【正文】 晚，從99年左右才開始進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)，早期市場買賣雙方都不成熟，直白的說是很多中高收入階層花了錢，但沒有買到好房子，所以近年是一個(gè)換房、也就是住宅升級(jí)換代的高峰，這在直接拉動(dòng)了低密度住宅的發(fā)展。低密度市場發(fā)展及現(xiàn)狀分析 重慶市的低密度住宅發(fā)展主要在2002年開始，其以龍湖香樟林、競地溯源居、天驕美茵河谷、金科天籟城等為代表，銷售進(jìn)度均較為樂觀，低密度住宅成為近一年內(nèi)重慶房地產(chǎn)突出的亮點(diǎn)。在目前市場，只要滿足其中一個(gè)要求，即可稱為低密度住宅。三、北部新區(qū)業(yè)態(tài)特點(diǎn)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型項(xiàng)目名稱物業(yè)類型藍(lán)湖郡聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅融科智地預(yù)測是獨(dú)立別墅棕櫚泉國際花園獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅比華利獨(dú)立別墅財(cái)富中心多種建筑形態(tài)水晶酈城小高層、高層魯能星城多種建筑形態(tài)大川水岸聯(lián)排別墅天湖美鎮(zhèn)花園洋房藍(lán)山湖聯(lián)排別墅佰富高爾夫別墅獨(dú)立別墅保利集團(tuán)高爾夫獨(dú)立別墅 從上表我們可以看出，北部新區(qū)主流開發(fā)商所開發(fā)的樓盤絕大多數(shù)都是聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅和花園洋房，有少量的低密度小高層，所以從發(fā)展趨勢來看北部新區(qū)的地產(chǎn)是以低密度的高檔建筑為主，低密度市場已經(jīng)成為了北部新區(qū)的主流市場。比華利豪園、近300畝的中央硅谷、近600畝的金科集團(tuán)六一水庫項(xiàng)目……大大小小的樓盤，皆因緊挨著金開大道這條黃金線，而被冠上一個(gè)響亮的名字——金開組團(tuán)。龍湖1600畝的“藍(lán)湖郡”已破土動(dòng)工、香港裕匯集團(tuán)的棕櫚泉也蓋定1200畝良田、保利集團(tuán)3200畝封地正在謀劃，而聯(lián)想控股的融科智地開發(fā)公司1000畝地皮則剛剛拿下，奧林匹克花園占據(jù)3300畝土地、建工集團(tuán)的1000畝項(xiàng)目也浮出水面……少則一千畝，多則五六千畝，相距甚近的地塊紛紛落入了幾大地產(chǎn)巨鱷的肚皮。北部新區(qū)成立的時(shí)間不長，但是該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場卻發(fā)展迅速，短短的兩年時(shí)間已經(jīng)成為我市北部市場的一顆耀眼的明珠。2003年，北部新區(qū)經(jīng)開園、高新園實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值14億元，%；。 ⑶ 入駐開發(fā)區(qū)項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營狀況良好。 ⑵ 落戶開發(fā)區(qū)的項(xiàng)目和投資明顯增多。2003年，北部新區(qū)包括經(jīng)開區(qū)、均比上年同期有較大幅度增長；，%，%。已經(jīng)竣工的經(jīng)開園金山大廈、基本竣工的高新園管理服務(wù)中心大樓設(shè)”一站式服務(wù)大廳“，實(shí)行”一站式服務(wù)“和”首問責(zé)任制“，實(shí)現(xiàn)權(quán)限內(nèi)投資項(xiàng)目審批和政務(wù)服務(wù)不出園區(qū)。為服務(wù)快捷，重慶市政府決定，將市政府的職能委托給北部新區(qū)管委會(huì)，將市政府相關(guān)部門的職能委托給經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)管委會(huì)，簡化了辦事程序，提高了效率。