【正文】 4年中位數(shù)比03年高了。在主臥面積的選擇上04年比03年有上漲。 e、客廳、主臥和廚房的面積對(duì)比分析在客廳面積的選擇上03年5月和04年5月沒(méi)有什么變化，但是03年10月有相當(dāng)大的降低幅度，平均下降了3個(gè)平米。購(gòu)買120平以上的房子的人一直在減少而購(gòu)買100平米的人在明顯增加。由于總價(jià)單價(jià)的上漲人們?cè)诖竺娣e房子的選擇上一路呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，為了能買到可以承擔(dān)價(jià)格的房子人們只能把面積一再縮小。然而這些上漲趨勢(shì)沒(méi)有總價(jià)上漲比例這么大，這大概是購(gòu)房人在面積選擇上有妥協(xié)的原因。這些人都往6000的點(diǎn)上涌去使得6000元點(diǎn)的人04年5月比03年有了突漲。在3000和4000的選擇比例上03年都比04年的要高，在5000的點(diǎn)上人們選擇分歧最大。由于樓市價(jià)格不斷上漲使得人們的極限妥協(xié)能力自然降低，但是為了能夠買到房子他們的正常妥協(xié)系數(shù)提高了。03年10月下降最明顯而正常妥協(xié)系數(shù)則可以看作持平。 b、總價(jià)妥協(xié)系數(shù)對(duì)比與其他片區(qū)相似的03年5月人們的極限妥協(xié)系數(shù)相當(dāng)高是正常妥協(xié)系數(shù)的將近三倍。更值得注意的是在80萬(wàn)這個(gè)點(diǎn)上04年購(gòu)買比例的上漲可以用飛躍來(lái)形容一下上漲了15%以上?？梢韵胂笤瓉?lái)想購(gòu)買40萬(wàn)的人很大一部分往50萬(wàn)上移而50萬(wàn)的也向前移到60上。Ⅲ、需求狀況（兩年對(duì)比分析）a、總價(jià)對(duì)比分析首先看到在購(gòu)房預(yù)算40萬(wàn)這個(gè)點(diǎn)上03年選擇的人還相當(dāng)多，但是到了04年人群比例驟然下降到5%以下。水印康庭總建筑面積約20萬(wàn)平方米，新青年廣場(chǎng)今年可銷售面積7萬(wàn)平方米等。近期城北將要上市的新盤有淺水灣城市花園二期9萬(wàn)平方米左右，名城左岸花園二期北苑，華府據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，將于今、明兩年開(kāi)盤銷售的城北項(xiàng)目達(dá)10多個(gè)，總開(kāi)發(fā)量超過(guò)150萬(wàn)平方米，區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)呈“遍地開(kāi)花”之勢(shì)，且規(guī)模勢(shì)均力敵。Ⅱ、樓盤供應(yīng)及價(jià)格分析城北無(wú)疑是2002年土地市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域之一，土地投放量占到36%，主要集中在拱宸橋、燈塔和石橋區(qū)塊，共有6幅；而且面積都比較大，100畝以上的就有兩塊，18號(hào)和30號(hào)地塊。沈半路和石祥路為兩條特色汽車品牌街。十二居住片區(qū)：規(guī)劃居住區(qū)12個(gè)：米市巷、和睦、大關(guān)、湖墅、拱宸東、拱宸西、華豐、半山、慶隆、祥符、火車北站、康橋。即以京杭運(yùn)河為拱墅區(qū)的發(fā)展主軸線，以祥符和半山為西、東兩翼，以拱宸橋——大關(guān)地區(qū)為拱墅區(qū)區(qū)級(jí)主中心，以賣魚橋、祥符、半山三個(gè)分區(qū)為次中心。另一方面，加快項(xiàng)目合作的步伐，確保市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。目前的市場(chǎng)情況下，降價(jià)銷售，購(gòu)房者跌價(jià)預(yù)期會(huì)更嚴(yán)重，銷售速度會(huì)更慢。雖然市場(chǎng)熱力不足，但目前商品房售價(jià)沒(méi)有出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象。玉都佳苑”的住宅價(jià)格在4500元/平方米。碧景園”多層公寓均價(jià)3900元/平方米。 此外余杭區(qū)域中的老余杭、良渚、瓶窯等地的房產(chǎn)發(fā)展也不緩慢，目前的價(jià)格已在4000元/平方米左右，“福田小和山區(qū)域因?yàn)橛懈呓虉@區(qū)的地理位置，其價(jià)格要在7500元/平方米左右，如“九月森林別墅園”。 