【正文】 橋與共青團(tuán)路貫通連接市中心和沿機(jī)場路高速與城東干道貫通連接市中心均只需20分鐘?；貎?nèi)地勢北高南低，同時(shí)具有淺丘、平地、人工湖、林地、沼澤等多種地形地貌 ?；啬吓R佛城西路，連接將軍路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接牛首山國家級度假休閑風(fēng)景區(qū)。 我們將本項(xiàng)目總體定位為“南京首座自然生態(tài)頂級藝墅社區(qū)”，并確定了“雙層次高檔物業(yè)對應(yīng)雙層次高檔客戶群”的市場定位。 在開發(fā)理念思考方面，我們提出“圍繞市場，賺足利潤”、“ 做精品，樹品牌”、“既要考量現(xiàn)實(shí)，又要適度超前”、“尊重共性，突出個(gè)性” 整體開發(fā)的四大理念，在產(chǎn)品上以“一幢一境界，一戶一藝境”為理念進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。第一章：項(xiàng)目簡介一、項(xiàng)目位置： 本項(xiàng)目位于南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西南部，地處將軍路延長線、牛首山風(fēng)景區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi)?；啬吓R佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休閑風(fēng)景區(qū)，是將軍山脈中自然資源較為豐富的區(qū)段，具有一定的環(huán)境優(yōu)勢。具備建設(shè)高品位住宅所需的多種資源。交通：距市中心16公里，距區(qū)政府所在地6公里，距祿口國際機(jī)場20公里。藝術(shù)和人文為本地塊價(jià)值提升的兩大手段，而超低地價(jià)的取得為本地塊獲得了后發(fā)的重要優(yōu)勢?！皇琼敿墐r(jià)格，但必須搶占頂級概念，塑造頂級品質(zhì)理念之三：既要考量現(xiàn)實(shí)，又要適度超前——南京別墅市場的現(xiàn)實(shí)情況和發(fā)展階段，必須充分考慮；——必須超前，因?yàn)殚_發(fā)有周期；只能適度，走快一步，避免“前浪死在沙灘上”。每一幢都是風(fēng)景，是藝術(shù)。雙層定位，雙頭并進(jìn)第一層面――獨(dú)立、雙拼為主的高檔別墅類型，其中以獨(dú)立別墅作為精神領(lǐng)袖，拔高整個(gè)社區(qū)的品位，賺取主要利潤；第二層面－－以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主的一般別墅類型，其中以聯(lián)體別墅為二期產(chǎn)品迅速跟進(jìn)，加快資金回籠。四、本項(xiàng)目的市場競爭定位：總價(jià)競爭與同品質(zhì)物業(yè)競爭并存——“遠(yuǎn)東戰(zhàn)役”與“南方會戰(zhàn)”針對同類型的別墅物業(yè)——主要對手集中在亞東新區(qū)、江寧區(qū)。三、分區(qū)中的兩種不同布局思路： ——A：維持原規(guī)劃方案中T字形的大格局：藝術(shù)園（包括會所、幼兒園等配套）規(guī)劃在基地通向采石場的平緩處及大門兩側(cè)，并增加畫家村的配備； 左方為高密度聯(lián)排/雙立別墅，量體盡量放大； 右方為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分做少量的頂級概念別墅。鑒于目前南京別墅市場的現(xiàn)狀，聯(lián)體別墅的去化量肯定遠(yuǎn)大于單體和雙拼。鑒于景觀設(shè)置的多線路要求，我們本著廣告?zhèn)鞑ズ蜖I銷賣點(diǎn)整合的需求進(jìn)行產(chǎn)品分類建議：（1） 流水別墅——沿中部的溪水，湖泊，構(gòu)建流水別墅，以業(yè)主每一窗都能擁有天然的流水，或垂釣，或聽水，或枕溪，享受人間仙境。