【正文】 吳興捷 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京居易加盟店銷(xiāo)售經(jīng)理1996—1997 上海興銀房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 銷(xiāo)售經(jīng)理興銀花園1997—1999 上海威格斯物業(yè) 專(zhuān)案經(jīng)理、高級(jí)策劃學(xué)府新城、和平彩邑、金橋陽(yáng)光、冠都公寓、嘉匯廣場(chǎng)、和平花苑、櫻園1999—2000 上海搜房房地產(chǎn)資訊有限公司 業(yè)務(wù)部經(jīng)理新天國(guó)際大廈、綠景嘉園、金灣花園2001—— 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京居易加盟店銷(xiāo)售部經(jīng)理 三、代理費(fèi)用 在不包含項(xiàng)目推廣費(fèi)用的前提下，%。2000年—至今 作為熟悉全球房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的資深專(zhuān)家，為開(kāi)拓世界上最大的市場(chǎng)，Hunt先生受命擔(dān)任21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)總裁。1997—1998年 任21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)印度尼西亞執(zhí)行總裁6個(gè)月內(nèi)確立21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先地位。1993—1995年 任21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)澳大利亞總裁，2年中建立起當(dāng)?shù)爻晒Φ牟粍?dòng)產(chǎn)特許經(jīng)營(yíng)體系。業(yè)務(wù)范圍涵蓋置業(yè)顧問(wèn)咨詢(xún)、置業(yè)代理、新樓盤(pán)全案策劃、銷(xiāo)售代理、寫(xiě)字樓及公寓租賃代理等。l 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京泛華加盟店該店為21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)在中國(guó)的首批加盟者，專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)信息咨詢(xún)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)紀(jì)公司,致力于發(fā)展房地產(chǎn)信息咨詢(xún)、投資顧問(wèn)、全案企化、銷(xiāo)售代理、發(fā)布最新的物業(yè)供應(yīng)信息、房地產(chǎn)法律法規(guī)及物業(yè)市場(chǎng)趨勢(shì)發(fā)展分析，立志使客戶(hù)得到“最專(zhuān)業(yè)和最滿(mǎn)意的服務(wù)”。 培養(yǎng)14000名經(jīng)紀(jì)人21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)總部設(shè)立在北京漢威大廈16和17層，辦公面積為600平米。 建立30個(gè)區(qū)域分部216。 促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)平衡發(fā)展216。我們的目標(biāo)是：216。第九章 合作方式 一 、公司簡(jiǎn)介 l 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)總部21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)總部，特許商號(hào)為21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)。應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目推廣銷(xiāo)售的不同階段，采取不同的策略及策略組合。同時(shí)特別挑選能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富、熟悉市場(chǎng)的業(yè)務(wù)員作為接待人員留守現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行銷(xiāo)售，并加強(qiáng)追蹤訪問(wèn)作業(yè)，形成高效率的銷(xiāo)售網(wǎng)。強(qiáng)化攻擊戰(zhàn)略采取派發(fā)宣傳單頁(yè)的形式，針對(duì)本市東部地區(qū)各寫(xiě)字樓派送精美、具有說(shuō)服力的印刷品，使商品信息確實(shí)到達(dá)目標(biāo)對(duì)象；同時(shí)，激發(fā)其好奇心和購(gòu)買(mǎi)欲望，以吸引其撥打售樓電話(huà)并到現(xiàn)場(chǎng)參觀。