【正文】 心靈，體驗(yàn)別墅生活的宗旨。從所處地帶的“前瞻性”、物業(yè)的“規(guī)模性”、產(chǎn)品的“高檔性”，和開發(fā)商的“藝術(shù)及品牌性”出發(fā)， 本案需要詮釋時(shí)尚別墅概念，破譯時(shí)代精神秘訣，充分挖掘最能反映南京高階層特有的居住文化特征，以及在建筑物業(yè)上的居住感受。對于本案的開發(fā)，我們充滿熱情和信心。后天藝術(shù)文脈：本地塊本身就是以“盛唐藝術(shù)園”的名義立項(xiàng)的，園內(nèi)必須有60100畝的藝術(shù)園用地，而且“亞明藝術(shù)館、江寧區(qū)博物館”就在小區(qū)內(nèi)，藝術(shù)性必將是本地塊價(jià)值提升的最大的亮點(diǎn)和特色。我們從先天和后天兩大方面來研判本地塊的價(jià)值：先天資源：將軍山脈形成的四座山峰，林木茂盛；坐擁康后湖與沐英湖兩大水體，更有遍布基地的人工湖、水潭；同時(shí)具有淺丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼澤等多種地形地貌，基地腹地的廢舊采石場也是一道獨(dú)特的風(fēng)景景觀。從佛城西路越過此緩坡，隔湖望山，別有洞天。由于江寧區(qū)將軍路沿線的大規(guī)模開發(fā)，聯(lián)系基地的道路業(yè)已具備了通暢的交通狀況、完善的基礎(chǔ)設(shè)施與良好的視覺景觀。 產(chǎn)品方面，我們建議以獨(dú)棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品（除傳統(tǒng)的獨(dú)棟、雙拼別墅外，可考慮引進(jìn)雙立別墅、別墅樓中樓；同時(shí)以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品作為補(bǔ)充，依勢而造）?！笆⑻扑囆g(shù)園”整體定位分析及可行性研究報(bào)告委托單位：南京盛唐藝術(shù)投資有限公司報(bào)告單位：上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 上海天啟企業(yè)策劃有限公司報(bào)告日期：二00二年三月十四日天啟amp。 單體面積的設(shè)計(jì)，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價(jià)的承受力；而空間是別墅的靈魂，因此必須從房型上對南京的別墅房型進(jìn)行一場“空間革命”。江寧區(qū)主干道將軍路跨外秦淮河大橋的竣工、共青團(tuán)路的開通，可直接通向新街口，大大減少了基地與南京市中心的時(shí)距；距將軍路1公里的機(jī)場高速公路，也增強(qiáng)了該區(qū)域的交通選擇性，為基地成為市域性地塊準(zhǔn)備了充足條件?；匚髂喜俊|北部有兩個(gè)人工湖（康后湖與韓老洼水庫），是基地寶貴的景觀元素和生態(tài)資源。應(yīng)該說，本基地的自然資源在整個(gè)南京都屬上乘，在將軍路沿線更為突出。歷史沉淀：“三山半落青天外，二水中分白鷺洲”，從唐詩宋詞中可以找到很多關(guān)于將軍山，翠屏山的典故和人文傳說；本地塊屬牛首山風(fēng)景區(qū)，“春牛首，秋棲霞”，從中可以借用很多牛首山的歷史掌故，本地塊上本身也有少數(shù)歷史遺跡和古墓；再加上本項(xiàng)目命名為“盛唐”，唐本盛世，江寧為“六代繁華”之地，“十朝京畿”要沖，本地塊的歷史資源較為豐富。當(dāng)然，我們的信心必須來源于開發(fā)商的專業(yè)和實(shí)力，我們的熱情只能建筑在實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品和品質(zhì)上。包括社區(qū)規(guī)劃格調(diào)、環(huán)境的唯美性、房型的舒適性、立面的雅致性、動線的合理性、物管的細(xì)致性、會所的全面性、社區(qū)的開放性、生活的國際性，均要符合南京頂級人土的居住感受和審美需求，為南京高檔物業(yè)提供一個(gè)未來國際新生活典范。 別墅精神=領(lǐng)域感+獨(dú)立感+尊貴感+占有感+價(jià)值感+人際情感……一篇有思想的文章可以流傳永世，一棟有理念的曠世建筑得以價(jià)值逾恒。