【正文】 典型樓盤列舉：項(xiàng)目名稱總建筑面積（m2）建面均價(jià)現(xiàn)有銷售狀況青麓雅園1300001850%左右龍鳳花園900001800（套內(nèi)面積）95%書香美地50000145080%麗源島50000180095%翠湖柳岸1500002200（套內(nèi)面積）一期381套（約7萬方）：100 %水木青華1858272400（套內(nèi)面積）一期200多套：100%二期預(yù)計(jì)在2004年4月推出。從樓盤的分布來看，空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)周邊分布較為集中，如青麓雅園、瑞豐花園等，而在雙龍西路和科技產(chǎn)業(yè)園轉(zhuǎn)盤亦有零星的分布。、2003年該板塊主要以住宅開發(fā)和推廣為主，而接下來開發(fā)商們則將推出其商業(yè)部分，如滿足業(yè)主一般生活需要的小型社區(qū)商業(yè)將紛紛推出市場，特別是綜合業(yè)態(tài)的皇冠自由城，但同時(shí)，由于商業(yè)經(jīng)營的長期性和特殊性，要在這樣的住區(qū)背景下使其得以發(fā)展，如此眾多的商業(yè)供給僅依靠周邊居民的消費(fèi)而得以存活還有一定的難度，由此在商業(yè)方面也須慎重。、在物業(yè)類別上，皇冠自由城作為規(guī)劃中的重慶最大的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，獨(dú)創(chuàng)“購物公園（shopping park）”的理念，將極大的改變該板塊目前商業(yè)匱乏的現(xiàn)狀。香悅?cè)A府成為了五黃路第二次開發(fā)熱潮的領(lǐng)頭羊，也延續(xù)了五黃路高檔社區(qū)的路線，而天一華府、金玉滿堂、流星花園、生活新境等項(xiàng)目則填補(bǔ)了五黃大社區(qū)中檔次物業(yè)的空白，使該社區(qū)的住宅品質(zhì)多元化。紫云閣——2100（建筑面積）100%生活新境423002500（套內(nèi)面積）100%櫻花麗舍40000開盤：1900（建面）目前：2300（建面）100%皇冠自由城26500一期：19000（套內(nèi)）一期100多個(gè)鋪面：100%2003年板塊市場特征、在經(jīng)歷了一年多的沉寂之后，五黃路又因眾多新盤的推出而再次成為樓市的焦點(diǎn)，特別是開發(fā)區(qū)域向北延伸至金紫山片區(qū)。2003年板塊內(nèi)典型樓盤列舉：項(xiàng)目名稱總建筑面積（m2）銷售均價(jià)現(xiàn)有銷售狀況中天隨著路橋收費(fèi)制度改革的實(shí)行和江北城改造工程的推進(jìn)，該區(qū)域迎來了又一輪的開發(fā)熱潮和消費(fèi)熱潮。該區(qū)域居住環(huán)境日益成熟，中高檔居住社區(qū)得到了業(yè)界及市民的一致認(rèn)同。從產(chǎn)品上看，面對市場競爭，新牌坊版塊市場的細(xì)分已越來越明顯，同一檔次可以設(shè)計(jì)不同產(chǎn)品類型，同一種產(chǎn)品類型可能又有不同的定位，而且賣點(diǎn)越來越豐富，公園、低密度、低覆蓋率等，在未來的市場中，產(chǎn)品細(xì)分趨勢必將繼續(xù)發(fā)展。新牌坊片區(qū)市場發(fā)展趨勢從現(xiàn)有開發(fā)及新牌坊區(qū)域地塊條件上看，未來新牌坊板塊房地產(chǎn)開發(fā)將可能向人和、機(jī)場沿線及冉家壩方向拓展，如天籟城的開發(fā)就已經(jīng)向新牌坊的縱深發(fā)展了。鳳凰城的新現(xiàn)代建筑風(fēng)格等等。鳳凰城、錦繡山莊、匯景臺等。人和天地400002700（套內(nèi)面積）一期95%渝復(fù)麗園297002120（套內(nèi)面積）95%板塊市場特點(diǎn)：、目前該片區(qū)聚居了重慶市幾個(gè)知名的高檔樓盤，如：龍湖君臨天下814703500(建筑面積)一期別墅、躍層已售完。錦繡山莊2003年區(qū)域典型樓盤列舉：項(xiàng)目名稱總建筑面積（m2）銷售均價(jià)銷售狀況加新二、渝北區(qū)房地產(chǎn)市場分析（一）新牌坊片區(qū)該板塊范圍具體包括重慶國際金融貿(mào)易開發(fā)區(qū)、北部商貿(mào)城、金紫山開發(fā)區(qū)及人和、亦即是新牌坊轉(zhuǎn)盤沿龍湖花園方向、人和方向、紅旗河溝方向延伸之地帶及新牌坊轉(zhuǎn)盤周邊區(qū)域。《辦法》還規(guī)定，項(xiàng)目資本金必須做到專款專用，任何企業(yè)或個(gè)人不得挪用和抽逃；對未按要求繳存項(xiàng)目資本金、未取得項(xiàng)目資本金繳款憑證的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，建議行政主管部門不予辦理施工許可證。