【正文】 元/平米水平。該項(xiàng)目的價(jià)格在35000元/平米左右，近期上漲到40000元/平米。2008年至今，區(qū)域周邊共成交住宅面積約13萬(wàn)平米，區(qū)域?qū)ψ≌枨蟠嬖谙喈?dāng)規(guī)模。居住項(xiàng)目市場(chǎng)建國(guó)門區(qū)域，項(xiàng)目少，市場(chǎng)供應(yīng)匱乏。根據(jù)本項(xiàng)目所處的區(qū)域和地段，本報(bào)告目前選擇了建國(guó)門、東二環(huán)和東三環(huán)三個(gè)區(qū)域的可比性項(xiàng)目13個(gè)，如下圖所示。三、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查與分析建國(guó)門區(qū)域，雖然現(xiàn)房和存量房的價(jià)格水平略低于國(guó)際商務(wù)中心CBD，但現(xiàn)代的商業(yè)氛圍不遜于東二環(huán)和東三環(huán)國(guó)際商務(wù)中心CBD，而且地塊的稀缺性更甚于兩者。其中，14塊土地成交價(jià)高于底價(jià)。 成交地塊溢價(jià)顯著多數(shù)地塊溢價(jià)率走高。住宅項(xiàng)目成交樓面價(jià)環(huán)比上漲土地，尤其是住宅及含住宅項(xiàng)目用地成交大幅上漲的同時(shí)，住宅及含住宅項(xiàng)目用地的樓面價(jià)環(huán)比也出現(xiàn)了明顯的上漲。環(huán)比4月份，成交面積增加了91%，建筑面積增加了84%。據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份京城共成交土地28宗。（二）北京土地市場(chǎng)情況北京土地市場(chǎng)的成交情況傳遞了市場(chǎng)回暖的信號(hào)。隨著二手住宅交易量的持續(xù)回升，4月份，全市二手住宅交易價(jià)格結(jié)束自08年8月份以來的連續(xù)8個(gè)月走低，本月價(jià)格有所回升，%。其中，%，新建住宅價(jià)格已連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比上漲。新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅加快。北京市房?jī)r(jià)走勢(shì)環(huán)比上漲4月份，房屋銷售價(jià)格同比下降1%。全市商品。14月。14月，住宅新開工項(xiàng)目59個(gè)，%。房地產(chǎn)開復(fù)工面積環(huán)比增加截至4月底，北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工項(xiàng)目638個(gè)，新開工項(xiàng)目90個(gè)，%。二、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上，隨著金融信貸的放寬，部分被壓抑的剛性需求釋放，上半年，主城區(qū)房?jī)r(jià)有所回升。行業(yè)和企業(yè)微觀層面，主流開發(fā)商“去庫(kù)存”進(jìn)展順利，資金回籠顯著，加之信貸放松和證券市場(chǎng)融資開閘，總體上開發(fā)商資金狀況已有較大改善。在外需萎縮、內(nèi)需不振的情況下，主管部門13年來首次下調(diào)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資資本金比例。高法第三部分：市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體行情以房地產(chǎn)拉動(dòng)投資的政策意圖很明顯，主流開發(fā)商拿地趨活躍。地上34層，地下3層，為北京南城的標(biāo)桿性建筑。**中心項(xiàng)目位于北京市豐臺(tái)區(qū)X莊英輝園三區(qū)，東臨3樓，南至10樓，西臨小區(qū)甬路，北至輝星路。現(xiàn)東方華源變更為北京立信投資有限公司。項(xiàng)目公司注冊(cè)資本金3000萬(wàn)元人民幣（**1200萬(wàn)元，**1800萬(wàn)元）。第二部分：項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)及分析一、項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓方基本情況****有限公司該項(xiàng)目的立項(xiàng)主體單位是**集團(tuán)公司，土地證已經(jīng)過戶到項(xiàng)目公司。項(xiàng)目前期手續(xù)情況項(xiàng)目現(xiàn)已取得土地證，土地證已經(jīng)轉(zhuǎn)到項(xiàng)目公司名下已經(jīng)取得項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)，辦理了兩次延期手續(xù)(目前手續(xù)2010年3月19日到期)項(xiàng)目規(guī)劃意見書2007規(guī)意條字0223號(hào),辦理了一次延期手續(xù)交通規(guī)劃設(shè)計(jì)審查意見函交審字20040215（居住）項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告批復(fù)京環(huán)保評(píng)價(jià)審字[2004]743號(hào)人防工程設(shè)計(jì)審核批準(zhǔn)（2004）京防工準(zhǔn)字1483號(hào)建筑消防設(shè)計(jì)防火審核意見書[京]消審（2004）第0994號(hào)教育配套方面2004年已經(jīng)與朝陽(yáng)區(qū)教委協(xié)商，可以交納教育配套費(fèi)方式解決,費(fèi)用約為300萬(wàn)元。