【文章內(nèi)容簡介】 余項(xiàng)實(shí)事工程建設(shè)進(jìn)度，大力發(fā)展商業(yè)、飲食業(yè)、零售業(yè)、賓館業(yè)和旅游業(yè)，并建成更多安全、舒適、文明的生活小區(qū)，集聚人氣商氣，擴(kuò)大消費(fèi)群體，努力將環(huán)金雞湖區(qū)域建設(shè)成為“鬧市”。第二部分 蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場一、園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展及走勢97年開始，園區(qū)開發(fā)量一路迅猛增長，2004年預(yù)計(jì)開發(fā)量200萬平方米。1994年啟動(dòng)的蘇州工業(yè)園區(qū)，遵循“先工業(yè)、再住宅、后商業(yè)”的開發(fā)規(guī)律，將建成一個(gè)工業(yè)園區(qū)和住宅相結(jié)合的高檔區(qū)域。園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)于1997年啟動(dòng)，園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)在8年中，一躍成為蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場的主渠道，中新合作區(qū)內(nèi)開發(fā)量迅猛增長。2003年開發(fā)量153萬平方米，2004年預(yù)計(jì)開發(fā)200萬平方米。圖12：19982004年園區(qū)開發(fā)量變化走勢（單位：萬平方米）%，%至今中新合作區(qū)已批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積350萬平方米，共計(jì)25926套，樓盤總體銷售形勢看好。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前中新合作區(qū)內(nèi)已竣工交付使用住宅14075戶，實(shí)際居住為11325戶，入住率為80．46％；已裝修未入住的為869戶，％，其余未裝修戶為1881戶，％。分析表明，2002年底以前交付使用的住宅項(xiàng)目，入住率已超過85％，2003年后交付的房屋因交房時(shí)間短等因素入住率相對低，園區(qū)住宅總體入住情況尚屬正常。2004年，預(yù)計(jì)蘇州市區(qū)商住房實(shí)際上市預(yù)售或銷售量可達(dá)500萬平方米左右，其中園區(qū)為180萬平方米左右。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)。圖13：批準(zhǔn)預(yù)售、竣工交付、入住套數(shù)比較表二、園區(qū)供應(yīng)情況板塊劃分格局蘇州工業(yè)園區(qū)根據(jù)其市場特征劃分為兩個(gè)板塊,即：湖東和湖西。下面對各個(gè)板塊的現(xiàn)狀和特點(diǎn)以及未來的發(fā)展趨勢進(jìn)行介紹和分析：（1）湖西板塊板塊現(xiàn)狀：競爭激烈，促使樓盤品質(zhì)不斷向上突破湖西板塊位于園區(qū)西部，金雞湖與老城區(qū)中間，系園區(qū)內(nèi)的黃金板塊，開發(fā)啟動(dòng)早，各開發(fā)商均在此投入了極大的人力物力和財(cái)力，周邊的生活配套較為齊全，截止至今，湖西板塊已開發(fā)樓盤近30個(gè)，由于土地所剩不多，所以后續(xù)產(chǎn)品不會(huì)太多。該地區(qū)主力面積范圍：110150平方米，總價(jià)：6080萬左右。湖西代表樓盤：湖左岸、都市花園天域。湖西有園區(qū)的“高起點(diǎn)規(guī)劃”，又依托老城區(qū)發(fā)展起來，樓盤眾多，已進(jìn)入一個(gè)“比規(guī)劃、比實(shí)力、比品牌、比特色”的競爭階段。但也因現(xiàn)已開發(fā)較多樓盤，使得該地區(qū)土地儲(chǔ)備量較為稀缺，下一輪發(fā)展將以湖東為開發(fā)重點(diǎn)。表6: 目前湖西在售個(gè)案情況列表名稱地址均價(jià)主力面積主力總價(jià)去化率湖左岸三期蘇惠路星漢街55005800三房140778120%加城國際星漢街58號48005800三房128687450%名城印象二期星海街蘇茜路58003+1房698620%加城新天地星港街蘇春西路5000三房106120536070%都市花園天域星漢街188號7500（裝1800）三房16017012012860%高爾夫花園機(jī)場路星港街5000三房128168648470%（2）湖東板塊板塊現(xiàn)狀：湖東板塊相對湖西而言開發(fā)較晚，各地塊基本處于處女地狀態(tài)，周邊配套基本沒有。但隨著金雞湖大橋的通車，湖東的交通將變得越來越便利，古城區(qū)與湖東傳統(tǒng)意義上的空間和心理距離正被無限縮短。