【正文】 第四章重慶市商業(yè)地產(chǎn)供需狀況及趨勢(shì)分析第五章空港發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)第六章空港項(xiàng)目建設(shè)所面臨的機(jī)會(huì)與問題第七章定位分析第八章項(xiàng)目定位第九章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第十章第一章項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目性質(zhì)：二、土地性質(zhì)：劃撥三、建設(shè)規(guī)模：待定四、容積率：五、綠地率：大于30%六、建筑限高：18米左右七、開發(fā)商：重慶空港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司八、本報(bào)告涉及的三個(gè)地塊位于重慶空港老宿舍后的約170畝土地。位于老航站樓與老航空貨運(yùn)倉(cāng)庫(kù)旁的150畝土地?！菊f(shuō)明】由于其它地塊資料尚未明確，因此本報(bào)告的將主要圍繞項(xiàng)目第一階段將先期啟動(dòng)的三個(gè)地塊進(jìn)行市場(chǎng)研究與定位。4個(gè)縣級(jí)市（江津市、合川市、永川市、南川市）。城市發(fā)展規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略2003年重慶市政府按照城鎮(zhèn)化目標(biāo)，到2020年將重慶市建成長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心，具體為：“三中心、兩樞紐、一基地、三大經(jīng)濟(jì)區(qū)”，即建成長(zhǎng)江上游商貿(mào)中心、金融中心、科教文化中心、交通樞紐、通信樞紐，高新技術(shù)和現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)基地。市政府的目標(biāo)是要建設(shè)“一個(gè)中心、多個(gè)組團(tuán)、城鎮(zhèn)群結(jié)合”的大城市，形成大都市的連綿帶。、城市綜合交通發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)是城市發(fā)展的舞臺(tái)。從2002年開始，我市啟動(dòng)綜合交通規(guī)劃?！岸h(huán)八射”是都市圈的幾條大動(dòng)脈。目前，75公里的環(huán)線高速基本貫通，186公里的繞城高速也將動(dòng)工?！岸h(huán)八射”有機(jī)連形，形成都市圈聯(lián)通內(nèi)外的高速公路網(wǎng)絡(luò)。輕軌交通將讓未來(lái)都市圈更具現(xiàn)代感。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，輕軌三號(hào)線還與規(guī)劃的軌道交通四號(hào)線（在四公里站）、一號(hào)線（在兩路口站）、二號(hào)線（在牛角沱）、五號(hào)線（在新牌坊站）及機(jī)場(chǎng)線（在龍頭寺）等五條軌道交通線相交并形成換乘。從更長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，到2020年，重慶市軌道交通將向北延伸至北碚，向南延伸至江津和魚洞，向西至壁山，向東至魚嘴、長(zhǎng)生。意味著新輕軌線將橫跨山城南北，與現(xiàn)在的輕軌二號(hào)線組成一個(gè)“大十字”形狀，為緩解山城交通的巨大壓力起到重要作用。專家認(rèn)為輕軌三號(hào)線連接了城市中心和南坪、觀音橋兩個(gè)城市輻射中心，將居住區(qū)、公共活動(dòng)區(qū)、行政區(qū)串連成多功能的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶，而且可以解決長(zhǎng)江，嘉陵江分隔山城帶來(lái)的交通困難，對(duì)于城市空間擴(kuò)展和疏散渝中區(qū)密集的人口有巨大推動(dòng)作用。輕軌三號(hào)線一期工程由南岸經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的二塘經(jīng)菜園壩長(zhǎng)江大橋、渝澳大橋至北部新區(qū)渝懷鐵路新客站（即龍頭寺），共有車站17座。該工程建設(shè)工期4年，計(jì)劃明年啟動(dòng)，2008年建成通車。起于梁平縣白衣寺止于長(zhǎng)壽桃花街立交，與渝長(zhǎng)高速公路相連。主城區(qū)城市區(qū)域劃分、渝中區(qū)渝中區(qū)是重慶市的中心城區(qū)，人口密度為30700人/平方公里。自然地理：渝中區(qū)位于北緯29度31分至34分，東經(jīng)106度29分至106度36分之間。地勢(shì)為西部和中部高，向南、北、東三面傾斜。相對(duì)高差達(dá)219米，坡降大，比高懸殊，形成獨(dú)具特色的壯麗的山城景觀。、江北區(qū)江北區(qū)位于長(zhǎng)江、嘉陵江北岸，是重慶直轄市的主城區(qū)之一，擁有213平方公里土地，61萬(wàn)人口，轄9街3鎮(zhèn)，是重慶市規(guī)劃的行政、信息、金融、科技文化中心及中央商務(wù)區(qū)和交通樞紐。