【正文】 非競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 亞 北 方 向 馬坡具備更佳的資源優(yōu)勢(shì)和更好的區(qū)域發(fā)展前景，目前差在產(chǎn)品素質(zhì)與市場(chǎng)關(guān)注度，但市場(chǎng)關(guān)注度的提高可以通過(guò)打造在市域市場(chǎng)上叫好又叫座的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)。本項(xiàng)目若采用同樣的產(chǎn)品策略，將無(wú)法與之競(jìng)爭(zhēng)。 板塊的市場(chǎng)關(guān)注度的提高可以通過(guò)打造高素質(zhì)、在市場(chǎng)上叫好又叫座的產(chǎn)品來(lái)實(shí)現(xiàn) ? 從通勤的距離和時(shí)間上看，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的亞北別墅群將是馬坡板塊的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； ? 亞北板塊依靠新產(chǎn)品、高質(zhì)素進(jìn)入高端別墅市場(chǎng)的發(fā)展模式是馬坡的發(fā)展方向。 57 競(jìng)爭(zhēng)方向的判定 1：馬坡 Vs 亞北 馬坡 亞北 馬坡 ?傳統(tǒng)別墅方向，發(fā)展歷程長(zhǎng)，具備一定認(rèn)知基礎(chǔ)； ?自然環(huán)境較好，特色運(yùn)動(dòng)休閑配套 ?良好的區(qū)域規(guī)劃，奧運(yùn)會(huì)帶動(dòng)，區(qū)域活力旺盛 ?目前在售別墅項(xiàng)目較少，且普遍表現(xiàn)不佳，無(wú)良好的居住形象，市場(chǎng)關(guān)注度較低 亞北 亞北板塊的產(chǎn)品極具特色，創(chuàng)新的小戶(hù)型產(chǎn)品開(kāi)拓了新的別墅客戶(hù)層面；作為新興的高檔別墅板塊，目前受市場(chǎng)關(guān)注度極高。橘郡依靠新穎的產(chǎn)品打開(kāi)市場(chǎng)，靠高性?xún)r(jià)比的小戶(hù)型別墅樹(shù)立項(xiàng)目和區(qū)域形象，建立區(qū)域價(jià)格平臺(tái)。 建筑風(fēng)格 美式風(fēng)格 景觀 內(nèi)部人工溪流 主力戶(hù)型 雙拼別墅 250350平方米，獨(dú)棟別墅 400500平方米 平均單價(jià) 雙拼： 8300元 /平方米 獨(dú)棟： 11000元 /平方米 聯(lián)排： 7800元元 /平方米 銷(xiāo)售狀況 一期 230套于 2023年，目前銷(xiāo)售約達(dá)到 50% 53 典型別墅銷(xiāo)售狀況分析 ? 小戶(hù)型別墅的銷(xiāo)售速度快，支撐眾多項(xiàng)目快速消化； ? 同一項(xiàng)目?jī)?nèi)，資源佳的大戶(hù)型銷(xiāo)售速度快； ? 實(shí)用的特色產(chǎn)品銷(xiāo)售速度快； 54 碧水莊園 （三期）銷(xiāo)售分析 ? 最佳臨湖位臵的 41套別墅售完； ? 位臵較差，但總價(jià)較低的小面積單位 1000平方米 500平方米 700平方米 300平方米 55 碧水莊園 （三期）銷(xiāo)售分析 4729547910100200300400臨水別墅 不臨水別墅2016262982041166101002001000 ㎡ 7 3 0 7 5 0 ㎡ 5 6 0 5 7 0 ㎡ 3 1 0 3 2 0 ㎡套數(shù)已售出47 534780100200300臨水別墅 臨水第二排別墅? 銷(xiāo)售狀況呈兩極化態(tài)勢(shì)：超大戶(hù)型景觀別墅與小戶(hù)型別墅為快速消化戶(hù)型； ? 超大戶(hù)型享有臨湖最佳的自然資源與景觀優(yōu)勢(shì)，平均 4套/月； ? 