工業(yè)用地實(shí)行優(yōu)惠地價(jià)；租用標(biāo)準(zhǔn)廠房實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格；生產(chǎn)性企業(yè)享受優(yōu)惠電價(jià)；財(cái)政按企業(yè)入庫所得稅額安排專項(xiàng)扶持資金；工業(yè)企業(yè)所得稅按1510%的稅率征收；高新技術(shù)企業(yè)所得稅實(shí)行“兩免三減半”；實(shí)行高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目“兩稅”增長部分由財(cái)政安排企業(yè)使用；企業(yè)建設(shè)費(fèi)實(shí)行優(yōu)惠；對出口商品等實(shí)行貼息；重大項(xiàng)目采取“一事一議”、“雙贏多贏”方式商洽。將構(gòu)筑山水園林主體框架，分期建成龍景湖生態(tài)公園、黃桷公園、照母山植物園、人和公園等一批大型生態(tài)林地和公園綠地等綠色生態(tài)空間，形成“”共諧共存的生態(tài)環(huán)境。、重慶市規(guī)劃設(shè)計(jì)院進(jìn)行形象設(shè)計(jì)，將于2004年動(dòng)工；重慶汽車會(huì)展中心即將動(dòng)工；正在加快推進(jìn)的重慶經(jīng)貿(mào)科技會(huì)展中心、國際雙語學(xué)校、國際醫(yī)院、高檔生活區(qū)、高爾夫球場、人和民俗文化村等將提供最佳的經(jīng)貿(mào)、居住、休閑、旅游環(huán)境。完善的基礎(chǔ)設(shè)施將構(gòu)成北部新區(qū)公路、鐵路、水運(yùn)、航空綜合立體交通網(wǎng)絡(luò)。從2003年開始的新一輪綜合交通、能源、給排水、信息設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等骨干工程建設(shè)將投資450億，打造良好產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人居環(huán)境，2007年左右將基本建成。引進(jìn)和發(fā)展信威、華邦、海扶等一批醫(yī)療器械、生物制藥、通訊網(wǎng)絡(luò)、電子元件和軟件項(xiàng)目。 規(guī)劃以光電產(chǎn)業(yè)基地為重點(diǎn)推進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的引進(jìn)和發(fā)展。汽車城已入駐長安福特轎車15萬輛、力帆轎車5萬輛項(xiàng)目和十多家海內(nèi)外知名汽車零部件企業(yè)。 重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè) 北部新區(qū)產(chǎn)業(yè)布局以發(fā)展“十里汽車城”和光電產(chǎn)業(yè)基地為重點(diǎn)。由人和、大竹林、禮嘉、黃茅坪、翠云、鴛鴦、金山7個(gè)組團(tuán)構(gòu)成，呈多中心、組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)，組團(tuán)之間由生態(tài)林地、公園綠地間隔。優(yōu)越的地理位置和發(fā)達(dá)便捷的交通、通信條件，賦予北部新區(qū)明顯的區(qū)位優(yōu)勢。北部新區(qū)在中國西部擁有通達(dá)四川、貴州、陜西、湖北、湖南等地最便利的交通優(yōu)勢：是中國西部南北（渝黔、渝合高速公路）、東西（成渝、渝涪高速公路）公路大通道交匯樞紐；將于2005年通車的渝懷鐵路橫貫境內(nèi)，重慶鐵路客運(yùn)樞紐江北客運(yùn)站聚散人數(shù)居西部前列；瀕長江、嘉陵江兩江，得長江黃金水道舟楫之利，設(shè)計(jì)70萬標(biāo)箱、連接長江三角洲的寸灘港集裝箱碼頭已于2003年7月開工建設(shè)。雄厚的產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景、巨大人口涌入和眾多高新產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，無疑使這里擁有取之不竭的住房需求。第一部分 競爭環(huán)境背景一、北部新區(qū)簡介重慶北部新區(qū)于2001年4月25日掛牌成立。這部分項(xiàng)目的產(chǎn)品面世時(shí)間還有很長一個(gè)過程，暫還不能和第二梯隊(duì)的樓盤形成競爭，三梯隊(duì)的市場前景還有待于從第二梯隊(duì)的市場反應(yīng)中來分析。這部分樓盤市場定位除獨(dú)立別墅外，都是在競爭同一層次的客戶，所以他們面臨的競爭是異常激烈的。這一梯隊(duì)的產(chǎn)品現(xiàn)在不會(huì)對市場產(chǎn)生沖擊，更多的作用是起到標(biāo)桿作用，成為后面開發(fā)項(xiàng)目的超越目標(biāo)。