【正文】 、夠美、夠好，夠氣派。利用花、草、灌、喬、高大的成年老樹，打造充滿自然意趣的生態(tài)綠色環(huán)境是塑造別墅環(huán)境的基本，人工天成是最高境界。引水入小區(qū)，聚水戲溪，匯溪成湖，以水的文化意義和精神感召力為核心，將水文章“做透”、“做精”、“做細(xì)”。園區(qū)本身有許多可資利用的優(yōu)越的自然環(huán)境：山體植被的盡量保留或移植，兩大水庫的借景與引水作用，區(qū)內(nèi)塘水的合理利用，采石場的獨特景觀，部分竹林與野菊花的自然景觀，都是別的基地所沒有的，需要我們很好的加以利用和保護； ——造景：兩大手段——水和綠，增強滲透性水是本案有別于將軍路對手的一大特色?，F(xiàn)代藝術(shù)和唐代藝術(shù)在大地自然景觀上得到了很好的統(tǒng)一：即：自然的藝術(shù)；藝術(shù)的自然；而各種景觀設(shè)置和雕像小品中也能品悟出濃濃的唐詩遺韻。——從另一方面講，本項目在環(huán)境上最大的優(yōu)勢就是擁有絕佳的原生態(tài)自然景觀，環(huán)境的規(guī)劃應(yīng)以最大限度地不破壞自然為前提；——藝術(shù)又是本項目立項的基礎(chǔ)，也是我們最強調(diào)的特色；而在現(xiàn)代的大地藝術(shù)中，摩爾的雕像是最典型的代表。——在園林方面，隨著大唐封建社會中經(jīng)濟和意識形態(tài)的變化，園林藝術(shù)日益發(fā)展，莊嚴(yán)的宮殿被打破，反之以模擬自然山林為目標(biāo)的建筑出現(xiàn)了，人和自然界進一步的聯(lián)系，人為場所自然化，與自然合為一體。盛唐和藝術(shù)正是我們需要挖掘的兩大賣點。——主題藝術(shù)館園可單獨設(shè)計，采用現(xiàn)代前衛(wèi)風(fēng)格，初期可先做兩座已定的亞明藝術(shù)館與江寧區(qū)博物館，其余盡量先與有興趣的相關(guān)人或廠家談好意向，根據(jù)其要求結(jié)合園區(qū)的整體風(fēng)格再行建造。聯(lián)體別墅房型建議：——流水線產(chǎn)品：大量可復(fù)制的成熟產(chǎn)品，只推34種經(jīng)典房型——房型創(chuàng)新：客廳全部挑空，；三層半空間；大開間（）——外車庫設(shè)計：去除室內(nèi)車庫，全部放在室外，彌補挑空的面積損失（據(jù)調(diào)查而知，很多住別墅的客人都喜歡停車在室外）——加大花園：減少公攤面積，加大花園面積——面積控制：全部200平米以下，有效控制總價六、建筑立面及風(fēng)格建議——整個社區(qū)建筑單體結(jié)合不同組團主題采用相應(yīng)的建筑風(fēng)格。——客廳：所有的客廳必須挑高（，）；大面寬、大開間；最好能營造多種空間感受； 大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺落地大凸窗、壁爐等……都可考慮——主臥必須氣派，主衛(wèi)、衣帽間、甚至與起居廳、書房、健身房相連，最好外帶大露臺——衛(wèi)生間建議：盡可能使主衛(wèi)做到不小于10平方米（根據(jù)總面積作適當(dāng)調(diào)整），次衛(wèi)68平方米——廚房：可考慮有中式廚房或西式廚房兩種，或開放式廚房——餐廳或客房可做夾層（一夾二或二夾三）——充分利用地形地勢：部分山地別墅還可考慮結(jié)合地形偷出地下室的面積，讓看起來的二層實際為三層；沿湖部分也可設(shè)計出有創(chuàng)新的別墅房型或生活型態(tài)——充分考慮別墅居家的特性，把握好具體各房間的尺度——功能必須齊備，別墅的五大區(qū)域必須充分考慮，合理安排禮儀區(qū)：玄關(guān)、客廳 / 交往區(qū)：餐廳、家庭活動室、書房 / 私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間功能區(qū)：車庫、洗衣房、傭人房、健身房、視聽室 /室外區(qū)：車庫門、輔助出入口、總門、花園庭院、露臺、會所、公共綠化——沿湖、或沿山，可考慮聘請國外著名的設(shè)計師，從外立面到內(nèi)部裝修全部進行設(shè)計，不為賣房，首先為炒作概念，用大手筆體現(xiàn)盛唐實力與特色，也是營銷創(chuàng)新的一種手段，為項目形象提升打下伏筆。單體別墅： 主力面積：300350 m2；沿將軍山山體或山頂部分可度身定做豪宅（別墅王）：500800 m2雙拼別墅：主力面積：250300 m2；雙立別墅：主力面積：200250 m2；聯(lián)體別墅：主力面積：180220 m2；別墅樓中樓：主力面積：160200 m2；四、面積及房型配比項目容積率用地畝數(shù)建筑面積所占比例總用地面積500畝333,500 M2總建筑面積100,050 M2100%其中單體別墅300畝36,018 M236%聯(lián)排別墅140畝51,359 M252%配套及藝術(shù)園區(qū)60畝12,006 M212%戶型比：獨棟雙拼聯(lián)排雙立總計35%65%15%20%55%10%100%五、房型設(shè)計建議 空間是別墅的靈魂?！煽紤]導(dǎo)入部分木質(zhì)結(jié)構(gòu)的獨棟別墅，以營造產(chǎn)品差異，但缺點是隔音效果差，成本高。（1） 聯(lián)體別墅——三聯(lián)/四聯(lián)/六聯(lián) 四聯(lián)/六聯(lián)可改進為雙立別墅（2） 疊加式別墅——創(chuàng)新版?！