小戶(hù)型別墅位臵略差，社區(qū)的超大規(guī)模與生活配套支撐該戶(hù)型銷(xiāo)售率超過(guò)60%； 56 區(qū)域價(jià)值對(duì)項(xiàng)目推盤(pán)順序的影響 ? 大戶(hù)型 → 小戶(hù)型 ? 小戶(hù)型 → 大戶(hù)型 萊蒙湖別墅前期重點(diǎn)推出的獨(dú)棟別墅，依托了天竺良好的區(qū)域形象和認(rèn)知度，以及早已形成的高起的價(jià)格平臺(tái)；獨(dú)棟別墅的入市塑造了項(xiàng)目高端形象，也為萊蒙湖后期聯(lián)排別墅的銷(xiāo)售奠定形象及價(jià)格基礎(chǔ)。 天竺板塊代表項(xiàng)目 美林香檳小鎮(zhèn) 51 天竺板塊代表項(xiàng)目 水木蘭亭 位置 順義天竺路 13號(hào)地，空港工業(yè)區(qū)南 項(xiàng)目概況 占地面積 建筑面積 容積率 總套數(shù) 共 225套，一期疊拼別墅 16棟 建筑風(fēng)格 疊拼 會(huì)所配套 17000平方米 主力戶(hù)型 168245平方米 銷(xiāo)售價(jià)格 6800元 /平方米 銷(xiāo)售狀況 2023年底開(kāi)盤(pán)，截至 6070套。 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代、簡(jiǎn)約。二期 ， ，目前 300400間的小戶(hù)型已售出 10余套，大戶(hù)型銷(xiāo)售狀況不明朗。 49 天竺板塊代表項(xiàng)目 優(yōu)山美地 位置 順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)榆楊路 4號(hào) 項(xiàng)目概況 占地面積 70萬(wàn)平方米 建筑面積 46萬(wàn)平方米 容積率 總套數(shù) 600余套，分 A\B\C三區(qū)，其中 A區(qū) 230套； 一期 81套，二期 62套； 建筑風(fēng)格 北美風(fēng)情獨(dú)棟別墅 會(huì)所 歐洲王宮式豪華會(huì)所，建筑面積超 12023平米 主力戶(hù)型 一期 295380平方米（地上）地下室 100200平方米 二期 300600平米（地上），以 500600平方米（地上）為主。 雙拼 224套，獨(dú)棟 23套，四聯(lián)排 52套， 景觀 3萬(wàn)多平米原生水域 主力戶(hù)型 雙拼 290300㎡ （地上）， 224套，套數(shù)比例 75%； 獨(dú)棟 510540㎡ （地上）， 23套； 四聯(lián)別墅 210㎡ （地上）， 52套 銷(xiāo)售價(jià)格 獨(dú)棟 1000萬(wàn)左右，雙拼 400萬(wàn)左右，四拼 230萬(wàn)左右。 備注 花園面積 5001000平米；地下室面積 100200平米，層高 3米 47 天竺板塊代表項(xiàng)目 麗高王府 位置 北京首都機(jī)場(chǎng)路溫榆河畔花園三街 項(xiàng)目概況 占地面積 建筑面積 容積率 總套數(shù) 132套別墅 /7棟四層聯(lián)排洋房 /8棟 89層高級(jí)公寓 建筑風(fēng)格 南歐古典設(shè)計(jì)風(fēng)格 會(huì)所 西班牙南部阿林堡宮建筑風(fēng)格 景觀 前臨 3300米自然綠化長(zhǎng)廊 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 主力戶(hù)型 544平米 /445平米 /465平米 /323平米 銷(xiāo)售價(jià)格 均價(jià) $2400/平米，送車(chē)庫(kù)和花園，精裝修，贈(zèng)地下室 銷(xiāo)售情況 剩余 32余套 備注 全部現(xiàn)房。 ?早期別墅買(mǎi)家和租賃客均以外籍人士居多，近年來(lái)隨著北京別墅市場(chǎng)總體的客戶(hù)變化，本板塊的別墅客戶(hù)也出現(xiàn)了本土化的趨勢(shì)，且自住現(xiàn)象有所增加。 ?早期別墅項(xiàng)目均為高檔項(xiàng)目，勻質(zhì)性較好。 ?