【正文】 較偏好中心地段和商業(yè)氛圍成熟的商鋪，比如專業(yè)市場 2） 很認可商鋪投資方式，普遍認可 8%及以上的投資回報率 3） 對價格很敏感 ,價格是最終考慮能不能購買投資的決定因素 4） 越來越對商鋪產(chǎn)權、宣傳推廣力度、開發(fā)商實力等看重，趨于理性 5） 對商鋪未來經(jīng)營情況很 看重，能看到前景，要求投資風險小、有保障 6） 大多數(shù)傾向于選擇臨街商鋪，認為商場分割產(chǎn)權出售的方式不容易成功。 二）、市場需求分析 投資客戶訪談得出結論 1） 客戶來源和類型： 來源：投資客戶主要來源還是石家莊本地；也有一部分外地客戶，但這部分客戶或者在本市經(jīng)商或本地人外出經(jīng)商，對石家莊房產(chǎn)投資市場熟悉。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、商鋪市場 一）、供應市場分析 整體情況 總體市場新的供應量不大，但市場存量比較大。然而市場的容量及其產(chǎn)品的特色也將成為房產(chǎn)商的思慮。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 iii. 高端樓盤屢屢受挫，中檔樓盤成績可人。定位于南國時尚的天元名品，定為高檔名品的三利國際名品可以順利經(jīng)營，在于實現(xiàn)了選擇其他業(yè)態(tài)，選擇曲格定 位。然而其他百貨商場多無法與抗衡如；王府井百貨、華聯(lián)商廈、人百廣場。隨著市場的推動及其政府的規(guī)劃，此商圈必將朝向市場檔次飆升，更為有序的大都市商業(yè)重地發(fā)展，進而為此商圈中心的項目提供新的機遇。 隨著南水北調(diào)路線和滹沱河綠化帶規(guī)劃的確定，石家莊西部區(qū)域的樓市大有好戲上演。 憑借較大的土地開發(fā)量和現(xiàn)在正在進行的道路、環(huán)境改善工作的強大支持， 面對新的市場和新的城市定位，石家莊開發(fā)商開始重新審視這一沃土，一批高起點、高品質的樓盤也開始在這里落戶。 45 個城中村改造項目中， “ 休門 ” 和 “ 東里 ” 等都將以高層住宅面世，這些高層都將以較好的地段、優(yōu)越的位置，吸引石家莊市高端人群的眼球。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。義堂村年內(nèi)將有 7棟住宅樓竣工，休門村改造總建筑面積 85 萬平方米。 橋東區(qū) 元村則將在年內(nèi)建起 20棟住宅樓，建筑面積達 10萬平方米。方北村目前已開工建設多層住宅樓 3棟共計 ，同時在裕華路南側、體育大街以東，將啟動約 3 萬平方米的高層住宅建設。談村則以青園街打通為契機，加快改造步伐，目前正在制定 畝土地的改造方案。長安區(qū) 從環(huán)境保護的角度出發(fā)，將實施北高營村與南高營村、西古城與東古城合村并點方案，將兩個村合二為 一，實施統(tǒng)一的工程建設。 2021 年，東部開發(fā)無疑成為石家莊最具魅力的區(qū)域之一，該區(qū)域在拉動石家莊樓市升值的同時，也進一步帶動了本地整體樓盤品質的提高。東開發(fā)區(qū) 是石家莊的新市區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū) ,交通發(fā)達 ,而且是全市路況最好的區(qū)域，發(fā)展前景極為廣闊，這無疑極大刺激了這一區(qū)域樓市。在二環(huán)路以東，珠峰大街、湘江道、長江大道等沿線的樓盤價格大幅升高。這三大板塊，無論從開發(fā)面積，還是從開發(fā)規(guī)模，均對石家莊房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展以及提升地方居住水平有重大意義。 同時還制定交通及基礎設施規(guī)則，研究未來 20年或更長遠交通發(fā)展趨勢，調(diào)整完善交通體系；確立生態(tài)優(yōu)先原則，提出生態(tài)城市建設目標及主要實施對策等；制定石家莊生態(tài)規(guī)劃；調(diào)整、補充、完善環(huán)境保護、綠化系統(tǒng)、市級風景名勝區(qū)和水源保護區(qū)與河湖水系 等環(huán)境建設各項規(guī)劃內(nèi)容。修 編的重點內(nèi)容將對城市空間結構進行調(diào)整，對新城區(qū)進行規(guī)劃。 從 2021年起，石家莊市將投資 3000萬元，對 15848平方公里的市域進行城市總體規(guī)劃修編。以人口發(fā)展速度為例， 石家莊 現(xiàn)在的人口數(shù)已超過了規(guī)劃預計到 2021年的人口數(shù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 表 8為 199 2021年石家莊城鎮(zhèn)居民消費支出對比情況，由此表我們可以看到與 1997年相比，現(xiàn)階 段石家莊市民生活有顯著的提高，除人均消費性支出由 1997年的 4540元增加到 5820 元以外，消費結構也隨之改變，主要表現(xiàn)在居民用于食品的消費性支出比例（恩格爾系數(shù)）明顯降低，由 1997年的 %下降至 2021年的 %，另外一個比較明顯的變化是用于醫(yī)療保健、文化教育和交通通訊的支出比例分別提高 、 ，這也表明石家莊市市民生活正在逐漸接近小康水平。 