【正文】 通的辦公樓早期交付時候的走道基本不裝修；目前交付的辦公樓走道基本都鋪設(shè)地磚；辦公樓多數(shù)無大堂，所用的電梯最多的品牌是上海三菱，多數(shù)大樓的電梯都無品牌。南通辦公樓產(chǎn)品特征（一）37南通辦公樓產(chǎn)品特征（二）單元分割 辦公樓類型商住樓 純寫字樓各單元面積 單元特征：南通商住樓和純寫字樓除了產(chǎn)品上不一樣外，租金、單元面積、物業(yè)管理費上無明顯差異；辦公樓主力面積段為 100200平方米。備注：統(tǒng)計二手房市場和一手房市場的綜合均價35南通辦公樓銷售率 銷售特征：南通市場上所有的辦公物業(yè)均為銷售型物業(yè)，而純租賃的辦公樓目前市場上尚無；目前市場上在售的辦公物業(yè)銷售情況較好，年銷售率均達(dá)到 100%；南通目前在售的 5個樓盤中，外觀比較好，但是內(nèi)部配置還是一般，走道裝修基本為地磚，這些辦公樓基本無大堂，也不提供集中中央空調(diào)。33南通辦公樓物業(yè)管理費 物業(yè)管理費特征：南通市的物業(yè)費用尚可，峰值集中在 2 /平方米 /月；南通辦公樓的物業(yè)管理水平整體不高，即使是高品質(zhì)的辦公樓管理上也不是很完善。31南通辦公樓入住率分析 入住率特征：南通高檔辦公樓需求大，供應(yīng)少，導(dǎo)致其多個物業(yè)達(dá)到滿租；由于南大街受到交通道路限制，制約了其辦公樓的發(fā)展，入住率也因此下滑；青年路和姚港路由于離港口近，而吸引了大量的物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的入駐，入住率也排行較前；工農(nóng)路則憑借其便捷交通，成為辦公樓供應(yīng)最大的區(qū)域，同時也吸引了大量企業(yè)入住 。全市分布特征高檔辦公樓分布2917181311109819201562116222324282627121472529123453031南通辦公樓分布特征（二） 工農(nóng)路辦公樓分布特征：依托方天大市場，促使工農(nóng)路的辦公樓沿北段和中段聚集；而本項目地處工農(nóng)路的南段，目前看主要是幾幢自用的辦公樓；從未來看，工農(nóng)路辦公樓發(fā)展將向南段延伸；并且本項目所處工農(nóng)路南段是政府大樓所處位置，也為工農(nóng)南路未來開發(fā)辦公樓提供了更強(qiáng)的優(yōu)勢 。26未來預(yù)測現(xiàn)狀分析辦公樓相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析本項目辦公樓定位辦公樓供應(yīng)市場分析辦公樓消費者調(diào)研案例分析南通地區(qū)消費者調(diào)研 園區(qū)、港口物流企業(yè)消費者調(diào)研 郊區(qū)、外省市消費者調(diào)研研究邏輯流程圖辦公樓市場研究及定位住宅市場研究及定位酒店市場研究及定位酒店式公寓市場研究及定位商業(yè) (含體育會展 )研究及定位27供應(yīng)特征 ：南通辦公樓累計總供應(yīng)（包括在建） 95萬平方米；其中 22% 的辦公樓是機(jī)構(gòu)自用的；金融機(jī)構(gòu)的承受力較高，但是金融機(jī)構(gòu)在南通總部基本自建大樓，如、建行、交行、農(nóng)行等。23南通市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃精細(xì)化工新型醫(yī)藥石油化工船舶 修造 配套 冶金 造紙食品飼料電力能源現(xiàn)代物流現(xiàn)代紡織新材料工業(yè)電子信息制造濱水產(chǎn)業(yè) 后沿產(chǎn)業(yè)單位：億元南通十大產(chǎn)業(yè)空間規(guī)劃 2023年目標(biāo)工業(yè)銷售收入未知24南通市區(qū)生產(chǎn)力布局重點發(fā)展經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)港閘開發(fā)區(qū)崇川開發(fā)區(qū)加快發(fā)展 精細(xì)化工 捷利康、先正達(dá) 電子工業(yè) 中天科技現(xiàn)代紡織 東麗、帝人 造紙 日本王子新材料（造紙） 日本王子 出口加工業(yè) 出口加工區(qū) 現(xiàn)代物流 吉斯達(dá) 　 　船舶修造 中遠(yuǎn)、川崎 電子工業(yè) 富士通食品加工業(yè) 寶港油脂 汽配工業(yè) 汽配生產(chǎn)、安裝現(xiàn)代紡織 紡織控股公司、三友服飾集團(tuán) 新材料工業(yè) 南亞塑膠現(xiàn)代物流 南通港集裝箱、運河現(xiàn)代物流中心 精細(xì)化工 醋酸纖維、東洋之花現(xiàn)代紡織 大生集團(tuán) 電子工業(yè) 永興多媒體電力能源 天電、華能集團(tuán) 機(jī)械制造 中集集裝箱精細(xì)化工（新興醫(yī)藥） 精華集團(tuán) 冶金工業(yè) 寶日制鋼船舶修造 南通亞華、南通港閘造船 現(xiàn)代物流 “道口經(jīng)濟(jì) ”、交通樞紐站場行業(yè) 典型企業(yè) 行業(yè) 典型企業(yè)25南通入駐辦公樓主要行業(yè)增長率比較入駐南通辦公樓的主要行業(yè)近十年發(fā)展速度較快，十年內(nèi)的平均增長幅度均超過 10%，其中建筑和貿(mào)易行業(yè)近十年發(fā)展迅速，平均增長幅度均高于南通近十年發(fā)展速度，成為南通經(jīng)濟(jì)的主要增長產(chǎn)業(yè)；貿(mào)易行業(yè)近 5年的發(fā)展飛速，成為近 5年南通經(jīng)濟(jì)主要增長點。