【正文】 種空談。圍合出的空間可聘請(qǐng)具有實(shí)力的景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所進(jìn)行布置，達(dá)到環(huán) 境優(yōu)美、視野明亮、集綠化休閑為一體的場(chǎng)所。 ? 社區(qū)設(shè)計(jì)兩個(gè)出入口，實(shí)現(xiàn)人車分流。 第四章 項(xiàng)目定位分析 一、影響項(xiàng)目定位的因素 土地價(jià)值分析 ? 項(xiàng)目地塊規(guī)則 ? 利于充分利用 ? 易于規(guī)劃與設(shè)計(jì) 需求分析 ? 總需求較樂(lè)觀 ? 高品質(zhì)住宅需求大 ? 需求面積逐漸變小 供給與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) ? 區(qū)域內(nèi)供給量較大 ? 土地儲(chǔ)備豐富，存在開(kāi)發(fā)潛力 ? 入市時(shí)機(jī)較為關(guān)鍵 二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位描述 本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 總建筑面積： 99215 平方米 ? 總占 地： 公頃 ? 綠化率： 30% ? 容積率： ? 地上建筑面積： 73440 平方米 ? 商場(chǎng)： 11750 平方米 ? 寫字樓： 21290 平方米 ? 其余為公寓： ? 地下建筑面積： 25775 平方米 ? 地下車位： 333 輛 ? 地上車位： 63 輛 ? 自行車： 466 輛 整體功能布局 建議項(xiàng)目規(guī)劃為： 一棟寫字樓，一棟商業(yè) ，兩棟公寓。隨著人們生活水平和質(zhì)量的不斷提高，人們對(duì) 住宅的要求也越來(lái)越高，住房已經(jīng)成為一種商品。結(jié)合前述購(gòu)房時(shí)選擇面積的分析，被調(diào)查者最能接受的房屋總價(jià)在 21— 40 萬(wàn)元間，其次為 40— 78 萬(wàn)元間，說(shuō)明目前北京居民對(duì)住宅價(jià)格的承受力不高，居民的承受能力與市場(chǎng)上較高的房?jī)r(jià)間有一定差距。合計(jì)達(dá)%的被調(diào)查者購(gòu)房時(shí)首選二、三居室，因此在未來(lái)的 2— 3 年內(nèi)二居室、三居室仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。新建住房 應(yīng)按合理比例建造面積在 70130 平方米。 二、主導(dǎo)客 戶群購(gòu)房偏好 購(gòu)買面積 被調(diào)查者近半數(shù)購(gòu)房時(shí)首選 70— 100 ㎡ 的住宅， %的被調(diào)查客戶關(guān)注因素 所占比例 價(jià)格 % 位置 % 交通 % 物業(yè)管理 % 戶型 % 社區(qū)環(huán)境 % 配套設(shè)施 % 小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢(shì) % 房屋質(zhì)量 % 建筑面積（㎡） 所占比例 50 以下 % 5070 % 70100 % 100130 % 130150 % 150180 % 180 以上 % 者選擇 100— 130 ㎡ 的住宅，說(shuō)明多數(shù)購(gòu)房者對(duì)居室面積的選擇趨于理性，并不盲目追求越大越好。 購(gòu)房關(guān)注因素 被調(diào)查者購(gòu)房時(shí)首要關(guān)注因素為價(jià)格，其次為位置、交通、物業(yè)管理及戶型。 購(gòu)房目的 %22%%10%%0%10%20%30%40%50%60%首次置業(yè)居住二次購(gòu)房 投資意向商住 搬遷 %的被調(diào)查者為首次置業(yè)，目的為居住， 22%的被調(diào)查者為改善居 住條件二次購(gòu)房。 第二節(jié) 主導(dǎo)客戶群購(gòu)房動(dòng)機(jī)分析 一、購(gòu)房時(shí)間、動(dòng)機(jī)及關(guān)注因素 購(gòu)房時(shí)間 27%%%%% %0%10%20%30%40%50%1年 內(nèi) 1 2年 內(nèi) 2 3年 內(nèi) 3 4年 內(nèi) 4 5年 內(nèi) 5年 以后 %的被調(diào)查者計(jì)劃在 2 年內(nèi)購(gòu)房，另有 %的被調(diào)查者計(jì)劃在 2— 3 年內(nèi)購(gòu)房。 