四層或六七層電梯，但外立面造型為二層或三層，客廳挑空設(shè)計(jì)，三大入門途徑：首層于空中花園入客廳，二層于陽臺入主人房及工人專用門入廚房或工人房。三個(gè)區(qū)（高尚別墅區(qū)、藝術(shù)園區(qū)、聯(lián)排區(qū)）各有特色，但總體協(xié)調(diào)；——高檔別墅的建筑風(fēng)格應(yīng)遵循傳統(tǒng)、經(jīng)典或經(jīng)典改良型、穩(wěn)重、大氣，不應(yīng)過分現(xiàn)代或時(shí)尚，必須經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)；（唐代建筑的風(fēng)格特點(diǎn)就是氣魄宏偉、嚴(yán)整而又開朗）聯(lián)體別墅的建筑風(fēng)格可更現(xiàn)代化、創(chuàng)新化、特色化；——建筑立面上：高尚別墅追求個(gè)性，但不張揚(yáng)，必須在整體協(xié)調(diào)的情況下多樣化；聯(lián)體別墅則建議相對統(tǒng)一化。綜合大唐、藝術(shù)和本地塊與生俱有的優(yōu)越性，我們認(rèn)為：本次環(huán)境規(guī)劃的思路應(yīng)從自然、藝術(shù)、唐朝的人文歷史（如唐詩意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計(jì)的理念和各種元素。根據(jù)小區(qū)的分區(qū)規(guī)劃理念，景觀規(guī)劃宜與建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，注重雕塑、主題景觀、小品的表現(xiàn)。另外一個(gè)不能忽視的因素是由于與本項(xiàng)目地域上的接近性和品位上的相似性，河海大學(xué)學(xué)生的強(qiáng)大消費(fèi)能力，需在項(xiàng)目的配套中給其安排一定的消化區(qū)域。亞明藝術(shù)館、江寧區(qū)博物館、茶藝館、陶藝館、南京云錦展示館、民俗文化館等，風(fēng)格方面可以是現(xiàn)代的、前衛(wèi)的，也可以是經(jīng)典的、唐朝的、江南的，主要根據(jù)最終的功用來定。信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：由Internet寬帶網(wǎng)接入（每戶要求10M帶寬）。 第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及財(cái)務(wù)分析amp。考慮到諸多情況的存在，為使盛唐公司的規(guī)劃方案，得到多方論證，最終恰當(dāng)決策，；同時(shí)，分別按聯(lián)體別墅區(qū)占地面積的不同再組合測算，得出方案一、二、三，以供選擇論證；預(yù)期價(jià)格根據(jù)市場現(xiàn)狀和未來的增長走勢兩種情況分別估算，藝術(shù)園區(qū)的收益暫不算在內(nèi)。 項(xiàng)目損益表項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）建筑面積（平方米）合計(jì)(元)銷售收入單體別墅 6,800 36,018 244,922,400聯(lián)排別墅 3,200 51,359 164,348,800銷售收入合計(jì) 409,271,200 減銷售費(fèi)用銷售收入的4% 16,370,848管理費(fèi)用銷售收入的2% 8,185,424營業(yè)稅銷售收入的% 22,509,916土建成本288,644,250利潤總額 73,560,762利潤率18%注：藝術(shù)園的收益尚未計(jì)算在內(nèi)。這就對物業(yè)管理公司提出了很高的要求，要既能提供完善的服務(wù)，又使活動具有一定的感召力，塑造社區(qū)生活的藝術(shù)氛圍是關(guān)鍵。特別注意人際溝通的需要。