吸引人氣的不僅是便利的交通、優(yōu)美的環(huán)境，還有便捷的商貿(mào)服務(wù)，包括國際博覽中心、F城、湖東鄰里中心等在內(nèi)各類項(xiàng)目的開工建設(shè)，將使湖東商圈聚起更多的商氣、人氣，環(huán)金雞湖地區(qū)的蘇州城市副中心和湖東新商圈的地位將更加凸現(xiàn)。金雞湖東，曾經(jīng)是偏僻的遠(yuǎn)郊，如今卻成炙手可熱的都市黃金地段。而有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，湖東到2006年底累計(jì)商品房竣工量將達(dá)260多萬平方米，超過湖西2004年年底累計(jì)商品房竣工量將達(dá)240多萬平方米的水平。換而言之，湖東住宅開發(fā)4年（20032006）的水平將超過湖西10年（1995—2004）的水平，在二三年后園區(qū)湖東就是一個(gè)成熟的社區(qū)。而且，根據(jù)規(guī)劃，湖東房產(chǎn)的總量將是湖西的五倍以上。這也是為什么浙江南都、南京棲霞、天津順馳、上海中華企業(yè)等諸多國內(nèi)著名房地產(chǎn)企業(yè)“逐鹿”湖東的原因。先期在此落戶的樓盤有東湖春之韻，東湖大郡以及南都玲瓏灣，目前又有順馳的湖畔天城。隨著湖西房地產(chǎn)投資競爭的不斷加劇，湖東處女地的優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，處女地極強(qiáng)的可塑性，較大的發(fā)展空間以及較為平和的競爭環(huán)境使得越來越多的開發(fā)商已經(jīng)將目光投向了湖東。該地區(qū)主力面積范圍：120140平方米，總價(jià)：70萬左右。湖東代表樓盤：東湖春之韻、南都玲瓏灣。表7: 目前在售個(gè)案情況列表板塊名稱地址均價(jià)主力面積主力總價(jià)去化率湖 東東湖大郡二期方盛街方洲路4600三房1406470%湖畔天城鐘園路津梁路5000三房135145687320%東湖春之韻二期鐘園路5300三房128138687350%南都玲瓏灣現(xiàn)代大道、玲瓏街4800三房140165677980%金水灣別墅金雞湖路88號9000含車庫雙拼221263199236含車庫90%三、園區(qū)銷售情況近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)供銷兩旺。但由于價(jià)格突破5000元/平方米后，逐漸進(jìn)入了瓶頸階段，樓盤銷售遇阻，漲幅趨緩。 近年來蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)供銷兩旺，相對于蘇州全市的樓市成交情況來看，園區(qū)的物業(yè)非常良好。這一方面說明園區(qū)世界一流的規(guī)劃，理想的居住環(huán)境在消費(fèi)群中已獲得認(rèn)可，另一個(gè)重要的原因，應(yīng)歸功于蘇州工業(yè)園區(qū)特殊的社會(huì)保障體系，作為全國唯一的區(qū)域性公積金制度，目前已為萬名以上園區(qū)內(nèi)工作人士提供了完備的公積金貸款，且目前公積金會(huì)員仍以每半年將近5000人的數(shù)量遞增。這項(xiàng)社保體系已為園區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)繁榮起到積極的推動(dòng)作用，成為保障園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量消化的“發(fā)動(dòng)機(jī)”。但2004年，園區(qū)的樓盤單價(jià)逐個(gè)突破5000元/平方米大關(guān)后，銷售火暴的趨勢明顯有所降溫。單價(jià)5000元/平方米以下的樓盤明顯去化較快，以湖東為例，售價(jià)在4600元/平方米的東湖大郡市場反響較好。與之相反單價(jià)5000元/平方米以上則去化費(fèi)力，2004年6月開盤的順馳湖畔天城定價(jià)在5000元/平方米以上，雖經(jīng)過半年來的蓄水，開盤后銷售情況仍不理想。從園區(qū)第一批商品房（19982000年）的定價(jià)來看一般不超過2000元/平方米左右，而如今園區(qū)湖西板塊的均價(jià)定在了5800元/平方米左右。在這短短幾年的時(shí)間里，房價(jià)卻翻了2番多，園區(qū)的房價(jià)上漲幅度實(shí)在快的驚人，與買房者的承受范圍差距逐步拉大，目前市場觀望情緒濃重，樓盤銷售可謂進(jìn)入了瓶勁時(shí)期。園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)地域性較強(qiáng)，買房者有“地方品牌意識(shí)”比較排外，因此當(dāng)?shù)亻_發(fā)商建設(shè)的樓盤銷售較順利，對本項(xiàng)目而言塑造區(qū)域“領(lǐng)導(dǎo)盤”困難比較大。蘇州園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)可謂有較強(qiáng)的地域性，且蘇州的買房者具較強(qiáng)的“地方品牌”意識(shí)，對于外來的，非蘇州本地，不熟知的開發(fā)商品牌，無論開發(fā)實(shí)力大小，均有一定的抵制情緒。