27’30”—106。34’45”—30。北與四川省廣安地區(qū)華鎣市，鄰水縣分界，東與長(zhǎng)壽縣接壤，南與江北區(qū)比鄰并同巴南區(qū)，南岸區(qū)，沙坪壩區(qū)隔江相望，西與北碚區(qū)，合川市相鄰。區(qū)轄兩路、龍溪、回興、石坪、沙坪、木耳、王家、興隆、茨竹、大灣、中河、石船、麻柳沱、統(tǒng)景、大盛、龍興、洛磧21個(gè)鎮(zhèn)和悅來(lái)、古路、石鞋、永慶、高嘴、華秦、關(guān)興、龍安、黃印、明月、白巖、舒家、天堡寨、張關(guān)14個(gè)鄉(xiāng)。、沙坪壩區(qū)沙坪壩區(qū)位于嘉陵江畔，地處重慶市區(qū)西部。其優(yōu)越的地理位置、發(fā)達(dá)的交通、便捷的通訊，成為重慶人流、物流、信息流之要道。四通八達(dá)的公路構(gòu)成我區(qū)交通骨架，有國(guó)道、省道5條，成渝高速公路、319國(guó)道的起點(diǎn)就在我區(qū)。、九龍坡區(qū)九龍坡區(qū)地處長(zhǎng)江與嘉陵江交匯的心腹地帶，東連渝中區(qū)，北鄰沙坪壩區(qū)，南接市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，西居成渝高速公路大門，幅員437平方公里，人口72萬(wàn)人，轄6街（包括楊家坪、謝家灣、石坪橋、黃桷坪、中梁山、石橋鋪等）和12鎮(zhèn)（九龍、華巖、西彭、銅罐驛、陶家、白市驛、巴福、走馬、金鳳、含谷、石橋、石板等），是重慶市的工業(yè)大區(qū)和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)。1995年重慶市行政區(qū)劃調(diào)整，轄四街三鎮(zhèn)，常住人口24萬(wàn)。區(qū)內(nèi)有重鋼集團(tuán)、中國(guó)十八冶金建設(shè)公司、重型鑄鍛廠等國(guó)有大中型企業(yè)近20家；成渝、川黔鐵路在區(qū)內(nèi)交匯，轄6個(gè)火車站，公路210國(guó)道縱貫轄區(qū)，并有長(zhǎng)江水岸線30多公里；區(qū)內(nèi)有重慶市重要的倉(cāng)儲(chǔ)基地和國(guó)家級(jí)的西南建材中心批發(fā)市場(chǎng)。二、 重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況2003年以來(lái)，重慶市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，增長(zhǎng)穩(wěn)健。 重慶市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）分析分析項(xiàng)目199819992000200120022003國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）增長(zhǎng)率（%）——%%%%%分析：重慶市在持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的投資需求、平穩(wěn)增長(zhǎng)的消費(fèi)需求以及出口恢復(fù)性大幅增長(zhǎng)的拉動(dòng)下，面對(duì)國(guó)際戰(zhàn)爭(zhēng)和國(guó)內(nèi)“非典”疫情的兩大沖擊，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)制約因素有所顯現(xiàn)的情況下，總體運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，呈現(xiàn)出持續(xù)、快速、平穩(wěn)增長(zhǎng)的特征，三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，速度效益同步提升，運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高，全市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入擴(kuò)張期的平穩(wěn)增長(zhǎng)階段。 歷年三大產(chǎn)業(yè)所占GDP比重變化分析：年份第一產(chǎn)業(yè)所占GDP比重（%）第二產(chǎn)業(yè)所占GDP比重（%）第三產(chǎn)業(yè)所占GDP比重（%）1998年%%%1999年%%%2000年%%%2001年%%%2002年%%%2003年%%%分析：經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于擴(kuò)張階段，經(jīng)濟(jì)總量快速增長(zhǎng)，各項(xiàng)指標(biāo)也全面向好。216。 生活水平逐年提高年份199819992000200120022003年城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入（元）546758966276672172388093增幅（%）——%%%%%分析：隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，居民生活水平亦逐年得到提高，到2003年城市居民年人均可支配收入已經(jīng)達(dá)到8903元，家庭年平均可支配收入已經(jīng)達(dá)到28044元。