房信集團(tuán)擬建項(xiàng)目投資分析報(bào)告-wenkub
2022-08-29 19:19:43 本頁(yè)面
【正文】 ，作為普通民宅的萬(wàn)達(dá)新城銷售業(yè)績(jī)?cè)诋?dāng)?shù)匾恢绷己?，最直接的原因，就是其底商?nèi)多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和區(qū)內(nèi)超市的補(bǔ)充，起到了極大的促銷作用。新宜白大道是我市三環(huán)十四射中的一條連接中環(huán)線與京津塘高速公路、津圍公路的重要干線，將天津與北京、河北省的距離拉近，加速了京津冀三地的貿(mào)易往來(lái)。但近幾年，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體來(lái)講其經(jīng)營(yíng)狀況并不良好，除萬(wàn)科花園新城與萬(wàn)達(dá)新城以外，這里絕大都數(shù)項(xiàng)目均未出現(xiàn)過(guò)熱銷場(chǎng)面，銷售市場(chǎng)長(zhǎng)期處于低迷狀態(tài)。從這一點(diǎn)來(lái)看，完善、周到的生活配套是項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 （二）所在區(qū)域住宅市場(chǎng)走勢(shì)分析 供求關(guān)系當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)不同于市區(qū)的住宅市場(chǎng)有著廣闊的消費(fèi)群體，僅靠區(qū)域內(nèi)的居民不能夠滿足其商品住宅的消化需求，盡管北辰區(qū)宜興埠在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，但與市區(qū)居民的生活水平相比仍然相對(duì)很低。加之，位于四郊經(jīng)濟(jì)地位之尾的北辰區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)本就很緩慢，盡管有萬(wàn)科花園新城時(shí)尚精品TOWN HOUSE項(xiàng)目的介入，但在近一、兩年內(nèi)，這里仍然是普通商品住宅的市場(chǎng)。 （二）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地面積：200多畝 總建筑面積：約20多萬(wàn)平方米 容積率： 綠化率：30%以上 建筑密度：略 總戶數(shù)：略 二、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析 （一）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體回顧與展望房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有試探可言，只有看準(zhǔn)了再下手，不象打麻將，這把和不了推倒了下把接著玩兒?；?顧 本案所在區(qū)——北辰區(qū)，位于天津市市區(qū)的正北面，與河北區(qū)白廟緊緊相連。 展 望展望2002年當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，可以說(shuō)蘊(yùn)含著巨大潛力，其一，環(huán)境工程建設(shè)中將對(duì)城鄉(xiāng)結(jié)合部入市口、道路兩側(cè)項(xiàng)目實(shí)施綠化、美化改造；其二，市政府下大力量培育市場(chǎng)有效需求，積極推進(jìn)小城鎮(zhèn)的住宅開發(fā)，加快城市化進(jìn)程；其三，越來(lái)越規(guī)范化的建設(shè)市場(chǎng)，更適宜品牌與實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)，淘汰那些規(guī)模小、質(zhì)量差、不注重物業(yè)服務(wù)的爛尾項(xiàng)目；其四，政府對(duì)公積金貸款和按揭貸款政策的進(jìn)一步放開。由于家庭收入的高低直接影響著購(gòu)房需求能力，并且，當(dāng)?shù)叵M(fèi)觀念的落后以及有限的居住人口，都成為當(dāng)?shù)厣唐贩抗┐笥谇蟮闹陵P(guān)因素。 價(jià)格走勢(shì)受著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)及人文環(huán)境的影響，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目的檔次普遍不高，除萬(wàn)科花園新城獨(dú)樹一幟，走聯(lián)排別墅豪宅市場(chǎng)的銷路外，當(dāng)?shù)厮许?xiàng)目的商品住宅價(jià)格全部采取低調(diào)處理。那么，是價(jià)格高于消費(fèi)能力？是地段偏僻位于郊區(qū)？還是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)狹窄？都不是，作為民宅典范的萬(wàn)達(dá)新城，其商品住宅的市場(chǎng)均價(jià)高于周圍所有的項(xiàng)目，作為豪華別墅的萬(wàn)科花園新城，論其住宅的銷售價(jià)格也屬我市高價(jià)之一，曾在我市一度產(chǎn)生熱銷搶購(gòu)的場(chǎng)面，并在當(dāng)?shù)匾恢北３种己玫匿N售業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)商們順理成章地將“以路帶動(dòng)房改”的政策具體化，然而原有的地域分割使得新宜白大道兩側(cè)的商品住宅樓市場(chǎng)具有顯著的地域不平衡性特征，新宜白大道西北側(cè)居民的生活所需完全要靠對(duì)面宜興埠鎮(zhèn)內(nèi)的配套來(lái)維持。