第一梯隊(duì)是以金科天籟城中華坊、美社、龍湖水晶酈城一期為代表的樓盤。地理位置相對集中除魯能星城外，其余樓盤都很集中，消費(fèi)者在購房選擇的時(shí)候幾乎不用考慮地理位置因素，更多的是比配套比服務(wù)等軟件因素。各個(gè)樓盤在產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)上趨于雷同，產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢嚴(yán)重，社區(qū)主題沒有實(shí)質(zhì)性差別。意味著市場上的居民財(cái)富有近20億元會(huì)在一年內(nèi)流向這三家開發(fā)公司。就這三個(gè)樓盤我們可以看出總市值超過31億元，共能容納約3000戶左右。因此，今明兩年整個(gè)市場上高檔樓盤的供應(yīng)量會(huì)迅速放大。重慶奧林匹克花園項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第二分冊 競爭態(tài)勢分析All Right。奧林匹克花園項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告 市場競爭環(huán)境概述高端市場競爭日趨激烈 北部新區(qū)主要樓盤概覽項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)價(jià)格水平銷售時(shí)間藍(lán)湖郡聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅5000元/ M2起待定，估計(jì)在8月棕櫚泉國際花園聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅5000元/ M2起2004年7月25日保利集團(tuán)獨(dú)立別墅未定尚早魯能星城多種建筑形式28004300元/ M2開始認(rèn)購藍(lán)山湖聯(lián)排別墅未定尚早天湖美鎮(zhèn)花園洋房4000元/ M2起待定，估計(jì)在8月財(cái)富中心小高層、花園洋房3800元/ M2起待定，估計(jì)在8月水晶酈城（三、四組團(tuán)）小高層、高層3800元/ M2起待定，估計(jì)在8月佰富高爾夫別墅獨(dú)立別墅10000元/ M2起待定，估計(jì)在年底比華利獨(dú)立別墅10000元/ M2起2004年4月17日北部新區(qū)市場迅速放量通過上表我們可以看出多個(gè)樓盤的開盤時(shí)間都集中在8月份。從市場調(diào)研報(bào)告中我們可以看出，現(xiàn)在北部新區(qū)已經(jīng)銷售和即將銷售的樓盤有藍(lán)湖郡、天籟美社、財(cái)富中心、棕櫚泉國際花園、比華利豪園、魯能星城等項(xiàng)目，現(xiàn)以藍(lán)湖郡的銷售為例，僅一期就有湖邊獨(dú)立別墅29棟，總面積11600平方米左右，聯(lián)排別墅743棟，總面積185750平方米左右，市場價(jià)值約10億元，再看棕櫚泉，一期住宅300余套，總建筑面積70000平方米左右，市場價(jià)值約4億元以上，七月二十五日開始對外銷售，還有當(dāng)前天湖美鎮(zhèn)強(qiáng)大的廣告攻勢為八月份的開盤積極準(zhǔn)備，天湖美鎮(zhèn)建筑面積40萬方，估計(jì)市場價(jià)值約16億元。很現(xiàn)實(shí)的一個(gè)問題是，這三家樓盤的開發(fā)商都希望在一年內(nèi)把一期房銷售出去，回籠資金約20億元左右。產(chǎn)品定位趨于一致現(xiàn)在北部新區(qū)推出的樓盤包括了獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、高爾夫別墅等多種建筑形態(tài)，基本涵蓋了建筑的主流產(chǎn)品。后續(xù)開發(fā)的項(xiàng)目想要在產(chǎn)品上有所突破非常困難。競爭態(tài)勢分析市場現(xiàn)在共有三個(gè)梯隊(duì)的產(chǎn)品，分別在不同的時(shí)間形成不同的競爭趨勢。 這部分樓盤已經(jīng)全部銷售結(jié)束，在市場上取得了驕人的成績，他們是北部新區(qū)的第一批掘金者，通過自身項(xiàng)目的推廣，吸引了消費(fèi)者的眼球，提升了開發(fā)公司的品牌知名度，可謂名利雙收。第二梯隊(duì)是以龍湖藍(lán)湖郡、魯能星城、金科天湖美鎮(zhèn)、財(cái)富中心、比華利、佰富高爾夫、水晶酈城二期、棕櫚泉國際花園等為代表的樓盤，這部分項(xiàng)目正在積極準(zhǔn)備上市，而且都集中在今年下半年開始銷售。 