【正文】 吳興捷 21世紀不動產(chǎn)北京居易加盟店銷售經(jīng)理1996—1997 上海興銀房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 銷售經(jīng)理興銀花園1997—1999 上海威格斯物業(yè) 專案經(jīng)理、高級策劃學(xué)府新城、和平彩邑、金橋陽光、冠都公寓、嘉匯廣場、和平花苑、櫻園1999—2000 上海搜房房地產(chǎn)資訊有限公司 業(yè)務(wù)部經(jīng)理新天國際大廈、綠景嘉園、金灣花園2001—— 21世紀不動產(chǎn)北京居易加盟店銷售部經(jīng)理 三、代理費用 在不包含項目推廣費用的前提下，%50 / 50。2000年—至今 作為熟悉全球房地產(chǎn)市場運作的資深專家，為開拓世界上最大的市場，Hunt先生受命擔(dān)任21世紀中國不動產(chǎn)總裁。1997—1998年 任21世紀不動產(chǎn)印度尼西亞執(zhí)行總裁6個月內(nèi)確立21世紀不動產(chǎn)體系當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先地位。1993—1995年 任21世紀不動產(chǎn)澳大利亞總裁，2年中建立起當(dāng)?shù)爻晒Φ牟粍赢a(chǎn)特許經(jīng)營體系。業(yè)務(wù)范圍涵蓋置業(yè)顧問咨詢、置業(yè)代理、新樓盤全案策劃、銷售代理、寫字樓及公寓租賃代理等。l 21世紀不動產(chǎn)北京泛華加盟店該店為21世紀中國不動產(chǎn)在中國的首批加盟者，專門從事房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)的專業(yè)經(jīng)紀公司,致力于發(fā)展房地產(chǎn)信息咨詢、投資顧問、全案企化、銷售代理、發(fā)布最新的物業(yè)供應(yīng)信息、房地產(chǎn)法律法規(guī)及物業(yè)市場趨勢發(fā)展分析，立志使客戶得到“最專業(yè)和最滿意的服務(wù)”。 培養(yǎng)14000名經(jīng)紀人21世紀不動產(chǎn)中國總部設(shè)立在北京漢威大廈16和17層，辦公面積為600平米。 建立30個區(qū)域分部216。 促進房地產(chǎn)事業(yè)平衡發(fā)展216。我們的目標是：216。第九章 合作方式 一 、公司簡介 l 21世紀不動產(chǎn)中國總部21世紀不動產(chǎn)中國總部，特許商號為21世紀中國不動產(chǎn)。應(yīng)根據(jù)項目推廣銷售的不同階段，采取不同的策略及策略組合。同時特別挑選能力強、經(jīng)驗豐富、熟悉市場的業(yè)務(wù)員作為接待人員留守現(xiàn)場，進行銷售，并加強追蹤訪問作業(yè)，形成高效率的銷售網(wǎng)。強化攻擊戰(zhàn)略采取派發(fā)宣傳單頁的形式，針對本市東部地區(qū)各寫字樓派送精美、具有說服力的印刷品，使商品信息確實到達目標對象；同時，激發(fā)其好奇心和購買欲望，以吸引其撥打售樓電話并到現(xiàn)場參觀。三、廣告策略針對房地產(chǎn)項目的宣傳推廣工作，具體包括如下策略：阻隔戰(zhàn)略在開盤推廣時機確定后，在正式發(fā)售之前先行豎立路牌、路旗、燈箱等戶外媒體；同時，開始進行廣播及少量報紙軟性宣傳，預(yù)告本項目即將推出，勸告投資者切莫匆忙選擇，以等待更完美的置業(yè)方案。l 發(fā)展商等相關(guān)單位強強聯(lián)手，實力雄厚、信譽良好，具有專業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗。l 區(qū)域的區(qū)位發(fā)展?jié)摿薮?。樹立發(fā)展商良好的企業(yè)形象，為企業(yè)在本行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。提高目標市場之客群對該項目的認知率。一、廣告目的擴大該項目的知名度，提高主要目標市場之客群對本項目的認可度。物業(yè)銷售的全部過程，自始至終賴以廣告宣傳的有力支持。公寓應(yīng)考慮先行銷售。 五、銷售時機本相目不同物業(yè)的銷售時機不同，且應(yīng)考慮不同的銷售組來完成銷售工作。歷經(jīng)30多年的房地產(chǎn)銷售，21世紀不動產(chǎn)不僅具備常規(guī)的房地產(chǎn)推廣方式，同時還具有一套不同于目前國內(nèi)地產(chǎn)代理公司的操作手段。一、 定價原則l 市場定位決定物業(yè)價格 l 價格要符合市場環(huán)境l 價格要符合經(jīng)營指標l 價格要保持一定的競爭性二、 定價方式 l 成本加成定價l 市場比較定價l 客戶感受定價三、 本項目定價建議根據(jù)以上分析我公司建議：l 寫字樓均價：10000元/㎡l 公寓均價： 7500元/㎡ l 商場價格：首層13000元/㎡，二層10000元/㎡，三層8000元/㎡，四層6000元/㎡第七章 銷售策略一、 推廣方式21世紀不動產(chǎn)是全球最大的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。