【正文】 自然資源條件取勝。 ? 板塊關(guān)鍵詞 ? 亞運村 ? 京昌路 ? 湯立路 ? 溫榆河 30 亞北板塊代表項目 溫哥華森林 位置 昌平北七家鎮(zhèn)東沙各莊 項目概況 占地面積 （一期 23萬平米） 建筑面積 31萬（一期 10萬，現(xiàn)推 ），地上 22萬 總套數(shù) 770（一期 300） 容積率 建筑風(fēng)格 都鐸、草原、維多利亞等風(fēng)格的組合 景觀 中央森林園景 主力戶型 面積區(qū)間： 350600平米（ 300600），地上面積 220400平米，按地上面積計總價 ,主推 250300戶型 銷售價格 11000元 /平方米，（送地下室、花園），合計地上與地下面積后為 8000元 /平方米。 項目評價 以亞運村為中心形成的居住梯度圈層是橘郡成功的客觀條件， 而嶄新的產(chǎn)品形象、出眾的產(chǎn)品素質(zhì)以及恰當(dāng)?shù)臓I銷手段應(yīng)用 是橘郡成功的主動因素。 33 亞北板塊代表項目 納帕溪谷 位置 昌平溫榆河上游九華山莊對面 項目概況 占地面積 80公頃 建筑面積 25萬平米 容積率 總套數(shù) 576棟獨棟別墅（一期） 建筑風(fēng)格 西班牙風(fēng)格 景觀 8000平方米人工湖 主力戶型 190260㎡ (地上 )的小戶型 217套； 325343 ㎡ (地上 )的大戶型 145套， 400475㎡ 71套； 小戶型與大戶型套數(shù)比為 2:3，總建筑面積比例約為 1:1。 項目評價 有效的控制了面積和總價的小獨棟別墅產(chǎn)品是該項目實現(xiàn)年銷售速度超 4萬平米的主力軍，從中也可見北京市的準(zhǔn)財富 /上層中產(chǎn)這一新的細(xì)分市場有著巨大的購買潛力。 ? 項目規(guī)模偏小，容積率在 ，以獨棟別墅社區(qū)為主； ? 缺乏完善的生活配套設(shè)施，會所功能單一； ? 在售項目價格平臺低，難以突破 9000元 /平方米； ? 地段產(chǎn)品檔次低、無鮮明的形象，拉低區(qū)域價值； ? 區(qū)域別墅市場發(fā)展較慢，龍苑別墅后，無知名品牌項目承接區(qū)域形象。 35 五、項目競爭分析： 與其他高檔別墅板塊的競爭 36 高檔別墅板塊分布 天竺 亞北 昌平 西山 天竺 傳統(tǒng)高檔涉外別墅區(qū) 輻射東部地區(qū) 高起的價格平臺 亞北 昌平 依托亞運村的中東部輻射區(qū)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的城市新貴聚集區(qū)，成熟的生活配套； 西山 貴地貴人貴宅； 人文價值與景觀價值的結(jié)合，西部權(quán)貴階層的首選； ? 高檔別墅的競爭，是市域范圍內(nèi)的競爭； ? 根據(jù)各自不同的基礎(chǔ)發(fā)展條件，高檔別墅市場形成了板塊競爭，且各具鮮明特點。 37 高檔別墅板塊特征對比 板塊 天竺 昌平 /亞北 西山 知名 /認(rèn)知度 ★ ★ ★ ★ ★ ☆ ★ ★ ★ 自然景觀資源 ★☆ ★ ★ ★ ★ ★ 生活 /交通 成熟度 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 板塊氣質(zhì) 國際、洋氣 溫馨、家居 官氣、貴氣 人氣走勢 ↓ ↑ ↑ 輻射區(qū)域 東部繁華產(chǎn)業(yè)區(qū)(CBD) 使館區(qū) 亞運村 中關(guān)村 西城 中關(guān)村 主力客戶 外籍客戶 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的 城市新貴 官、官商 中關(guān)村新貴 產(chǎn)品特征 類型 高檔獨棟 經(jīng)濟型家居別墅 山地景觀別墅 用途 投資 /租賃 自用 自用 價格平臺 15000元 /平米 10000元 /平米 16000元 /平米 品質(zhì) ?品質(zhì)平平，注重公共空間 ?產(chǎn)品整體素質(zhì)高 ?依賴西山傳統(tǒng)、獨特的區(qū)域價值 38 不同別墅板塊的主要客戶來源 ?對北京中軸線以北區(qū)域居住圈層現(xiàn)狀進行勾畫，如右圖所示。 ?根據(jù)相互位臵及主力客戶來源，本項目所在區(qū)域與西山板塊不存在可比性，主要的競爭來自于昌平 /亞北板塊以及香江 /天竺板塊 昌平 亞運村 西部 西山 中關(guān)村 使館區(qū) CBD 香江 天竺 亞北 萬柳 馬坡 39 馬坡板塊 ?板塊關(guān)鍵字 ?京順路 ?潮白河 ?高爾夫俱樂部 ?賽馬場 ? 自然資源 和 高爾夫資源 是區(qū)域最突出的兩大優(yōu)勢； ? 主打“商務(wù)休閑度假”形象的第二居所項目居多，市場存在明顯的 租賃現(xiàn)象，租用主要為私人休閑、度假商務(wù)會議； ? 奧運賽馬場和水上中心項目的建設(shè)，為板塊形象原動力，帶動區(qū)域后續(xù)發(fā)展； ?價格平臺最低 ，板塊內(nèi)項目普遍表現(xiàn)不佳，缺乏叫好又叫做的新的標(biāo)志性項目，市場關(guān)注度逐漸走低。 ? 項目自身運作的問題影響了銷售進度，造成目前銷售不佳的狀況。 