居住總?cè)藬?shù)：857人；總戶數(shù)：306戶；建筑高度：70米；停車數(shù)量：機(jī)動(dòng)車580輛，其中地上62輛，地下518輛；綠化率：30%。規(guī)劃總建筑規(guī)模90921平方米，其中地上建筑規(guī)模54970平方米。熱力可從京泰大廈東側(cè)的熱力管線中接管。雨水本地塊東側(cè)已建有DN400的雨水管線，該雨水管線經(jīng)變徑為DN1050后與東二環(huán)雨水管線相連，本工程可直接排入DN400的管線中。上水本地塊西南側(cè)已建有DN300D的市政上水管線，已建管線接自東二環(huán)路主干線，可從預(yù)留口直接接管。銀行項(xiàng)目區(qū)域銀行系統(tǒng)發(fā)達(dá)，有中國(guó)銀行、交通銀行、中信銀行、民生銀行、建設(shè)銀行、郵政銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行（建設(shè)中）周邊成體量的商業(yè)建筑方圓一公里內(nèi)，云集各色高端娛樂、餐飲、商務(wù)樓宇，主要有賽特大廈、京泰大廈、北京廣播大廈、北京國(guó)際大廈、長(zhǎng)富宮飯店、賽特飯店、國(guó)際俱樂部等。步行35分鐘，一可到建國(guó)門地鐵站，二可到長(zhǎng)安街沿線的公交站（日壇路站）及東二環(huán)沿線的公交站（建國(guó)門站）。交通交通路網(wǎng)暢通多維，長(zhǎng)安街街旁，可快速通達(dá)二、三環(huán)，出行極為方便。四、項(xiàng)目周邊配套本項(xiàng)目位于城市核心區(qū)域，屬賽特商圈的核心區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套系統(tǒng)十分發(fā)達(dá)、完整。通惠河在項(xiàng)目的南側(cè)，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)地下車庫(kù)的施工建設(shè)形成一定影響，但該影響完全在可控的范圍內(nèi)。該房屋屬直管公房，沒有房改，暫按戶均建筑面積75平方米測(cè)算，總面積900平方米。103戶被拆遷人中，平房戶46戶，；樓房戶57戶。截止到2009年6月，已完成居民拆遷274戶，2家單位已全部拆遷完畢，%。建設(shè)用地范圍內(nèi)沒有珍稀樹木。項(xiàng)目用地為南、北兩塊，中間隔市政路。三、宗地現(xiàn)狀四至范圍本項(xiàng)目南鄰市**南路，西至**東路，**公寓，北側(cè)為XX村24層公寓。長(zhǎng)安街上，東二環(huán)邊，東臨CBD國(guó)際商務(wù)中心，緊靠第一使館區(qū)。二、宗地位置本項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)門外成熟的賽特商圈核心區(qū)內(nèi)。2007年3月，取得土地證。2004年12月，**有限公司與**投資有限公司簽定合作開發(fā)協(xié)議，成立了項(xiàng)目開發(fā)公司——****有限公司，持股比例分別為40%和60%。2003年12月，取得《審定設(shè)計(jì)方案通知書》。2001年12月，取得《關(guān)于朝陽(yáng)區(qū)規(guī)劃建設(shè)住宅及配套項(xiàng)目意見書》，獲準(zhǔn)立項(xiàng)，立項(xiàng)主體為**集團(tuán)公司。XX二期可行性研究報(bào)告目 錄第一部分：項(xiàng)目概況 1一、項(xiàng)目背景 1二、宗地位置 2三、宗地現(xiàn)狀 2四、項(xiàng)目周邊配套 3五、大市政配套 4六、規(guī)劃控制要點(diǎn) 5第二部分：項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)及分析 9一、項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓方基本情況 9第三部分：市場(chǎng)分析 11一、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體行情 11二、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng) 11(一)北京房市情況 12（二）北京土地市場(chǎng)情況 14三、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查與分析 15（一）區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析結(jié)論 16（二）居住項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查 18（三）商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)情況 38（四）辦公項(xiàng)目市場(chǎng)情況 41四、項(xiàng)目初步定位 43（一）物業(yè)定位 43（二）目標(biāo)客戶定位 