216。近兩年來(lái)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的同比增長(zhǎng)幅度在9%以上的速度發(fā)展，消費(fèi)市場(chǎng)表現(xiàn)較為活躍。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況216。1999—2002年，除2000年增長(zhǎng)幅度出現(xiàn)負(fù)值以外，2001和2002年較上年的平均增幅達(dá)40%以上。 完成土地開發(fā)面積年份土地開發(fā)面積（萬(wàn)m2）增長(zhǎng)率（%）1998205——1999211%2000385%2001518%2002%2003年(上半年)——分析：2002 年重慶市出臺(tái)了一系列與土地市場(chǎng)相關(guān)的規(guī)章制度——《重慶市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治管理辦法》和《關(guān)于大力推進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)有關(guān)工作的通知》；總量控制制度的出臺(tái)，將有效地控制好近年來(lái)我市土地供應(yīng)大幅度增加的不合理現(xiàn)狀，通過(guò)系統(tǒng)的科學(xué)管理和控制，對(duì)目前土地交易過(guò)程中出現(xiàn)的問題采取相應(yīng)的措施，有利于我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康的發(fā)展。 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資年份完成投資（億元）增長(zhǎng)率（%）1998年——1999年%2000年%2001年%2002年%2003 年%分析：房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高位運(yùn)行，%。寫字樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房類投資增幅低于總體增長(zhǎng)幅度，也一定程度上反映了此類物業(yè)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，開發(fā)商已逐步步入理性開發(fā)階段，而房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)的主要原因在于：一是土地購(gòu)置費(fèi)和土地開發(fā)投資的大幅增長(zhǎng)，另一方面則是由于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目增多造成的。 新開工面積年份新開工面積（萬(wàn)m2）增幅（%）其中：住宅（萬(wàn)m2）增幅（%）1999757—524—20001290%969%20011661%1259%2002%%2003年%%分析：重慶市商品房新開工面積呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢(shì)，而從增長(zhǎng)幅度上看，2000的增長(zhǎng)幅度達(dá)到70%以上，住宅成為開發(fā)的主要方向，拉動(dòng)了開發(fā)量的整體上升，從而2000年成為重慶房市的過(guò)渡年。而2003年再創(chuàng)歷史最高峰，%，而從新開工面積物業(yè)的比例上，住宅仍然是開發(fā)的主流，且住宅物業(yè)的比例較之2002年還有小幅的上升，占到75%左右。 年度竣工面積年份竣工面積（萬(wàn)m2）增幅（%）1998年599—1999年620%2000年849%2001年1021%2002年%2003年%分析：自1997年重慶直轄后，全市商品房竣工面積呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢(shì)，為歷年最高；而2000年和2002年的同比增長(zhǎng)出現(xiàn)了一個(gè)高峰，同比增長(zhǎng)比例分別達(dá)到了36%左右，但縱觀歷年增長(zhǎng)幅度，竣工面積均處于高位運(yùn)行狀態(tài)，房地產(chǎn)牛市行情隨之啟動(dòng)。住房消費(fèi)、旅游消費(fèi)、信息消費(fèi)、教育消費(fèi)等成為近來(lái)較為集中的熱點(diǎn)。居民人均可支配收入達(dá)到8093元，%，住房消費(fèi)支出逐步提高，對(duì)于住宅的消費(fèi)觀念也由經(jīng)濟(jì)適用型向小康舒適型轉(zhuǎn)變。 商品房銷售面積年份銷售面積（萬(wàn)m2）增幅（%）1998417——1999430%2000580%2001746%2002%2003年%216。分析：從前后數(shù)據(jù)的鏈接中，（），供應(yīng)量與銷售量創(chuàng)樓市歷史最小距離。在當(dāng)前的商品房銷售市場(chǎng)中，銷售面積與新開工面積增速基本同步，有效需求仍能有效地支撐著房產(chǎn)市場(chǎng)上的供給，這也在一定程度上反映了重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)是在需求拉動(dòng)下穩(wěn)步增長(zhǎng)中健康地發(fā)展著。 