東翼依托沿江生態(tài)岸線和崇啟大橋及區(qū)位優(yōu)勢，以啟東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和濱江新城為空間載體重點發(fā)展服務(wù)上海的城郊型工業(yè)和生物醫(yī)藥、電子等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，成為服務(wù)上海、接受上海產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移和國際資本轉(zhuǎn)移的制造業(yè)基地。江海港區(qū)以發(fā)展大運輸量、大用水量的港口工業(yè)和倉儲業(yè)為主的新區(qū)。原有工業(yè)用地進(jìn)行調(diào)整、改造，形成生活居住全面配套的綜合性城市組團(tuán)，包括老城區(qū)和新城區(qū)。港閘區(qū)傳承國際資本和民間資本轉(zhuǎn)移，輻射蘇北的門戶，以工業(yè)和商貿(mào)為主的現(xiàn)代化北城區(qū)；以發(fā)展電力、鋼鐵、造紙、建材、紡織、電子、醫(yī)藥化工為主，居住、公共設(shè)施相應(yīng)配套的城市組團(tuán)。大橋經(jīng)濟(jì)效應(yīng)：改變地區(qū)區(qū)位條件，降低產(chǎn)品和要素的移動成本，進(jìn)而帶來資源重組、要素流動、信息溝通、市場擴(kuò)張、產(chǎn)業(yè)集聚等一系列有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的積極影響，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)提供了新的發(fā)展契機(jī)以及加速發(fā)展的動力18城市總體規(guī)劃南通市以主城區(qū)和開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，相向靠攏，兩頭延伸，形成沿江帶形發(fā)展的態(tài)勢。 通過開發(fā)江北岸線資源，江陰將拆船業(yè)、造船業(yè)、散貨碼頭等產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到長江北岸，大量加工制造業(yè)進(jìn)駐靖江園區(qū)，而靖江勞動力資源也充分為江陰所用；167。 江陰長江大橋建成后靖江陰長江大橋建成后靖江與江陰的經(jīng)濟(jì)聯(lián)動與江與江陰的經(jīng)濟(jì)聯(lián)動與產(chǎn)業(yè)融合的表現(xiàn)產(chǎn)業(yè)融合的表現(xiàn)167。 蘇通長江公路大橋建成以后，將使南通進(jìn)入上海一小時經(jīng)濟(jì)圈， 促使南通充分發(fā)揮其投資成本低，基礎(chǔ)建設(shè)好、勞動力素質(zhì)高等綜合優(yōu)勢， 將有助于南通產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重組，提升二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并帶動臨港經(jīng)濟(jì)發(fā)展；167。在建 洋口港是江蘇唯一可建10萬噸至 20萬噸級國際性深水大港的理想港址，將形成江蘇最大的出海入陸通道。 大橋：蘇通長江大橋、崇啟大橋、崇海大橋167。 公路：已建成 204國道、寧通高速、滬嘉瀏高速、沿江高速、蘇嘉杭高速、連通高速； 167。在第二產(chǎn)業(yè)中 ,19952023年建筑業(yè)發(fā)展速度明顯低于工業(yè)總體速度 ,但隨 2023年之后房地產(chǎn)投資因素 ,建筑業(yè)高速發(fā)展 ,約高出 510%。相比較第二產(chǎn)業(yè) ,第三產(chǎn)業(yè)速度較慢 ,近三年平均速度%。2023年南通三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重為 12:54:34,規(guī)劃至 2023年比重調(diào)整為 5:45:50。主要受沿海開放政策的有力促進(jìn) ,南通產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整始于上個世紀(jì) 90年代初期 。 南通特色產(chǎn)業(yè)（如，紡織服裝、精細(xì)化工、船舶制造）正逐漸形成聚集效應(yīng)，這將有助于南通在長三角開發(fā)中實行 “錯位競爭 “，打造上海擴(kuò)散產(chǎn)業(yè)的協(xié)作基地，以及長三角的加工基地。 