開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施 北部現(xiàn)代中心區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，將吸引投資、通過就業(yè)人數(shù)的增加而產(chǎn)生更多的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。 ? 區(qū)域居民整體收入水平有限，消費(fèi)能力低。 ? 農(nóng)村面積大，市區(qū)面積小 。區(qū)域之間主干路網(wǎng)尚未形成，斷頭路、破損路多。 ? 棚戶房較多、棚戶區(qū)面積較大 ：棚戶區(qū)占全市總面積的 46%。 改革開放時(shí)期譜寫過美好的篇章的鐵北，沒有發(fā)展成一個(gè)有規(guī)模的核心城區(qū)，成了長春有名的棚戶區(qū)。五、六十年代國家投資興建一批如電機(jī)廠、機(jī)車廠、鍋爐廠、材料實(shí)驗(yàn)機(jī)廠、鍋爐儀表廠、寬城制藥廠等一批大中型企業(yè)。 西 部 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 回憶 —— 歷史之痛 鐵北板塊 鐵北經(jīng)濟(jì)較鐵南落后：占寬城區(qū)總面積超過 80%的鐵北財(cái)政收入?yún)s只占到全區(qū)財(cái)政收入的 40%。隨著鐵北大開發(fā)戰(zhàn)略的提出和北部新城建設(shè)的實(shí)施，區(qū)域房地產(chǎn)進(jìn)入起步發(fā)展階段。 由于區(qū)域市政配套建設(shè)較慢，影響了板塊房地產(chǎn)的迅速發(fā)展。近幾年房地產(chǎn)發(fā)展迅速， 開發(fā)產(chǎn)品多以高端產(chǎn)品為主，成為城市發(fā)展的重要房地產(chǎn)板塊 區(qū)域?yàn)槌鞘行聟^(qū)，生態(tài)優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)展?jié)摿Υ?。因以舊城區(qū)為主， 目前房地產(chǎn)項(xiàng)目多為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，區(qū)域房地產(chǎn)屬穩(wěn)步發(fā)展階段 。 區(qū)域板塊房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)較緩慢 。 下面通過市場(chǎng)板塊的橫向?qū)Ρ绕饰霭鍓K特征，從營銷全城的角度去關(guān)注區(qū)域板塊之爭，探悉板塊脈搏，從而發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)、掘出項(xiàng)目價(jià)值之魂！ 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 專題研究： 寬城區(qū)地產(chǎn)格局與發(fā)展歷程 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 長春市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分布示意 綠園區(qū)、汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、高新區(qū)部分 寬城區(qū)、部分二道區(qū) 二道區(qū)、經(jīng)開區(qū) 南關(guān)區(qū)部分、高新區(qū)部分、凈月開發(fā)區(qū) 朝陽區(qū)、南關(guān)區(qū) 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 對(duì)比 —— 戰(zhàn)略全局之上 中 部 Text in here 北 部 東 部 南 部 城市中心地段 ， 都市核心的中央生活區(qū)，擁有豐富的商業(yè)資源，基礎(chǔ)設(shè)施完備，配套齊全，其市場(chǎng)一直備受關(guān)注， 房價(jià)穩(wěn)步上升 。從項(xiàng)目運(yùn)營的層面來看，未來的市場(chǎng)競(jìng)爭將更多的集中于中小戶型產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、創(chuàng)新與規(guī)劃！ 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì) 潛在供應(yīng)呈爆發(fā)式增長，但現(xiàn)供應(yīng)仍然難于滿足市場(chǎng)需求 長春市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈雙心兩翼發(fā)展趨勢(shì)，近幾年城市郊區(qū)化進(jìn)程加快； 隨著土地、建安等開發(fā)成本的提高，城市化進(jìn)程加快，人均生活水平不斷提高，消費(fèi)群體購買力加強(qiáng)，房價(jià)將繼續(xù)保持平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)。 小面積戶型、總房款少、購置門檻低、投資回報(bào)度高等優(yōu)勢(shì)，面為眾多投資購房者關(guān)注的焦點(diǎn)，并迎合了很大一部分目標(biāo)客群，比如家庭人口很少，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱、首次置業(yè)的中青年消費(fèi)者，市場(chǎng)需求較為旺盛。 6090㎡ 的中小戶型將會(huì)成為特定人群的主流需求，特別是相同面積可做成三房的戶型會(huì)成為 2022年購房者的首選。新建商品住房價(jià)格將有小幅上揚(yáng)的空間 。 市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)趨于理性，大眾需求成為主流方向。 由于屬于品質(zhì)提升和需求拉動(dòng)的自然上漲，仍在房地產(chǎn)市場(chǎng)理性的上漲區(qū)間范疇內(nèi)。 套數(shù)（套） 面積（萬㎡） 總額（億元） 成交價(jià)格（元 /㎡ ） 住宅 住宅 住宅 住宅 2022年 26024 — — — 2224 — 2022年 20223 — — — 2231 — 2022 32390 29591 2671 2022（ 1～ 11月） 54218 46797 同比增長率（ %） — — 服 / 務(wù)