【正文】 整體定位6REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司二、商業(yè)定位（一）商業(yè)主題精品購物廣場(chǎng)，時(shí)尚動(dòng)感街區(qū)關(guān)鍵詞：精品 突顯項(xiàng)目檔次，營(yíng)造昌平地標(biāo)，建筑的精品和環(huán)境的精品時(shí)尚 項(xiàng)目定位于昌平的中高端人群，品質(zhì)時(shí)尚，迎合區(qū)域主力年輕消費(fèi)客群的需求特色。華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司昌平二街項(xiàng)目昌平二街項(xiàng)目市場(chǎng)分析與定位報(bào)告市場(chǎng)分析與定位報(bào)告REGAL LLOYDS INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANTS BEIJING 2023年 6月REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司（一）整體功能定位集 “特色商業(yè)、高檔酒店、精致酒店服務(wù)式公寓 ”為一體的多功能城市綜合體一、整體定位特色商業(yè) ： 項(xiàng)目位置具有高度的稀缺性和不可比擬性，周邊主城區(qū)的密集人口和成熟的商業(yè)氛圍將為項(xiàng)目帶來巨大商機(jī)，并將與周邊繁華的鼓樓西街、鼓樓東街和鼓樓南街共同打造昌平最具人氣的都市商圈；高檔酒店： 高檔酒店不僅進(jìn)一步提升項(xiàng)目的品質(zhì)感，同時(shí)更好的提升建筑形象和商業(yè)價(jià)值；酒店服務(wù)式公寓： 提供酒店服務(wù)的高檔公寓，進(jìn)一步提升項(xiàng)目品質(zhì)感，投資自住兩相宜；多功能與建筑形象力的提升： 該項(xiàng)目將全面提升昌平現(xiàn)有的建筑形象，現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的建筑外立面及富有變化的內(nèi)部空間，將營(yíng)造出昌平最具特色的地標(biāo)性商業(yè)建筑，這里不僅是一個(gè)靚麗的建筑綜合體，更是一個(gè)有著高品質(zhì)購物環(huán)境、集各種休閑娛樂功能為一體的優(yōu)勢(shì)空間。2REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司（二）物業(yè)類型及規(guī)模項(xiàng)目總規(guī)模： 約 （地上 ，地下： ）項(xiàng)目分物業(yè)類型規(guī)模：項(xiàng)目分物業(yè)類型規(guī)模建議商業(yè) 2～ 酒店 ～ 1萬平米酒店服務(wù)式公寓 ～ 總計(jì) 一、整體定位3REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司商業(yè)總規(guī)模分析建議區(qū)域商業(yè)總規(guī)模容量 ＝ 區(qū)域人口總量 人均消費(fèi)支出 商業(yè)平均利潤(rùn)率 /（區(qū)域平均租金 核心商圈占比）其中：城鎮(zhèn)人口：約 14萬（含高校學(xué)生），人均消費(fèi)支出： 9168元 農(nóng)村人口：約 1萬，人均消費(fèi)支出： 5365元 商業(yè)平均利潤(rùn)率為： 6％～ 10％ 區(qū)域平均租金取值為： 2元 /平米 /天 核心商圈占比： 65％～ 85％，取值： 85％（區(qū)域商圈相對(duì)獨(dú)立，且周邊消費(fèi)力偏低）區(qū)域商業(yè)總規(guī)模容量約為： 15～ 17萬平米一、整體定位4REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司區(qū)域商圈從現(xiàn)狀及潛在競(jìng)爭(zhēng)分析，將逐步分化出三個(gè)核心區(qū)域，本項(xiàng)目處于中心區(qū)位，結(jié)合區(qū)域居民的相對(duì)均衡分布的現(xiàn)狀，各核心區(qū)域的商業(yè)空間吸引力相當(dāng)，結(jié)合商業(yè)規(guī)模定位研究穩(wěn)健性的原則，商圈內(nèi)部各核心區(qū)域的商業(yè)規(guī)模容量取值均等，所以本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)的規(guī)模容量約為：5～ 結(jié)合本項(xiàng)目總體定位為中高端商業(yè)的形象品質(zhì)要求，區(qū)域商業(yè)激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和侵略性定位的要求，本項(xiàng)目定位必須實(shí)現(xiàn)區(qū)域商業(yè)的中心地位，因此結(jié)合對(duì)商圈研究中中心點(diǎn)商業(yè)的規(guī)模占 45％～ 55％的比重關(guān)系，本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模空間容量為：2～ 