【正文】 道影響，周邊環(huán)境、空氣質(zhì)量差，整體檔次較低； ? 項(xiàng)目北臨站前路，站前路交通、綠化一般，不如新區(qū)。整個(gè)寫字樓市場(chǎng)需求有限。 ? 寫字樓：目前市區(qū)有一個(gè)，其他均分布在高新區(qū)。另外個(gè)別商場(chǎng)同樣采用小面積、低總價(jià)銷售，但銷售狀況一般。另外整個(gè)焦作市高層住宅項(xiàng)目較少（太極景潤(rùn)、碧水藍(lán)天），且高層項(xiàng)目銷售情況較差； ? 總體來(lái)看，焦作市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出，小戶型、中低價(jià)位住宅供給不足，經(jīng)濟(jì)適用房投資比重持續(xù)下降。另外商業(yè)項(xiàng)目 的施工面積與銷售面積的比例在 2021年 11月份達(dá)到 ： 1，供大于求現(xiàn)象嚴(yán)重。表明：市場(chǎng)需 求較小。表明：寫字樓需求市場(chǎng)表現(xiàn)一般。 單位：㎡ 寫字樓市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 寫字樓市場(chǎng)也表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面： 施工面積、空置房屋面積不變，另外竣工面積為 0。表明：潛在市場(chǎng)供給量較大，需求市場(chǎng)明顯上漲，大于竣工面積，但卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房屋施工面積，供過(guò)于求現(xiàn)象嚴(yán)重； 空置房屋面積呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。 各行政區(qū)房地產(chǎn)投資額趨勢(shì) 山陽(yáng)區(qū)除 7月份較少外，其他各月份都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域；解放區(qū)房地產(chǎn)投資額 近期有大量的減少；同時(shí)高新區(qū)少量漲幅，但總體量較少； 上圖表明：焦作市 05年下半年房地產(chǎn)投資主要集中在環(huán)境、交通、發(fā)展空間都比 較好的焦東山陽(yáng)區(qū)、焦南高新開(kāi)發(fā)區(qū)，市區(qū)內(nèi)投資額有所下降。全市商品房平均銷售價(jià)格為 1301元 /㎡ ，比上年同期下降 %，其中商品住宅平均銷售價(jià)格 1048元 /㎡ ，增長(zhǎng) %。 17月份全市完成土地開(kāi)發(fā)面積 ㎡，比上年同期下 降 %。其中空置 13年的 商品房面積 ㎡，同比下降 %，占全部商品房空置面積的 %。 四、空置面積下降 截止 7月底，全市商品房空置面積 ㎡，比上年同期下降 %。 三、竣工面積增長(zhǎng)加快 19月份，商品房屋竣工面積 ㎡ ，增長(zhǎng) %。住宅的施工規(guī)模達(dá)到 ㎡ ，比上年同期增長(zhǎng) %。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資表現(xiàn)以下特征： 一、住宅投資拉動(dòng)全市房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng) 住宅投資完成 61372萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng) %，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量的 %，成為拉動(dòng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要力量；辦公樓完成投資 680萬(wàn)元，下降 %；商業(yè)用房完成投資 14992萬(wàn)元，下降 %；其他用房完成投資 19293萬(wàn)元，下降 %。焦作市旅游收入占城市 財(cái)政收入的 20%，低于全國(guó) 40%的平均水平； ? 近年來(lái)人口快速增長(zhǎng)，自然資源豐富，一定方面促進(jìn)了房 地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展； ? 另外，國(guó)民生產(chǎn)總值、地方財(cái)政收入、國(guó)定資產(chǎn)投資均呈 現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)； ? 城鎮(zhèn)居民人均收入以及銀行儲(chǔ)蓄存款余額快速增加，居民 消費(fèi)水平提高，促進(jìn)了房地產(chǎn)需求市場(chǎng)快速發(fā)展。一定程度上促進(jìn)了焦作房地產(chǎn) 市場(chǎng)的發(fā)展。 01002003004005006007008006月 7月 8月 9月 10月 11月人均收入 人均支出 居住人均收支情況 （ 2021年） 2021年 611月份，城鎮(zhèn)居民人均收入與城鎮(zhèn)人均支出穩(wěn)步增加，其中城鎮(zhèn)人均 支出漲幅大于人均收入漲幅； 其中城鎮(zhèn)人均支出中用于居住的支出呈現(xiàn)明顯上漲態(tài)勢(shì)，說(shuō)明近期內(nèi)焦作市居 民對(duì)于房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的需求明顯增加。 ? 人均消費(fèi)增長(zhǎng)較快，主要表現(xiàn)在以下 8個(gè)方面： 食品支出，在外就餐消費(fèi)增多； 衣著消費(fèi)支出增長(zhǎng)； 家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出增長(zhǎng)； 醫(yī)療保健支出上升； 交通和通信支出增長(zhǎng)； 教育、文化娛樂(lè)服務(wù)支出增長(zhǎng)； 居住支出增速加快； 19月份，焦作市居民人均居住支出為 ，同比增長(zhǎng) %。從收入構(gòu)成看， 居民收入仍以工薪收入為主。