同時(shí)，建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銀行三方將簽訂監(jiān)管協(xié)議，以確保項(xiàng)目資本金用于該項(xiàng)目的建設(shè)。12月1日，市地房局下達(dá)通告，未取得預(yù)售許可證的樓盤，不允許放號認(rèn)購，收取誠意金等費(fèi)用，嚴(yán)禁簽訂任何協(xié)議。、2003年1月1日起，實(shí)施《重慶市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金管理暫行辦法》?！督灰坠芾?xiàng)l理》規(guī)定商品房銷售實(shí)施以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，此舉走在全國最前列。12月1日，《重慶市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》實(shí)施。、2002年1月中旬，啟動“商品房買賣合同聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)”。這有助于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場，減少工程事故的發(fā)生。詳細(xì)區(qū)分按規(guī)定涉及計(jì)算建筑面積部分的計(jì)算方式，以及不計(jì)算面積部分，確定分?jǐn)偧?xì)則?！痉治觥浚骸蹲》控泿呕峙浞桨浮返膶?shí)施，取消了以往的福利分房制度，政府和單位以貨幣的形式對個(gè)人住房消費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)貼，使個(gè)人購房行為全部市場化，消除了這部分人的依賴心理，使其轉(zhuǎn)向購買市場上的商品房，這是很大一部分的消費(fèi)群體，為房地產(chǎn)市場增添活力，同時(shí)也減輕了政府和單位的負(fù)擔(dān)；《房屋拆遷管理?xiàng)l例》對拆遷管理、拆遷補(bǔ)償和拆遷安置等都做出了明確規(guī)定，對于規(guī)范拆遷行為、約束房地產(chǎn)商的不法行經(jīng)、維護(hù)市民合法權(quán)益都有重要的意義。、1999年1月1日，執(zhí)行《重慶市住房貨幣化分配實(shí)施方案（試行）》，將財(cái)政、單位建設(shè)和購買住房的資金轉(zhuǎn)化為個(gè)人住房消費(fèi)資金的住房分配方式?！痉治觥浚涸撧k法的實(shí)施有助于規(guī)范我們的公積金管理。、2004年5月1日起建住房公積金通報(bào)制度監(jiān)督部門可提建議 據(jù)央視國際報(bào)道，建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行和中國銀監(jiān)會日前聯(lián)合印發(fā)的《住房公積金行政監(jiān)督辦法》指出，中國將首次建立住房公積金通報(bào)制度。其內(nèi)容包括規(guī)定開發(fā)商的銷售條件、載明廣告與合同之間的關(guān)系、銷售代理、房屋的交付及雙方相關(guān)的法律責(zé)任，加強(qiáng)了對開發(fā)商的監(jiān)管，《辦法》雖然對面積問題規(guī)定得更具體，但同《商品房買賣合同示范文本》一樣沒有將關(guān)于購房合同必須約定使用面積的規(guī)定寫進(jìn)去?！锻ㄖ返某雠_，使個(gè)人購房行為全部市場化，消除了這部分人的依賴心理，使其轉(zhuǎn)向購買市場上的商品房，這是很大一部分的消費(fèi)群體，對房地產(chǎn)市場來說是一大利好，為市場增添了活力，同時(shí)也減輕了政府和單位的負(fù)擔(dān)。、1998年8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，當(dāng)年下半年停止住房實(shí)物分配。新近出臺的國家經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)政策，對經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展的影響、1997年6月1日，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》施行。隨著開發(fā)商與消費(fèi)者的日益成熟，加速了房地產(chǎn)供給產(chǎn)品的成熟，供給與需求的矛盾逐步緩解，商品房空置面積將在今后得到更有效地控制和消化。216。216。也就是說供給與需求總體上是平衡的。 商品房銷售額年份商品房銷售額（億元）增幅（%）1998——1999%2000%2001%2002%2003年%備注：，%；，%。1） 銷售狀況216。%。