【文章內(nèi)容簡介】 的兩側(cè)，預(yù)留滬杭高速鐵路控制用地。 水運(yùn)：保留現(xiàn)有碼頭，規(guī)劃建設(shè)運(yùn)河碼頭。 機(jī)場：現(xiàn)狀保留筧橋軍用機(jī)場。 對外交通設(shè)施：近期保留汽車東站，遠(yuǎn)景搬遷汽車東站。 ◇ 道路網(wǎng)規(guī)劃 規(guī)劃道路系統(tǒng)分四級設(shè)置，即快速路、主干路、次干路、支路，路網(wǎng)系統(tǒng)形成“五橫四縱”的道路網(wǎng)格局。 “五橫”：臨丁路、石大路、德勝路、艮山路、之江路； “四縱”：石橋路—秋濤路、同協(xié)路、丁橋東路—機(jī)場路、滬杭高速公路城區(qū)段。 快速路：石大路、秋濤路—石橋路、（清江路）、滬杭高速公路城區(qū)段、德勝路、艮山西路、艮山東路為城市快速路。 Ⅱ、樓盤供應(yīng)及價(jià)格狀況目前城區(qū)內(nèi)環(huán)城東路以東的在售樓盤較少，主要銷售價(jià)格是：“宋都采荷人家”的住宅售到 9000元/平方米左右，“三華天運(yùn)”的住宅價(jià)格在8200元/平方米左右，“錢塘沁園”售價(jià)在7500元/平方米左右，此外整個(gè)城東板塊，主要是下沙區(qū)域。 “城市東擴(kuò)”的規(guī)劃、發(fā)展、建設(shè)，下沙區(qū)域目前已經(jīng)成為杭州城東板塊的重要組成部分。去年開始至今已推出1606畝土地，今年下半年還有2000畝左右的土地在東部沿江區(qū)域推出。杭州市政府的“副城”策略，在有條不紊的進(jìn)行著，同時(shí)加上媒體的宣傳和炒作，下沙的房價(jià)目前已經(jīng)在5000元/平方米左右，甚至少量裝修房已賣到6000元/平方米，如“大北四季風(fēng)景”裝修單身公寓售價(jià)6000元/平方米，“大都文苑風(fēng)情”單身公寓售價(jià)為5500元/平方米。 Ⅲ、需求狀況a、預(yù)算總價(jià)對比分析首選城東的購房人群在40萬總價(jià)預(yù)算點(diǎn)的比例比03年有所增加，而在50萬、60萬的價(jià)格上人群比例要降低一些，這從側(cè)面反映了城東地塊吸引了一些低端人群。同時(shí)我們也發(fā)現(xiàn)，在70萬80萬的點(diǎn)上選擇比例卻有大幅上升，而100萬上的比例在降低，這說明城東地塊除了吸引了一批低端人群外還吸引了一些較高端的購房群體，而最高端的人群被分流。b、總價(jià)妥協(xié)系數(shù)對比03年5月的時(shí)候人們的極限妥協(xié)系數(shù)非常高，為正常妥協(xié)系數(shù)的三倍多，但是隨著房價(jià)上漲、人們預(yù)算的提高，使得購房人群妥協(xié)讓步的空間越來越小，極限妥協(xié)系數(shù)逐年下降，而正常妥協(xié)系數(shù)則沒有太大變動(dòng)。c、主流單價(jià)點(diǎn)分析在03年5月的時(shí)候，其“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”以4000元和5000元比例最高，％％，％。在03年10月，“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”以選擇6000元的人群比例最高，％，％，％，比03年5月有所上升。到了04年5月，“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”則以選擇6000元和7000元的人群比例最高，％，％，其比例已經(jīng)大幅上升。