城市組團(tuán)包括：老城組團(tuán)（解放區(qū)、山陽(yáng)區(qū)）、焦南組團(tuán)、高新區(qū) 組團(tuán)、中站組團(tuán)、馬村組團(tuán)等。 三、焦作市城市規(guī)劃區(qū)范圍 焦作市中心城以及西到月山、東到中鋁，南到鄭常公路的地域（含云臺(tái) 山風(fēng)景區(qū)），面積約 600平方公里。 二、城市規(guī)模 人口規(guī)模： 2021年達(dá) 90萬(wàn)人。 ?能源基地、重化工基地、鋁工業(yè)基地、農(nóng)副產(chǎn)品加工出口基地和農(nóng)業(yè)“一優(yōu)雙高”開(kāi)發(fā)示范區(qū)、太行山風(fēng)景名勝旅游區(qū)。 城市建設(shè) ?市區(qū)主要街道 70多條，分布有各種建筑物、銅質(zhì)雕塑、體育館、商業(yè)貿(mào)易大廈等。境內(nèi)河流眾多，流域面積在 100平方公里以上的河流有23條，還有引沁渠、廣利渠兩大人工渠，有群英、青天河、白墻、順澗等較大水庫(kù)，即將修建的南水北調(diào)工程也將從中心城區(qū)斜穿而過(guò)；特別重要的是，焦作市是一個(gè)天然的地下水匯集盆地，北部山區(qū)及晉東南山地約 1400平方公里的廣大地區(qū)，均為焦作地下水的補(bǔ)給區(qū)，形成較為豐富的巖溶水資源，目前已探明地下水儲(chǔ)量 。有礦產(chǎn)資源 40多種，探明儲(chǔ)量的有煤炭、石灰石、鋁礬土、耐火粘土、硫鐵礦等 20多種，其中煤田可開(kāi)采儲(chǔ)量 6億噸，為單一的優(yōu)質(zhì)無(wú)煙煤，是化工和鋼鐵工業(yè)的理想原料；耐火粘土埋藏淺，易開(kāi)采， 是生產(chǎn)陶瓷、耐火材料的優(yōu)質(zhì)原料，已探明儲(chǔ)量 5049萬(wàn)噸；鐵礦保有儲(chǔ)量 2726萬(wàn)噸，工業(yè)儲(chǔ)量 萬(wàn)噸，以磁鐵礦為主，含鐵量 32%；石灰石預(yù)測(cè)儲(chǔ)量 100億噸，是生產(chǎn)純堿、乙炔、水泥等產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)原料；硫鐵礦保有儲(chǔ)量 ，占全省儲(chǔ)量的 41%。 自然資源 ? 焦作自然資源豐富。 ?境內(nèi)已建成焦鄭、焦晉兩條高速，通車?yán)锍踢_(dá) 公里，正在建設(shè)焦溫、新焦?jié)?、?jì)洛三條高速。 ?境內(nèi)有焦枝（焦作 枝城）、焦太（焦作 太原）、焦新（焦作 新鄉(xiāng)）、月侯（月山 侯馬）四條鐵路線，有月山、待王兩個(gè)較大的貨運(yùn)編組站。 ? 全年完成地方財(cái)政收入 ，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資，全部工業(yè)增加值 ， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 和農(nóng)村居民人均純收入分別達(dá)到 7286元 、 3374元，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額為 。 ? 全市總面積 6007平方公里，其中 市區(qū)面積 54平方公里 ；全市總 人口 368萬(wàn)，其中 市區(qū)人口 ,城鎮(zhèn)人口 。焦作項(xiàng)目市場(chǎng)分析及定位 CONTENTS目錄 第一部分：市場(chǎng)分析 焦作市市情現(xiàn)狀 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 第二部分：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 區(qū)域分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 第三部分：定位建議 業(yè)種定位建議 商業(yè)價(jià)格定位建議 目標(biāo)客戶群定位建議 市情 ? 焦作市位于河南省西北部，北依太行山與山西接壤，南臨黃河與鄭州市、洛陽(yáng)市隔河相望，東與新鄉(xiāng)市毗連。 ? 全市轄 2市（孟州市、沁陽(yáng)市） 4縣（博愛(ài)縣、修武縣、溫縣、武陟縣、） 4城區(qū)（解放區(qū)、中站區(qū)、山陽(yáng)區(qū)、馬村區(qū)）和 1個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。 ? 2021年，焦作市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，人均生產(chǎn)總值達(dá)到 13413元。 交通 ?焦作地處黃河南北之通道，扼晉豫兩省。 ?全市公路總里程達(dá) 4953公里，公路密度 /百平方公里，高于全省和全國(guó)平均水平。 ?2021年末，中心城市到各縣市均可實(shí)現(xiàn)高速連接，全市的高速公路網(wǎng)也將與京珠、太澳、連霍等國(guó)家干線高速公路連通，經(jīng)濟(jì)輻射力進(jìn)一步增強(qiáng)。 ? 一是礦藏資源豐富 。 ? 二是水資源充沛 。 ? 另外，在焦作北部太行山南麓分布著約 500平方公里的山前崗地和礫石傾斜平地，地質(zhì)堅(jiān)硬穩(wěn)固，地層耐力巨大，且近鄰礦點(diǎn)、水源、交通干線和城鎮(zhèn)，是極為理想的工業(yè)用地，同時(shí)也非常適宜建造高層建筑。 ?城市綠化覆蓋率達(dá) %。 城市總體規(guī)劃 (1995— 2021年） 一、城市性質(zhì) 焦作市是以能源、化工、冶金、建材、旅游業(yè)為主的區(qū)域性中心城市。 用地規(guī)模： 2021年城市建設(shè)用地為 90平方公里。 四、各規(guī)劃區(qū)發(fā)展重點(diǎn) 中部精品商貿(mào)區(qū)、南部生活服務(wù)區(qū)、新區(qū)特色商貿(mào)區(qū)、西部物流園區(qū) 五、城市組團(tuán)結(jié)構(gòu) 中心城區(qū)以南北新老城為主體，兩翼相應(yīng)發(fā)展完善，利用塌陷區(qū)、古城 遺址、高壓通道和南水北調(diào)干渠，形成分隔帶的組團(tuán)式城市用地布局結(jié) 構(gòu)。 六、主要用地性質(zhì) 項(xiàng)目 數(shù)量（ ha） 比重（ %）