【正文】 區(qū)、京西會(huì)展商務(wù)區(qū)、時(shí)代購(gòu)物花園商務(wù)252。 六個(gè)商務(wù)功能區(qū)： 252。 北京數(shù)字娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)示范基地、首鋼新興產(chǎn)業(yè)基地252。 東部現(xiàn)代娛樂(lè)旅游區(qū)、 西部生態(tài)休閑旅游區(qū) 252。 中關(guān)村科技園區(qū)石景山園252。本案此時(shí)出現(xiàn)，作為規(guī)劃發(fā)展中的有機(jī)組合，可以借助這種發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)于區(qū)域商業(yè)有效補(bǔ)充及提升u 但在給予發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)首鋼的搬遷也會(huì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)一定挑戰(zhàn)，接下來(lái)從宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)方面來(lái)分析區(qū)域近幾年的發(fā)展情況，探討首鋼的搬遷對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度究竟如何MARKET 區(qū)域發(fā)展方向區(qū)域發(fā)展方向u 規(guī)劃u“ 三步走 ” 戰(zhàn)略：u連續(xù)推廣兩年的 “ 首都休閑娛樂(lè)中心區(qū) ——” 是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，要實(shí)施 ” 三步走 “ 戰(zhàn)略u(píng)第一步到 2023年，結(jié)構(gòu)調(diào)整邁出新步伐，重大項(xiàng)目和功能區(qū)建設(shè)取得突破，首都文化娛樂(lè)休閑區(qū)建設(shè)初見(jiàn)成效；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的進(jìn)駐及成功，可以肯定已彰顯一定效應(yīng)u第二步到 2023年，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型成效顯現(xiàn)，城市服務(wù)功能顯著提升，首都文化娛樂(lè)休閑區(qū)的地位基本確立u第三步到 2023年，區(qū)域功能全面轉(zhuǎn)型，新型主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模，產(chǎn)業(yè)體系更加完善，首都文化娛樂(lè)休閑區(qū)基本形成 的形成及帶動(dòng)促使區(qū)域全面轉(zhuǎn)型，總體發(fā)展環(huán)境良好；在 “ 三步走 ” 戰(zhàn)略中，本項(xiàng)目處于第二階段，在彰顯一定效應(yīng)的基礎(chǔ)下繼續(xù)發(fā)展，發(fā)展前景良好數(shù)據(jù)來(lái)源：城市規(guī)劃局MARKET 區(qū)域發(fā)展方向區(qū)域發(fā)展方向數(shù)據(jù)來(lái)源：城市規(guī)劃局252。如今伴隨著規(guī)劃的形成，石景山區(qū)大力推進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，給區(qū)域發(fā)展提供了更多的機(jī)遇u 石景山區(qū)作為海淀、豐臺(tái)、門(mén)頭溝三區(qū)的重要連接點(diǎn)，是京西板塊空間關(guān)鍵的支撐點(diǎn)，距市中心僅 14公里，地理位置優(yōu)越；其次擁有長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線(xiàn)、阜石路兩條貫通東西的大動(dòng)脈，聯(lián)通京原、京石、京昆高速公路的五環(huán)路等，外部交通便利給規(guī)劃的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。首鋼是石景山區(qū)的支柱企業(yè)和創(chuàng)稅大戶(hù)，其每年上交稅收占到財(cái)政收入的 60%以上，占石景山 50%以上。 區(qū)域人口分析216。 三次產(chǎn)業(yè)分析216。 區(qū)域發(fā)展方向216。