【正文】 21世紀不動產(chǎn)認為項目在推廣入市過程中,應(yīng)賦予產(chǎn)品一個包裝概念，但這一包裝概念應(yīng)是在產(chǎn)品已具有鮮明特點之后,才在項目具備一系列競爭點的基礎(chǔ)上,通過富有創(chuàng)意概念進行推廣包裝，而不是在塑造產(chǎn)品之前，毫無理由，且無產(chǎn)品支撐的一種空談。圍合出的空間可聘請具有實力的景觀設(shè)計事務(wù)所進行布置，達到環(huán)境優(yōu)美、視野明亮、集綠化休閑為一體的場所。l 社區(qū)設(shè)計兩個出入口，實現(xiàn)人車分流。第四章 項目定位分析一、影響項目定位的因素 土地價值分析l 項目地塊規(guī)則l 利于充分利用l 易于規(guī)劃與設(shè)計 需求分析l 總需求較樂觀l 高品質(zhì)住宅需求大l 需求面積逐漸變小 供給與競爭態(tài)勢l 區(qū)域內(nèi)供給量較大l 土地儲備豐富，存在開發(fā)潛力l 入市時機較為關(guān)鍵二、項目市場定位描述 本項目主要經(jīng)濟指標n 總建筑面積： 99215平方米n 總占地： n 綠化率： 30%n 容積率： n 地上建筑面積： 73440平方米n 商場： 11750平方米n 寫字樓： 21290 平方米 n 其余為公寓： n 地下建筑面積： 25775平方米n 地下車位： 333輛n 地上車位： 63輛n 自行車： 466輛 整體功能布局建議項目規(guī)劃為：一棟寫字樓，一棟商業(yè) ，兩棟公寓。隨著人們生活水平和質(zhì)量的不斷提高，人們對住宅的要求也越來越高，住房已經(jīng)成為一種商品。結(jié)合前述購房時選擇面積的分析，被調(diào)查者最能接受的房屋總價在21—40萬元間，其次為40—78萬元間，說明目前北京居民對住宅價格的承受力不高，居民的承受能力與市場上較高的房價間有一定差距。%的被調(diào)查者購房時首選二、三居室，因此在未來的2—3年內(nèi)二居室、三居室仍是房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。新建住房應(yīng)按合理比例建造面積在70130平方米。二、主導(dǎo)客戶群購房偏好 購買面積建筑面積（㎡）所占比例50以下%5070%70100%100130%130150%150180%180以上%被調(diào)查者近半數(shù)購房時首選70—100㎡的住宅，%的被調(diào)查者選擇100—130㎡的住宅，說明多數(shù)購房者對居室面積的選擇趨于理性，并不盲目追求越大越好。 購房關(guān)注因素客戶關(guān)注因素所占比例價格%位置%交通%物業(yè)管理%戶型%社區(qū)環(huán)境%配套設(shè)施%小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢%房屋質(zhì)量%被調(diào)查者購房時首要關(guān)注因素為價格，其次為位置、交通、物業(yè)管理及戶型。 購房目的 %的被調(diào)查者為首次置業(yè)，目的為居住， 22%的被調(diào)查者為改善居住條件二次購房。第二節(jié) 主導(dǎo)客戶群購房動機分析一、購房時間、動機及關(guān)注因素 購房時間%的被調(diào)查者計劃在2年內(nèi)購房，%的被調(diào)查者計劃在2—3年內(nèi)購房。 家庭年收入近六成的被調(diào)查者家庭年收入在5萬元以下，僅7%的被調(diào)查者家庭年收入在10萬元以上。二、主導(dǎo)客戶群定位 年齡構(gòu)成 %的被調(diào)查者年齡在20—30歲之間，其次為30—40歲。l 區(qū)域內(nèi)期房的銷售遠不如準現(xiàn)房。四、Threat（威脅）l 項目竣工周期晚于周邊在建項目。l 客戶對居住環(huán)境和綜合素質(zhì)的理性選擇增強。WTO后，對房地產(chǎn)業(yè)來說是新的發(fā)展機會，特別是CBD的形成將使其周邊保持旺盛的市場購買力。l 項目區(qū)內(nèi)原住居民，消費能力有限，對價格的承受能力較低。二、Weakness（劣勢）l 項目占地面積較小，容積率較高，會給環(huán)境設(shè)計帶來一定難度。l 在建項目雖多，但風格類型各異容易聚集購買人氣。l 生活配套齊全，周邊有銀行、郵局、醫(yī)院、學校、超市、商場及成型的居民住宅小區(qū)。外窗 羅馬式外窗，雙層鋁合金玻璃窗大堂、電梯間：磨光花崗巖地面，大理石墻面辦公及公共區(qū) 吊頂、水泥地面（送地毯）綜合分析：大廈外立面單調(diào)， 大堂狹小，感覺檔次較低，與其配置不相協(xié)調(diào)。通訊系統(tǒng)：通訊光纜、寬帶入網(wǎng)。