3萬平米項(xiàng)目取值建議：考慮區(qū)域商業(yè)購買力水平相對(duì)偏低的特點(diǎn)，本項(xiàng)目作為定位為中高端形象品質(zhì)的商業(yè)其規(guī)模容量從穩(wěn)健性原則建議取相對(duì)小值，因此結(jié)合項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀的特點(diǎn)，本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模上限建議為：一、整體定位5REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司酒店總規(guī)模分析建議按照區(qū)域現(xiàn)有酒店星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營(yíng)狀況，本項(xiàng)目定位于四星級(jí)酒店?；盍? 項(xiàng)目特色化地引入了動(dòng)感、時(shí)尚的活力無素，展示項(xiàng)目商業(yè)特色，營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)差異化優(yōu)勢(shì)7REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司（二）業(yè)態(tài)類型及布局業(yè)態(tài)類型及布局建議：二、商業(yè)定位業(yè)態(tài)類型及布局建議樓層 業(yè)態(tài)類型四層 影院、休閑健身中心三層 美食廣場(chǎng)、數(shù)碼娛樂城二層 精品商業(yè)街一層地下一層 超市8REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司（三）各業(yè)態(tài)定位建議超市二、商業(yè)定位1）規(guī)模確定216。 布局分析 昌平現(xiàn)有超市主要分布在以鼓樓南北街和政府街、府學(xué)路構(gòu)成的十字線上，由于昌平衛(wèi)星城城區(qū)范圍有限，因此超市的布局相對(duì)較為集中；9REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司二、商業(yè)定位216。 規(guī)模分析 昌平現(xiàn)有的品牌連鎖超市，營(yíng)業(yè)面積大多為 1000～ 2500平米左右，最大一般不超過3500平米。 昌平現(xiàn)有超市市場(chǎng)分析252。 因此，現(xiàn)階段昌平這樣的衛(wèi)星城，仍是內(nèi)資知名品牌連鎖超市重點(diǎn)考慮的發(fā)展區(qū)域。 經(jīng)營(yíng)狀況分析 據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查，昌平主要超市的人流量都比較大，提袋率很高，尤其是節(jié)假日及周末， 表明經(jīng)營(yíng)狀況均較好。11REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司二、商業(yè)定位216。華潤(rùn)萬家 綜合超市 4000－ 6000平米 一級(jí)城市若干居民區(qū)的中心地帶、二級(jí)城市中區(qū)域性商業(yè)中心和居民區(qū)、三級(jí)城市或重要城市的中心商業(yè)區(qū)內(nèi)發(fā)展。樂購 小型社區(qū)大賣場(chǎng) 3500－ 5000平米 位于商業(yè)核心地點(diǎn)興萬家 社區(qū)型綜合超市 2023－ 6000平米單層不少于 2023平米，樓層數(shù)不超過 2層；層高以 5米為宜，凈高不低于 ，柱間距以 8米 *8米為宜，物業(yè)縱深要求以 3040米為佳；消費(fèi)者步行到達(dá)店址所需時(shí)間在 20分種以內(nèi)的商圈范圍，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口及潛在增長(zhǎng)人口總數(shù)要求在 58萬人，且周邊人口具有一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)；聯(lián)華 標(biāo)準(zhǔn)超市 1000－ 5000平米 中心城區(qū)的商業(yè)中心 上圖可以看出，國(guó)內(nèi)知名品牌連鎖超市的選址面積范圍從 1000－ 6000平米不等，但綜合超市多集中在該范圍的上限區(qū)間，即 3000－ 6000平米之間，說明該規(guī)模是相對(duì)合適的一個(gè)面積區(qū)間。 本項(xiàng)目超市規(guī)模確定252。因此，要在昌平現(xiàn)有超市規(guī)模上適當(dāng)增加，以入住超市的品牌和超市競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵要素規(guī)模效應(yīng)增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。 