例如蘇州工業(yè)園區(qū)的建屋集團(tuán)在當(dāng)?shù)鼐拖碛休^高的知名度，建屋發(fā)展有限公司是集民用住宅、辦公商住、工業(yè)廠房等各類房地產(chǎn)開發(fā)為一體的大型地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，園區(qū)政府下屬企業(yè)，是蘇州地區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一。與之相比順馳集團(tuán)雖然開發(fā)商規(guī)模也不小，但業(yè)務(wù)主要在天津、河北和上海，在蘇州園區(qū)遭受了冷遇，湖畔天城推出后市場反響平淡，連蘇州媒體的配合度也明顯比較差。因此對本項(xiàng)目而言塑造區(qū)域“領(lǐng)導(dǎo)盤”困難比較大，需等候時(shí)機(jī)，并適當(dāng)加大宣傳推廣費(fèi)用。四、園區(qū)商品房價(jià)格走勢及與其他片區(qū)房價(jià)比較情況得益于高起點(diǎn)規(guī)劃的園區(qū)，近年來房價(jià)持續(xù)上漲。1997年均價(jià)1556元／平方米上升至2003年均價(jià)4042元／平方米，％；％（包括東湖大郡一期的園區(qū)公積金會(huì)員優(yōu)供房），價(jià)格漲幅較2002002年有所放緩。但今年一季度，園區(qū)新開樓盤房屋均價(jià)近5000元／平方米，％。圖14：19972003年園區(qū)房地產(chǎn)均價(jià)變化走勢（單位：萬平方米）2003年園區(qū)商品住宅預(yù)售均價(jià)約在4600元/平方米，相比市中心與高新區(qū)，將近高出972元/平方米和111元/平方米。由于園區(qū)房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)，自1999年起園區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格在蘇州市區(qū)一直處于領(lǐng)漲地位。2001年和2002年園區(qū)平均房價(jià)分別高出市區(qū)平均房價(jià)541元和1029元。2003年以來，園區(qū)房價(jià)繼續(xù)上漲，湖西地區(qū)的毛坯房房價(jià)從年初的均價(jià)4300元左右漲到目前的4700元左右，但漲幅有所減緩。區(qū)域性房地產(chǎn)的競爭也有一個(gè)“性價(jià)比”的問題。蘇州市區(qū)的房價(jià)上漲是2001年下半年起由園區(qū)先行領(lǐng)跑的，隨后推進(jìn)到古城區(qū)補(bǔ)漲，然后再完成新區(qū)的補(bǔ)漲過程，通過這二年的補(bǔ)漲，市區(qū)各區(qū)的房價(jià)都達(dá)到了一個(gè)相對的高度。在這過程中，由于性能價(jià)格比的原因，對園區(qū)的購房意愿比例有所下降、上升也是符合商品消費(fèi)規(guī)律的。但從2003年年中以來，園區(qū)與蘇州市區(qū)其他區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格差異在縮小。根據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2003年第三季度商品住宅預(yù)售登記備案均價(jià)分區(qū)情況看，工業(yè)園區(qū)為4305元/平方米，（由于均價(jià)3200元左右東湖大郡23萬平方米計(jì)算在內(nèi)，扣除這一因素的影響，湖西地區(qū)的均價(jià)為4600元/平方米左右）。中心城區(qū)為3414元/平方米(其中定銷房為1987元/平方米，其他商品住宅為3628元/平方米)，高新區(qū)為4489元/平方米，吳中區(qū)為2953元/平方米，相城區(qū)為3073元/平方米。園區(qū)與蘇州市區(qū)其他區(qū)域的價(jià)格差異縮小，園區(qū)房地產(chǎn)的性能價(jià)格比又處在一個(gè)較好的時(shí)期，園區(qū)房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)再次顯現(xiàn)。2004年6月，湖西板塊的均價(jià)已漲至5800元/平方米左右，而湖東也已突破5000元/平方米大關(guān)。園區(qū)目前房價(jià)基本上定位為蘇州高檔區(qū)域房價(jià)，湖西板塊的均價(jià)在5800元/平方米左右，高于蘇州老城區(qū)、新區(qū)。而湖東的大片土地開發(fā)尚未全面動(dòng)工，配套設(shè)施也基本沒有，但就東湖春之韻、湖畔天城幾個(gè)盤的售價(jià)情況看，均價(jià)也已突破5000元/平方米。五、園區(qū)未來房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測問題4：園區(qū)湖東板塊未來的供應(yīng)情況如何？