家庭年收入 %%%%0%10%20%30%40%50%60%70%5 萬(wàn)元以下 5 1 0 萬(wàn)元 1 0 2 0 萬(wàn)元 2 0 萬(wàn)元以上 近六成的被調(diào)查者家庭年收入在 5 萬(wàn)元以下，僅 7%的被調(diào)查者家庭年收入在 10 萬(wàn)元以上。 二、主導(dǎo)客戶群定位 年齡構(gòu)成 %% %%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%2030歲 3040歲 4050歲 50歲 以上 20歲 以下 %的被調(diào)查者年齡在 20— 30 歲之間，其次為 30— 40 歲。 ? 區(qū)域內(nèi)期房的銷售遠(yuǎn)不如準(zhǔn)現(xiàn)房。 四、 Threat（威脅） ? 項(xiàng)目竣工周期晚于周邊在建項(xiàng)目。 ? 客戶對(duì)居住環(huán)境和綜合素質(zhì)的理性選擇增強(qiáng)。 三、 Opportunity（機(jī)會(huì)） ? 中國(guó)加入 WTO 后，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是新的發(fā)展機(jī)會(huì)，特別是 CBD 的形成將使 其周邊保持旺盛的市場(chǎng)購(gòu)買力。 ? 周邊在售樓盤較多，對(duì)今后的銷售有一定壓力。 ? 發(fā)展商信譽(yù)頗佳，容易樹(shù)立健康的市場(chǎng)形象，對(duì)銷售有促 進(jìn)作用。 ? 設(shè)計(jì)尚未開(kāi)始，可以根據(jù)市場(chǎng)變動(dòng)情況，重新定位，以降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。 第三節(jié) 本項(xiàng)目 SWOT 分析 一 Strength（優(yōu)勢(shì)） ? 位置優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目位于 CBD 幅射地區(qū)，緊鄰東三環(huán)， 屬于國(guó)貿(mào)商圈，是市內(nèi)成熟的商業(yè)區(qū)和生活區(qū)，交通便利，生活便利。 消防自控系 統(tǒng) 樓宇自控系統(tǒng) 停車管理系統(tǒng) 保安監(jiān)控系統(tǒng) 大廈衛(wèi)生潔具采用進(jìn)口產(chǎn)品 裝修標(biāo)準(zhǔn)：外墻 花崗巖、高級(jí)面磚。 大廈配套：進(jìn)口電梯 中央空調(diào) 24 小時(shí)熱水 供電系統(tǒng)： 80W/平方米，雙路暗埋。 戶型： 采用大開(kāi)設(shè)計(jì)，以 米為開(kāi)間，自由組合。但物業(yè)管理存在較大問(wèn) 題，使業(yè)主入住后，怨聲載道。中心花園里的網(wǎng)球場(chǎng)、門球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)器械，社區(qū)老年活動(dòng)中心、醫(yī)療中心、托幼、學(xué)校? 綜合分析：小區(qū)配套完善，入市價(jià)格合理，升值空間較大。 三、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 樂(lè) 瀾 寶 坻 發(fā) 展 商： 北京市萬(wàn)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 位 置： 朝陽(yáng)區(qū)勁松橋東 100 米 規(guī) 模： 總建筑面積 90000 平方米，兩棟塔樓，三棟板樓復(fù)式結(jié)構(gòu) 宣傳主題： 音樂(lè)、家 戶 型： 塔樓 兩室兩廳 126平方米；三室兩廳 145—148平方米 板樓復(fù)式： 三室兩廳 167 平方米；四室兩廳 181223 平方米 起 價(jià)： 6300 元； 均 價(jià)： 7500 元 銷售情況： 三月全面推出 華騰園 發(fā)展商：北京北化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公 司 位置： 東三環(huán)勁松橋東北側(cè) 規(guī)模： 占地面積 公頃，總建筑面積約 40 萬(wàn)平方米，由12 棟 2528 層風(fēng)格現(xiàn)代的塔式住宅組成。主要集中表現(xiàn)在客廳的開(kāi)間尺寸比較小， 170平方米的四房戶型，客廳的寬度才 米，而主臥房的寬度也是 米，這不僅使客廳感覺(jué)狹長(zhǎng)、使用不方便，同時(shí)也極大的浪費(fèi)房屋的面積。 