41 金寶花園 占地面積 約 47 萬平方米 建筑形式 獨棟別墅 總建筑面積 約 16 萬 平方米 面積區(qū)間 297438 平方米 (含地下 ) 綜合容積率 平方米 銷售單價 8300 元 /平方米 已建套數(shù) 141 套 總價范圍 230350 萬元 /套 ? 開發(fā)周期長，第一、二期 141套住宅用時6年； ? 項目看好馬坡未來前景，加之別墅宏觀政策的利好消息，發(fā)展商有意延長第三期的入市時間； 42 龍苑別墅 占地面積 約 25萬 平方米 建筑形式 獨棟別墅 總建筑面積 87014 平方米 面積區(qū)間 338880 平方米 (含地下 ) 綜合容積率 平方米 銷售單價 1000013000 元 /平方米 總套數(shù) 231 套 總價范圍 3501150 萬元 /套 ? 馬坡板塊最早的別墅項目； ? 作為涉外住宅區(qū)，龍苑別墅吸引了大量的外籍人士，占目前住家的 60%； ? 項目內(nèi)部環(huán)境極佳，居住氛圍濃厚； ? 租賃市場活躍； 43 其他項目 陽光花園別墅 總建筑面積 110760㎡ 容積率 面積區(qū)間 249378 ㎡ 建造套數(shù) 54套 平均單價 7300元 / ㎡ 總價范圍 190300萬元 恒豐花園 總建筑面積 22322㎡ 容積率 面積區(qū)間 244438 ㎡ 建造套數(shù) 70套 平均單價 8000*元 / ㎡ 總價范圍 200360萬元 北京鄉(xiāng)村高爾夫別墅 總建筑面積 約 20230㎡ 容積率 * 面積區(qū)間 344396 ㎡ 建造套數(shù) 55套 平均單價 $1000元 / ㎡ 總價范圍 $3545萬元 華中園 新內(nèi)閣 總建筑面積 約 56000㎡ 容積率 * 面積區(qū)間 208365 ㎡ 建造套數(shù) 94套 平均單價 總價范圍 200656萬元 44 天竺板塊 ?板塊關(guān)鍵詞 ? 機場 ? 使館區(qū) ? 京順路 ?對 使館和機場依托而成為最早起步、相對成熟、市場認(rèn)可度最高的高檔別墅板塊， ? 自然景觀資源相對缺乏； ?洋氣十足，源于大量的外籍居住者，涉外租賃市場活躍。區(qū)域內(nèi)的項目大多為 “ 香港制造 ” ，新入市的產(chǎn)品也都是品質(zhì)一般，無論是建筑設(shè)計、社區(qū)內(nèi)自然環(huán)境和人文環(huán)境的營造與其他板塊項目相比都有一定差距。盡兩年來入市的產(chǎn)品有兩極分化的趨勢，高檔獨棟別墅社區(qū)和 townhouse及其他類別墅產(chǎn)品均有供應(yīng)。 45 天竺板塊代表項目 萊蒙湖別墅 位置 順義區(qū)后沙峪鄉(xiāng)白辛莊村南 項目概況 占地面積 建筑面積 10萬平方米 容積率 總套數(shù) 110棟獨棟別墅， 109套聯(lián)排公寓 建筑風(fēng)格 美式湖景別墅 會所配套 5000平方米 景觀 中央人工湖景 主力戶型 獨棟 325433平米，聯(lián)排 217317平米，主力 230平米 銷售價格 獨棟別墅： 20232100美元 /平米，贈送地下室和精裝修 聯(lián)排別墅： 14000元 /平米 銷售狀況 獨棟、聯(lián)排基本售磬 46 天竺板塊代表項目 大湖山莊 位置 朝陽區(qū)和平路 8號 項目概況 占地面積 24萬平方米 建筑面積 6萬平方米 總套數(shù) 153（獨立別墅） 容積率 層高 景觀 綠地公園、一萬平米的 T型水面 主力戶型 面積范圍： 300600/500㎡ （地上）， 20余種戶型 銷售價格 16000～ 21000元 /平米（贈送地下室） 銷售狀況 2023年底開始內(nèi)部認(rèn)購，目前銷售率在 80%以上，面積在300400的小戶型銷售狀況比較好。 客戶：外國駐華使節(jié)，國際跨國公司管理人員，演藝名人等 48 天竺板塊代表項目 長島瀾橋 位置 北京朝陽區(qū)機場高速公路北皋出口 項目概況 占地面積 20萬平米，建設(shè)用地 16萬平方米 建筑面積 容積率 總套數(shù) 共 301套，以雙拼為主。 銷售情況 一期已售完，二期于 2023年 4月開盤，首先推出的 10套獨棟，一個月內(nèi)銷售 90%。 銷售價格 $2200/㎡ （包含 250美金 /平米的精裝修） 銷售狀況 一期 ，目前銷售率 80%，實現(xiàn) 535－ 785萬的總價。 50 位置 北京首都機場溫榆河畔天竺林蔭路 項目概況 占地面積 15公頃 建筑面積 9萬平米 總套數(shù) 286套，其中 32套雙拼，其他為多聯(lián)或四層公寓。 容積率 景觀 三個主題花園， 75000平米流水園林 主力戶型 面積區(qū)間： 260360㎡ ，送私家花園、露臺、私家會所、車位 銷售價格 （精裝修）疊拼 12023元 /㎡ ，聯(lián)排 1202313000元 /㎡ ，雙拼13800元 /㎡ 銷售情況 銷售情況不佳，一共售出 2030套，目前正在由世邦魏理仕代理出租。 52 亞北板塊代表項目 順馳林溪 位置 昌平百善鎮(zhèn)（北六環(huán)南） 項目概況 占地面積 52萬平方米 建筑面積 容積率