d、單價(jià)妥協(xié)系數(shù)03年5月的時(shí)候人們單價(jià)妥協(xié)系數(shù)與總價(jià)妥協(xié)系數(shù)很相似，極限妥協(xié)系數(shù)將近正常妥協(xié)系數(shù)的三倍。到了10月人們提高了正常妥協(xié)系數(shù)以能夠買到房子但是人們對單價(jià)的極限妥協(xié)下降了，這可以認(rèn)為是房價(jià)節(jié)節(jié)攀高情況下人們對市場的一種妥協(xié)性調(diào)整。到了04年5月無論極限妥協(xié)還是正常妥協(xié)都不可避免的下降了，尤其是極限妥協(xié)系數(shù)下降了近三分之一，這說明人們對價(jià)格已經(jīng)相當(dāng)敏感他們的承受能力已經(jīng)相當(dāng)脆弱了。e、面積對比分析04年5月除了在100平米的選擇上人群比例低于03年10月，其他面積上人群比例都比03年的高。其面積選擇的分散表現(xiàn)在總價(jià)上就是總價(jià)選擇的分散。其中總價(jià)70、80萬的比例增加與單價(jià)7000元的增加和面積100及120的增加相當(dāng)合拍。f、首選與次選面積對比前面總價(jià)與單價(jià)的分析中看到二者預(yù)算都有提高，但是二者提高比例是不一樣的。04年5月的100平米選擇比例明顯要少于03年10月比例。那是為什么呢？看一看人們首選面積平均數(shù)的變化就知道了。04年5月平均首選面積比03年10月下降了5個(gè)平方。這也可以解釋04年人們選擇70萬總價(jià)的小于7000元單價(jià)的比例，這是以犧牲面積為代價(jià)的。至于次選面積的變化則可以看作是人們準(zhǔn)備接受大面積住房。g、客廳、主臥和廚房面積對比縱觀這兩年來的客廳、主臥和廚房面積變化，我們發(fā)現(xiàn)主臥和廚房面積變化不大，但客廳面積變化顯著，一直呈下降的趨勢，結(jié)合前述的分析，我們認(rèn)為人們在降低購房面積的時(shí)候，是首先降低其客廳面積為代價(jià)的。h、到市中心車程分析通常，人們更能接受20分鐘和30分鐘的距離市中心的車程。而相對于03年5月選擇1015分鐘車程的人群比例減少很多，這是由于房價(jià)的原因很多人被迫選擇了距離市區(qū)較遠(yuǎn)的房子，而在30分鐘車程上04年5月與03年10月的人群比例相當(dāng)一致，都比03年5月要高很多。（4）濱江片Ⅰ、總體規(guī)劃及配套◇ 用地規(guī)劃圖：分區(qū)性質(zhì)：江南城西部以高新科技產(chǎn)業(yè)為骨干，集商務(wù)、教育、旅游、居住、商貿(mào)、研發(fā)功能為一體的高科技、多功能、園林化的科技城。本分區(qū)規(guī)劃規(guī)模為：可居住人口為38萬人，建設(shè)用地約為53平方千米?！?規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)：一心、四軸、二區(qū)、九片一心：一個(gè)公共中心，即高新開發(fā)區(qū)(濱江)東部的區(qū)級中心。四條發(fā)展軸：即沿錢塘江、中興路、四季大道、彩虹大道四條發(fā)展軸線。二個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)：即杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之江園區(qū)，浦沿工業(yè)園區(qū)。九個(gè)居住片：即本域內(nèi)的九大居住片：浦沿居住片、東冠居住片、長河居住片、之江居住片、省屬居住片、長江居住片、中興居住片、西興北居住片、西興居住片。另外還規(guī)劃了三個(gè)研發(fā)中心、一個(gè)高教園區(qū)和一條旅游觀光帶和休閑度假區(qū)。