南通在最近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級速度較快，第一產(chǎn)業(yè)比重逐年下降，工業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重最高；167。 南通市全社會固定資產(chǎn)投資與消費品零售總額在 02年以后增幅加快，人均與城市居民人均可支配收入也以 10%以上的速度增長。 截至 2023年，南通市共有人口 ，其中南通市區(qū)人口 ，占全市人口的%；167。 城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)：人口多、農(nóng)業(yè)人口比重大，城市化水平較低；167。 區(qū)位優(yōu)勢：江海交匯，水資源及港口等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，自然區(qū)位便利度以及經(jīng)濟(jì)區(qū)域化程度、區(qū)域開放度較高；167。 相對于長三角其他城市，南通的主要發(fā)展優(yōu)勢在于其區(qū)位以及優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的積聚，主要發(fā)展劣勢在于其當(dāng)前的城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 南通在長三角經(jīng)濟(jì)體系中地位顯著，是接受上海經(jīng)濟(jì)輻射的江北第一城，其開發(fā)與建設(shè)有助于打造滬蘇通 “金三角 ” ，拉動蘇中、蘇北地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長，目前南通在江蘇省的貢獻(xiàn)率達(dá)到 %，僅次于蘇州、無錫與南京；167。徐州市 連云港市鹽城市南京市常州市無錫市蘇州市上海市沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸：形成以 204國道為依托的沿海城鎮(zhèn)聚合軸海安、如皋城鎮(zhèn)圈：現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)發(fā)展一般，農(nóng)業(yè)開發(fā)為主，工業(yè)處于轉(zhuǎn)型期引導(dǎo)：以如城海安為中心，城鎮(zhèn)相向發(fā)展，形成 “雙核型 ”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)掘港、長沙城鎮(zhèn)圈：現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)實力較弱，以農(nóng)業(yè)開發(fā)與灘涂養(yǎng)殖為主；引導(dǎo)：以發(fā)展掘港鎮(zhèn)為重心，形成 “母子型 ”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)沿江經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸：以寧通啟公路為依托的城鎮(zhèn)聚合軸南通市城市圈：現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)實力最強(qiáng)，市域政治經(jīng)濟(jì)文化中心；引導(dǎo)：以南通市為中心城市，海門、金沙、長江鎮(zhèn)為次中心城鎮(zhèn)，形成 “一主三副 ”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)匯龍、呂四城鎮(zhèn)圈：現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，海洋漁業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、加工業(yè)初具規(guī)模；引導(dǎo)：依托道路交通，形成以匯龍為中心，呂四、和合、南陽 “眾星拱月 ”型城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)11經(jīng)濟(jì)發(fā)展與地位167。 南通位于江蘇省中部，長江入?？诒卑?，在地理位置上，與蘇州、寧波同為上海都市圈三個副中心城市，轄如皋、通州、海門、啟東 4市（縣級），海安、如東 2縣，崇川、港閘 2區(qū)和南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，面積 8001平方公里 ；167。? 積極吸引上海傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至南通市。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 :上海都市圈蘇錫常都市圈南京都市圈杭州都市圈寧波都市圈南通? 