第三梯隊(duì)是以奧林匹克花園、藍(lán)山湖、融科智地、保利集團(tuán)等為代表的三梯隊(duì)。但明顯的一個(gè)問題是，一、二梯隊(duì)銷售完成后，將會(huì)從市場上消化大量的客戶資源。按照規(guī)劃，北部新區(qū)將是未來重慶經(jīng)濟(jì)最為活躍、高科技人才大量聚集、商務(wù)發(fā)達(dá)的新城區(qū)，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃布局了未來新重慶的涉外生態(tài)商務(wù)區(qū)、使領(lǐng)館區(qū)、重慶光電產(chǎn)業(yè)基地、重慶軟件產(chǎn)業(yè)基地和重慶醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)基地。明顯的區(qū)位優(yōu)勢 北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)，南臨渝中半島，北靠江北國際空港區(qū)，西接嘉陵江，與高等院校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)數(shù)橋相連，東依長江寸灘港區(qū)，是重慶中心城區(qū)難得的一片大面積開發(fā)區(qū)。中國西南最大的電信交換樞紐落戶其南緣。 廣闊的發(fā)展空間 ，規(guī)劃人口65萬人。北部新區(qū)分為北部新區(qū)經(jīng)開園、北部新區(qū)高新園，分別全面委托重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（經(jīng)開區(qū)）和重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（高新區(qū)）實(shí)施開發(fā)建設(shè)，這有利于充分發(fā)揮兩個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū)的骨干支撐作用。規(guī)劃將“十里汽車城”打造成為以福特轎車、力帆汽車為主體的中高檔轎車生產(chǎn)基地，微型車、重型貨車、大型客車及零部件生產(chǎn)研發(fā)基地，集生產(chǎn)、研發(fā)、貿(mào)易、博展、教育、旅游等綜合功能為一體的新型工業(yè)區(qū)。北部新區(qū)正按照新的思路、調(diào)動(dòng)各方面積極性打造“十里汽車城”，重點(diǎn)支持長安福特和力帆轎車發(fā)展，推動(dòng)轎車和發(fā)動(dòng)機(jī)、微型車、重型貨車、大型客車、汽車空調(diào)、汽車技術(shù)研發(fā)中心等重點(diǎn)工程，引進(jìn)一批專用車、改裝車和汽車零部件生產(chǎn)項(xiàng)目，引導(dǎo)一批海內(nèi)外汽配企業(yè)特別是民營汽配企業(yè)入駐并實(shí)現(xiàn)摩托車零部件生產(chǎn)向汽車零部件生產(chǎn)的轉(zhuǎn)化。在高新園實(shí)施“三、四、五”產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)，即集中建設(shè)光電子、生物醫(yī)藥工程、軟件三個(gè)產(chǎn)業(yè)基地；重點(diǎn)培育發(fā)展電子信息、新醫(yī)藥和生物醫(yī)學(xué)工程、新材料和環(huán)保、機(jī)電一體化四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；辦好留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、軟件園、生物生化技術(shù)開發(fā)園、光電技術(shù)開發(fā)園、機(jī)電一體化技術(shù)開發(fā)園五個(gè)專業(yè)孵化器。良好的基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境 北部新區(qū)開發(fā)建設(shè)近四年來，一批重要的基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)建成投入使用，能基本滿足企業(yè)入駐需要?，F(xiàn)在，金開大道等一批主干道已經(jīng)通車，供水加壓站、變電站等一批設(shè)施已投入使用，渝懷鐵路、重慶鐵路客運(yùn)樞紐江北客運(yùn)站、寸灘港集裝箱碼頭和物流園區(qū)建設(shè)進(jìn)展順利；一批骨干道路建設(shè)快速推進(jìn)，將形成網(wǎng)絡(luò)式、命名為“金系列”的“開山通海興渝州”的七條骨干路網(wǎng)；連接北部新區(qū)的4條軌道交通線已完成規(guī)劃，其中3號(hào)線（市中心區(qū)江北國際機(jī)場）將在年內(nèi)開工，6號(hào)線（北部新區(qū)北碚）將提速推進(jìn)。 