價格： 尚未開盤，以10000元（不分層）/平方米內(nèi)部認購。龍輝大廈開發(fā)商：北京恒昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置： 東三環(huán)勁松橋東南側(cè)規(guī)模： 總建筑面積30000平方米，地下2層；地上17層；4—17層為寫字樓；地下2—地上4設(shè)購物中心、酒店、銀行、證券、娛樂場所。戶型設(shè)計基本滿足購房者的需求。起價： 4580元/平方米均價： 5380元/平方米裝修標準：毛坯房銷售情況：一期全部售出 二期剩少量大戶型社區(qū)配套：室內(nèi)游泳館、健身中心、棋牌室、閱覽室、兒童活動室、陽光餐廳等。另外，隨著人們生活方式的不斷改變，廳、房在面積的分配上要重新調(diào)整，房間里應(yīng)考慮一定面積的儲物間。根據(jù)長期對客戶的調(diào)查以及近期對周邊項目的調(diào)查，市場上不少項目存在戶型設(shè)計不合理的問題。 戶型設(shè)計。在戶型面積的分配上，存在戶型相同而面積相差較大，大戶型將面臨滯銷的境地。致使在后期銷售中，銷售人員無法準確的把握客戶的購買心態(tài)，喪失大量的成交機會。第二節(jié) 區(qū)域市場競爭分析一、周邊項目概述東南三環(huán)地區(qū)公寓寫字樓項目一覽表項目名稱類型位置均價總建面積樓型裝修樂瀾寶坻公寓勁松橋東100m7500元/m90000m塔、板待定東環(huán)18公寓廣渠門路318500元/m44500m板樓精裝御景園公寓華威橋北100m9500元/m38900m塔樓精裝香榭舍酒店式公寓華威橋東100m9000元/m22400m板樓精裝華騰園住宅勁松橋北100m5800元/m40萬m塔樓毛坯紫東苑住宅潘家園橋北側(cè)5600元/m8萬m塔樓毛坯九龍花園住宅廣渠路29號6000元/m10萬m塔樓毛坯翌景嘉園住宅潘家園橋東側(cè)7500元/㎡10萬㎡塔樓精裝龍輝大廈寫字樓勁松橋南1萬元/m34000m塔樓毛坯京華大廈寫字樓在建項目二、產(chǎn)品供應(yīng)特點分析通過對該區(qū)域樓盤的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在產(chǎn)品的供應(yīng)上存在以下幾個方面的特點： 項目定位。賓館：樂游賓館、京瑞大廈醫(yī)院：雙井醫(yī)院、勁松醫(yī)院、垂楊柳醫(yī)院三、人文環(huán)境本項目所在地區(qū)是北京最早的工業(yè)區(qū)，隨著北京市的不斷發(fā)展和對環(huán)境的治理，使這一地區(qū)形成最早的住宅小區(qū)，項目周邊生活配套成熟。項目屬CBD商圈輻射區(qū)，由東三環(huán)、南磨坊路、廣渠路、勁松路等幾條主干線圍繞項目四周，交通方便快捷，由此驅(qū)車5分鐘可至國貿(mào)，3分鐘進入京津塘高速公路，20分鐘直抵首都國際機場。l 2002年經(jīng)濟適用住房的開發(fā)力度將減弱，二手房市場將不會有明顯發(fā)展。l 2002年市場熱點區(qū)域比較分散，不但一些原有基礎(chǔ)較好的區(qū)域得以更快的發(fā)展，而且還將會涌現(xiàn)出更多的新興熱點地區(qū)。l 2002年北京房地產(chǎn)市場在開發(fā)量及有效供應(yīng)量上將有較大突破，勢必會超過2001年的供應(yīng)量。發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的龍頭——房地產(chǎn)業(yè)，只有緊緊把握政策導(dǎo)向，方能實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展。據(jù)經(jīng)濟專家分析，我國宏觀經(jīng)濟在今年出現(xiàn)了“拐點”，即在1993年以來GDP增長率連續(xù)7年下滑后，今年出現(xiàn)了GDP增長率趨升的勢頭。整體理解建設(shè)部關(guān)于發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)政策上的“三大步驟”，面對百姓主動買房的熱情，可以說，我國住宅產(chǎn)業(yè)已得到了一定程度的發(fā)展，相應(yīng)的，房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了重大轉(zhuǎn)機。所有向社會公開宣誓的房地產(chǎn)企業(yè)的名稱（品牌）公開，承諾內(nèi)容公開，平等接受社會各界監(jiān)督。三、把握使百姓“買放心房”的有關(guān)政策　　百姓買房的熱情剛剛被調(diào)動起來