傳統(tǒng)高檔板塊形象是區(qū)域內(nèi)早期眾多項(xiàng)目取得成功的主要支撐因素。 ? 項(xiàng)目銷(xiāo)售情況差強(qiáng)人意，目前正在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的項(xiàng)目二期，值得關(guān)注。 5 3 4 1 2 6 7 編號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 1 楓橋別墅 2 龍?jiān)穭e墅 3 陽(yáng)光花園 4 恒豐花園 5 金寶花園 6 北京鄉(xiāng)村高爾夫別墅 7 華中園 新內(nèi)閣 40 楓橋別墅 占地面積 168360 平方米 建筑形式 獨(dú)棟別墅 總建筑面積 100224 平方米 面積區(qū)間 404770 平方米 (含地下 ) 綜合容積率 平方米 銷(xiāo)售單價(jià) 9300 元 /平方米 總套數(shù) 188 套 總價(jià)范圍 350750 萬(wàn)元 /套 ? 入市較早，是馬坡目前的代表性項(xiàng)目。 ?香江 /天竺 、 昌平 /亞北 、西山 根據(jù)其不同的位臵和特色分別承接來(lái)自市區(qū)內(nèi)不同地區(qū)的客戶(hù)。 ? 項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，往往表現(xiàn)為板塊間的競(jìng)爭(zhēng)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 34 整體評(píng)價(jià) ? 項(xiàng)目位臵聚集，但無(wú)正面競(jìng)爭(zhēng)。 平均單價(jià) 開(kāi)盤(pán)價(jià)鉻 10000元 /平方米，目前升至 11000元 /平方米 銷(xiāo)售狀況 300套別墅，小戶(hù)型 80%的銷(xiāo)售率，大戶(hù)型（ 460平方米尚余一套），保持平均 30套 /月的熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)。 32 亞北板塊代表項(xiàng)目 湯 House 位置 昌平小湯山鎮(zhèn)大柳樹(shù)環(huán)島西 項(xiàng)目概況 占地面積 19萬(wàn)平方米 建筑面積 15萬(wàn)平方米 容積率 總套數(shù) 約 990套，一期 368套 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代中式 賣(mài)點(diǎn) 溫泉入戶(hù) 主力戶(hù)型 146268平方米聯(lián)排別墅，主力戶(hù)型 190平方米； 平均單價(jià) 總價(jià)區(qū)間 80200萬(wàn)元 /套（無(wú)地下室） 銷(xiāo)售狀況 ， ，一期 368套目前銷(xiāo)售約 30%。 備注 一期戶(hù)型面積偏小， 58套剩余 10套； 二期面積放大， 158套售出 30套，銷(xiāo)售狀況不甚理想； 31 亞北板塊代表項(xiàng)目 橘郡 /水印長(zhǎng)灘 位置 亞運(yùn)村立水橋以北 16公里 項(xiàng)目概況 占地面積 20公頃 容積率 橘郡 Ⅲ 總套數(shù) 240套 建筑風(fēng)格 西班牙風(fēng)格 景觀 中央湖景 主力戶(hù)型 橘郡 180230平方米，水印長(zhǎng)灘 246500平方米； 平均單價(jià) 橘郡 10000元 /平米，簡(jiǎn)裝修； 水印長(zhǎng)灘灘三期目前達(dá)到 17000元 /平米，毛坯； 銷(xiāo)售狀況 橘郡售完，水印長(zhǎng)灘目前剩至 78套未售。北京的上風(fēng)上水地區(qū)，區(qū)域內(nèi)別墅多為景觀型別墅，不僅具有良好的外部景觀條件，而且往往注重打造良好的社區(qū)內(nèi)部自然環(huán)境 ?購(gòu)買(mǎi)本板塊的客戶(hù)主要以自住為目的，投資現(xiàn)象較少 ?