閑林五常、小和山區(qū)域的房產(chǎn)發(fā)展速度也很快，目前該區(qū)域的價(jià)格普遍達(dá)到了6000元/平方米左右，位于西溪區(qū)塊的華鴻晴彩巴黎”單身公寓價(jià)格也在5000元/平方米左右，“長(zhǎng)島綠園”排屋4380元/平方米起價(jià)。 隨著地鐵線路的確定，臨平的房?jī)r(jià)迅速上漲，投資客也逐漸增多，目前的住宅價(jià)格普遍在4500—5000元/平方米左右，“綠城當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)在2000元/平方米左右，而目前蕭山的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了5000元/平方米左右，綠都百瑞廣場(chǎng)從去年6月份的4000元/平方米到去年年底的5000元/平方米，到今年4月的6000元/平方米左右，目前下一批等待開(kāi)盤。 蕭山板塊目前可以銷售的住宅很少，即將開(kāi)盤的便是威尼斯水城等建筑面積在20萬(wàn)方以上。 ◇ 蕭山片五月香山”等等。七里香溪”、“頤景山莊”、“云頂空中花園”等樓盤，價(jià)格普遍在5000—7000元/平方米之間，待開(kāi)盤的還有“清源 此外，還有“金都高爾夫別墅”以其建筑特色，地理位置，獨(dú)傲群雄，價(jià)格也高達(dá)2萬(wàn)/平方米左右。由于依托新的規(guī)劃而建，該區(qū)塊科技氛圍較濃厚、區(qū)域環(huán)境較好。除此之外，濱江板塊也是上市量最大的板塊，這與近些年該區(qū)塊內(nèi)的土地供應(yīng)量相對(duì)較大有著密切的聯(lián)系?！?濱江片隨著錢江新城的規(guī)劃和江景房概念的提升，錢江板塊成為了最被看好的板塊，以濱江片為例，從2003年年初的4000元/平方米左右，到現(xiàn)在的6000元/平方米，短短一年的時(shí)間便上漲了近50％。西城年華也將上市25萬(wàn)方。親親家園二期將推出21萬(wàn)方外，耀江該板塊內(nèi)原先的自身配套相對(duì)缺乏，但隨著新浙大紫金港校區(qū)的建立，以及生活、交通等相關(guān)配套的完善，再加上相對(duì)較低的房?jī)r(jià)，對(duì)一般的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，還是具有相當(dāng)?shù)奈?。城東明年將繼續(xù)保持今年的開(kāi)發(fā)勢(shì)頭，很多將要開(kāi)盤的一些樓盤，都將在明年年初推出二期、三期，可銷售面積和今年下半年差不多。現(xiàn)在的城東集中央商務(wù)、交通樞紐、生活居住3大功能于一身，交通條件、生活環(huán)境和商業(yè)配套都有了很大的改善，再加之與杭州市中心距離比較近，這幾年城東開(kāi)始成為杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的新寵。 由于地段和開(kāi)發(fā)商的不同，以及樓盤本身的因素，區(qū)域內(nèi)樓盤的價(jià)格差異很大，但可以明顯的看出，目前市中心的房?jī)r(jià)普遍在1萬(wàn)元/平方米以上，這對(duì)于工薪階層的人們來(lái)說(shuō)，接受難度較大，加上政府的“東擴(kuò)、西進(jìn)、南移”的區(qū)域規(guī)劃，市中心的概念逐漸在擴(kuò)大，郊區(qū)房產(chǎn)的發(fā)展也愈漸火熱。建筑形態(tài)以高層、小高層為主，小區(qū)規(guī)模均較大，除了接近掃尾的名城左岸外，近期投放市場(chǎng)的水印康庭、錦昌文華、都市楓林等都是規(guī)模在20萬(wàn)方左右的大型社區(qū)。 ◇ 城北片隨著包括名城左岸、清宸公寓、湖墅嘉園、和睦等的一些大型居住社區(qū)投放市場(chǎng)，城北的居住氛圍也開(kāi)始濃郁，房?jī)r(jià)也隨之上揚(yáng)，從去年下半年的5000元/平方米左右，上升到了現(xiàn)在的7500元/平方米。例如位于錢塘江邊的六合房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的樓盤“天寓”，參加了在法國(guó)巴黎舉行的世界高級(jí)別的中國(guó)當(dāng)代藝術(shù)展，精美的建筑藝術(shù)作品令人驚嘆。而城北、蕭山及市中心則相對(duì)較少。 從杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)上已經(jīng)亮相和在建的樓盤看，杭州未來(lái)2到3年內(nèi)可供應(yīng)商品房約1200萬(wàn)平方米。