房地產(chǎn)市場需求部分在一系列政策等因素的綜合作用下，重慶市的消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷變化，消費(fèi)熱點(diǎn)也從實(shí)物型逐步轉(zhuǎn)向服務(wù)型。216。2001年和2002年的增漲幅度明顯減緩，特別是2002年的增長幅度較小，%左右，%。216。%；，%；，%；，%。216。216。 土地購置年份土地購置（萬m2）增幅（%）1999——20001%200141%2002%2003年（上半年）——分析：房地產(chǎn)開發(fā)土地購置呈高速增長的態(tài)勢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度（在后面的房地產(chǎn)開發(fā)投資分析中可見）。三、渝北區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述第三章重慶市房地產(chǎn)市場分析一、 重慶市房地產(chǎn)歷年宏觀市場概況2003年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)處于較高的景氣水平，首先源于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好，居民收入水平提高以及大規(guī)模的房屋拆遷導(dǎo)致購房需求增長，形成了房地產(chǎn)市場的供銷兩旺基本市場狀況；其次，土地價(jià)格及三材價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加，從而帶動了房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長；再者，系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策出臺，引導(dǎo)重慶市房地產(chǎn)開發(fā)逐漸步入良性的發(fā)展軌道。 重慶市社會消費(fèi)品零售總額發(fā)展趨勢分析：年份199819992000200120022003年社會消費(fèi)品零售總額（億元）增幅（%）——%%%%%分析：盡管2003年受到“非典”疫情的影響，但隨著疫情的消除，2003年重慶市消費(fèi)品市場總體上呈現(xiàn)出穩(wěn)步上漲的運(yùn)行態(tài)勢。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長幅度在7%以上，%。 房地產(chǎn)業(yè)在GDP中的比重變化國民生產(chǎn)總值（億元）199819992000200120022003年第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP比重（%）%%%%%——分析：房地產(chǎn)比重穩(wěn)步上升，從表中可以清晰地看出，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)中的一大支柱產(chǎn)業(yè)，對GDP的貢獻(xiàn)率逐漸提高，%%。重慶作為中國的老重工業(yè)城市，第二產(chǎn)業(yè)GDP中的比重一直占有重要地位，且相對較為穩(wěn)定；而第一產(chǎn)業(yè)則持續(xù)下降，截至2003年，%，為歷年最低，第一產(chǎn)業(yè)的萎縮已是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大勢所在；第三產(chǎn)業(yè)比重相應(yīng)提升，反映出重慶城市化進(jìn)程加快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展變化分析216。展望2004年，隨著國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的持續(xù)好轉(zhuǎn)，全市經(jīng)濟(jì)增長仍將保持快速、穩(wěn)健的勢頭。重慶陶瓷市場已經(jīng)形成規(guī)模。大渡口區(qū)是重慶市主城區(qū)12個(gè)中心組團(tuán)之一，是全部納入重慶市規(guī)劃的600平方公里主城區(qū)內(nèi)的兩個(gè)區(qū)之一，以冶金、建材、機(jī)械、輕工為重要支撐的工業(yè)區(qū)。、大渡口區(qū)大渡口建區(qū)于1965年，地處于重慶市主城區(qū)西南部。抵達(dá)全天候的重慶國際機(jī)場僅需半小時(shí)，30多條航線架起通往國內(nèi)和世界的橋梁。區(qū)內(nèi)有火車站6個(gè)，其中包括西南最大的鐵路編組站──重慶東站和兩個(gè)國家二級火車站──重慶北站、梨樹灣客貨站。全區(qū)幅員面積396平方公里，人口64萬。共有64個(gè)居民委員會、622個(gè)村民委員會，4912個(gè)村民小組。