月?lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品作為補充，依勢而造。（4） 森林別墅——將軍山北邊茂密的森林，將別墅種植于森林中。（2） 島居別墅——面湖而建臨水型，半島別墅，開門既見清風(fēng)徐來，水波瀲滟，魚翔水底，細(xì)石可辨，椅窗聽荷，雅興徒增。售價可介于獨棟和雙拼之間。從建筑型態(tài)角度分類建議：（1） 獨棟別墅——獨門獨戶獨院，自由空間，備享尊榮，從二百多平米的一般獨棟到六七百平米的別墅王，應(yīng)有盡有；（2） 雙拼別墅——兩戶共用一堵墻，內(nèi)部空間仍舊為獨棟排場，但售價降低；（3） 雙立別墅——假雙拼。二、物業(yè)類型建議——以獨棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品。但綜合各種因素，尤其是從將軍路板塊的競爭角度來看，主打聯(lián)體別墅，與運盛、瑞景文華等相比并無優(yōu)勢，而交通抗性不可避免，競爭上又很難造成差異；規(guī)劃單一的獨棟/雙拼別墅，又存在現(xiàn)實市場去化速度的制約，資金回籠慢，風(fēng)險很大。本案的區(qū)域位置、容積率等都明確指向本案的物業(yè)型態(tài)為別墅，而南京的別墅市場還需要培育和時間催化，這些決定了我們在產(chǎn)品規(guī)劃建議上必須考慮各種別墅的盤量和總價，以便更符合目標(biāo)市場對產(chǎn)品的定位。而且充分考慮了藝術(shù)園區(qū)的開放性與經(jīng)營管理的方便性，盡量減少對社區(qū)居民的日常生活影響。五、各區(qū)參數(shù)： 。 ——B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街； 基地西側(cè)及進入采石場的平緩地帶，用來蓋聯(lián)排/雙立別墅； 基地東側(cè)做單體與雙拼別墅的混合區(qū)，山頂部分仍做少量頂級概念單體別墅四、容積率 ——方案一： （以目前市場為標(biāo)準(zhǔn)但較低）；右方全面釋放，最大限度的發(fā)揮原 始生態(tài)山水別墅的頂級概念，；。二、分期思路： ——搶占南京大型高檔純別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點； ——以藝術(shù)園區(qū)作為小區(qū)的亮點和特色，與首期開發(fā)的樣板段聯(lián)動，打響盛唐品牌； ——先推單體和雙拼別墅，樹立高檔形象，撥高地價，再推排屋，迅速回籠資金； ——跑量以排屋為主力，雙拼次之，單體盤量依據(jù)市場適當(dāng)分期分區(qū)推出。競爭優(yōu)勢——以創(chuàng)新獨立的別墅空間為概念，從生活觀、生活品質(zhì)方面對抗“雜居型”的公寓物業(yè)形態(tài)。（3）板塊聯(lián)動優(yōu)勢。競爭優(yōu)勢——（1）自然資源與后天整合優(yōu)勢。其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。消費者年齡特征分析：從目標(biāo)客戶的層面及前述經(jīng)濟特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟背景的人群。職業(yè)特征：各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設(shè)計師、高級會計師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、高科技產(chǎn)業(yè)研究人員、高級貿(mào)易從業(yè)人員社會人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授有隱性收入的政界人員消費者經(jīng)濟特征分析——根據(jù)行業(yè)及職業(yè)特征分布，我們推算出本地該階層人士的家庭（以三口之家二人收入為依據(jù)）。三、本項目的消費者定位兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層。盛唐藝術(shù)園，正以凌駕南京別墅業(yè)界的超前理念，挑戰(zhàn)國際頂級別墅名宅的一切標(biāo)準(zhǔn)，勢必躍升為金陵富豪晉身上流舞臺的生活指標(biāo)！第四章：項目定位建議一、本項目的總體定位南京首座自然生態(tài)頂級藝墅社區(qū)二、本項目的市場定位雙層次高檔物業(yè)對應(yīng)雙層次高檔客戶群。 別墅精神=領(lǐng)域感+獨立感+尊貴感+占有感+價值感+人際情感……一篇有思想的文章可以流傳永世，一棟有理念的曠世建筑得以價值逾恒。（4） 每一處都是空間——我們用“獨享空間”的別墅特征來統(tǒng)領(lǐng)本案的物業(yè)形態(tài)。（3） 每一點都有藝術(shù)——我們導(dǎo)入藝術(shù)原則。（2） 每一幢都是意境——按自然地理設(shè)計別墅，完全以自由自在的形式來組織園區(qū)，造型、戶型都國際化，個性化設(shè)計。包括社區(qū)規(guī)劃格調(diào)、環(huán)境的唯美性、房型的舒適性、立面的雅致性、動線的合理性、物管的細(xì)致性、會所的全面性、社區(qū)的開放性、生活的國際性，均要符合南京頂級人土的居住感受和審美需求，為南京高檔物業(yè)提供一個未來國際新生活典范。把現(xiàn)代人的心靈從鋼筋水泥的叢林中解放出來，讓疲憊的心回到自然本源的樂土中，讓山水人性成為“精神藝術(shù)的