某別墅開發(fā)模式案例分析-在線瀏覽
2025-06-19 03:38本頁面
【正文】 第2操作環(huán)節(jié)：掌握別墅開發(fā)核心要素 核心要素A：價格因素 別墅物業(yè)本身的特性，決定了它的價位不菲，但深圳整體別墅市場相對價格并不高?？偟膩碚f，從價格上看，有以下幾個特點： ?。?）別墅所處區(qū)域對價格影響較大，其中距市中心區(qū)較近的別墅價格相對較高，如銀湖；而距離市中心較遠的則價格相對偏低。有部分別墅內部環(huán)境較差，且周邊自然環(huán)境已部分遭破壞，而且有的別墅由于城市建設的擴張已被城市包圍，已不是真正意義上的別墅。近期開發(fā)別墅追求高質素物業(yè)管理，配備較為全面的娛樂及健身設施。% 由上表可見深圳別墅物業(yè)自1994年下跌，原因是整個地產市場滑坡?！ 『诵囊谺：別墅項目選址策略 穆天子山莊的發(fā)展商選中在南海市獅山區(qū)興建這個北美式純別墅樓盤，是經過詳細的市場調查和慎重考慮的。在廣州的中心地帶，是尊貴的二沙島別墅群；北部，有以白云山為賣點的白云堡豪苑；南部，除了珠江沿岸的江景榮宅，碧桂圓、祈福新村等超大型樓盤亦大兵壓境；東部，是以生態(tài)型、健康型社區(qū)為標榜的匯景新城、澳洲山莊等；唯有西部，暫時而言還是空白。 因此穆天子山莊發(fā)展商果斷決策，在這個空白區(qū)域發(fā)展高檔物業(yè)，不但吸引了不少廣州的客人，附近佛山、南海一帶的買家更絡繹不絕。除了因為前幾年政策上的因素、地產過熱因素使得開發(fā)成本高企之外，發(fā)展商對別墅市場的過高估計也是原因。最高是金湖花園售價達至一萬三千元港幣每平方米。另外，市郊別墅以前不注重規(guī)劃配套，相比郊外如順德、番禺的某些別墅盤也是欠缺的地方。 核心力素D：別墅項目規(guī)劃策略 不少大型樓盤的總體規(guī)劃仍停留在行列式、兵營式的水平，而穆天子山莊的發(fā)展商特意聘請香港石安空間創(chuàng)建有限公司和順德設計院的名師精心布局，依山形水勢將山莊劃分為18個各具風格的小區(qū)，每個小區(qū)都有自己的中心景觀及主題，別墅排列錯落有致，宛如凝固的田園交響樂。 核心要素E：別墅項目建筑風格策略 別墅的建筑標準 在設計上要有獨特的建筑風格和非常合理的別墅使用功能 須有必要有配置和多方位功能服務 應采用先進的建筑工藝、技術和材料綜觀珠三角現(xiàn)時的一些著名別墅樓盤，其建筑外形仍難以擺脫當?shù)剜l(xiāng)土氣息（俗稱農民樓），而穆天子山莊的發(fā)展商直接引進了北美最受歡迎的別墅戶型，簡潔明快，樸實無華，獨立車庫、中空大廳、落地門窗等等，每一個細部都散發(fā)著濃郁的北美風情。為了保證主業(yè)使用的舒適和便利，主要從以下幾個方面考慮： （1）功能分區(qū)合理 ?。?）空間寬敞，滿足功能需求，保證舒適性 ?。?）建筑、室內配套設備強調“環(huán)保、舒適、寧靜、安全” （4）考慮家庭結構，適合不同年齡人群居住 核心要素G：別墅項目結構風格策略 在普通人眼中，別墅一直是時尚、經典、舒適、豪華居住條件的標志，但以往眾多別墅“農民屋”式的外形與結構，卻令不少高品味的消費者大失所望。 木結構別墅 木結構是美式別墅中歷史最悠久的結構方式?！ ∧窘Y構別墅中幾乎所有的建造材料都是各式各樣的木材制品，而這些木材制品在生產過程中，經過不同的生產程序，已經具有防潮、防蟲、耐高溫等特點一與普通的磚混結構房屋相比，木結構別墅建設的成本低、環(huán)保、抗震等優(yōu)點更是顯而易見的?！ 】梢姟⒛窘Y構別墅是喜歡懷舊、追求休閑的最好的選擇。 輕鋼結構別墅外形新潮、豪華，深得時尚人士的青睞。一樓為公共活動空間，二樓為私人生活空間的兩層式別墅是符合中國人生活方式的主流類型?！ 『诵囊豂：別墅項目物業(yè)管理策略 隨著房地產市場逐步成熟完善，購房者的理念逐漸由感性化轉變?yōu)槔硇曰坏珜τ布蟾?，而且對物業(yè)管理“軟件”要求更加挑剔。明智發(fā)展商也認識到高素質的物業(yè)，尤其要由高素質的物業(yè)管理公司管理?！ 『诵囊豃：別墅項目配套設施策略 別墅物業(yè)一般比較注重外界自然環(huán)境、遠離城市的喧囂，所以難以追求與物質環(huán)境的豐富統(tǒng)一，物業(yè)生活娛樂配套設施就顯得猶為重要，具體項目如所列。別墅居民的高指數(shù)生活標準下，健康無疑為最重要，所以健身運動場所是物業(yè)配套中的重要環(huán)節(jié)，從近年別墅項目可見一斑，比如，田園居、齊明別墅，在會所設施確良更加設豐富的健身運動項目，如高爾夫球練習場、壁球場等。建筑藝術風格，就是建筑的本體特征，通過建筑造型、材料、顏色、柿物等因素綜合表現(xiàn)出來。因為別墅物業(yè)充分體現(xiàn)和滿足了人們心理存在的各種嗜好及人們生來就存在的獨異性和尊重感。建筑藝術風格越具獨異性，其審美價值越恒久，其保值性也越強，如碧濤苑?！ ≈е鵅：維護別墅物業(yè)的私密性 私密性是居住物業(yè)追求的一個基本要素，具體指居住人員擁有的高度私有的環(huán)境空間。私密性好的別墅物業(yè)價值，高于度假別墅市場潛力巨大，關鍵問題在于發(fā)展商如何做?！ ∧壳霸谏钲谑袆e墅物業(yè)的結構主要有三種：（1）獨立式（2）連體獨立式（3）連體復式。一百多年前，英國人獲得廬山別墅的開發(fā)權后，首先是對別墅區(qū)域進行周密的規(guī)劃。因此，廬山的黃金地段—一東谷長沖河兩側，幾百棟分別代表幾十個國家建筑風格。一百多年過去了，這
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