2021年職工平均工資達到 12242元，平均工資的年增長率均高于 8%，這為石市居民提高生活質量提供了必要的保障。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 職工平均工資 表 2 石家莊歷年職工平均工資，數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計局 年份 1996 1997 1998 1999 2021 2021 2021 2021 平均工資（元） 5726 6256 6970 7938 8972 9966 10899 12242 增長率（ %） 石家莊歷年職工平均工資03000600090001202102468101214平均工資（元） 5726 6256 6970 7938 8972 9966 10899 12242增長率（ % ） 8 . 8 2 9 . 2 6 1 1 . 4 1 1 3 . 8 9 1 3 . 0 3 1 1 . 0 8 9 . 3 6 9 . 61996 1997 1998 1999 2021 2021 2021 2021 從在職職工的平均工資來看，石家莊市在職職工的生活水平較 1996年有明顯的改善， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 另外從存款增長趨勢上可以看也居民儲蓄熱情在逐年降低。 房地產(chǎn)市場部分 一、 宏觀市場 宏觀需求 人民生活水平變化 ? 居民儲蓄存款余額 表 1 石家莊歷年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額，數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計局 年份 1996 1997 1998 1999 2021 2021 2021 2021 存款余額（億元） 增長率（ %） 石家莊歷年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 0200400600800100012001996 1997 1998 1999 2021 2021 2021 2021億元 2021年石家莊市總人口為 910萬，以第五次人口普查時的平均每戶 ，石家莊共有家庭約 247萬戶，以 2021年末的城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 ，平均每戶居民存款約為 萬元；石家莊市區(qū)人口近 200 萬，根據(jù)經(jīng)驗可以知道，市區(qū)居民的存款余額要遠高于全市的平均水平，也就是說市區(qū)約 54 萬戶居民的戶均存款額應該在 5 萬元以上。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3） 橋東中高收入人群比較認可北國商城的商品中高檔次，人為在北國購物顯檔次和身份，但同時并不排斥東購。 4） 新百、益友、建華等老字號商場：擁有一批忠實的企業(yè)老職工和周邊居住區(qū)購物人群 對兩大商業(yè)區(qū)的看法： 1） 大部分中低收入人群認為東購商業(yè)區(qū)既能逛東購，有能逛新華集貿(mào)等批發(fā)市場，偏好東購商業(yè)區(qū)，但覺得橋西餐飲、娛樂等設施不如橋東，一般餐飲、娛樂消費都在橋東。 2） 北國商城：橋東中產(chǎn)階層主要在北國商城購物，橋西少部分中產(chǎn)階層選擇在北國購物。 購物需求情況（訪談結論） 購物人群劃分： 1）購物人群分類（按收入）：中產(chǎn)階層（ 2021 元 /月以上）、工薪階層（ 600－ 2021 元 /平方米）、低收入階層（ 600 元 /平方米以下，包括學生等年輕人群） 2)居住或工作地區(qū)：橋西、橋東、郊縣 購物地點：工薪階層及高收入的中產(chǎn)階層一般去東購、北國等大型商場和品牌專賣店購物，年輕人和低收入認士主要選擇在新華集貿(mào)、南三條等專業(yè)市場購物，購物地點選擇有一定區(qū)域性。 配套業(yè)態(tài)： 北國商業(yè)區(qū)的配套業(yè) 態(tài)很成熟，也是石家莊中高檔餐飲、娛樂的積聚區(qū)，尤其是影樂宮已經(jīng)成為石家莊最成熟的娛樂商業(yè)區(qū)，這些配套業(yè)態(tài)與北國商城形成了相輔相成的關系，經(jīng)營情況比較好。 三利國際百貨規(guī)模小，定位成單一的高檔化妝品、服裝商場，更向一家大型品牌專賣店，加上世貿(mào)名品和北國商城的競爭，但其購物環(huán)境吸引了石家莊一批高收入人群，其經(jīng)營情況得以能夠持續(xù)維持。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。有固定的本 土客戶群體 時尚一條街 3000 低檔 中低收入 時尚飾品及服裝，逐漸淡出市場，缺少競爭力 配套商業(yè)業(yè)態(tài) 影樂宮 1 萬 中檔 工薪，白領 省會知名娛樂場所聚集地，餐飲 KTV 酒吧影院等 該商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)相對單一，除了兩家百貨店外，基本上就是各種專賣店和配套業(yè)態(tài)。銷售額