【正文】 義，開發(fā)規(guī)模在 20萬平米以上；n 對本項目周邊區(qū)域的各種建筑形態(tài)進行綜合研究；5/18/2023 25第 25 頁個案研究n 星河城n 瑞麗江畔n 戀日花都n 西馬 .金潤花園5/18/2023 26第 26 頁星河城 —— 基本資料 星河城三期星河城三期總建筑面積： 50萬平米總戶數(shù)： 3765戶交通狀況：臨近地鐵四號線 建筑形態(tài)：板樓、塔樓配套：雙會所5/18/2023 27第 27 頁星河城三期n 星河城三期主要以龍形水系為主要景觀；n 主要以高層板樓為主；n 屬于高密度社區(qū)；塔樓5/18/2023 28第 28 頁星河城 —— 戶型比例居室 總套數(shù) 所占比例 銷售率一居室 488 14% 100%兩居室 1267 37% %三居室 1449 43% %四居室 141 4% %復(fù)式 52 2% %星河城主要以二居與三居為主，各占 37％與 43％的居室比例；5/18/2023 29第 29 頁星河城 —— 推出的居室面積走勢預(yù)售登記時間 一居 二居 三居 四居 復(fù)式2023627 —— 6 102 125 161 2222023124 56 6 103 128 —— ——2023521 68 8 71 127 164 260202396 63 101 132 —— ——20231018 61 9 107 133 155 ——2023118 50 106 118 —— ——20231230 49 95 129 204 145202369 61 100、 74 13 156 156 ——單位：元 /平米n 星河城自 2023年 6月 27日進行預(yù)售以來，一直以 100平米左右的兩居與 120平米左右的三居的經(jīng)濟型戶型為主；5/18/2023 30第 30 頁星河城 —— 三期純板樓戶型面積5/18/2023 31第 31 頁星河城 —— 借鑒戶型n 此戶型設(shè)計做到完全的明廚明衛(wèi)，以及大面積的餐廳采光；n 室內(nèi)功能間充分的動靜分離；n 短進深（ ），大面寬（ ）；5/18/2023 32第 32 頁星河城 —— 價格走勢n 星河城自 2023年 8月開始銷售以來，以較低的市場價格入時，采取低開高走的策略將樓盤價格攀升至成交價 6500元 /平米；n 銷售價格平穩(wěn)攀升，中間所受價格阻力因素較?。?/18/2023 33第 33 頁星河城 —— 月銷售套數(shù)n 月均 200套 /月的銷售套數(shù)，相比其他樓盤而言銷售速度非?？欤?/18/2023 34第 34 頁星河城 —— 月銷售面積n 走經(jīng)濟型戶型的星河城，月均銷售面積在 20230平米以上，年平均銷售面積在 25萬平米左右，讓我們看到了南城的強勁需求力；5/18/2023 35第 35 頁星河城銷售速度與銷售價格交叉分析n 星河城到目前為止共開發(fā)三期，從 2023年開盤銷售以來，購房者正在逐漸對星河城進行認知，但是截至目前為止，星河城在以后開盤期間，銷售速度特別快；后期星河城因為進入尾房銷售階段，銷售速度放慢，繼續(xù)將價格拉高，為三期部分樓盤的開盤銷售做好準(zhǔn)備；5/18/2023 36第 36 頁星河城 —— 銷售率已售套數(shù) 　 未售套數(shù)一居 二居 三居 四居 復(fù)式 　 一居 二居 三居 四居 復(fù)式90 152 149 1 1 　 0 6 74 0 1102 48 107 —— —— 　 0 1 2 —— ——137 191 189 —— —— 　 0 7 10 —— ——146 130 271 —— —— 　 0 1 3 —— ——3 120 328 3 14 　 0 1 0 0 210 279 82 —— —— 　 0 4 1 —— ———— 323 227 136 28 　 —— 4 6 1 6488 1243 1353 140 43 總計 0 24 96 1 9合計銷售率： ％n 考慮到星河城一期現(xiàn)房銷售后將不再在房地產(chǎn)交易中心進行預(yù)售登記，一期三居 74套剩余房實際已經(jīng)銷售，故本樓盤實際銷售率比 96％高；n 銷售簽約時間截至目前，不包括目前星河城三期部分正在內(nèi)部認購樓座；5/18/2023 37第 37 頁星河城 —— 熱銷戶型研究已售套數(shù) 　 未售套數(shù)一居 二居 三居 四居 復(fù)式 　 一居 二居 三居 四居 復(fù)式90 152 149 1 1 　 0 6 74 0 1102 48 107 —— —— 　 0 1 2 —— ——137 191 189 —— —— 　 0 7 10 —— ——146 130 271 —— —— 　 0 1 3 —— ——3 120 328 3 14 　 0 1 0 0 210 279 82 —— —— 　 0 4 1 —— ———— 323 227 136 28 　 —— 4 6 1 6488 1243 1353 140 43 總計 0 24 96 1 9合計銷售率： ％n 主力兩居與三居近 100％的銷售率成為星河城最為熱銷的戶型；5/18/2023 38第 38 頁個案研究n 星河城n 瑞麗江畔n 戀日花都n 西馬 .