一批體現(xiàn)重慶直轄市水平的文化、教育、科技、體育、衛(wèi)生、旅游等標(biāo)志性、功能性重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目正在興建，將逐步展露北部新區(qū)現(xiàn)代都市風(fēng)貌。 北部新區(qū)注重生態(tài)環(huán)境建設(shè)，堅(jiān)持以人為本，創(chuàng)造“人與自然，城與自然”和諧共存的生活、工作休閑環(huán)境。優(yōu)惠的扶持政策 北部新區(qū)充分利用直轄市和西部大開發(fā)的政策優(yōu)勢，實(shí)行“普惠、特惠和特事特辦”的政策，形成明顯的“政策洼地”，吸引海內(nèi)外投資者來興業(yè)發(fā)展。 快捷的服務(wù)方式 在北部新區(qū)服務(wù)就是生產(chǎn)力，建設(shè)誠信政府、服務(wù)型管委會(huì)是一貫要求。北部新區(qū)經(jīng)開園、高新園實(shí)行小機(jī)構(gòu)、大服務(wù)，最大限度簡化審批程序，實(shí)現(xiàn)體制創(chuàng)新和建立快捷的服務(wù)方式，建立了投資者投訴制度；對進(jìn)入的項(xiàng)目實(shí)行跟蹤式、全程式、保姆式服務(wù)。 開發(fā)建設(shè)步入上擋提速的軌道 ⑴ 基礎(chǔ)設(shè)施提速建設(shè)。市政府確定的北部新區(qū)14個(gè)重大項(xiàng)目進(jìn)展順利。近四年來，北部新區(qū)經(jīng)開園和高新園引進(jìn)項(xiàng)目122個(gè)，其中建成投產(chǎn)16個(gè)，開工建設(shè)52個(gè)；2003年引進(jìn)項(xiàng)目87個(gè)，占?xì)v年引進(jìn)項(xiàng)目總數(shù)的71%；，%。2003年，北部新區(qū)包括經(jīng)開區(qū)、%；完成工業(yè)總產(chǎn)值426億元，%；其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值379億元，%；外貿(mào)出口實(shí)現(xiàn)9890萬美元，同比有較大幅度增長。二、北部新區(qū)競爭態(tài)勢綜述 北部新區(qū)擁有開闊平坦的土地，最具吸引力的城市發(fā)展前景，它正吸引著境內(nèi)外眾多房地產(chǎn)巨頭的搶先進(jìn)入，上千畝成片開發(fā)的超級(jí)大盤正在成為重慶樓市里引人注目的焦點(diǎn)。龍湖水晶酈城、藍(lán)湖郡、比華利豪園、財(cái)富中心、天湖美鎮(zhèn)、棕櫚泉及魯能星城等大盤項(xiàng)目在北部新區(qū)推出，使該片區(qū)成為重慶市當(dāng)之無愧的大盤展覽館。圈地之外，先期拿地，緊挨著經(jīng)開園的幾大樓盤也展開了攻勢：300畝的和黃隨著新一輪開發(fā)熱潮的興起，北部城區(qū)再一次向世人證明，憑借自己獨(dú)特的地理、交通、產(chǎn)業(yè)及政策等優(yōu)勢，北部房產(chǎn)開發(fā)的前景仍是無人能比的。重慶市低密度住宅的判定基本有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一是指建筑密度低于20%的住宅類型，二是指容積率指標(biāo)，就一般意義而言，；；；。 目前重慶市場上低密度住宅的主要類型可以分為以下兩類：一是花園洋房，其基本在45層，；二是別墅，包括疊加、聯(lián)排、獨(dú)棟等，聯(lián)排、。其旺銷的原因大致如下：其一，按照正常規(guī)律，5—10年是住宅升級(jí)的一個(gè)周期，在市場不成熟的階段，這一周期相對更短。其二，交通條件的改善、消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變在很大程度上影響了居民的購房特征：人們生活對繁華地段的依賴性在不斷削減，特別是有車一族，人們在購房是更注重景觀質(zhì)量和物業(yè)本身的品質(zhì)。其三，在重慶，除城市中心住宅以外，比較具有形象檔次的住宅有兩類：一是江景房，以不可復(fù)制的先天景觀優(yōu)勢作為賣點(diǎn)；二是低密度住宅，以明顯超出普通住宅小區(qū)的戶均綠化擁有指標(biāo)、人與景觀良好的交融性，以及小區(qū)整體的高形象檔次作為賣點(diǎn)。但是這有可能僅僅是一個(gè)