45（三）價(jià)格定位 47第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 48一、總平面設(shè)計(jì)（根據(jù)已審定的方案通知書） 48（一）總平面布局 48（二）綠化設(shè)計(jì) 49（三）交通及停車組織 50（四）人防出入口組織 50（五）方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 51二、建筑設(shè)計(jì) 52（一）設(shè)計(jì)依據(jù)和基礎(chǔ)資料 52（二）設(shè)計(jì)說明 52（三）建筑裝修標(biāo)準(zhǔn) 56（四）主要戶型指標(biāo)統(tǒng)計(jì) 57第五部分：項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排 59一、項(xiàng)目獲取計(jì)劃 59二、項(xiàng)目前期階段計(jì)劃 59三、項(xiàng)目工程建設(shè)階段計(jì)劃 59四、項(xiàng)目銷售階段計(jì)劃 60第六部分：投資收益分析 61一、成本測(cè)算 61二、稅務(wù)分析 61三、收入估算 62四、經(jīng)濟(jì)效益分析 63五、項(xiàng)目資金籌措 64第七部分：管理資源配置 65一、機(jī)構(gòu)設(shè)置 65二、人力資源需求 65第八部分：綜合分析與建議 66一、優(yōu)勢(shì)分析 66二、劣勢(shì)分析 66三、機(jī)會(huì)分析 67四、威脅分析 68五、結(jié)論和建議 6970 / 73第一部分：項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目背景本項(xiàng)目名稱為XX村二期5地工程，規(guī)劃用途為住宅、商業(yè)、辦公。項(xiàng)目位于建國(guó)門外繁華的賽特商圈，長(zhǎng)安街街上、東二環(huán)邊，CBD國(guó)際商務(wù)中心為鄰，緊靠第一使館區(qū)。規(guī)劃意見書經(jīng)續(xù)期后，在有效期內(nèi)。2004年8月30日，簽定土地出讓合同。2005年6月17日，取得房屋拆遷許可證。自2007年6月至今，完成72%拆遷量。賽特商圈是首都最早的涉外商圈和第一使館區(qū)的發(fā)源地。項(xiàng)目南鄰市人大南路，西至長(zhǎng)富宮東路，東鄰鼎極公寓，北側(cè)為XX村24層公寓。項(xiàng)目用地平坦、形狀規(guī)整。北側(cè)地塊東西寬約105m，南北長(zhǎng)約120m，與XX村二期**路相望。地面現(xiàn)有居民情況本項(xiàng)目拆遷居民總計(jì)377戶，其中居民公房（平房）301戶，居民樓房76戶、單位2家。目前項(xiàng)目用地范圍內(nèi)剩余被拆遷人103戶，拆除面積約7000平方米。因受日照遮擋原因，項(xiàng)目東側(cè)樓內(nèi)有12戶需在動(dòng)工前解決另行安置。地下情況項(xiàng)目用地內(nèi)無特殊管線、電纜、暗渠，地上原有建筑物沒有樁基、沒有地下構(gòu)筑結(jié)構(gòu)；地上沒有受保護(hù)的歷史文物古跡以及可利用的構(gòu)建物。代征城市用地項(xiàng)目用地完整，代征城市道路用地8800平米，現(xiàn)已基本完成。休閑、購(gòu)物、娛樂便利，出行極為方便，可享受的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套資源極其豐富。駕車，向西由長(zhǎng)富宮東路向北融入長(zhǎng)安街，向南到通惠河北路及東二環(huán)。教育和醫(yī)療配套本項(xiàng)目位于城市核心區(qū)域，可享受的教育和醫(yī)療資源極其豐富。五、大市政配套本項(xiàng)目大市政配套成熟完善。污水在本地塊正南側(cè)已建有DN880的市政污水管線，亦可就近接管，或可以直接接入通惠河北路市政污水管線。煤氣可從本地塊的西北側(cè)市政煤氣管線接管。六、規(guī)劃控制要點(diǎn)項(xiàng)目總占地面積22812平方米，代征地面積8800平方米（代征道路），凈用地面積14012平方米。，控高≤70米，綠地率≥30%方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(審定方案通知書)規(guī)劃建設(shè)用地面積：；代征城市公共用地面積：8800平方米；總建筑面積：90921平方米；地上54970平方米，其中住宅39627平米，商業(yè)10247平米，辦公5096平米；地下35951平方米，地下車庫(kù)26010平米，設(shè)備及人防9941平米。初步設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)初步設(shè)計(jì)階段經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)單位總用地面積22810平方米總建設(shè)用地面積14010平方米總建筑面積90921平方米地上建筑面積54970平方米　住宅39627平方米　辦公5096平方米　商業(yè)10247平方米　無償配套公建　平方米　有償配套公建　平方米　地上車位62個(gè)地下建筑面積35951平方米　地下停車位26010平方米　地下一層商業(yè)5044平方米　地下配套公建4897平方米容積率　可銷售面積(不含配套公建,含地