【正文】 ，西依深圳、東莞市，中部與惠州相接 ,是距 離深圳、大亞灣最近的城區(qū)和深圳經(jīng)濟(jì)、大亞灣經(jīng)濟(jì)的直接受益者。按照惠陽(yáng)區(qū)?一攬子工程?安排，今后將加快城區(qū)金星大道、愛(ài)民 東路、長(zhǎng)安北路、承修路、大埔路、教育路，以及秋長(zhǎng)將軍路等街道的改建；興建金惠大橋、橫嶺橋、北環(huán)橋、陽(yáng)光橋等橋梁，同時(shí)加快淡水鐵橋及人民橋擴(kuò)建工作；城區(qū)新的客（貨）運(yùn)站、太陽(yáng)城客運(yùn)站及公共汽車宗旨的建設(shè)。 加快完善基礎(chǔ)設(shè)施，使惠陽(yáng)充分融入港深經(jīng)濟(jì)體系 作為珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心以及港深經(jīng)濟(jì)體系中關(guān)鍵一環(huán)，自 2020 年開(kāi)始，惠陽(yáng)區(qū)政府將加快完善基礎(chǔ)設(shè)施，并構(gòu)筑以淡水為中心的公路交通網(wǎng)，使惠陽(yáng)充分融入港深經(jīng)濟(jì)體系之中，并發(fā)揮惠陽(yáng)港深之間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的作用，加快惠陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 對(duì)城市進(jìn)行總體規(guī)劃，拓展城市發(fā)展空間 惠陽(yáng)區(qū)總體規(guī)劃確定本區(qū)為城市生活區(qū)和全 區(qū) 行政、商貿(mào)和文化中心，從惠陽(yáng)城市發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，結(jié)合本區(qū)用地條件、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、基礎(chǔ)設(shè)施等綜合因素，以體現(xiàn) ? 小城春秋，綠色家 園 ? 的城市特色為宗旨，分析論證確定本區(qū)規(guī)劃性質(zhì)為：由以行政辦公為主的行政片區(qū)、以商貿(mào)為主的泅水片區(qū)、以文化娛樂(lè)為主的蘇屋片區(qū)、以居住為主的土湖片區(qū)和以高爾夫球娛樂(lè)為主的高爾夫球場(chǎng)片區(qū)組成的多種職能的綜合性中心區(qū)。 城市規(guī)劃建設(shè)方面，經(jīng)營(yíng)城市理念和總體規(guī)劃思想凸現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展 消費(fèi)水平不斷提高 地產(chǎn)大時(shí)代來(lái)臨 刺激 促成 商業(yè)地產(chǎn)資料盡在領(lǐng)商網(wǎng) 在城市規(guī)劃方面 ， 惠陽(yáng)區(qū)政府已確立?經(jīng)營(yíng)城市的理念?和?總體規(guī)劃思想?，以城市經(jīng)營(yíng)理念為基礎(chǔ)，逐步開(kāi)始土地盤(pán)整工作。具體城市發(fā)展規(guī)劃如下： 領(lǐng)商網(wǎng) 提供專業(yè) 地產(chǎn)資料 與 品牌推廣 工業(yè)園區(qū)發(fā)展，?質(zhì)?取代?量?，提升惠陽(yáng)經(jīng)濟(jì)質(zhì)量 2020 年，惠陽(yáng)區(qū)政府在大力發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟(jì)，建設(shè)工業(yè)強(qiáng)區(qū)的經(jīng)營(yíng)理念基礎(chǔ)上，確立了?以工業(yè)園區(qū)質(zhì)量取代園區(qū)數(shù)量?的政府指導(dǎo)思想。政府各項(xiàng)政策在不斷的規(guī)范著房地產(chǎn)市場(chǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有效的支持。 進(jìn)出口貿(mào)易繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素。 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎 縮 4～ 5% 停 滯 5～ 8% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 商業(yè)地產(chǎn)資料盡在領(lǐng)商網(wǎng) 全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) %。 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，刺激房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都顯示 2020 年惠陽(yáng)區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于良好狀態(tài)。財(cái)政收入占 GDP 的比重為 %，同比提升 1 個(gè)百分點(diǎn)，比重領(lǐng)先全市各縣（區(qū)）。其中，住宿和餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn) 20%以上增長(zhǎng)，成為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的突出亮點(diǎn)。 二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展均衡 從三大產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度來(lái)看，各產(chǎn)業(yè)發(fā)展均衡，呈現(xiàn)協(xié)調(diào)增長(zhǎng)局面。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)表現(xiàn)為第一、 第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)增長(zhǎng)，第二產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)的格局。 2020 年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) %，是 1998 年以來(lái)的最高增幅。 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度持續(xù)攀升 2020 年，惠陽(yáng)區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)良好，增長(zhǎng)繼續(xù)保持強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)。 惠陽(yáng) 旅游資源十分豐富。 轄區(qū)內(nèi)人口 萬(wàn)，全市有僑胞和港澳臺(tái)同胞 30 多萬(wàn)人，是廣東著名僑鄉(xiāng)之一，綜合人口素質(zhì)較高。 同時(shí)惠陽(yáng)還是惠州濱海城市重要組團(tuán)，具有得天獨(dú)厚的自然地 理?xiàng)l件。 