MARKET RESEARCH2023 / 01謹(jǐn)呈石景山盛景國(guó)際項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位分析報(bào)告（終稿）順天通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)MARKET RESEARCH報(bào)告提綱報(bào)告提綱宏觀(guān)環(huán)境分析1項(xiàng)目宗地分析2石景山整體商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)3主力商圈商業(yè)市場(chǎng)分析4專(zhuān)題調(diào)研分析5項(xiàng)目總體定位7借鑒案例分析6物業(yè)管理體系建議9萬(wàn)達(dá)租金調(diào)查8租賃標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算11概念規(guī)劃方案10MARKET RESEARCH第一部分第一部分宏觀(guān)環(huán)境分析1項(xiàng)目宗地分析2石景山整體商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)3主力商圈商業(yè)市場(chǎng)分析4專(zhuān)題調(diào)研分析5項(xiàng)目總體定位7借鑒案例分析6物業(yè)管理體系建議9萬(wàn)達(dá)租金調(diào)查8租賃標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算11概念規(guī)劃方案10216。 前言216。 GDP與人均 GDP分析216。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額分析216。 城填居民收支情況分析宏觀(guān)環(huán)境分析MARKET 前言前言u(píng) 從建區(qū)以來(lái)，石景山區(qū)就是北京的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，一直服務(wù)于以首鋼為首的京西八大企業(yè)。足以證明首鋼對(duì)于石景山區(qū)的重要性，但其對(duì)環(huán)境的嚴(yán)重污染、阻礙長(zhǎng)安街的延伸，制約了區(qū)域的發(fā)展。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、銀河商務(wù)大廈、融科等商務(wù)樓宇的進(jìn)駐，石景山區(qū)距離未來(lái)京西的形成更近一步。 一個(gè)科技園區(qū)： 252。 兩個(gè)休閑旅游區(qū)： 252。 三個(gè)產(chǎn)業(yè)基地： 252。 產(chǎn)業(yè)培育基地 252。 北京國(guó)際雕塑園地下商務(wù)區(qū)、銀河商務(wù)區(qū)、京燕252。 區(qū)、蘋(píng)果園交通樞紐商務(wù)區(qū) u “ 一二三六 ” 產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局： 本項(xiàng)目位處規(guī)劃的京燕商務(wù)區(qū)，未來(lái)商務(wù)人群多MARKET 與人均分析與人均分析u 2023年，石景山區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，同比下降 %；由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，首鋼的搬遷在一定程度上影響了生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)，但影響不大；隨著區(qū)域發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)漸漸占主導(dǎo)位置，區(qū)域經(jīng)濟(jì)將會(huì)有一定提升u 與其他區(qū)域相比，石景山排名較靠后，但高于崇文、門(mén)頭溝區(qū)u 石景山人均 2023年達(dá)到 ，高于豐臺(tái)、門(mén)頭溝區(qū)u 與北京城區(qū)相比，石景山屬欠發(fā)達(dá)地區(qū)，但與河北省各城市相比，其實(shí)力不俗，人均僅次于唐山，位居第二總體經(jīng)濟(jì)水平與部分城區(qū)相比有一定差距，但區(qū)域發(fā)展穩(wěn)定，未來(lái)經(jīng)濟(jì)上漲空間大數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)年鑒MARKET 三次產(chǎn)業(yè)分析三次產(chǎn)業(yè)分析u 石景山區(qū)三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展走勢(shì)良好u 2023年，區(qū)域第二產(chǎn)業(yè)增加值實(shí)現(xiàn) 億元，同比下降 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值實(shí)現(xiàn) ，同比增長(zhǎng) 18%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2023年的 55:45調(diào)整為 45:55，三產(chǎn)比重提高 10個(gè)百分點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整變化明顯，第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)位置第三產(chǎn)業(yè)將作為石景山的支柱產(chǎn)業(yè)，預(yù)示著石景山的商業(yè)發(fā)展將更加迅速數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)年鑒MARKET 