三、廣告策略針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的宣傳推廣工作，具體包括如下策略：阻隔戰(zhàn)略在開(kāi)盤(pán)推廣時(shí)機(jī)確定后，在正式發(fā)售之前先行豎立路牌、路旗、燈箱等戶(hù)外媒體；同時(shí)，開(kāi)始進(jìn)行廣播及少量報(bào)紙軟性宣傳，預(yù)告本項(xiàng)目即將推出，勸告投資者切莫匆忙選擇，以等待更完美的置業(yè)方案。l 發(fā)展商等相關(guān)單位強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好，具有專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。l 區(qū)域的區(qū)位發(fā)展?jié)摿薮?。?shù)立發(fā)展商良好的企業(yè)形象，為企業(yè)在本行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。提高目標(biāo)市場(chǎng)之客群對(duì)該項(xiàng)目的認(rèn)知率。一、廣告目的擴(kuò)大該項(xiàng)目的知名度，提高主要目標(biāo)市場(chǎng)之客群對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)可度。物業(yè)銷(xiāo)售的全部過(guò)程，自始至終賴(lài)以廣告宣傳的有力支持。公寓應(yīng)考慮先行銷(xiāo)售。 五、銷(xiāo)售時(shí)機(jī)本相目不同物業(yè)的銷(xiāo)售時(shí)機(jī)不同，且應(yīng)考慮不同的銷(xiāo)售組來(lái)完成銷(xiāo)售工作。歷經(jīng)30多年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)不僅具備常規(guī)的房地產(chǎn)推廣方式，同時(shí)還具有一套不同于目前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)代理公司的操作手段。一、 定價(jià)原則l 市場(chǎng)定位決定物業(yè)價(jià)格 l 價(jià)格要符合市場(chǎng)環(huán)境l 價(jià)格要符合經(jīng)營(yíng)指標(biāo)l 價(jià)格要保持一定的競(jìng)爭(zhēng)性二、 定價(jià)方式 l 成本加成定價(jià)l 市場(chǎng)比較定價(jià)l 客戶(hù)感受定價(jià)三、 本項(xiàng)目定價(jià)建議根據(jù)以上分析我公司建議：l 寫(xiě)字樓均價(jià)：10000元/㎡l 公寓均價(jià)： 7500元/㎡ l 商場(chǎng)價(jià)格：首層13000元/㎡，二層10000元/㎡，三層8000元/㎡，四層6000元/㎡第七章 銷(xiāo)售策略一、 推廣方式21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)是全球最大的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。價(jià)格定高了，不會(huì)被購(gòu)房者所接受而滯銷(xiāo)；如果定低了，雖然能在很短的時(shí)間內(nèi)搶購(gòu)一空，但發(fā)展商就會(huì)少賺很多利潤(rùn)。l 物業(yè)管理的水平高低將對(duì)客戶(hù)最終消費(fèi)起重要的影響l 知名的物業(yè)管理公司將成為項(xiàng)目預(yù)售的賣(mài)點(diǎn)，并帶來(lái)部分客戶(hù)資源。 公寓的服務(wù)配套設(shè)施l 會(huì)所是小區(qū)的形象中心和心理中心，配套設(shè)施應(yīng)設(shè)置于會(huì)所中，以便于使用。六、配套服務(wù)建議寫(xiě)字樓配套服務(wù)設(shè)施根據(jù)功能的不同可分為商業(yè)設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施和商務(wù)設(shè)施三大部分。 室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)：n 戶(hù)門(mén)：高級(jí)裝飾三防門(mén)或高級(jí)木門(mén)n 廚房：墻面采用高級(jí)瓷磚；地面鋪設(shè)防滑地磚；鋁扣板吊頂n 配送高級(jí)櫥柜，洗盆、龍頭，抽油煙機(jī)n 衛(wèi)生間：配送高檔洗手盆、座便器、浴盆、淋浴、龍頭、花灑。平面布局：l 標(biāo)準(zhǔn)層建議采用全開(kāi)間形式l 以電梯間或某個(gè)公共區(qū)域?yàn)榉指魠^(qū)，將整個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層分為兩大部分，在設(shè)計(jì)上預(yù)留上下水管道l 根據(jù)業(yè)主的要求，開(kāi)發(fā)商可在大的分區(qū)內(nèi)進(jìn)行規(guī)則性的排列。 