消費(fèi)者年齡特征分析：從目標(biāo)客戶的層面及前述經(jīng)濟(jì)特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟(jì)背景的人群。競爭優(yōu)勢——以創(chuàng)新獨(dú)立的別墅空間為概念，從生活觀、生活品質(zhì)方面對抗“雜居型”的公寓物業(yè)形態(tài)。而且充分考慮了藝術(shù)園區(qū)的開放性與經(jīng)營管理的方便性，盡量減少對社區(qū)居民的日常生活影響。從建筑型態(tài)角度分類建議：（1） 獨(dú)棟別墅——獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院，自由空間，備享尊榮，從二百多平米的一般獨(dú)棟到六七百平米的別墅王，應(yīng)有盡有；（2） 雙拼別墅——兩戶共用一堵墻，內(nèi)部空間仍舊為獨(dú)棟排場，但售價(jià)降低；（3） 雙立別墅——假雙拼?！月?lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品作為補(bǔ)充，依勢而造?！蛷d：所有的客廳必須挑高（，）；大面寬、大開間；最好能營造多種空間感受； 大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺落地大凸窗、壁爐等……都可考慮——主臥必須氣派，主衛(wèi)、衣帽間、甚至與起居廳、書房、健身房相連，最好外帶大露臺——衛(wèi)生間建議：盡可能使主衛(wèi)做到不小于10平方米（根據(jù)總面積作適當(dāng)調(diào)整），次衛(wèi)68平方米——廚房：可考慮有中式廚房或西式廚房兩種，或開放式廚房——餐廳或客房可做夾層（一夾二或二夾三）——充分利用地形地勢：部分山地別墅還可考慮結(jié)合地形偷出地下室的面積，讓看起來的二層實(shí)際為三層；沿湖部分也可設(shè)計(jì)出有創(chuàng)新的別墅房型或生活型態(tài)——充分考慮別墅居家的特性，把握好具體各房間的尺度——功能必須齊備，別墅的五大區(qū)域必須充分考慮，合理安排禮儀區(qū)：玄關(guān)、客廳 / 交往區(qū)：餐廳、家庭活動室、書房 / 私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間功能區(qū)：車庫、洗衣房、傭人房、健身房、視聽室 /室外區(qū)：車庫門、輔助出入口、總門、花園庭院、露臺、會所、公共綠化——沿湖、或沿山，可考慮聘請國外著名的設(shè)計(jì)師，從外立面到內(nèi)部裝修全部進(jìn)行設(shè)計(jì)，不為賣房，首先為炒作概念，用大手筆體現(xiàn)盛唐實(shí)力與特色，也是營銷創(chuàng)新的一種手段，為項(xiàng)目形象提升打下伏筆?！趫@林方面，隨著大唐封建社會中經(jīng)濟(jì)和意識形態(tài)的變化，園林藝術(shù)日益發(fā)展，莊嚴(yán)的宮殿被打破，反之以模擬自然山林為目標(biāo)的建筑出現(xiàn)了，人和自然界進(jìn)一步的聯(lián)系，人為場所自然化，與自然合為一體。引水入小區(qū)，聚水戲溪，匯溪成湖，以水的文化意義和精神感召力為核心，將水文章“做透”、“做精”、“做細(xì)”?！ㄖ锼闹艿纳⑺驴墒褂玫统杀镜涅Z卵石鋪設(shè)地坪，其一使細(xì)節(jié)之處也能與整個(gè)環(huán)境相互協(xié)調(diào)，保持美觀；其二可消除因雨水的侵蝕產(chǎn)生視覺不悅的感覺。藝術(shù)交流中心：2000平方米左右。二、公共設(shè)施建議：室外配套設(shè)施：建議兩個(gè)別墅區(qū)各建造兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場，鋪設(shè)健康步道，兒童游樂場，部分藝術(shù)館之間可建造風(fēng)雨連廊，溪流之上架設(shè)別致的小橋，水景旁安置精致小品。 