消費(fèi)品零售總額分析消費(fèi)品零售總額分析u 消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)升溫，石景山區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額屢創(chuàng)新高，超過(guò)崇文、宣武等區(qū)u 2023年石景山社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá) 億元（約等于地區(qū)生產(chǎn)總值的 71％），比上年增長(zhǎng) %，高于 2023年 ，增長(zhǎng)迅速u(mài) 分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)占 %，達(dá)，居首位零售商業(yè)消費(fèi)將是帶動(dòng)石景山區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)年鑒MARKET 人口分析人口分析類(lèi) 別 數(shù) 量常住人口 常住流動(dòng)人口 外來(lái)人口 總?cè)丝?82萬(wàn)區(qū)域范圍內(nèi)人口狀況統(tǒng)計(jì)表按年齡分組按年齡分組 區(qū)域市場(chǎng)比例（區(qū)域市場(chǎng)比例（ %））20歲及以下歲及以下 2130歲歲 3140歲歲 4150歲歲 5160歲歲 6170歲歲 70歲以上歲以上 合計(jì)合計(jì) 100平均年齡（歲）平均年齡（歲） 區(qū)域范圍內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)比例統(tǒng)計(jì)表 u 人群年齡結(jié)構(gòu)中 2140歲、 4150歲共占 51%，表明區(qū)域以青年、中年年齡段為主要客群，是本地區(qū)常住人口中購(gòu)買(mǎi)力最強(qiáng)的消費(fèi)群體，是各服務(wù)行業(yè)最為有效的支撐u 其中 020歲的人口總數(shù)達(dá)到 ，占總體人口的%，在未來(lái)幾年消費(fèi)市場(chǎng)中，此年齡階段的人口將具有較強(qiáng)的消費(fèi)潛力 u 2023年石景山區(qū)常住人口 ，雖然首鋼搬遷，但隨著高科技產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，區(qū)域人口不降反升。 2023年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出占可支配收入的 %； 2023年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出占可支配收入的 %； 09年比 08年高 %。 項(xiàng)目地理位置216。 代表物業(yè)分析216。項(xiàng)目于此時(shí)出現(xiàn)，可謂順時(shí)n 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的出現(xiàn)在一定程度上n帶動(dòng)區(qū)域消費(fèi)及聚客能力，阻止消費(fèi)者外流，同時(shí)也帶動(dòng)了眾多知名大型商業(yè)品牌占據(jù)西部商業(yè)市場(chǎng)的決心，對(duì)本項(xiàng)目招商有利n 雖然周邊商業(yè)較多，但通過(guò)對(duì)石景山區(qū)未來(lái)發(fā)展的前瞻，市場(chǎng)還遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到飽和n 項(xiàng)目距離石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)較近，必將對(duì)項(xiàng)目未來(lái)經(jīng)營(yíng)構(gòu)成一定的威脅n 項(xiàng)目商業(yè)體量和規(guī)模有限，隨著石景山新城的打造，未來(lái)存在潛在競(jìng)爭(zhēng)者M(jìn)ARKET RESEARCH第三部分第三部分宏觀(guān)環(huán)境分析1項(xiàng)目宗地分析2石景山整體商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)3主力商圈商業(yè)市場(chǎng)分析4專(zhuān)題調(diào)研分析5項(xiàng)目總體定位7借鑒案例分析6物業(yè)管理體系建議9萬(wàn)達(dá)租金調(diào)查8租賃標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算11概念規(guī)劃方案10216。 居民消費(fèi)習(xí)慣分析216。