原則二： 知名品牌連鎖超市的選址要求；252。 綜上所述，本項(xiàng)目超市建筑面積建議為：5000 ～ 6000平米13REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司二、商業(yè)定位2）業(yè)態(tài)形式示意14REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司3）超市布局建議地下一層商業(yè)分析：216。 超市因其頻繁而大量的進(jìn)出貨需求，必然要求具備相對(duì)便利的商品進(jìn)出通道，因而普遍要求與地面之間具備最便捷的商業(yè)通道，所以地下一層既可有效滿足這一需求，又可有效規(guī)避一層商業(yè)空間商業(yè)價(jià)值的缺失，通過地下一層超市的人流吸引和帶動(dòng)作用強(qiáng)化最有價(jià)值的地上一二層的商業(yè)價(jià)值的提升和實(shí)現(xiàn)；216。15REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司216。 原則二： 其他業(yè)態(tài)與商業(yè)街形成良性互動(dòng)，超市、美食廣場(chǎng)、數(shù)碼娛樂城、影院和健身中心都可以為商業(yè)街帶來很高的人氣和商業(yè)氛圍，因此適當(dāng)增大商業(yè)街的規(guī)模，可以形成強(qiáng)有力的核心磁場(chǎng)；216。 原則四： 建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的條件限制，本項(xiàng)目最適合地上一二層做商業(yè)街，因此可建設(shè)面積也是影響商業(yè)街規(guī)模的重要因素。無論從資金回收、商業(yè)氛圍營(yíng)造等角度考慮，這都將是一個(gè)合理的方案。17REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司二、商業(yè)定位3）業(yè)態(tài)形式示意中庭空間是本項(xiàng)目商業(yè)街內(nèi)部空間最大的特色和亮點(diǎn)，使顧客能夠自由的上下，豐富購物流線；利用中庭形成的內(nèi)部空間，即可以分割成特色獨(dú)立店鋪，也可以通透開敞，為百貨、大賣場(chǎng)等進(jìn)駐留足建筑空間的靈活性。19REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 美食廣場(chǎng)是本項(xiàng)目不可缺少的業(yè)態(tài)之一，并且可以與其他業(yè)態(tài)形成良好互動(dòng)，是聚集人氣，提升商業(yè)價(jià)值的亮點(diǎn)之一。 供應(yīng)： 昌平目前市場(chǎng)上只有國(guó)泰百貨頂層有一家較成規(guī)模的美食廣場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積約 1000多平米，經(jīng)營(yíng)效果較好，客群多為周邊高校學(xué)生及到商場(chǎng)購物的年輕工薪一族；216。21REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 本項(xiàng)目的美食廣場(chǎng)，一定要在內(nèi)部環(huán)境及規(guī)模品種上營(yíng)造自己的特色競(jìng)爭(zhēng)力，與市場(chǎng)現(xiàn)有水平拉開差距，同時(shí)依然遵循中低價(jià)位的原則，抓住昌平年輕主力消費(fèi)群。 美食廣場(chǎng)的目標(biāo)客戶具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動(dòng)商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應(yīng)該有效利用其特征強(qiáng)化對(duì)集中商業(yè)客流的垂直帶動(dòng)效應(yīng)，提升高層商業(yè)的商業(yè)價(jià)值；216。23REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司216。216。216。再加上當(dāng)?shù)氐闹行W(xué)生、年輕工薪族等，這一業(yè)態(tài)存在著相當(dāng)大的市場(chǎng)發(fā)展空間。此外，在目前的區(qū)域商圈中，這一業(yè)態(tài)屬于相對(duì)空缺，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)空間相對(duì)較好。 數(shù)碼娛樂的目標(biāo)客戶具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動(dòng)商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應(yīng)該有效利用其特征強(qiáng)化對(duì)集中商業(yè)