因此，在短期內(nèi)，這些土地不會(huì)形成有效供應(yīng)。但是短期內(nèi)供應(yīng)仍然有限。數(shù)據(jù)表明，杭州樓市的土地供應(yīng)量總體較大。我們認(rèn)為，需求是源，供應(yīng)是本。今年以來(lái)，在銀根緊縮與市場(chǎng)疲軟雙重壓力之下，開(kāi)發(fā)商們拿地?zé)崆橐查_(kāi)始減退，觀望情緒波及土地市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商拿得謹(jǐn)慎了。而房交會(huì)后相隔不到一個(gè)月成交、同屬三墩區(qū)塊且南北接壤的30號(hào)地塊和29號(hào)地塊，后者比前者樓面價(jià)偏低330余元/平方米，更是顯得意味深長(zhǎng)。其中成交37宗，27號(hào)和34號(hào)兩宗住宅用地因競(jìng)買單位未到法定數(shù)而流拍，4號(hào)公共設(shè)施用地和17號(hào)商業(yè)用地單位競(jìng)買，33號(hào)和6號(hào)兩宗地暫停出讓。一、市場(chǎng)供應(yīng)及競(jìng)爭(zhēng)樓盤研究 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段整體供應(yīng)量分析(1)土地供應(yīng)量分析2002年，政府計(jì)劃供應(yīng)土地量為2500畝，實(shí)際供應(yīng)量達(dá)到2800畝；2003年達(dá)到3459畝；2004年預(yù)計(jì)供應(yīng)住宅土地4500畝。綜合分析，宏觀調(diào)控的因素引起的市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)樓市的發(fā)展態(tài)勢(shì)是有利無(wú)弊的，將有利于開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)產(chǎn)品的合理定位。近郊隨著各個(gè)板塊基礎(chǔ)生活配套設(shè)施的完善、交通設(shè)施的改善，例如隨著將來(lái)的地鐵、四橋一隧、“258”計(jì)劃中的三縱、五橫城市快速干道等建設(shè)，將令閑林五常板塊、九堡下沙板塊、三墩勾莊良渚板塊、臨平星橋板塊、濱江片板塊等近遠(yuǎn)郊樓盤獲得成熟的居住氛圍。但基于目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)超出絕大多數(shù)人的負(fù)荷，潛在需求并未能完全釋放，因此供求將逐漸拉大，房?jī)r(jià)在需求支撐下仍然堅(jiān)挺，并互相參照定價(jià)，估計(jì)會(huì)有小幅增長(zhǎng)。而且隨著經(jīng)濟(jì)水平的增長(zhǎng)，人們改善居住環(huán)境的需求，杭州樓市還需要較大的供給量。（三）市場(chǎng)需求依然強(qiáng)勁受宏觀調(diào)控的影響，消費(fèi)者的消費(fèi)信心受到影響，老百姓對(duì)房?jī)r(jià)回穩(wěn)、下調(diào)的期望值增加，持幣觀望心態(tài)更嚴(yán)重，但是政策對(duì)諸多支撐房?jī)r(jià)的根本因素未起到觸動(dòng)作用。另外隨著各項(xiàng)金融調(diào)控措施陸續(xù)出臺(tái)，部分中小房產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目因受調(diào)控影響將很難得到貸款。目前，杭州黃金地段的土地往往是實(shí)力開(kāi)發(fā)商角逐的對(duì)象，相對(duì)于溫?zé)岵蛔恪⒍▋r(jià)過(guò)高的土地就出現(xiàn)了“流標(biāo)”的現(xiàn)象，土地競(jìng)標(biāo)、競(jìng)拍走進(jìn)強(qiáng)強(qiáng)對(duì)抗的時(shí)代。因此品牌、品質(zhì)、資金實(shí)力將成為未來(lái)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵因素，宏觀調(diào)控有利于整個(gè)樓市的品質(zhì)進(jìn)一步提高。隨著各項(xiàng)政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繼續(xù)拉緊，融資難度的加大，意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本提高，無(wú)疑將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。