直到上個(gè)世紀(jì)90年代，星座商廈的開(kāi)業(yè)，是石景山區(qū)規(guī)模商業(yè)發(fā)展的萌芽在星座商廈開(kāi)業(yè)隨后的幾年里，石景山區(qū)的商業(yè)發(fā)展一度停滯，直到 1998年華聯(lián)商廈的開(kāi)業(yè)才進(jìn)一步帶動(dòng)了區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，之后沃爾瑪山姆會(huì)員店的進(jìn)駐，為本區(qū)域商業(yè)注入了新鮮的血液，加速區(qū)域商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的出臺(tái)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促使區(qū)域商業(yè)發(fā)展邁出極大一步。2023年當(dāng)代商城的開(kāi)業(yè)又一次促進(jìn)區(qū)域商業(yè)升級(jí)換代綜述：石景山區(qū)的商業(yè)從無(wú)到有，從起步就跨到了現(xiàn)代。本項(xiàng)目需要充分考慮機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)系統(tǒng)、公共交通設(shè)施等建設(shè)，利于引導(dǎo)人流、方便消費(fèi)者購(gòu)物u 消費(fèi)者到達(dá)消費(fèi)場(chǎng)所花費(fèi)時(shí)間在 1530分鐘，占四成以上，本項(xiàng)目著重滿(mǎn)足項(xiàng)目主力商圈的居民消費(fèi)外，還應(yīng)廣泛輻射外圍消費(fèi)者M(jìn)ARKET RESEARCH※ 石景山消費(fèi)群體購(gòu)物時(shí)間和消費(fèi)頻率情況特征u 選擇周末時(shí)間進(jìn)行購(gòu)物的消費(fèi)群體占到 %，節(jié)假日占到 %；商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)高峰期與平常期有一定差異u 超過(guò)七成消費(fèi)者每星期消費(fèi)一次 居民消費(fèi)習(xí)慣分析居民消費(fèi)習(xí)慣分析數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)年鑒與抽樣調(diào)查MARKET 居民消費(fèi)習(xí)慣分析居民消費(fèi)習(xí)慣分析u 收入增長(zhǎng)是決定消費(fèi)能力的根本因素，區(qū)域居民收入不斷提升，消費(fèi)能力進(jìn)一步加大u 不同收入群體的消費(fèi)能力受收入水平的制約相當(dāng)明顯。而較高 20%和最高 20%收入群體（約有 25萬(wàn)人）的平均消費(fèi)傾向穩(wěn)中有降，說(shuō)明這部分人群可進(jìn)一步挖掘的消費(fèi)空間逐步擴(kuò)大，可釋放的消費(fèi)能力有所增強(qiáng)綜述：收入多少是消費(fèi)能力的基礎(chǔ)，是決定消費(fèi)能力的根本因素。 商圈劃分216。 4,3 購(gòu)物中心類(lèi)分析216。 超市類(lèi)分析216。 餐飲市場(chǎng)分析216。 小 結(jié)主力商圈商業(yè)市場(chǎng)分析MARKET 商圈劃分商圈劃分北京現(xiàn)有零售商圈n 縱觀(guān)北京現(xiàn)有零售商圈發(fā)現(xiàn)石景山區(qū)還未形成商圈，且與公主墳商圈之間存在一個(gè)斷層，出現(xiàn)消費(fèi)斷流n 正在形成的零售商圈均依托少數(shù)新開(kāi)業(yè)的綜合型商業(yè)項(xiàng)目，帶動(dòng)整個(gè)商圈商業(yè)氛圍的逐漸形成及發(fā)展，將逐漸形成周邊消費(fèi)人群的就近習(xí)慣性消費(fèi)n 區(qū)域型商圈未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大且多靠項(xiàng)目自身帶動(dòng)商圈發(fā)展，本項(xiàng)目出現(xiàn)可謂順時(shí)，利用自身帶動(dòng)及聯(lián)系萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)促進(jìn)石景山區(qū)形成新興商圈 本案圖來(lái)源：商業(yè)網(wǎng)MARKET 商圈劃分商圈劃分項(xiàng)目主力商圈定義結(jié)合市內(nèi)現(xiàn)有商圈分布和項(xiàng)目位置、規(guī)模之后，對(duì)項(xiàng)目的主力商圈劃分如下四至范圍：東至魯谷大街 西至北辛安路、古城南大街 南至蓮石東路 北至阜石路在輻射主力商圈為主導(dǎo)的條件下，還可對(duì)主力商圈外圍區(qū)域進(jìn)行輻射，如八大處、門(mén)頭溝、魯谷等地區(qū)接下來(lái)首先對(duì)項(xiàng)目主力商圈內(nèi)現(xiàn)有百貨業(yè)態(tài)商業(yè)進(jìn)行分析項(xiàng)目外圍輻射區(qū)域外圍輻射區(qū)域外圍輻射區(qū)域外圍輻射區(qū)域1 23451 華聯(lián)商廈 2 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 3 當(dāng)代商城 4 山姆會(huì)員店 5 永輝超市MARKET 