區(qū)人民鎮(zhèn)府駐兩路鎮(zhèn)，南距市人民鎮(zhèn)府沿公路20公里。07’22”之間，幅員1452平方公里。57’58”，北緯29。、渝北區(qū)渝北區(qū)位于重慶市主城區(qū)東北部，長江北岸與嘉陵江東岸的三角地帶，地處東經(jīng)106。、南岸區(qū)，其中耕地面積6819公頃，綠化面積1097公頃；轄9鎮(zhèn)8街，74個(gè)村，151個(gè)居委會，總?cè)丝?45，306人，%。最高處的鵝嶺，海拔379米，朝天門兩江匯合處的沙嘴最低，為160米。渝中區(qū)地屬四川盆地東部平行嶺谷，處長江、嘉陵江匯合的分水嶺末端，受兩江制約，呈東西向，形如天鵝頭狀的狹長半島，東、南、北三面環(huán)水，西面通陸。 行政區(qū)劃：渝中區(qū)現(xiàn)下轄解放碑、朝天門、七星崗、較場口、上清寺、兩路口、菜園壩、大坪、大溪溝、王家坡、南紀(jì)門、望龍門、化龍橋等13個(gè)街道，共172個(gè)居委會，一個(gè)村委會。據(jù)悉，預(yù)計(jì)2003年年底通車。梁長路是國家“九五”交通建設(shè)重點(diǎn)建設(shè)工程之一，是國道主干線瀘蓉路的一段，同時(shí)還是“8小時(shí)重慶”的重點(diǎn)工程項(xiàng)目。其總投資達(dá)54億之巨，已超過現(xiàn)輕軌二號線。由于該線路在菜園壩與國鐵換乘，在江北與渝懷鐵路客運(yùn)站連接，將來還要與空港連接，因此該項(xiàng)目對于重慶“半小時(shí)主城”和對外交通至關(guān)重要。根據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)的重慶市城市發(fā)展總體規(guī)劃，重慶市確定20年內(nèi)城市主要發(fā)展方向是“向北擴(kuò)展”，但公共交通的落后已嚴(yán)重影響了北部新區(qū)的城市建設(shè)。重慶輕軌三號線一期工程可研報(bào)告已通過國家評估。地鐵一號線（朝天門沙坪壩）、軌道交通四、五、六號線也在規(guī)劃中。據(jù)了解，在建的二號輕軌線和即將動工的三號線將形成十字交叉。全長189公里的快速路系統(tǒng)將形成一個(gè)“田”字型構(gòu)架，將主城315平方公里的面積分為了36個(gè)區(qū)域，多層次的交通網(wǎng)絡(luò)將讓“堵車”遠(yuǎn)離主城。“八射”則分別是把重慶引向外面世界的通道，由成渝、渝鄰、渝黔等8條高速構(gòu)成?！岸h(huán)”，即環(huán)線高速和繞城高速，勾起了重慶都市圈的輪廊。這個(gè)規(guī)劃將為都市圈2500平方公里范圍，設(shè)計(jì)一個(gè)美好的未來。無論是200多平方公里的主城區(qū)，還是2500平方公里的未來都市圈，重慶市政府對交通進(jìn)行了周密的謀篇布局。目前，重慶主城區(qū)人口為300多萬，到2020年，要達(dá)到600多萬，以萬州、合川為代表的中等城市到時(shí)可發(fā)展到100萬以上，同時(shí)在周邊形成一些人口在20—30萬的小城市。重慶主城區(qū)的面積只有260平方公里，目前是四個(gè)直轄市中面積最小的。21個(gè)縣（自治縣）（綦江縣、潼南縣、銅梁縣、大足縣、榮昌縣、璧山縣、梁平縣、城口縣、豐都縣、墊江縣、武隆縣、忠縣、開縣、云陽縣、奉節(jié)縣、巫山縣、巫溪縣、石柱土家族自治縣、秀山土家族苗族自治縣、酉陽土家族苗族自治縣、彭水苗族土家族自治縣），重慶以主城區(qū)為依托，各區(qū)、縣（自治縣、市）形如眾星拱月，構(gòu)成了大、中、小城市有機(jī)結(jié)合的組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代城市群，是中國目前行政轄區(qū)最大、人口最多、管理行政單元最多的特大型城市。第二章重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析一、 重慶市整體城市概況，下轄40個(gè)行政區(qū)縣（自治縣、市），有15個(gè)區(qū)（萬州區(qū)、涪陵區(qū)、渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、萬盛區(qū)、雙橋區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)、黔江區(qū)、長壽區(qū) ）。位于候機(jī)大廳側(cè)前方的約200畝土地?？崭垌?xiàng)目市場分析及其定位報(bào)告作者：日期：空港項(xiàng)目市場分析及定位報(bào)告第一章項(xiàng)目概況第二章重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析第三章重慶市房地產(chǎn)市場及渝北區(qū)域房地產(chǎn)市場分析