【正文】 松橋畔,東臨樂瀾寶邸小區(qū)、南臨南磨坊路、西至東三環(huán)沿線、北接華騰園小區(qū)。l 2002年房地產(chǎn)開發(fā)中，非居住類物業(yè)比例將有所增加，特別是商用物業(yè)中商鋪的增加量最為顯著。l 客戶對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)要求更高，需求呈現(xiàn)出多元化和兩極化。l 北京市居住類物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格整體表現(xiàn)趨降，但是特定區(qū)域內(nèi)特定產(chǎn)品的價(jià)位依然具有上升的空間。作為重要部門的住宅產(chǎn)業(yè)理應(yīng)為今年和今后的GDP增長做出貢獻(xiàn)。在由哈爾濱市開發(fā)辦組織的“首屆57家承諾銷售放心房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合宣言”大會(huì)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的承諾可謂發(fā)自肺腑、擲地有聲。特別是“提供住房金融貸款支持”政策，使百姓提前具有了“買得起房”的基礎(chǔ)。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，個(gè)人購房占新建商品房的比例，1996年為53%、1997年為64%、1998年為68%、1999年為70%多，2000年又上升到85%以上。第二節(jié) 國家相關(guān)政策對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的影響為了提高百姓的住房質(zhì)量和水平，拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長，建設(shè)部幾年前就提出了要讓百姓“愿意買房、買得起房、買放心房”的發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的三個(gè)步驟。隨著市場(chǎng)的逐步開放，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)步入國際化的軌道，逐步實(shí)行法制化、證券化、市場(chǎng)化，但畢竟我國的房地產(chǎn)業(yè)在這一進(jìn)程中還剛剛開始，基本上還屬于粗放經(jīng)營的模式，勞動(dòng)率低下，產(chǎn)品品種單一，從業(yè)人員年均竣工面積僅是發(fā)達(dá)國家的20%，勞動(dòng)生產(chǎn)率僅為發(fā)達(dá)國家的30%－50%，而單位能耗卻是發(fā)達(dá)國家的3倍。 入世對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：結(jié)構(gòu)調(diào)整和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。商品房市場(chǎng)供需兩旺。同時(shí)隨著中關(guān)村西區(qū)及各大科技園區(qū)建設(shè)的展開、九月北京中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃的正式公布、亞運(yùn)村地區(qū)商務(wù)氛圍的逐步形成，該類物業(yè)的供應(yīng)量將在五至六年內(nèi)穩(wěn)步放大，目前市場(chǎng)對(duì)此持中長期看好的態(tài)度。%；，較去年同期均有大幅增長。根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)的景氣周期和對(duì)更加積極的財(cái)政政策的良好預(yù)期，預(yù)計(jì)今年我國經(jīng)濟(jì)仍將實(shí)現(xiàn)7%左右的增長，大大高于世界平均增長水平。2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值大幅增長，GDP的年度增長率達(dá)到了8%，%，主要?dú)w功于高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本報(bào)告書中相關(guān)分析的詳細(xì)內(nèi)容，尚待貴我雙方面會(huì)時(shí)進(jìn)一步深入交流。49 / 50昆 泰 集 團(tuán)勁 松 項(xiàng) 目 定 位 分 析 報(bào) 告 21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)目 錄第一章 北京房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析…………………………5—10第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響……………5—7一、我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好二、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行對(duì)房地產(chǎn)投資的影響三、加入WTO后中國房地產(chǎn)所面臨的挑戰(zhàn) 第二節(jié) 國家相關(guān)政策對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的影響………………8—9一、把握使百姓“愿意買房”的有關(guān)政策二、把握使百姓“買得起房”的有關(guān)政策三、把握使百姓“買放心房”的有關(guān)政策第三節(jié) 2002年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ………………… 10第二章 區(qū)域市場(chǎng)分析…………………………………11—18第一節(jié) 區(qū)域環(huán)境概述………………………………… 11 一、地理位置與道路交通狀況 二、周邊物業(yè)狀況 三、人文環(huán)境及配套設(shè)施狀況第二節(jié) 區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析…………………………12—13 一、周邊項(xiàng)目概述 二、產(chǎn)品供應(yīng)特點(diǎn)分析 三、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析第三節(jié) ………………………14—18 一、Strength（優(yōu)勢(shì)） 二、Weakness（劣勢(shì)） 三、Opportunity（機(jī)會(huì)） 四、Threat（威脅）第三章 客戶群體需求分析…………………………… 19—25 第一節(jié) 主導(dǎo)客戶群的定位分析…………………… 19—20 一、客戶類別細(xì)分 二、主導(dǎo)客戶群定位第二節(jié) 主導(dǎo)客戶群購房動(dòng)機(jī)分析…………………21—23 一、購房時(shí)間、動(dòng)機(jī)及關(guān)注因素 二、主導(dǎo)客戶群購房偏好第三節(jié) 主導(dǎo)客戶群對(duì)價(jià)格的承受能力分析…………24—25 