藝術(shù)會所：5000平方米左右，功能設(shè)置可從以下各項(xiàng)考慮：服務(wù)性的：以提供打字、傳真、復(fù)印、票務(wù)及小型會務(wù)服務(wù)為主的商務(wù)中心；提供日常服務(wù)的超市、美容美發(fā)形象設(shè)計(jì)中心、洗衣房、銀行、電信辦事處等；運(yùn)動型的：室內(nèi)溫水游泳池、桑拿浴室、影音室、健身房、韻律操房、棋牌室、乒乓房、臺球房、壁球館，室內(nèi)排籃球館兼多功能室；餐飲：餐廳、咖啡屋、酒吧、西餐廳等其它：閱覽室、保健診療室等?！鬯幚碚?、箱變、垃圾收集站等設(shè)施周圍可否適當(dāng)填土造坡，并建喬木林或灌木叢，目的在于讓所有可能影響住戶視覺及心態(tài)的地上物從住戶視線中移除。外水，內(nèi)水，既能娛目，更能傳情?！筇剖侵袊鄠€(gè)朝代中最為興盛的一個(gè)，大唐人民生活安定，無憂無慮，平時(shí)就有很多時(shí)間去鉆研藝術(shù)，因此產(chǎn)生了很多文人，詩詞歌庫，更有唐詩三百首，唐宋八大家流傳千古，因此大唐最突出的就是大唐文化。必須從房型上對南京的別墅房型進(jìn)行一場“空間革命”！單體/雙拼/雙立別墅建議：——兩層半或三層為主，層高三米以上——戶型設(shè)計(jì)基本要求：動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開；戶型設(shè)計(jì)的重點(diǎn)：客廳和主臥。于健康步道中漫步，體驗(yàn)“運(yùn)動與健康”的感受，是悠閑假期的好去處。 除傳統(tǒng)的獨(dú)棟、雙拼別墅外，可考慮引進(jìn)雙立別墅?！狝：以T字形為大格局進(jìn)行功能定位： 藝術(shù)園及配套放在采石場近基地的平緩地帶，并盡量靠近佛城西路；藝術(shù)館園區(qū)總占地60畝，建筑面積12,006平方米； 左側(cè)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)型別墅區(qū)，建筑高密度聯(lián)排別墅，為主要出容積率的地方；經(jīng)濟(jì)別墅區(qū)占地140畝，建筑面積51,359平方米；右側(cè)山地規(guī)劃為高尚別墅區(qū)，安排為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分根據(jù)地形地貌做少量豪宅，高尚別墅區(qū)占地300畝，建筑面積36,018平方米； ——B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街：藝術(shù)館園區(qū)總占地60畝，建筑面積12,006平方米基地西側(cè)及進(jìn)入采石場的平緩地帶，用來做經(jīng)濟(jì)型別墅，蓋排屋；經(jīng)濟(jì)別墅區(qū)占地160畝，建筑面積54,427平方米；基地東側(cè)做單體與雙拼別墅的混合的高尚別墅區(qū)，山頂部分仍做少量頂級概念單體別墅；高尚別墅區(qū)占地280畝，建筑面積33,617平方米；方案A與方案B相比，排屋的占地面積擴(kuò)大了20畝左右。針對同總價(jià)的公寓型社區(qū)（對聯(lián)體別墅而言）——主要對手集中在河西、城中心一帶。年均收入水平依其所處的事、企業(yè)單位的效益差異，可分為三個(gè)經(jīng)濟(jì)收入家庭年收入水平 比例 檔位5%高位階層 20%15萬以上 中位階層610萬75%基礎(chǔ)階層35萬本案目標(biāo)層次主要以高位價(jià)層（金字塔頂端部分）為主要目標(biāo)客戶，實(shí)際運(yùn)作中隨著品牌和形象的深入，還會有一部分中高層次（金字塔中部偏上部分）人群跟入。既強(qiáng)調(diào)別墅消費(fèi)很強(qiáng)的個(gè)人領(lǐng)域感，又通過社區(qū)公共設(shè)施、會所、藝術(shù)館區(qū)、產(chǎn)品組團(tuán)設(shè)計(jì)等附加“圍合”概念，營造人際和諧的社區(qū)文化，讓居者在建筑空間、環(huán)境空間、精神空間中凈化