百貨類(lèi)分析百貨類(lèi)分析當(dāng)代商城鼎城店星座商廈華聯(lián)商廈項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間、體量、投資商、市場(chǎng)定位分析項(xiàng) 目名稱(chēng) 開(kāi) 業(yè)時(shí)間 規(guī) 模（㎡） 投 資 商 市 場(chǎng) 定位星座商廈 1993年 15000 星座商廈股份有限公司 中端（ 傳統(tǒng) 百 貨 ）北京 華聯(lián)石景山店 25000 華聯(lián) 集 團(tuán)中端（超市 +傳統(tǒng) 百 貨）當(dāng)代商城鼎城店 43000 當(dāng)代商城中高端（區(qū)域型 綜 合百 貨 ）數(shù)據(jù)來(lái)源：實(shí)地調(diào)研MARKET 百貨類(lèi)分析百貨類(lèi)分析u 多數(shù)百貨商場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間較早，經(jīng)營(yíng)了十?dāng)?shù)年之久，使得認(rèn)可度較高，有一定的消費(fèi)群體u 早期開(kāi)業(yè)的百貨在硬件設(shè)施方面比較陳舊、內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)不科學(xué)；但因萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的進(jìn)入，百貨商業(yè)也隨之進(jìn)行了一定的升級(jí)改造，如華聯(lián)商廈不僅提升了硬件環(huán)境，對(duì)商品種類(lèi)和品位也有一定提升；在已有商業(yè)提升的同時(shí)，新的中高端百貨商場(chǎng)順勢(shì)出現(xiàn)，如去年開(kāi)業(yè)的當(dāng)代商城u 早期百貨商場(chǎng)以小體量為主，商業(yè)供應(yīng)體量近年來(lái)有所突破，屬當(dāng)代商城體量最大u 連鎖性質(zhì)占主導(dǎo)位置，現(xiàn)有百貨均為連鎖店，品牌知名度起到一定聚客效應(yīng)u 中高端百貨領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)主流，由此可以看出區(qū)域內(nèi)還是有部分較高的消費(fèi)人群，但由于西邊商業(yè)發(fā)展局面的限制，將部分對(duì)中高端精品、時(shí)尚購(gòu)物的需求消費(fèi)被分流至其他成熟商圈綜述：百貨業(yè)態(tài)隨著區(qū)域發(fā)展，在檔次、環(huán)境上均有一定程度提升，這也說(shuō)明隨著總體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)消費(fèi)者的實(shí)力同樣也保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，是以本項(xiàng)目必須以前瞻性的規(guī)劃和消費(fèi)趨勢(shì)預(yù)計(jì)為起點(diǎn)，才能既撬動(dòng)市場(chǎng)又保持持續(xù)經(jīng)營(yíng)的潛力MARKET 百貨類(lèi)分析百貨類(lèi)分析層數(shù)、業(yè)態(tài)組合、功能定位分析項(xiàng)目名稱(chēng) 樓層 業(yè)態(tài)分布 功能 客群定位星座商廈 B1 康康快餐城 購(gòu)物、快餐 中老年、中端收入階層F1 珠寶鐘表、化妝品、箱包、食品F2 男裝、運(yùn)動(dòng)休閑 F3 女裝、鞋、內(nèi)衣F4 床品、睡衣、兒童用品、廚具、體育用品器材、針織羊絨、泳衣、童裝華聯(lián)商廈 B12 超市 購(gòu)物、快餐 中低端收入階層F1 珠寶首飾、化妝品、女鞋、女包、鐘表眼鏡、屈臣氏、吉野家F2 男正裝 /商務(wù)休閑裝、男鞋、男士用品、運(yùn)動(dòng)休閑 F3 少女裝、休閑裝、女包、女士飾品F4 內(nèi)衣、淑女裝、針織內(nèi)衣、中老年裝 F5 床上用品、家居飾品、辦公用品、兒童天地、圖書(shū) 當(dāng)代商城 B1 風(fēng)尚生活館 精品超市、美食廣場(chǎng) 購(gòu)物、快餐 中高收入階層中年客群為主F1 時(shí)尚名品館 珠寶鐘表、化妝品、女鞋女包、眼鏡F2 麗人服飾館 女士服裝、婦女用品、女服飾 F3 休閑童用館 休閑女裝、針織羊絨、兒童用品F4 紳士服飾館 男士服裝 男服飾、男鞋男包 F5 運(yùn)動(dòng)家居館 體育用品、家居用品、家電通訊u 區(qū)域內(nèi)百貨業(yè)態(tài)同質(zhì)化較為嚴(yán)重，業(yè)態(tài)功能較為單一，均以滿(mǎn)足購(gòu)物為主，輔以部分快餐u 其中各百貨業(yè)態(tài)客群定位略有差異，主要是依據(jù)年齡定位客群綜述：大型百貨店目前仍是聚集人流最多的商業(yè)業(yè)態(tài)，仍是商家和品牌競(jìng)爭(zhēng)消費(fèi)者的主戰(zhàn)場(chǎng)，但是隨著消費(fèi)需求的升級(jí)和其他經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)的加劇 ,百貨業(yè)也應(yīng)做