三個(gè)研發(fā)中心：即以現(xiàn)狀高新軟件園為基礎(chǔ)的研發(fā)中心，東部公共中心南部研發(fā)中心，沿白馬湖西側(cè)研發(fā)中心。一個(gè)高教園區(qū)：即濱江高教園區(qū)。一條旅游觀光帶和休閑旅游度假區(qū)：即沿錢塘江的旅游觀光帶和白馬湖休閑旅游度假區(qū)。◇ 對外交通：鐵路：廢除鐵路望江門道口以南至蕭山站的既有浙贛線部分線路、站場、設(shè)施(包括錢塘江大橋)及蕭紹聯(lián)絡(luò)線，將原來的鐵路軌道改做為城市軌道交通。新的浙贛線從望江門以南開始下穿，以隧道方式穿越錢塘江及江南城到臨浦站出城面。區(qū)域交通聯(lián)系：高新開發(fā)區(qū)(濱江)主要通過快速路、主干路加強(qiáng)與區(qū)域交通的聯(lián)系。過江通道：高新開發(fā)區(qū)(濱江)區(qū)主要通過錢塘江大橋、西興大橋(錢江三橋)、復(fù)興大橋(錢江四橋)、之江大橋與主城聯(lián)系?！?城市道路交通：快速路系統(tǒng)：中興路——杭州蕭山機(jī)場快速路、彩虹大道(東西向)；四季大道、風(fēng)情大道(南北向)。主干路系統(tǒng)：主干路：火炬大道、江暉路、中興路、濱康路、濱興路。次干路系統(tǒng)：聞濤路、東信大道、浦沿路、海納路、信誠路、創(chuàng)業(yè)路、長河路、江虹路、西興路、濱寧路。公共交通發(fā)展戰(zhàn)略：突出公共交通在城市交通中的優(yōu)先地位，建立一個(gè)以軌道交通為骨干，公共汽電車為主體，其他公共交通方式為補(bǔ)充的方便、快捷、布局合理、設(shè)施先進(jìn)、管理良好、環(huán)保舒適的多層次現(xiàn)代化公共交通系統(tǒng)，逐步改善居民出行結(jié)構(gòu)。Ⅱ、樓盤供應(yīng)及價(jià)格狀況目前，錢江兩岸的房產(chǎn)的發(fā)展很快，今年的預(yù)計(jì)上市量將達(dá)到400萬平方米左右，其中，北岸將占160萬，南岸占230萬左右。隨著錢江新城的規(guī)劃和江景房概念的提升，錢江板塊逐漸吸引了購房者，房價(jià)也因?yàn)橐唤簦嬖诤艽蟮牟顒e。錢江北岸的房價(jià)普遍在8000元/平方米以上，部分住宅甚至已超過1萬元/平方米，如“海月金棕櫚”剩余的躍層價(jià)格9000—11800元/㎡左右，“綠城春江花月”二期剩余住宅也在12000元/平方米左右，其三期預(yù)計(jì)在8月份開盤。濱江南岸的房價(jià)目前已經(jīng)在6000元/平方米左右，“賀田尚城”價(jià)格在6200元/平方米左右，“同方超級星期天”6月8日開盤，均價(jià)5800元/平方米。 Ⅲ、需求狀況a、總價(jià)預(yù)算比較分析從購房者總價(jià)預(yù)算上來看，總價(jià)預(yù)算在50萬以下的人群比例逐步減少，總價(jià)預(yù)算在60萬以上的人群比例逐步增加，而70萬這個(gè)點(diǎn)上幾乎沒有什么變化。60萬價(jià)格點(diǎn)上03年10月和04年5月比03年5月要高出很多。在80萬上04年5月人們選擇比例達(dá)到最高。在6080萬上人們的選擇變化隨時(shí)間變化相當(dāng)明顯。在100萬上人群比例波動(dòng)較大。b、總價(jià)妥協(xié)系數(shù)對比分析濱江片的妥協(xié)系數(shù)與隔江相望的城東相類似。購房者的正常妥協(xié)系數(shù)變化不是很大，但極限妥協(xié)系數(shù)變化相對較大，且呈下降趨勢。c、主流單價(jià)點(diǎn)分析在03年5月的時(shí)候，其“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”以4000元和6000元比例最高，％，％。