價格定高了，不會被購房者所接受而滯銷；如果定低了，雖然能在很短的時間內(nèi)搶購一空，但發(fā)展商就會少賺很多利潤。l 物業(yè)管理的水平高低將對客戶最終消費起重要的影響l 知名的物業(yè)管理公司將成為項目預(yù)售的賣點，并帶來部分客戶資源。 公寓的服務(wù)配套設(shè)施l 會所是小區(qū)的形象中心和心理中心，配套設(shè)施應(yīng)設(shè)置于會所中，以便于使用。六、配套服務(wù)建議寫字樓配套服務(wù)設(shè)施根據(jù)功能的不同可分為商業(yè)設(shè)施、娛樂設(shè)施和商務(wù)設(shè)施三大部分。 室內(nèi)裝修標準：n 戶門：高級裝飾三防門或高級木門n 廚房：墻面采用高級瓷磚；地面鋪設(shè)防滑地磚；鋁扣板吊頂n 配送高級櫥柜，洗盆、龍頭，抽油煙機n 衛(wèi)生間：配送高檔洗手盆、座便器、浴盆、淋浴、龍頭、花灑。平面布局：l 標準層建議采用全開間形式l 以電梯間或某個公共區(qū)域為分隔區(qū)，將整個標準層分為兩大部分，在設(shè)計上預(yù)留上下水管道l 根據(jù)業(yè)主的要求，開發(fā)商可在大的分區(qū)內(nèi)進行規(guī)則性的排列。 寫字樓必要的智能化系統(tǒng)A） 樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)l 供熱、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)l 給排水及中水系統(tǒng)l 照明設(shè)備系統(tǒng)l 電梯監(jiān)控系統(tǒng)B） 停車場管理系統(tǒng)C） 廣播音響系統(tǒng)（緊急廣播疏散）D） 保安監(jiān)控系統(tǒng)l 保安監(jiān)視系統(tǒng)l 巡更系統(tǒng)l 防盜系統(tǒng) E）消防自動化系統(tǒng)l 消防報警系統(tǒng)l 噴淋滅火系統(tǒng)l 通風(fēng)排煙系統(tǒng) F）辦公自動化系統(tǒng)l 共享信息系統(tǒng)l 辦公與文件處理流程自動化管理系統(tǒng)l 物業(yè)管理輔助系統(tǒng)l 電子郵件系統(tǒng)l 設(shè)備共享系統(tǒng) G）信息自動化系統(tǒng)l 網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)l 電視通訊系統(tǒng)l 無線通訊系統(tǒng)l 程控電話用戶交換系統(tǒng)公寓必要的智能設(shè)施l 出入口的管理l 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)l 對講防盜系統(tǒng)l 水、電、氣等遠程抄表l 住戶報警系統(tǒng)l 物業(yè)計算機管理系統(tǒng)l 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)l 車輛出入、停車管理系統(tǒng)。l 自然采光：樓層進深不超過15米，以避免自然采光不足。某些樓層于樓層間預(yù)留可拆卸樓板，便于租用二層或多層客戶設(shè)置內(nèi)部樓梯，例如嘉里中心在高層樓層的同一位置預(yù)留3米X 4米可拆卸樓板。（高科技企業(yè)尤其軟件企業(yè)的Ramp。l 空調(diào)：建議四管制FCU或VAV空調(diào)系統(tǒng)，新風(fēng)量不低于50立方米/人/小時，可以提供24小時服務(wù)以滿足IT公司加班頻繁的要求。l ；l ，以便用作高科技公司的Ramp。 單位：平方米一室戶兩室戶客廳 202535餐廳810廚房3558衛(wèi)生間5668主臥13151618次臥1013 儲藏室224四、配套設(shè)施建議寫字樓必要的硬件設(shè)施：l 總體結(jié)構(gòu)：采用柱網(wǎng)式結(jié)構(gòu)，以提高樓層使用率。兩居室：100平方米建筑面積 l 在產(chǎn)品設(shè)計中，基本遵循上述面積指標，不追求夸張的居室面積。 公寓外墻底層采用大理石、花崗巖貼面，上部采用高檔外墻磚。l 在立面造型設(shè)計上不要賦予建筑過多的理念，注重細節(jié)的精致和合理是較為明智的。通過設(shè)計達到的高品質(zhì)的感覺。建成后可成為區(qū)域內(nèi)的地標性建筑，易于識別。l 提倡戶型細部設(shè)計，盡可能在戶型的單體設(shè)計方面挖掘設(shè)計潛力。必要時可利用景觀軸線法加以控制。l 配套和非配套公建的布局應(yīng)便于購買者使用。第五章 項目功能定位建議.一、整體規(guī)劃建議l 本項目作為地標性建筑，總體布局強調(diào)完整大氣，體現(xiàn)完整社區(qū)的形象。 （具體規(guī)劃情況見附圖）三、目標客戶群體描述 寫字樓目標客戶群體l 中小型外資企業(yè)l 以CBD內(nèi)大公司為服務(wù)對象的各類公司l 留學(xué)歸國人員創(chuàng)辦企業(yè)l 投資型買家公寓目標客戶群體：l 投資型買家l 首次置業(yè)的白領(lǐng)階層l 單身貴族l 知名企業(yè)高層管理人員的工作居所l 外企置業(yè)l 留學(xué)歸國人員