相比之下，田園小區(qū)、鳴翠園、普慶公寓等中小型項(xiàng)目由于內(nèi)部配套的不完善，在同質(zhì)項(xiàng)目的同等價(jià)位的基礎(chǔ)上，成為其滯銷或緩銷的主要原因。梧桐園①位置：新宜白大道西北側(cè)，萬(wàn)達(dá)新城后。② 性質(zhì)：六層磚混結(jié)構(gòu)商品住宅。③價(jià)格：起價(jià)1480元/平方米（第六層價(jià)，現(xiàn)房），三層為最高 價(jià)1900元/平方米?！渌敱M內(nèi)容請(qǐng)見(jiàn)《本案周邊樓盤調(diào)查表》 結(jié)論在我市房地產(chǎn)發(fā)展的中早期，本地由于區(qū)位因素，發(fā)展較市區(qū)、東麗區(qū)、西青區(qū)、津南區(qū)三個(gè)郊區(qū)滯后，到目前為止，當(dāng)?shù)厣唐纷≌瑑r(jià)格要比前者低10—40%。 三、項(xiàng)目土地價(jià)值判斷及項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析 “第一是地段，第二是地段，第三還是地段。 （一）土地價(jià)值一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是其多種因素綜合作用的結(jié)果，項(xiàng)目的地理位置、環(huán)境與污染情況、交通條件、市政配套、周邊景觀以及鄰近樓盤的素質(zhì)等，共同決定了該項(xiàng)目的土地價(jià)值。由于普慶公寓是新近規(guī)劃的項(xiàng)目，其整潔的建筑結(jié)構(gòu)使本案前方部分視線較為干凈、整齊。由于鐵路的重要的岔路口和公路立交橋都匯聚在此，使得本地噪音大、安全系數(shù)低。 環(huán)境、污染① 水、空氣、土地污染情況 本案前方是普慶公寓，小區(qū)內(nèi)的部分業(yè)主在曬臺(tái)養(yǎng)鴿子，羽毛、鳥屎橫飛，氣味難聞；本案東邊是尚未修建的土路，兩側(cè)堆滿了垃圾，夏季腐爛、變質(zhì)的惡臭氣味充滿空氣中；本案所用地，荒草布滿地表，蒼蠅、蚊子及其他蟲子很多；遠(yuǎn)處還有汽車和火車排出的尾氣，此地污染情況嚴(yán)重。地塊南端是中環(huán)線，東側(cè)是外環(huán)線和高速公路。 配套設(shè)施① 菜市場(chǎng) 本地菜市場(chǎng)齊全，經(jīng)營(yíng)的菜品價(jià)格低廉。③ 學(xué)校、醫(yī)院 附近沒(méi)有學(xué)校和醫(yī)院，必須遠(yuǎn)求。 鄰近競(jìng)爭(zhēng)樓盤素質(zhì) 見(jiàn)《本案周邊樓盤調(diào)查表》和第二大項(xiàng)中的（二）所在區(qū)域住宅市場(chǎng)走勢(shì)分析 （二）項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析 “知己知彼”和“自知之明”都是一個(gè)贏家不可缺少的品質(zhì)。 地理?xiàng)l件分析就此地塊的客觀地理位置及環(huán)境條件，按前面所列的諸項(xiàng)要素及簡(jiǎn)要分析結(jié)論，和SWOT分析法，列出SWOT坐標(biāo)圖如下：S（優(yōu)勢(shì)） W（劣勢(shì)）“七通”+交通 景觀 +污染、噪音地價(jià) +規(guī)模 +品牌 娛樂(lè)+購(gòu)物+學(xué)校、醫(yī)院等配套差。 新城、都市桃園、梧桐園。界，以擴(kuò)大受眾面（即指 區(qū)域消費(fèi)觀念落后。環(huán)臨競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)比從環(huán)臨地塊的8個(gè)樓盤的地理位置和樓盤性質(zhì)看（8個(gè)樓盤的詳盡資料請(qǐng)見(jiàn)《本案周邊樓盤調(diào)查表》），該地區(qū)除萬(wàn)科花園新城為3層豪華別墅外，均為六、七層住宅。四、 可提升價(jià)值研判美食家評(píng)判廚師的水準(zhǔn)，常以“家常菜”為依據(jù)。如果聽說(shuō)哪個(gè)開發(fā)商將住宅樓賣出了每平方米3萬(wàn)元的天價(jià)，也不必急于欽佩得五體投地。要想深入挖掘房地產(chǎn)項(xiàng)目的潛在價(jià)值，必須“從頭壓擠每一個(gè)環(huán)節(jié)”。? 以三個(gè)建筑組團(tuán)為核心，組團(tuán)式住宅可圍合、可聯(lián)體或弧形拼接，以歐式柱廊、主題廣場(chǎng)串聯(lián)而成。? 在立面造型上，采用三段式設(shè)計(jì)，充分運(yùn)用豐富的西方古典建筑符號(hào)和線條，凸顯建筑外檐設(shè)計(jì)的出色及亮麗；凸窗弧線設(shè)計(jì)，落地式飄窗， 豐富室內(nèi)空間和提高室內(nèi)采光度；綠色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外墻的高級(jí)涂料，使三個(gè)組團(tuán)色彩協(xié)調(diào)統(tǒng)一。? 針對(duì)周邊生
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