通過(guò)分析，我們認(rèn)為未來(lái)杭州樓市的走勢(shì)會(huì)呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：（一）整體品質(zhì)的提高國(guó)家一方面通過(guò)政策下發(fā)和監(jiān)管來(lái)控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過(guò)熱行業(yè)的資金源頭，并通過(guò)調(diào)整資本金比例，來(lái)進(jìn)一步抬高過(guò)熱行業(yè)的準(zhǔn)入門檻。%%；，%%。122 / 122杭州水印康庭項(xiàng)目市場(chǎng)分析與人群定位專項(xiàng)研究目錄1前言2一、 市場(chǎng)供應(yīng)及競(jìng)爭(zhēng)樓盤研3 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段整體供應(yīng)3 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)各板塊供應(yīng)量和銷售情況分析8 2004年68月份開(kāi)盤的樓盤價(jià)格及銷售36 水印康庭競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格及銷售情況分析45二、 下半年市場(chǎng)供應(yīng)量分析50 下半年杭州房地產(chǎn)潛在供應(yīng)50 下半年杭州各板塊供應(yīng)量分析51 預(yù)計(jì)在房交會(huì)期間開(kāi)盤的代表性樓盤分析54 預(yù)計(jì)在房交會(huì)后春節(jié)前開(kāi)盤的代表性樓盤57三、 水印康庭項(xiàng)目人群定位專項(xiàng)研究68 2003年城北片購(gòu)房者分析68 2004年城北片購(gòu)房者分析70 水印康庭項(xiàng)目最終人群定位722004年，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，可謂多事之秋！先是去年6月央行的121文件（《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》），到8月的國(guó)務(wù)院18號(hào)令（《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》），到今年3月的“指引”（《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》），再到最近由于國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的71號(hào)令導(dǎo)致的“831大限”，國(guó)家的宏觀調(diào)控措施接連不斷，這些政策實(shí)施以來(lái)，房?jī)r(jià)一直處于高速增長(zhǎng)的杭州樓市確實(shí)受到一些影響，樓市被一層迷霧籠罩。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2004年上半年杭州市房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，但增速明顯回落。上半年商品房新開(kāi)工面積的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)低于施工面積的增速，房地產(chǎn)投資和建設(shè)增長(zhǎng)過(guò)快勢(shì)頭已被抑制。另一方面提高個(gè)人住房按揭貸款門檻，有效抑制投資客。有品牌、實(shí)力，管理能力較強(qiáng)的公司將獲得較大發(fā)展空間，并獲得更多的政策支持；而實(shí)力不強(qiáng)、信用資質(zhì)較低、歷史包袱沉重、負(fù)債率較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如不及時(shí)提高自己的融資能力及整合社會(huì)資源的能力將面臨生存的危險(xiǎn)。（二）土地競(jìng)標(biāo)更加激烈對(duì)于實(shí)力型開(kāi)發(fā)商，尤其是融資能力強(qiáng)的企業(yè)，宏觀調(diào)控并沒(méi)有帶來(lái)多大的影響，因此與中小型開(kāi)發(fā)商相比較，更有優(yōu)勢(shì)獲取土地資源，發(fā)展后勁更加強(qiáng)勁。