房地產(chǎn)公司某項(xiàng)目初步市場分析報告(編輯修改稿)
2025-08-16 00:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 均價：4700元/平米綠化庭園：3000平米物業(yè)管理：酒店式管理，管理費(fèi)大于4元/平米電梯：三梯十戶推售狀況：預(yù)售率超出75%，有銷售許可證開工日期：2000年2月入伙日期：2002年10月優(yōu)勢：設(shè)計(jì)有特色，定位較好，以小戶型為主，且部分樓層層高遠(yuǎn) ，以此吸引市場注意力。劣勢：無規(guī)模效應(yīng)，環(huán)境設(shè)計(jì)較差，價位偏高，無煤氣管道。本案地處南京最繁華的新街口中央商務(wù)區(qū)，極具投資的價值及升值的潛力，且憑藉地鐵便利及發(fā)展商的實(shí)力與公司品牌——香港上市公司天安，本案大有市場空間及市場競爭力。南京市政府近兩年高度重視新街口中央商務(wù)區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)，在精力與財(cái)力上投入巨大，使中央商務(wù)區(qū)的地位得以鞏固并極具市場吸引力，再憑借本案的各色特長，如產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)，配套設(shè)施，建筑外觀，戶型定位，優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理等特長，本案一定會創(chuàng)造不俗的推售業(yè)績，為發(fā)展商贏得巨額利潤，樹立起良好的樓盤品牌，并創(chuàng)立發(fā)展商在南京房地產(chǎn)市場良好企業(yè)形象與品牌。三、項(xiàng)目分析1. 名稱：天安國際商城2. 地址：新街口以南，中山南路與淮海路交匯處。3. 建筑面積：計(jì)約6萬m2，其中住宅共28層。4. 建筑形態(tài)：地下2層（車庫），地上42層。5. 形象進(jìn)度：現(xiàn)已至裙樓施工，2002年6月封頂。6. 入伙時間：2003年6月l 顯赫位置 位于新街口以南端，中山南路與淮海路交匯處，此區(qū)域高樓商廈林立，繁華，是新街口CBD中央商務(wù)區(qū)的核心位置，南京重要的商貿(mào)中心，堪稱位置顯赫的鉆石地域。l 地鐵概念 鄰近建設(shè)中的南京地鐵新街口南站，具備絕對優(yōu)勢的現(xiàn)代化交通條件，樓宇深具升值潛力。l 密集交通 市中心繁華位置，數(shù)條線路密集分布，便捷化交通，出入無憂。l 商貿(mào)集中 周邊商城林立，新百商場、中央商場、東方商場、金鷹國際購物中心、金陵百貨、樂福來超市等環(huán)伺左右。l 實(shí)惠總價 與周邊項(xiàng)目相比，本案的戶型偏小，造成總價的實(shí)惠。對于消費(fèi)群而言，由價格造成的心理壓力較小。l 開發(fā)實(shí)力投資商——天安實(shí)業(yè)有限公司，為香港上市公司；開發(fā)商——天都實(shí)業(yè)公司，實(shí)力雄厚。如聯(lián)袂中原公司—香港最大的地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)之一，代理本案，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，為本案可資利用的一大品牌優(yōu)勢。l “恐高癥”心理 相對多層和小高層而言，高層的售價較高，公攤面積、電梯、采光通風(fēng)、高價物業(yè)管理等是目前的高層普遍存在的“頑癥”。所以，高層住宅在南京人的傳統(tǒng)意識中較難接受，扭轉(zhuǎn)人們的“恐高癥”心理需要一個過程。l 自然環(huán)境貧乏 相對目前在售的大部分打“山水概念”和“中心綠地優(yōu)勢”的高層項(xiàng)目而言，本案沒有明顯的自然環(huán)境可資借用。立足于自然環(huán)境占購房因素的比重日益加大的市場環(huán)境，本案在此方面完全處于競爭劣勢。l 噪音、尾氣的負(fù)面作用 鬧市中心，人流車輛密集，人為的噪音、汽車尾氣較多，對于長期居住的身心健康負(fù)面影響較大。l 個別房型不理想 規(guī)劃房型大多為異型房，異于目前流行的“規(guī)正實(shí)用”套型。部分面積朝北房型采光通風(fēng)不理想，與當(dāng)?shù)氐臍夂蚣澳暇┤说馁彿科媚限@北轍，銷售難度較大。如在售的“青春之家”，類似套型明顯滯銷于同期推出的其他套型。l 方型柱分布較多 1. 2米，降低了得房率，影響空間的裝修和布局。l “死盤”的影響 本案開工已三年有余，其間幾經(jīng)停頓，現(xiàn)場冷清凌亂，消費(fèi)者的心理預(yù)期較差，對發(fā)展商信心不足。l 高昂的物業(yè)管理費(fèi)用高層住宅的建設(shè)和維護(hù)成本較高，從而決定了高昂的物業(yè)管理費(fèi)用，容易造成消費(fèi)群“買得起住不起”的觀望心理。本案的產(chǎn)品定位為“CBD大型高尚功能型智能化精品公寓”。定位依據(jù)項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與體量齊備的功能設(shè)施配套智能化“以人為本”的物管服務(wù)獨(dú)有的空中“泛會所”概念戶型面積 建議以90110 m2為主打房型，兼設(shè)40或60m2的小戶型，且戶型安排為南向、東南，小戶型安排為北向西向。同時，頂層設(shè)為躍層，可賦以時下上海、杭州等地流行的“空中別墅”的概念。戶型實(shí)用性 提高戶型的實(shí)用率，減小房間死角，注意房間的規(guī)正，各廳室功能過渡自然且比例適當(dāng)。電梯 電梯的品牌及臺數(shù)適當(dāng)調(diào)整，以便于交通。層高 根據(jù)南京特有的氣候特點(diǎn)及消費(fèi)偏好，適當(dāng)調(diào)整層高，使其成為重要賣點(diǎn)。智能化設(shè)施 進(jìn)一步完善智能化設(shè)施，以迎合項(xiàng)目的潛在客
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