寫(xiě)字樓必要的智能化系統(tǒng)A） 樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)l 供熱、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)l 給排水及中水系統(tǒng)l 照明設(shè)備系統(tǒng)l 電梯監(jiān)控系統(tǒng)B） 停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)C） 廣播音響系統(tǒng)（緊急廣播疏散）D） 保安監(jiān)控系統(tǒng)l 保安監(jiān)視系統(tǒng)l 巡更系統(tǒng)l 防盜系統(tǒng) E）消防自動(dòng)化系統(tǒng)l 消防報(bào)警系統(tǒng)l 噴淋滅火系統(tǒng)l 通風(fēng)排煙系統(tǒng) F）辦公自動(dòng)化系統(tǒng)l 共享信息系統(tǒng)l 辦公與文件處理流程自動(dòng)化管理系統(tǒng)l 物業(yè)管理輔助系統(tǒng)l 電子郵件系統(tǒng)l 設(shè)備共享系統(tǒng) G）信息自動(dòng)化系統(tǒng)l 網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)l 電視通訊系統(tǒng)l 無(wú)線(xiàn)通訊系統(tǒng)l 程控電話(huà)用戶(hù)交換系統(tǒng)公寓必要的智能設(shè)施l 出入口的管理l 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)l 對(duì)講防盜系統(tǒng)l 水、電、氣等遠(yuǎn)程抄表l 住戶(hù)報(bào)警系統(tǒng)l 物業(yè)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)l 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)l 車(chē)輛出入、停車(chē)管理系統(tǒng)。l 自然采光：樓層進(jìn)深不超過(guò)15米，以避免自然采光不足。某些樓層于樓層間預(yù)留可拆卸樓板，便于租用二層或多層客戶(hù)設(shè)置內(nèi)部樓梯，例如嘉里中心在高層樓層的同一位置預(yù)留3米X 4米可拆卸樓板。（高科技企業(yè)尤其軟件企業(yè)的Ramp。l 空調(diào)：建議四管制FCU或VAV空調(diào)系統(tǒng)，新風(fēng)量不低于50立方米/人/小時(shí)，可以提供24小時(shí)服務(wù)以滿(mǎn)足IT公司加班頻繁的要求。l ；l ，以便用作高科技公司的Ramp。 單位：平方米一室戶(hù)兩室戶(hù)客廳 202535餐廳810廚房3558衛(wèi)生間5668主臥13151618次臥1013 儲(chǔ)藏室224四、配套設(shè)施建議寫(xiě)字樓必要的硬件設(shè)施：l 總體結(jié)構(gòu)：采用柱網(wǎng)式結(jié)構(gòu)，以提高樓層使用率。兩居室：100平方米建筑面積 l 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，基本遵循上述面積指標(biāo)，不追求夸張的居室面積。 公寓外墻底層采用大理石、花崗巖貼面，上部采用高檔外墻磚。l 在立面造型設(shè)計(jì)上不要賦予建筑過(guò)多的理念，注重細(xì)節(jié)的精致和合理是較為明智的。通過(guò)設(shè)計(jì)達(dá)到的高品質(zhì)的感覺(jué)。建成后可成為區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑，易于識(shí)別。l 提倡戶(hù)型細(xì)部設(shè)計(jì)，盡可能在戶(hù)型的單體設(shè)計(jì)方面挖掘設(shè)計(jì)潛力。必要時(shí)可利用景觀軸線(xiàn)法加以控制。l 配套和非配套公建的布局應(yīng)便于購(gòu)買(mǎi)者使用。第五章 項(xiàng)目功能定位建議.一、整體規(guī)劃建議l 本項(xiàng)目作為地標(biāo)性建筑，總體布局強(qiáng)調(diào)完整大氣，體現(xiàn)完整社區(qū)的形象。 （具體規(guī)劃情況見(jiàn)附圖）三、目標(biāo)客戶(hù)群體描述 寫(xiě)字樓目標(biāo)客戶(hù)群體l 中小型外資企業(yè)l 以CBD內(nèi)大公司為服務(wù)對(duì)象的各類(lèi)公司l 留學(xué)歸國(guó)人員創(chuàng)辦企業(yè)l 投資型買(mǎi)家公寓目標(biāo)客戶(hù)群體：l 投資型買(mǎi)家l 首次置業(yè)的白領(lǐng)階層l 單身貴族l 知名企業(yè)高層管理人員的工作居所l 外企置業(yè)l 留學(xué)歸國(guó)人員注：