一、單位價(jià)格需求 二、貸款額度選擇 三、首期的承受能力 第四章 項(xiàng)目定位分析……………………………………26—29一、響項(xiàng)目定位因素分析二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位描述三、目標(biāo)客戶群體描述第五章 產(chǎn)品功能定位……………………………………30—37一、整體規(guī)劃建議二、外觀設(shè)計(jì)建議三、戶型設(shè)計(jì)建議四、配套設(shè)施建議五、裝修檔次建議六、配套服務(wù)建議七、物業(yè)管理建議第六章 價(jià)格策略……………………………………………… 38一、定價(jià)原則二、定價(jià)策略三、本項(xiàng)目定價(jià)建議第七章 銷售策略…………………………………………39—40一、推廣方式二、銷售渠道三、銷售隊(duì)伍四、戰(zhàn)略伙伴五、銷售時(shí)機(jī)第八章 廣告策略………………………………………… 41—43一、廣告目的二、訴求重點(diǎn) 三、廣告策略 四、廣告預(yù)算第九章 合作方式…………………………………………44—48 一、公司簡(jiǎn)介 二、項(xiàng)目主創(chuàng)人員 三、代理費(fèi)用第十章 附件…………………………………………… 495121世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)前言2001年12月29日，21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域接到昆泰集團(tuán)正式委托，就昆泰集團(tuán)籌建的勁松項(xiàng)目定位等多方面問題提出我方建議，以尋求雙方合作的機(jī)會(huì)。第一章 北京房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響房地產(chǎn)行業(yè)涉及并涵蓋了建筑業(yè)、建材業(yè)以及冶金、化工、輕工等多個(gè)行業(yè)，是以生產(chǎn)和經(jīng)營房地產(chǎn)為最終產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，產(chǎn)業(yè)類別逐步細(xì)化的產(chǎn)物。2001年前三季度我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持適度增長，%。2001年2010年北京實(shí)際國內(nèi)生產(chǎn)總值的平均增長率的目標(biāo)為9%。辦公用房增幅尤為顯著。2001年10月統(tǒng)計(jì)資料表明，房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長。1－10月，%；，%。結(jié)構(gòu)調(diào)整是指入世后我國的房地產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上不但要適應(yīng)國內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展，也要適應(yīng)國際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)還要不斷地進(jìn)行新的動(dòng)態(tài)調(diào)整，無論是住宅項(xiàng)目、商業(yè)用房或工業(yè)用房，從選址、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、建設(shè)及銷售各個(gè)環(huán)節(jié)都要考慮是否符合入世后的需要。入世后，可以肯定我國的開發(fā)企業(yè)在最初的競(jìng)爭(zhēng)中面對(duì)國內(nèi)和國際經(jīng)濟(jì)的動(dòng)態(tài)的影響，將處于不利的競(jìng)爭(zhēng)地位。以這“三個(gè)步驟”為基礎(chǔ)，國家相繼出臺(tái)了一系列有利于住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，全國各地根據(jù)各自實(shí)際，也相應(yīng)頒布實(shí)施了有關(guān)政策，使住宅產(chǎn)業(yè)在近年的國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮了積極作用。針對(duì)貨幣分房政策，大多房地產(chǎn)企業(yè)在促銷時(shí)，重點(diǎn)對(duì)率先實(shí)施房改政策的單位進(jìn)行宣傳，為銷售打開了新局面。三、把握使百姓“買放心房”的有關(guān)政策　　百姓買房的熱情剛剛被調(diào)動(dòng)起來，在國家有關(guān)政策的支持下，又具備了買房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在此形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)決不能忽視“放心工程”，必須在生產(chǎn)、銷售、售后服務(wù)的每一環(huán)節(jié)做到讓百姓放。整體理解建設(shè)部關(guān)于發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)政策上的“三大步驟”，面對(duì)百姓主動(dòng)買房的熱情，可以說，我國住宅產(chǎn)業(yè)已得到了一定程度的發(fā)展，相應(yīng)的，房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了重大轉(zhuǎn)機(jī)。發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的龍頭——房地產(chǎn)業(yè)，只有緊緊把握政策導(dǎo)向，方能實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展。l 2002年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在開發(fā)量及有效供應(yīng)量上將有較大突破，勢(shì)必會(huì)超過2001年的供應(yīng)量。項(xiàng)目屬CBD商圈輻射區(qū)，由東三環(huán)、南磨坊路、廣渠路、勁松路等幾條主干線圍繞項(xiàng)目四周，交通方便快捷，由此驅(qū)車5分鐘可至國貿(mào)，3分鐘進(jìn)入京津塘高速公路，20分鐘直抵首都國際機(jī)場(chǎng)。第二節(jié) 區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析一、周邊項(xiàng)目概述東南三環(huán)地區(qū)公寓寫字樓項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱類型位置均價(jià)總建面積樓型裝修樂瀾寶坻公寓勁松橋東100m7500元/m90000m塔、板待定東環(huán)18公寓廣渠門路318500元/m44500m板樓精裝御景園公寓華威橋北100m9500元/m38900m塔樓精裝香榭舍酒店式公寓華威橋東100m9000元/m22400m板樓精裝華騰園住宅