某項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目初步定位-展示頁(yè)
2025-03-01 23:15本頁(yè)面
【正文】 好； ?均價(jià)在 4000元 /平米 縣城中心與旅游風(fēng)景區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力差異化明顯；未來(lái)城市中心逐步向旅游風(fēng)景區(qū)轉(zhuǎn)移 競(jìng)爭(zhēng)格局形成，縣城中心存在挑戰(zhàn) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 鹿阜鎮(zhèn)中心城區(qū) — 石林高價(jià)位商鋪?zhàn)顬榧械纳倘Γ瑢?duì)本案形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；住宅價(jià)格存在上漲空間； ? 行政導(dǎo)向，依托縣機(jī)關(guān) ? 配套成完善，商業(yè)氛圍濃 核心驅(qū)動(dòng)力 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) ?租金： 2/天， ?售價(jià)： 1萬(wàn) 2 租金 /售價(jià) ?區(qū)域：多集中于石林縣行政區(qū)域內(nèi)；石林縣城經(jīng)商、改善性居住以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶； ?客戶：住宅客戶以事業(yè)單位，國(guó)有大中型企業(yè)事業(yè)單位的客戶為主；商鋪客戶以個(gè)體私營(yíng)業(yè)主（石材加工、經(jīng)商、投資）為主； ?關(guān)注地段，對(duì)價(jià)格敏感度較高： 客戶特征 ?未來(lái)中心逐步轉(zhuǎn)移旅游景區(qū)新城； ?土地供應(yīng)稀缺，后續(xù)供應(yīng)量有限； 租售狀況 ?物業(yè)招租良好，出租率在 85％以上 ?銷售客戶以自用客戶為主；外來(lái)客戶投資比例較大 縣城中心價(jià)值分析 旅游風(fēng)景區(qū) —— 昆明東南部最具發(fā)展?jié)摿Φ穆糜渭⒅行?，代表昆明東南部休閑、旅游、度假型產(chǎn)品典范；對(duì)住宅構(gòu)成威脅 ? 政府導(dǎo)向，旅游業(yè)帶動(dòng) ? 高檔住宅區(qū) 核心驅(qū)動(dòng)力 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) ?商鋪?zhàn)饨穑? 2/天 ?住宅售價(jià)： 4000元 2 ?物業(yè)管理費(fèi)： 2/月 租金 /售價(jià) ?區(qū)域：石林縣外圍客戶數(shù)量明顯增加；昆明客戶比例也明顯增加； ?客戶：別墅產(chǎn)品投資型客戶比較明顯，比例也相對(duì)較高； ?選擇本板塊的原因主要看重因旅游而帶來(lái)的潛在商業(yè)價(jià)值；以及區(qū)域內(nèi)的環(huán)境因素； 客戶特征 ?未來(lái) 5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位； ?土地供應(yīng)量大，后續(xù)供應(yīng)量充足； 租售狀況 ?交通不便，商業(yè)配套不成熟，出租率在 50％左右； ?銷售狀況較好，以投資客戶為主； 悠然居 恒聯(lián)新天地 桃園水鄉(xiāng) 林墅 阿詩(shī)瑪小鎮(zhèn) 石林彝族村 旅游風(fēng)景區(qū)價(jià)值分析 重點(diǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析 ?鑒于石林旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)潛力及政府的大規(guī)劃，多家知名開(kāi)發(fā)商先后進(jìn)駐石林，打造石林高端旅游地產(chǎn) ?通過(guò)對(duì)各大項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)內(nèi)容解讀，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商模式趨同性很強(qiáng)，多為綜合性大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)結(jié)合自身資源條件的旅游度假物業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結(jié)合，打造中高端旅游度假市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品對(duì)比分析（ 1） 目前老城區(qū)項(xiàng)目以舊城改造項(xiàng)目為主，商業(yè)占比大，產(chǎn)品多樣化，以中低端項(xiàng)目為主，住宅類售價(jià)差距不大，均價(jià)在 3800左右。但由于拆遷問(wèn)題，多個(gè)項(xiàng)目推盤進(jìn)度后延。其他待售樓盤如石林東門坊，水石坊，鹿城廣場(chǎng)，石林商業(yè)步行街，巴江明珠等樓盤，總盤量估計(jì)約為 60萬(wàn)平米左右。 物業(yè)類型：老城區(qū)樓盤物業(yè)多以高層、小高層、多層等相結(jié)，產(chǎn)品類型多樣化，涉及商業(yè)、住宅、投資型公寓、酒店、寫字樓等。 新城區(qū)及景區(qū)項(xiàng)目品質(zhì)層次不齊，但中高端項(xiàng)目居多，受樓盤品質(zhì)影響，售價(jià)差距較大；商業(yè)根據(jù)地段和商業(yè)運(yùn)營(yíng)的影響，價(jià)格也各有高低。其他待售樓盤主要有頤林尚都和彩云天地等樓盤，總盤量估計(jì)約為 52萬(wàn)平米左右，都會(huì)在近期陸續(xù)推盤。產(chǎn)品類型涉及商業(yè)、住宅、別墅、投資型公寓、酒店等。 社區(qū)配套 :該區(qū)社區(qū)景觀、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施等配套相對(duì)齊全。 調(diào)查顯示，超過(guò) 75%的機(jī)構(gòu)選擇在著名風(fēng)景區(qū)、度假區(qū)舉辦會(huì)議活動(dòng) 商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)分析 海南千和會(huì)務(wù)有限公司總經(jīng)理覃蔚鴻說(shuō)，海南最大的優(yōu)勢(shì)是自然資源，最符合獎(jiǎng)勵(lì)性會(huì)議的需要，能夠給會(huì)議代表提供一個(gè)寬松、休閑的機(jī)會(huì)。 近年來(lái)，海交會(huì)、博鰲亞洲論壇、三亞國(guó)際婚禮節(jié)、橫渡瓊州海峽、中國(guó)北部灣合作洽談會(huì)等大型會(huì)議、會(huì)展、節(jié)慶活動(dòng)的舉行，使海南的會(huì)展品牌有了一定影響力。 會(huì)議會(huì)展主要包括：政府公務(wù)會(huì)議、會(huì)獎(jiǎng)商務(wù)旅游、學(xué)術(shù)交流會(huì)、文體演賽會(huì)、產(chǎn)品交易會(huì)和博覽會(huì)等類型。 伴隨著石林旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)，石林旅游從“觀光”向“休閑”、“度假”的轉(zhuǎn)型，而目前石林酒店現(xiàn)狀是滿足不了以后旅游規(guī)劃轉(zhuǎn)型的需求，所以度假商務(wù)類型的酒店市場(chǎng)機(jī)遇非常巨大。 利用園區(qū)、本項(xiàng)目及項(xiàng)目周邊的商業(yè)主題規(guī)劃等資源來(lái)提升項(xiàng)目品質(zhì)，在產(chǎn)品進(jìn)行規(guī)劃布局時(shí)應(yīng)充分向住宅產(chǎn)品性質(zhì)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)酒店功能 觀光休閑
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