二、 惠陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁 惠陽(yáng)是惠州經(jīng)濟(jì)的一只雄鷹和打開(kāi)惠州經(jīng)濟(jì)的北大門(mén) 惠陽(yáng)區(qū) 位于廣東南部，東江中下游，地處珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)和亞太經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶中心， 南臨大亞灣，毗鄰香港，西依深圳、東莞市，中部與惠州相接 ,是距離深圳、大亞灣最近的城區(qū)，深圳經(jīng)濟(jì)、大亞灣經(jīng)濟(jì)的直接受益者。另一方面為整合惠州城市經(jīng)濟(jì)，建立?大惠州經(jīng)濟(jì)圈?鋪路，即以大亞灣數(shù)碼石化、物流產(chǎn)業(yè)城、惠陽(yáng)后勤服務(wù)基地為經(jīng)濟(jì)核心，逐步弱化經(jīng)濟(jì)惠城，代以專屬政治文化的惠城為主的新經(jīng)濟(jì)圈。 從地理位臵上看，惠陽(yáng)是惠州濱海城市重要組團(tuán)，離現(xiàn)階段惠州經(jīng)濟(jì)中心惠城區(qū)有近 1 個(gè)小時(shí)的路程，距離相對(duì)較遠(yuǎn)，過(guò)去地理位臵作用并不明顯，但 隨著惠城區(qū)城市土地開(kāi)發(fā) 資源日益枯竭，城市發(fā)展?jié)摿χ鸩轿s，城市核心對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用和輻射作用日益減弱，從惠州長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展定位來(lái)看，重新規(guī)劃城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心勢(shì)在必行。 惠州整體發(fā)展規(guī)劃強(qiáng)調(diào)三區(qū)，惠陽(yáng)中心地位明確 惠州城市近期建設(shè)目標(biāo)是奠定和完善 ? 一城三片 ? 的主體框架，即構(gòu)建惠城中心區(qū) — 惠陽(yáng)副中心區(qū) — 陳江地區(qū)的城市空間結(jié)構(gòu)，拉開(kāi)城市發(fā)展架構(gòu)，全面建設(shè)新城區(qū)。 從數(shù)據(jù)顯示看，惠陽(yáng)區(qū)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率名列惠州各縣區(qū)第二，僅次于博羅縣；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)速度與大亞灣齊頭并進(jìn)。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)名列第一。 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)名列第二。 商業(yè)地產(chǎn)資料盡在領(lǐng)商網(wǎng) 附表：惠州市歷年 GDP 單位：億元 全市 合計(jì) 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 市區(qū) 資料來(lái)源：惠州統(tǒng)計(jì)局 附表：惠州市人均 GDP 單位：元 全市 合計(jì) 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 9,089 10,537 12,099 13,272 14,483 16,025 17,207 18558 20758 23642 26834 市區(qū) 19,743 23,764 26,183 29,263 31,411 35,125 38,211 42183 46038 51024 54800 資料來(lái)源：惠州統(tǒng)計(jì)局 投資、消費(fèi)總量增長(zhǎng)惠陽(yáng)名列前茅 2020 年，惠州固定資產(chǎn)投資總量及社會(huì)消費(fèi)品零售總額快速增長(zhǎng)，惠陽(yáng)增長(zhǎng)速度排惠州各區(qū)縣前列。外貿(mào)出口 120 億美元，增長(zhǎng) %，年均增長(zhǎng) %。 目前全市已形成由深水港、航空港、高速公路、鐵路、內(nèi)河航運(yùn)以及發(fā)達(dá)通信系統(tǒng)構(gòu)成的立體交通和通信網(wǎng)絡(luò)。 惠州的自然資源尤其是旅游資源非常豐富。 惠州是廣東省的歷史文化名城 ，在古代即有?嶺南名郡?、?粵東門(mén)戶?之稱。 領(lǐng)商網(wǎng) 提供商業(yè)地產(chǎn)資訊與商業(yè)培訓(xùn) 惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 暨項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位報(bào)告 聯(lián)冠地產(chǎn) 2020 年 6 月 16 日 商業(yè)地產(chǎn)資料盡在領(lǐng)商網(wǎng) 目 錄 第一部分 惠州惠陽(yáng)經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展概況 ................................................. 2 一、 惠州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)良好、惠陽(yáng)核心地位明確 ................................................ 2 二、 惠陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁 .......................................................................................... 4 三、 惠陽(yáng)城市發(fā)展速度加快，新的經(jīng)營(yíng)發(fā)展理念確立 .............................. 7 四、 深圳東進(jìn)策略、大亞灣經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步奠定惠陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ) ........... 9 第二部分 惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ..................................................................... 11 一、 惠陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 ................................................................................ 