建設(shè)電力能源、食品加工、船舶制造、現(xiàn)代紡織五大基地 。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 :實施科教興市、以港興城 ,接軌蘇南 ,接軌大上海 。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 :工業(yè)化中期、城市化加速期、經(jīng)濟(jì)國際化提升期 。 人口發(fā)展規(guī)劃 :2023年全市人口 418萬 ,市區(qū) 100萬 ,2023年全市人口 516萬 ,市區(qū)人口 115萬 。錨鏈生產(chǎn)、造紙、工程塑料生產(chǎn)長三角重點城市功能定位與產(chǎn)業(yè)特征9167。手工藝和工藝美術(shù)品、紡織、銅器玉器、現(xiàn)代工業(yè)鎮(zhèn)江 靠長江岸線資源，積極引進(jìn)基礎(chǔ)原材料工業(yè)大項目。已逐步取代杭州，成為了長三角副中心城市電子信息、新材料、生物制藥、精密機(jī)械、精細(xì)化工常州 確立了以世界跨國公司的加工廠和上海工業(yè)的后方基地的目標(biāo)，要把其建成長三角地區(qū)重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地機(jī)械、冶金、電子、紡織、服裝南通 能源、原材料及深加工為主的工業(yè)基地 紡織、電子信息、船舶制造、精細(xì)化工無錫 已建成以紡織、電子、機(jī)械、化工、醫(yī)藥為主、門類比較齊全，配套協(xié)作能力較強(qiáng)的工業(yè)體系，成為中國沿海地區(qū)具有較大規(guī)模、較高水平的現(xiàn)代工業(yè)城市。鐵路運輸與航空運輸也正處于不斷完善之中。崇海大橋、崇啟大橋、上海長江大橋等路橋建設(shè)更能有效改善南通對外交通便捷程度 。21 January 2023南通中南地塊前期定位顧問服務(wù) 研究咨詢部中南集團(tuán)南通項目市場調(diào)研及分物業(yè)定位報告 (上 )21 January 2023更多戴德梁行的咨詢報告更多戴德梁行的咨詢報告戴德梁行太古廣場呼爾浩特項目研究報告 150頁戴德梁行 蘇州李公堤商業(yè)地產(chǎn)項目計劃書 72頁戴德梁行：成都金牛萬達(dá)廣場項目市場顧問報告深化 144頁戴德梁行：杭州坤和國際金融中心項目報告匯總 222頁戴德梁行： 2023武漢商圈市場研究報告戴德梁行 _武漢福星國際城項目前期顧問初步定位報告 275頁 2023戴德梁行：成都美國城評估報告 75頁戴德梁行：西安不夜城項目運營顧問報告【戴德梁行】 2023青島大拇指廣場商業(yè)定位報告終稿戴德梁行：上海均瑤國際廣場寫字樓整體營銷策略戴德梁行西安水晶島酒店式公寓項目策劃（ 58頁）戴德梁行地產(chǎn)顧問公司全程策劃內(nèi)容要點戴德梁行制度與規(guī)程合集戴德梁行 2023杭州國際機(jī)場大廈市場研究及定位咨詢報告【房庫】房地產(chǎn)專業(yè)資源下載庫下載更多戴德梁行的咨詢報告：【戴德梁行專區(qū)】下載更多戴德梁行的咨詢報告：【戴德梁行專區(qū)】21 January 2023 第一階段工作內(nèi)容項目宏觀環(huán)境研究分物業(yè)市場研究及定位第二階段工作內(nèi)容計劃南通中南地塊前期定位顧問服務(wù) 研究咨詢部21 January 2023I. 第一階段工作內(nèi)容南通中南地塊前期定位顧問服務(wù) 研究咨詢部54 I 項目推廣主題研究分物業(yè)初步定位市場調(diào)研1 2已完成工作宏觀環(huán)境及產(chǎn)業(yè)調(diào)研寫字樓市場調(diào)研商業(yè)（含體育）市場調(diào)研住宅市場調(diào)研酒店市場調(diào)研酒店式公寓市場調(diào)研工作成果各物業(yè)市場調(diào)研結(jié)論3第一階段工作內(nèi)容已完成工作宏觀環(huán)境及產(chǎn)業(yè)分析寫字樓市場定位商業(yè)（含體育）市場定位住宅市場定位酒店市場定位酒店式公寓市場定位工作成果各物業(yè)市場初步定位綜合定位5 10 項目招商工作協(xié)助…321 January 2023II. 項目宏觀環(huán)境研究南通中南地塊前期定位顧問服務(wù) 研究咨詢部7 交通路網(wǎng)四通八達(dá) ,區(qū)位交通優(yōu)勢顯赫區(qū)位交通是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先決條件 ,南通正成為上海北翼的現(xiàn)代化港口城市 。蘇通大橋預(yù)計 2023年中建成通車 ,屆時南通至上海僅需 1小時車程 。南通作為僅次于上海的長江下游區(qū)域第一個深水港城市 ,已經(jīng)逐步發(fā)展成為國際船舶修造基地 。外部交通區(qū)位條件分析8 城市 城市功能定位 支柱產(chǎn)業(yè)上海 國際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融及航運中心 金融