商品房平均銷售價(jià)格年份商品房銷售價(jià)格（元/ m2）增幅（%）1999年1377—2000年1351%2001年1443%2002年1556%2003年1596%備注：國(guó)土局統(tǒng)計(jì)資料則顯示為1731元/平方米，%，其中主城區(qū)商品房累計(jì)成交均價(jià)2103元/平方米，%，住宅成交均價(jià)1921元/平方米，商服用房成交均價(jià)4151元/平方米，辦公用房成交均價(jià)3119元/平方米，%、%、%，住宅交易量雖增長(zhǎng)顯著，但交易價(jià)格上升相對(duì)穩(wěn)定，辦公用房均價(jià)隨交易放量而大幅上揚(yáng)，商服用房市場(chǎng)由于交易量增長(zhǎng)相對(duì)保守，交易均價(jià)基本持平。 商品房空置面積年份空置面積（萬(wàn)m2）增幅（%）空置一年以上（萬(wàn)m2）增幅（%）1998————1999%%2000%%2001%%2002%%2003年%分析：在商品房銷售面積逐年增長(zhǎng)的同時(shí)，商品房空置面積也呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)，較2002年還有小幅回落，空置形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，特別是近年來(lái)空置面積的增長(zhǎng)幅度基本保持在15%左右，一定程度上得到有效控制；但從總體上看，有待消化的商品房空置面積絕對(duì)量仍然較大。【注】以上數(shù)據(jù)資料除“備注”外均來(lái)源于重慶市統(tǒng)計(jì)局。【分析】：該《辦法》的實(shí)施為加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益起了重要的作用?！痉治觥浚骸锻ㄖ返闹饕獌?nèi)容是停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系。、2001年6月1日，實(shí)施《商品房銷售管理辦法》【分析】：為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，《辦法》出臺(tái)實(shí)施。雖然有套內(nèi)建筑面積的選擇，但仍有兩個(gè)問題不易解決：其一，既然是選擇，房地產(chǎn)商也可以不選擇；其二，即使按套內(nèi)面積計(jì)算，房地產(chǎn)商仍存在對(duì)買房人欺詐的可能：如，不同陽(yáng)臺(tái)計(jì)算面積的方式不同；再如，窗臺(tái)面積問題，窗臺(tái)不計(jì)入使用面積，但計(jì)入套內(nèi)建筑面積等。辦法將于2004年5月1日起實(shí)施。目前我國(guó)公積金貸款的作用并沒有完全顯現(xiàn)出來(lái)，很多市民不了解公積金的作用，不清楚公積金貸款的具體情況，以至我國(guó)公積金的存貸比例相差甚遠(yuǎn)，導(dǎo)致少數(shù)公積金管理部門人員濫用職權(quán)，挪用該款項(xiàng)，這是對(duì)存款人高度不負(fù)責(zé)的行為，該辦法的出臺(tái)有助于規(guī)避這一情況的發(fā)生。5月1日，施行《重慶市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。、2000年5月出臺(tái)《重慶市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》；8月1日，正式施行《重慶市房屋建筑面積計(jì)算規(guī)劃補(bǔ)充規(guī)定》?！痉治觥浚骸稐l例》對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)作出了明確的限定，對(duì)達(dá)不到開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)堅(jiān)決抵制其承攬相關(guān)工程?！兑?guī)定》作為計(jì)算房?jī)r(jià)的依據(jù)對(duì)我市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都有著重要的意義避免了以往的購(gòu)銷雙方計(jì)算錯(cuò)位或開發(fā)商惡意欺騙而引起的糾紛。8月1日，《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》正式實(shí)施。【分析】：“聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)”有效的堵塞“一女多嫁”的漏洞?！恫疬w管理?xiàng)l例》是直轄以來(lái)，重慶對(duì)城市的拆遷管理法規(guī)的一次重大調(diào)整。9月1日，《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施，這是重慶市第一部物業(yè)管理法規(guī)?！痉治觥浚骸掇k法》規(guī)定，從2003年1月1日開始，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，必須在市、區(qū)縣（自治