第九章：分期推案建議根據(jù)上述對規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的描述，我們建議本項(xiàng)目按三期分期推出，具體分期如下：第一期：以藝術(shù)園區(qū)作為小區(qū)的亮點(diǎn)和特色先期建造，作為樣板段部分；項(xiàng)目左側(cè)高尚別墅區(qū)靠近佛城西路平緩地帶先推；一期體量為3040棟單體、雙拼別墅，樹立高檔形象，撥高地價(jià)，搶占南京大型高檔純別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點(diǎn)，打響盛唐品牌；第二期：加推項(xiàng)目右下側(cè)平緩地帶的一般別墅區(qū)，約56萬平方米聯(lián)體別墅/雙立別墅，迅速回籠資金，體量：250套左右；同時(shí)，單體和雙拼繼續(xù)去化；第三期：項(xiàng)目右側(cè)高尚別墅區(qū)山地部分，12萬多平方米。 第十二章：盛唐藝術(shù)園2002年工作推進(jìn)計(jì)劃工作內(nèi)容實(shí)施時(shí)間執(zhí)行單位確定方案大原則：市場定位、容積率、分區(qū)分期思路2002年3月底盛唐、開啟、設(shè)計(jì)單位共同討論總規(guī)方案設(shè)計(jì)、修改、報(bào)批、批復(fù)4月30日5月30日盛唐、開啟、設(shè)計(jì)單位場地施工準(zhǔn)備工作，土方工程4月初開始盛唐總規(guī)方案細(xì)化調(diào)整：平面、剖面、立面6月1日7月1日盛唐、開啟、設(shè)計(jì)單位共同討論擴(kuò)初方案設(shè)計(jì)7月30日設(shè)計(jì)單位、盛唐、開啟擴(kuò)初報(bào)批——審批9月15日盛唐施工圖設(shè)計(jì) 10月30日設(shè)計(jì)單位造市宣傳，產(chǎn)品說介，與媒體溝通10月開啟、盛唐房展會亮相，開始內(nèi)部預(yù)認(rèn)購10月開啟、盛唐樣板區(qū)域結(jié)構(gòu)122003/1月盛唐、開啟樣板房裝飾2003年2月盛唐、開啟正式開盤銷售2003年3月開啟、盛唐附件:項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的多個(gè)論證方案:江寧地區(qū)，無論什么物業(yè)類型，幾年來一直以低價(jià)取悅于南京樓市，別墅市場也不例外?？紤]到項(xiàng)目的開發(fā)周期需要35年，而別墅，一旦贏得了市場的青睞，啟動良好，其價(jià)格的上漲額度又遠(yuǎn)非公寓可比。根據(jù)對南京市場的了解和對國家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術(shù)園的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，盡量考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用：——新型保溫、隔熱材料 ——防滲漏、噪音材料——新型門窗、新型板材 ——集中供暖、變頻直供水——綠色環(huán)保建材建議按照國家康居示范工程十大標(biāo)準(zhǔn)、參照國家《商品住宅性能評定方法和指標(biāo)體系》之3A級標(biāo)準(zhǔn)和《綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定。同時(shí)，可利用采石場建造如室外攀巖、利用兩個(gè)水庫設(shè)置游艇碼頭等智能化系統(tǒng)：建議從三個(gè)方面來考慮：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。主題藝術(shù)館：6所，每所500600平方米，是小區(qū)的亮點(diǎn)，是最可以淋漓盡致的發(fā)揮設(shè)計(jì)師的專業(yè)水準(zhǔn)與專業(yè)追求的地方，在主題明確的情況下，可以給設(shè)計(jì)師最大的發(fā)揮余地。同時(shí)要求其配套設(shè)施需在一般小區(qū)配套功能的基礎(chǔ)上，突出藝術(shù)功能。利用花、草、灌、喬、高大的成年老樹，打造充滿自然意趣的生態(tài)綠色環(huán)境是塑造別墅環(huán)境的基本