房價(jià)會(huì)出現(xiàn)什么趨勢？解答：供應(yīng)量分析2004年，預(yù)計(jì)蘇州市區(qū)商住房實(shí)際上市預(yù)售或銷售量可達(dá)500萬平方米左右，其中園區(qū)為180萬平方米左右。園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)八年，中新合作區(qū)內(nèi)已批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積350萬平方米，樓盤總體銷售形勢看好，銷售率近99％。350萬/25926＝135平方米/每套預(yù)計(jì)園區(qū)商住房實(shí)際上市預(yù)售或銷售量180萬/135＝表8：未來湖東地區(qū)及項(xiàng)目周邊供應(yīng)：案名總土地面積（平方米）預(yù)計(jì)剩余土地面積（平方米）建筑面積（平方米）南都玲瓏灣384000270000596700東湖大郡1100002000040000順馳湖畔花園1600001600028800金水灣433300160004800蘇園土拍（2004）02蘇園土拍（2004）03蘇園土拍（2004）04蘇園土拍（2004）05總計(jì)1419416596700湖西地區(qū)房價(jià)緩漲、湖東地區(qū)大漲2002年，園區(qū)房價(jià)步步攀升，2003年園區(qū)樓市又以其強(qiáng)勁的動(dòng)力繼續(xù)保持著高速增長的勢頭。園區(qū)未來二三年的發(fā)展勢頭，我們認(rèn)為，園區(qū)房地產(chǎn)市場雖然處于高位運(yùn)行狀態(tài)，但需求仍很旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格仍處于上升空間，具體表現(xiàn)是由于湖西地區(qū)前兩年房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度和幅度過快，今后兩年價(jià)格上漲幅度將有所回落。而園區(qū)二三期湖東地區(qū)因先期以東湖大郡低價(jià)入市，漲幅將會(huì)更大一些。概括地說，就是湖西地區(qū)緩漲，湖東地區(qū)大漲。第三部分 競爭個(gè)案研究一、競爭分析問題5：互動(dòng)還是競爭？解答：我們通過調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，湖西區(qū)域的在售個(gè)案對于本項(xiàng)目均不能產(chǎn)生直接競爭，但是由于開發(fā)多年，多個(gè)區(qū)域個(gè)案可以對本項(xiàng)目的開發(fā)提供一定的產(chǎn)品開發(fā)依據(jù)，畢竟湖西區(qū)域樓盤的熱銷帶動(dòng)了區(qū)域市場的發(fā)展，造成區(qū)域的市場價(jià)格進(jìn)一步升高。湖西對于本項(xiàng)目不是傳統(tǒng)意義上的競爭，而是一種互動(dòng)關(guān)系隨著湖西的開發(fā)后續(xù)量減少，更多的消費(fèi)者將會(huì)把關(guān)注的目光轉(zhuǎn)向湖東，從而對本案產(chǎn)生了客觀上的推動(dòng)作用，因此湖西對于本項(xiàng)目不是傳統(tǒng)意義上的競爭，而是一種互動(dòng)關(guān)系?；ハ啻龠M(jìn)，共同發(fā)展。我們將通過競爭個(gè)案、在售項(xiàng)目產(chǎn)品力研究，對本項(xiàng)目的產(chǎn)品塑造提供參考。l 湖東板塊率先啟動(dòng)，銷售上又有明顯優(yōu)勢的住宅項(xiàng)目：東湖大郡。表9：東湖大郡（二期）基礎(chǔ)信息開發(fā)商園區(qū)建屋發(fā)展集團(tuán)基地位置湖東萬盛街方洲路口建筑設(shè)計(jì)/住宅形態(tài)排屋、多層、小高層、高層銷售企劃上海新聯(lián)康投資顧問主推賣點(diǎn)售價(jià)低公開日期二期中一批：2004/05二批：2004/07交房日期售樓熱線051267620088工程進(jìn)度/市調(diào)信息基地面積： 建筑面積： 23萬平方米容積率：2綠化率：54％得房率：可售戶數(shù)二期：1348銷售率：70%二期二批100％二期三批未開主力總價(jià)64萬元面積配比二房：三房：~四房：躍層：~單價(jià)元/m2二期一批：4600二批：4800主力單價(jià)4800元建筑層數(shù)12~18F目標(biāo)客源/配套設(shè)施湖東鄰里中心競爭分析規(guī)劃分析項(xiàng)目綜合分析東湖大郡二期位于一期東面，南施街以西，方洲路以南，總占地10萬平方米，總戶數(shù)1348戶，產(chǎn)品類型為小高層及高層，二期銷售分組團(tuán)分期推出，銷售的戶型中，90130平方米的中小戶型，仍然是客戶最為關(guān)注和需求的戶型，另外品字型無障礙規(guī)劃設(shè)計(jì)也得到了廣大客戶的好評，景觀設(shè)計(jì)的主要特色為主