面對(duì)日趨成熟的消費(fèi)群體，他們?cè)谶x擇購(gòu)買房屋的時(shí)候，會(huì)越來(lái)越重視戶型結(jié)構(gòu)的合理性。這種現(xiàn)象表明在項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)的過(guò)程中缺乏對(duì)客戶群體的分析和對(duì)戶型產(chǎn)品的研究。 戶型產(chǎn)品定位。 在調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，大部分樓盤缺乏前期一個(gè)詳細(xì)的、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目調(diào)查論證的過(guò)程，在項(xiàng)目的客戶定位方面缺乏有效的細(xì)分和針對(duì)性的調(diào)查。隨著中國(guó)加入 WTO 和 CBD 商圈的形成，這一地區(qū)開(kāi)發(fā)了大量商住兩用的公寓和甲宅，形成依附于 CBD 的勁松商圈，許多 CBD 的白領(lǐng)和小型公司在這里購(gòu)房 。 二、周邊物業(yè)狀況 購(gòu)物：京客隆、天客隆、普爾斯馬特、王府井海文商廈 學(xué)校 ：勁松一中、工大附中，垂楊柳一中、勁松一小等 娛樂(lè)：北人娛樂(lè)中心、勁松電影院、宏榮保齡球、首圖新館 銀行：商業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行 郵政：勁松中街郵政局、雙井郵局 。 第二章 區(qū)域市場(chǎng)分析 第一節(jié) 區(qū)域環(huán)境概述 一、地理位置及道路交通狀況 本項(xiàng)目位于朝陽(yáng)東三環(huán)勁松橋畔 ,東臨樂(lè)瀾寶邸小區(qū)、南臨南磨坊路、西至東三環(huán)沿線、北接華騰園小區(qū)。 ? 入世后市場(chǎng)的外資總量會(huì)有一定程度的增加，但不會(huì)出現(xiàn)大量外資涌入的現(xiàn)象，國(guó)外開(kāi)發(fā)商也不 會(huì)直接參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)。 ? 2020 年市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域比較分散，不但一些原有基礎(chǔ)較好的區(qū)域得以更快的發(fā)展，而且還將會(huì)涌現(xiàn)出更多的新興熱點(diǎn)地區(qū)。 ? 客 戶對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)要求更高，需求呈現(xiàn)出多元化和兩極化。 ? 2020 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在開(kāi)發(fā)量及有效供應(yīng)量上將有較大突破，勢(shì)必會(huì)超過(guò) 2020 年的供應(yīng)量。 第三節(jié) 2020 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ? 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于高位盤整階段，但 2020 年市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)總體樂(lè)觀，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)表現(xiàn)將比較活躍。作為重要部門的住宅產(chǎn)業(yè)理應(yīng)為今年和今后的 GDP 增長(zhǎng)做出貢獻(xiàn)。政策對(duì)于所有房地產(chǎn)企業(yè)都是平等的，早“把握”者早“受益”。在由哈爾濱市開(kāi)發(fā)辦組織的“首屆 57 家承諾銷售放心房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合宣言”大會(huì)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的承諾可謂發(fā)自肺腑、擲地有聲。 2020年 6 月 28 日，由建設(shè)部組織，在北京人民大會(huì)堂舉行了“放心房、放心中介聯(lián)合宣言大會(huì)”。 特別是“提供住房金融貸款支持”政策，使百姓提前具有了“買得起房”的基礎(chǔ)。 二、把握使百姓“買得起房”的有關(guān)政策 雖然個(gè)人買房已成為社會(huì)共識(shí)，但許多大中城市的房?jī)r(jià)