在03年10月，“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”以選擇5000元的人群比例最高，％，其次是6000元的人群，選擇4000元的人群比例已經(jīng)大幅下降了。到了04年5月，“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”則以選擇7000元的人群比例最高，％，％，時(shí)隔一年，購房者的對單價(jià)的心理承受能力在一步步的被拉高。d、單價(jià)妥協(xié)系數(shù)對比分析相對于總價(jià)妥協(xié)系數(shù)，單價(jià)的妥協(xié)系數(shù)變化相當(dāng)大。但是無論正常妥協(xié)系數(shù)還是極限妥協(xié)系數(shù)在03年10月和04年5月逐步下降。到了04年5月，無論是正常妥協(xié)系數(shù)還是極限妥協(xié)系數(shù)已經(jīng)是03年5月的三分之一了。e、首選面積比較分析與其他的區(qū)片有所相似，100平米的選擇比例在04年5月非常高。03年10月比03年5月在90平米的選擇上減少而100及120平米的選擇則增加了。尤其120平米03年10月選擇比例最大。而04年又出現(xiàn)新的變化那就是在80平上人群比例在增加，這也許是那些低端人群隨著房價(jià)的上漲無奈的將目光轉(zhuǎn)向?yàn)I江片。在130平米上04年5月的比例也是達(dá)到三個(gè)時(shí)期的最高值。在150平米的選擇上04年比03年10月降低很多。f、首選面積與次選面積對比比較一下兩年的首選購房面積和次選購房面積，發(fā)現(xiàn)首選購房面積有減少的趨勢，這主要是因?yàn)槊鎸Ω邼q的房價(jià)他們不得不減少對面積的期望。而次選面積則有增大的趨勢，這說明購房者在沒有理想面積的時(shí)候，會選擇增大其購房面積，這主要是因?yàn)槊鎸κ袌錾洗髴粜偷姆课菟麄儽粍?dòng)的作好了妥協(xié)的準(zhǔn)備。g、客廳、主臥 、廚房的比較在客廳面積選擇上，其面積下降的趨勢非常明顯，雖然平均數(shù)只下降一點(diǎn)但是中位數(shù)的變小(從30變到25)是一種跡象，這種變化的原因是由于低端人群為了能買到房所做的一種妥協(xié)，犧牲客廳空間來降低總價(jià)。主臥面積的選擇03年5月到10月是上升的，但是到04年又下降了，盡管人們選擇最多的面積都是20平方米左右，但是中位數(shù)的變?。◤?0變到18）說明選擇小面積的人數(shù)在增加。廚房面積選擇三個(gè)時(shí)段變化不大，基本上就集中在10平方米左右，03年10月和04年5月的更加接近。h、能接受的車程比較分析選擇購買濱江片的購房者他們中只接受1015分鐘車程的人群比例明顯減少，而能夠接受20和30分鐘的人群比例則明顯增加，這從側(cè)面反映了人們對濱江片地塊的認(rèn)同。選擇20分鐘的人群比例相對于03年10月提高將近一半，而選擇30分鐘車程的人群比例相對于03年10月減少很多。究其根源發(fā)現(xiàn)：受錢江四橋及新城隧道的影響，人們感覺濱江似乎沒有那么遠(yuǎn)了，因而人們選擇30分鐘的部分人轉(zhuǎn)而選擇20分鐘。（5）城西片Ⅰ、總體規(guī)劃及配套◇ 用地規(guī)劃功能定位：杭州重要的高教、科研、信息基地和高端產(chǎn)業(yè)的培育發(fā)展區(qū)，主城西部的生活居住片區(qū)，拓展杭州旅游發(fā)展空間的重要生態(tài)區(qū)。