板塊整體產(chǎn)品素質(zhì)較高，老項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展，新項(xiàng)目精彩不斷 ?主要的客戶(hù)來(lái)源為亞運(yùn)村，隨著納帕溪谷、溫哥華森林等別墅升級(jí)產(chǎn)品的出現(xiàn)，開(kāi)始吸引來(lái)自于東部產(chǎn)業(yè)區(qū)的客戶(hù)。 ? 完善 “ 兩軸 ” ，保障首都職能和文化職能的發(fā)揮； ? 強(qiáng)化 “ 東部發(fā)展帶 ” ，疏導(dǎo)新北京產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向； ? 整合 “ 西部生態(tài)帶 ” ，創(chuàng)建宜居城市的生態(tài)屏障； ? 構(gòu)筑以城市中心與副中心相結(jié)合，市區(qū)與多個(gè)新城相聯(lián)系的新的城市形態(tài)； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。昌平則是該軸紅帶的重要節(jié)點(diǎn)之一； ?昌平新城 “昌平新城”區(qū)別于過(guò)去，“新城”將擁有自主產(chǎn)業(yè)與相關(guān)配套，吸納城市新的產(chǎn)業(yè)和人口，未來(lái)昌平新城規(guī)劃人口為 50萬(wàn)，其中 70%以上就地就業(yè)。 5月打折優(yōu)惠的別墅共 53個(gè)，占整體項(xiàng)目的 45%，較上月的 46個(gè)項(xiàng)目環(huán)比增長(zhǎng)15%。新開(kāi)盤(pán)供應(yīng)集中在 6個(gè)區(qū)域，分別為通州、順義、昌平、大興、密云和亦莊。 5月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目均價(jià)為 23000元 /平方米，環(huán)比持續(xù)下降，降幅為 %。但與去年同期開(kāi)盤(pán) 21個(gè)項(xiàng)目預(yù)期的相比，下跌 %。該區(qū)域在 3月第二周成交的項(xiàng)目均為中高端別墅，其中 2套為千萬(wàn)級(jí)別墅，占區(qū)域總成交的 %。 ? 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)下，中產(chǎn)階級(jí)的規(guī)模不斷擴(kuò)大； ? 價(jià)格適中的亞別墅、小獨(dú)棟等產(chǎn)品出現(xiàn)，使中產(chǎn)階級(jí)的別墅夢(mèng)成為可能； ? SARS的出現(xiàn)，極大的加快了中產(chǎn)階級(jí)的郊區(qū)化進(jìn)程； ?3月，除了西山、亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)和八達(dá)嶺昌平三個(gè)別墅區(qū)再度交出白卷以外，其它幾個(gè)別墅區(qū)均有成交。 1997年前 1997年后 持外國(guó)護(hù)照的客戶(hù)比例為 70%： 國(guó)內(nèi)客戶(hù)占至自用型客戶(hù)的80%； 港、澳、臺(tái)客戶(hù)約占 50%，以自住和投資客戶(hù)為主； 東南亞、歐美等客戶(hù)約占 20%，多為機(jī)構(gòu)客戶(hù)。 21 客戶(hù)特征演變 ?別墅客戶(hù)群體逐步本土化。 近期 ? 市場(chǎng)趨于細(xì)化，針對(duì)不同需求的 Townhouse、小獨(dú)棟、花園洋房等新的產(chǎn)品形式不斷涌現(xiàn)。其中， 600萬(wàn)以上的別墅受到市場(chǎng)的青睞，占六成。不斷上漲的價(jià)格勢(shì)必會(huì)對(duì)高端臵業(yè)者的消費(fèi)心理產(chǎn)生影響。數(shù)據(jù)顯示，全年成交均價(jià)為 25271元/㎡，相比 2023年的 17021元 /㎡，漲幅高達(dá) 8250元 /㎡。 ?別墅市場(chǎng)成