11 二、 中心區(qū)主要在售樓盤(pán)分析 ...........................................................................18 三、 惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 .....................................................................................26 第三部分 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 .....................................................................................28 一、 項(xiàng)目所在區(qū)位 ...................................................................................................28 二、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析 .....................................................................................29 三、 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 ...................................................................................................33 第四部分：財(cái)務(wù)及敏感度分析 ...........................................................................36 商業(yè)地產(chǎn)資料盡在領(lǐng)商網(wǎng) 第一部分 惠州惠陽(yáng)經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展概況 一、 惠州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)良好、惠陽(yáng)核心地位明確 惠 州地理位臵優(yōu)越，自然資源豐富 惠州位于廣東省東南部 ，珠 江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、 香港毗鄰， 是中國(guó)大陸除深圳市距離香港最近的 城市，是珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)和承接未來(lái)深圳城市擴(kuò)張 和經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的主要城市 ，現(xiàn)轄惠城、惠陽(yáng)兩 區(qū)和博羅、惠東、龍門(mén)三縣、 66 鎮(zhèn) 13 街道 1 民族鄉(xiāng) ， 設(shè)有大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。 陸地面積 萬(wàn)平方公里，占珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)面積的 1/4。從唐朝到近代的一千多年間，有 480 多位中國(guó)名人 客寓或履臨惠州，其中北宋大文豪蘇東坡曾寓居惠州三年。全市具有旅游開(kāi)發(fā)潛力的景點(diǎn)共有900 多處，屬景點(diǎn)高密度分布區(qū)，并具有資源多樣性的特點(diǎn)，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、澗、島為一體，融自然景觀與人文景觀于一身，其中有 6 處被列入國(guó)家、省風(fēng)景名勝及自然保護(hù)區(qū) ,擁有 ? 嶺南奇山 ? —— 羅浮山， ? 北回歸線上的綠洲 ? ——南昆山， ? 東方夏威夷 ? —— 巽寮灣， ? 苧蘿西子 ? —— 惠州西湖，還有全國(guó)特有的海龜自然保護(hù)區(qū)等。 惠州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)創(chuàng)新高 2020 年，惠州市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 937 億元，比上年增長(zhǎng) %，創(chuàng)下 1998 年以來(lái)增長(zhǎng)新高，與 2020 年相比， 4 年年均增長(zhǎng)（下同） %。 4 年累計(jì)實(shí)際吸收外商直接投資 億美元，引進(jìn)世界 500 強(qiáng)企業(yè) 14 家。由于惠 陽(yáng)區(qū)歷史投資總量與社會(huì)消費(fèi)品總量基數(shù)大，占惠州比例份額較大，加上增長(zhǎng)速度較快，對(duì)目前主要以固定資產(chǎn)投資與以消費(fèi)品為主的內(nèi)需增長(zhǎng)作為拉動(dòng)惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心策略的惠州來(lái)說(shuō)，對(duì)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)率較為突出。分縣（區(qū)）看，各地的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)分別為：惠城區(qū) 33％、惠陽(yáng)區(qū) ％、大亞灣區(qū) ％、惠東縣 ％、博羅縣 ％、龍門(mén)縣 ％。分縣（區(qū)）看，各地的社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)分別為：惠城區(qū) 18％、惠陽(yáng)區(qū) 20％、大亞灣區(qū) ％、惠東縣 ％、博羅縣％、龍門(mén)縣 ％，顯示除惠東縣外，各縣（區(qū)）的消費(fèi)增長(zhǎng)普遍較快，惠陽(yáng)區(qū)自 9 月以后消費(fèi)的增幅也突破 20％大關(guān)，與大亞灣區(qū)齊頭并進(jìn)。由于博羅縣歷年固定資產(chǎn)投資額較低，大亞灣作為剛剛開(kāi)發(fā)的石化數(shù)碼基地，消費(fèi)品零售額基數(shù)較小，占惠州總量比例 商業(yè)地產(chǎn)資料盡在領(lǐng)商網(wǎng) 比較小，隨增長(zhǎng)速度快，但對(duì)惠州整體增長(zhǎng)的影響較小，而惠陽(yáng)區(qū)基數(shù)大，增長(zhǎng)速度迅猛，對(duì)惠州固定資產(chǎn)投資與社會(huì)消費(fèi)品總額增長(zhǎng)率貢 獻(xiàn)較大。強(qiáng)化城市中心服務(wù)功能， 實(shí)現(xiàn)西控、北進(jìn)、南優(yōu)、東拓的發(fā)展格局， 進(jìn)一步提升城市品質(zhì)，構(gòu)筑組團(tuán)式山水生態(tài)城市基本格局，營(yíng)造開(kāi)放而有活力，宜居而又安全的和諧城市?；蓐?yáng)撤市設(shè)區(qū)的措施戰(zhàn)略意義明確，一方面利用惠陽(yáng)承接深圳東進(jìn)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移所帶來(lái)的企業(yè)流、資金流、人才流，為惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造新的增長(zhǎng)點(diǎn)。惠陽(yáng)南連大亞灣、北接惠城區(qū)，作為惠州城市整合