更多的土地資源被優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商取得，多種資源優(yōu)化、整合，利于樓盤品質(zhì)的提升。而發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等其他融資渠道將有所拓寬。市場(chǎng)潛在需求還在增加，杭州人口的自然增長(zhǎng)、凈遷入戶籍人口、暫住人口購(gòu)房、城市建設(shè)、拆遷安置等方面的年需求約578萬(wàn)平方米。目前上半年供給量較少，下半年供應(yīng)量增大，約300萬(wàn)平方米，但是對(duì)于潛在需求高達(dá)578萬(wàn)平方米的數(shù)量來(lái)說(shuō)，仍然是供小于求。（四）近郊樓盤放量供應(yīng)下半年，閑林、濱江、城北、三墩一帶供應(yīng)量較大，都在40萬(wàn)平方米左右，其次蕭山、老余杭、臨平也有相當(dāng)一部分。屆時(shí)生態(tài)良好、環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)較高的近郊住宅，優(yōu)勢(shì)必將更加明顯，而價(jià)格也將隨著居住氛圍的不斷成熟逐步提升，估計(jì)近郊將逐漸分散部分老城區(qū)人口，并且也將成為在杭創(chuàng)業(yè)的中等實(shí)力的年輕群體的首選居住地，近遠(yuǎn)郊逐漸與市區(qū)共榮。而對(duì)于十月的房博會(huì)，估計(jì)樓盤價(jià)格將保持相對(duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，短時(shí)間內(nèi)漲幅趨緩，近遠(yuǎn)郊樓盤放量增大，一直壓抑的購(gòu)房需求將在近郊樓盤的成交量上有所體現(xiàn)。到目前為止，杭州市國(guó)土資源局共推出43塊地，供地區(qū)域集中在拱墅、下沙、三墩、江干區(qū)。在這些土地中，住宅用地推出14宗，成交11宗，成交量844畝。而上周掛牌出讓的6宗辦公用地，參與單位均不超過(guò)兩家。土地成交價(jià)呈現(xiàn)三大變化：一是區(qū)域住宅每平方米樓面地價(jià)較之去年皆有幾百到千余元漲幅；二是江干區(qū)錢江新城成為商業(yè)辦公類用地集中供應(yīng)區(qū)塊，目前推出并成交的11宗辦公商業(yè)用地，以房交會(huì)為界，成交地價(jià)有小幅下調(diào)趨勢(shì)；三是房交會(huì)后，土地市場(chǎng)出現(xiàn)微妙波動(dòng)，較之以往開(kāi)發(fā)商“搶”地或冒進(jìn)舉牌拿地的場(chǎng)面，目前一級(jí)土地市場(chǎng)出現(xiàn)流拍、同一地段同類型土地成交前后出現(xiàn)的價(jià)格波動(dòng)的情況。杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化走勢(shì)關(guān)鍵在于供求關(guān)系。雖然短期內(nèi)供應(yīng)依然有限，但隨著政府主管部門對(duì)閑置土地查處力度加強(qiáng)，未來(lái)三四年內(nèi)這些土地都轉(zhuǎn)化為有效供應(yīng)，平緩樓市供需矛盾。一方面2004年尚有4000多畝地尚未進(jìn)入市場(chǎng)；另一方面，隨著市場(chǎng)謹(jǐn)慎度的提高，拍得土地的開(kāi)發(fā)商不會(huì)草率的進(jìn)行開(kāi)發(fā)并進(jìn)入市場(chǎng)。（2）整體樓盤供應(yīng)量分析統(tǒng)計(jì)資料顯示，（不包括蕭山、余杭），上半年杭州可售樓盤不多已是不爭(zhēng)的事實(shí)，但預(yù)計(jì)下半年杭州約有300萬(wàn)平方米左右的新盤上市，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)超過(guò)去年一年的預(yù)售面積了。其中錢江北岸、南岸、閑林、下沙四個(gè)板塊供應(yīng)量居前，分別為：160萬(wàn)平方米、230萬(wàn)平方米、160萬(wàn)平方米、156萬(wàn)平方米。（3）區(qū)域分類及價(jià)格區(qū)間分析整體而言，市中心由于土地的稀缺，現(xiàn)在都以高層的形式出現(xiàn)，將來(lái)市區(qū)可能出現(xiàn)更新穎，且更具杭州山水特質(zhì)、體量較大、舒適、漂亮的商品房。 郊區(qū)由于限制高檔房產(chǎn)用地，