金潤花園5/18/2023 39第 39 頁瑞麗江畔 —— 基本資料容積率： 總建面： 336000平米建筑形態(tài)： 5棟塔樓、 12棟板樓5/18/2023 40第 40 頁瑞麗江畔 —— 戶型比例、面積　 一居 二居 三居 四居銷售套數(shù) 553 875 304 23未銷售套數(shù) 94 301 187 19總套數(shù) 647 1176 491 42居室比例 % % % %居室平均面積（平米） 66 98 134 145n 二居是瑞麗江畔的主力戶型，占有 ％的比例，其次是一居與三居，占有比例分別是 ％、 ％；n 主力戶型的戶均面積主要以經(jīng)濟型為主，一居戶均面積在 66平米左右，二居戶均面積在 98平米左右；5/18/2023 41第 41 頁瑞麗江畔 —— 戶型價格及其價格趨勢n 瑞麗江畔的價格走勢并不如星河城價格攀升明顯，自2023年 1月開盤銷售至 2023年 3月一直處于價格平穩(wěn)銷售期；n 2023年 3月以后，隨著馬家堡區(qū)域的周邊配套逐漸成熟以及逐漸進入現(xiàn)房銷售的原因，瑞麗江畔的價格攀升至近 6000元 /平米的成交價，n 截至目前為止，此樓盤的板樓均價至 6300元 /平米；5/18/2023 42第 42 頁瑞麗江畔 —— 月銷售套數(shù)n 月均 100套的銷售速度較快，但是相對星河城 200套 /月的銷售速度則不如；n 10000萬 /平米的月均銷售面積， 12萬平米的年均銷售面積依然與星河城一同見證北京人對馬家堡的認可度；5/18/2023 43第 43 頁瑞麗江畔 —— 銷售率銷售（套） 　 未銷售（套）一居 二居 三居 四居 　 一居 二居 三居 四居21 10 9 2 　 31 156 131 1879 76 3 —— 　 0 88 0 ——184 328 83 —— 　 59 43 45 ——269 461 209 21 　 4 14 11 1553 875 304 23 合計 94 301 187 19合計總銷售率： 74％5/18/2023 44第 44 頁瑞麗江畔 —— 熱銷戶型研究　 一居 二居 三居 四居銷售套數(shù) 553 875 304 23未銷售套數(shù) 94 301 187 19總套數(shù) 647 1176 491 42各戶型銷售率 % % % %n 一居、兩居、為本項目銷售率最高，考慮到項目有部分現(xiàn)房未進行房地產(chǎn)預(yù)售登記，因此，實際銷售率較總體銷售率 74％高；5/18/2023 45第 45 頁個案研究n 星河城n 瑞麗江畔n 戀日花都n 西馬 .金潤花園5/18/2023 46第 46 頁戀日花都 —— 基本資料總建面： 21萬平方米容積率： 建筑形態(tài)：塔樓＋板塔建筑，其中建筑頂層有復(fù)式戶型，并贈送露臺；5/18/2023 47第 47 頁戀日花都 —— 主力戶型比例、面積　 一居 二居 三居 四居銷售套數(shù) 183 358 437 28未銷售套數(shù) 25 20 21 6總套數(shù) 208 378 458 34居室比例 % % % %居室面積（平方米） 5470 110120 140160 205銷售率 % % % %n兩居與三居為項目的主力戶型；n戶型面積相比馬家堡區(qū)域其他樓盤較大，以舒適性兩居與三居為主，面積偏舒適性與此樓盤緊鄰三環(huán)有很大關(guān)系；n總體銷售率較高，南北向板樓產(chǎn)品幾乎 100％銷售，剩余產(chǎn)品大多以東西向大戶型為主；n通過此樓盤看出，東西向經(jīng)濟型戶型依然受到市場認可，東西向舒適性戶型則銷售困難；5/18/2023 48第 48 頁戀日花都 —— 平層戶型樓 型 樓 號 戶 型 名 稱 建筑面積 套內(nèi)建筑面積純板樓 9 二 居 B3 10 B4 U型板樓 1214 一 居 E G 二 居 B 三 居 A 5/18/2023 49第 49 頁戀日花都 —— 價格趨勢n 2023年 3月之前，戀日花都一直處于平穩(wěn)銷售狀態(tài)，價格也非常平穩(wěn)，直至 2023年 3月，隨著馬家堡區(qū)域的不斷成熟以及區(qū)