人口規(guī)模：規(guī)劃分區(qū)總?cè)丝?2萬人，其中城區(qū)人口74萬人，郊區(qū)人口18萬人。◇ 道路交通規(guī)劃道路網(wǎng)架構(gòu)：由骨架道路網(wǎng)絡(luò)（由高等級公路、城市快速路和主干路組成）、次干路和支路三個(gè)層次的道路組成一個(gè)快速、安全、便捷、功能明確、級配合理、易于管理的城市道路網(wǎng)系統(tǒng)。道路網(wǎng)規(guī)劃：高速公路或一級公路本區(qū)域內(nèi)有繞城公路、杭徽高速公路、杭新景高速公路、杭長高速公路、320國道一級公路、104國道一級公路、杭富沿江一級公路。城市快速路：由“四橫、一縱”組成。四橫：留祥路、文華西路——文一路、天目山路、云河路。一縱：紫金港路——吉鴻路?！?居住用地規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)、規(guī)劃城區(qū)6大功能片區(qū)分成12居住片區(qū)，分別為西溪、玉泉居住片，翠苑、古蕩居住片，塘北、蔣村居住片，文新、炮臺居住片，三墩東、三墩西居住片，以及留下、小和山居住片。郊區(qū)由轉(zhuǎn)塘、龍塢、袁浦、周浦的城鎮(zhèn)人口和農(nóng)村人口，以及之江度假區(qū)人口組成。分區(qū)另有浙大、小和山省屬教育基地、。Ⅱ、樓盤供應(yīng)及價(jià)格狀況城西板塊的樓盤供應(yīng)量全年約為123萬平方米。老城西在其老文教區(qū)的氛圍下，以及生活配套較成熟的環(huán)境下，房價(jià)已經(jīng)達(dá)到8000元/平方米左右。位于文苑路以南，紫荊花路以西的“西溪紫金庭園”，其疊式排屋均價(jià)在8688元/平方米左右，多層7800元/平方米左右，小高層7600元/平方米左右。天目山路以北，豐潭路以西的“坤和山水人家”目前的房源較多，價(jià)格范圍在7000—9000元/平方米左右。新城西主要是三墩和勾莊區(qū)域，占地8700畝的浙大紫荊港校區(qū)是三墩樓盤最大的賣點(diǎn)，作為國內(nèi)一流的大學(xué)，其悠久的人文環(huán)境、濃烈的學(xué)術(shù)氛圍、優(yōu)異的人力資源，給附近的樓市帶來了難以估量的無形價(jià)值，所以，三墩的房價(jià)不斷在攀升，單價(jià)從2003年5月的3200元左右漲到了現(xiàn)在的5000元左右。同時(shí)，勾莊區(qū)域目前的樓盤主要是“天陽棕櫚灣”，其房價(jià)從2003年的6月開始銷售的2200元/平方米，漲到了目前的4500元/平方米左右。Ⅲ、需求狀況a、首選購房面積有所減小選擇在城西片區(qū)塊的購房者，，下降了近4個(gè)平方米。其購買面積趨向的表現(xiàn)上和杭州公寓樓的購買面積趨勢相一致，在房價(jià)的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入上漲的前提下，只能表現(xiàn)在對住房面積的妥協(xié)上。b、相對上漲幅度偏小在第二章中。而城西片的數(shù)據(jù)我們可以看到：、上漲不到5萬。c、預(yù)算總價(jià)在50萬的比例最大在幾個(gè)主要的總價(jià)點(diǎn)上，今年5月底和去年10月相比：%%，而在70萬、80萬的點(diǎn)上比例比去年有明顯增加，在80萬的這個(gè)點(diǎn)上，今年的比例幾乎是去年的三倍。而心理預(yù)算總價(jià)所占比例最大的還是在50萬。d、預(yù)算單價(jià)提高了1000元左右 從數(shù)據(jù)可以看出，去年10月和今年5月相比，預(yù)算單價(jià)提高了1000元左右，這一數(shù)據(jù)和杭州公寓樓的心理預(yù)算單價(jià)的上漲趨勢一致，而且