【正文】 250平米兩個區(qū)間段 –四居集中在 160200平米、 270360平米兩個區(qū)間段 類別 項目名稱 一居 兩居 三居 四居 五居 復(fù)式 其他 一線江景 項目 水岸帝景 無 100 140150 160200 208 250380 東方潤園 無 無 210250 270360 無 350950 濱江金色海岸 無 無 210230 270273 無 330630 觀瀾 5055 7580 100130 155165 170175 無 200300 二線江景 項目 盛世錢塘 無 無 145170 175195 無 230380 5076LOFT 宋都新城國際 無 無 140170 175196 無 230290 金基曉廬 無 90100 120140 170 無 250300 2號樓底 Town,300平米 綠城新綠園 無 90 145150 160195 無 250620 數(shù)據(jù)來源：華高萊斯市場調(diào)研（單位：平米） 135 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 136 （錢江新城沿江） ?特征二：頂級一線江景房呈現(xiàn)由舒適型向奢侈型轉(zhuǎn)變的趨勢 –南向江景 + 錢江新城 CBD共同決定了此類產(chǎn)品頂級、奢侈型的戶型路線 –210250平米的三居、 270360的平層四居一定程度反映了市場頂級客戶的需求特征 項目名稱 一居 二居 三居 四居 平層五居 復(fù)式 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 東方潤園 無 無 無 無 210250 % 270360 % 無 無 350950 % 濱江金色海岸 無 無 無 無 210230 % 270273 % 無 無 330630 % 水岸帝景 無 無 100 % 140150 % 160200 % 208 % 250380 % 觀瀾 5055 % 75130 % 155165 % 170175 % 無 無 200300 % 盛世錢塘 無 無 無 無 145175 % 175195 % 無 無 230380 % 宋都新城國際 無 無 無 無 140170 % 180200 % 無 無 230290 % 金基曉廬 無 無 90100 % 120140 % 170 % 無 無 250300 各樓頂層 綠城新綠園 無 無 90 % 145150 % 160195 % 無 無 250620 % 數(shù)據(jù)來源：華高萊斯市場調(diào)研（單位：平米） 136 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 137 （錢江新城沿江） ?特征三： CBD核心區(qū)及邊緣區(qū)的屬性差異導(dǎo)致頂級江景房戶型面積差異 三居 套數(shù)比 四居 套數(shù)比 復(fù)式 套數(shù)比 東方潤園 210250 % 270360 % 350950 % 濱江金色海岸 210230 % 270273 % 330630 % 金色海岸 東方潤園 錢江新城核心區(qū) 本項目是未來市場上的高端和高品質(zhì)項目，但絕對不屬于頂級項目。 吸塵排污系統(tǒng) 改變傳統(tǒng)垃圾處理方式，統(tǒng)一中央吸塵、使垃圾不在房間停留，統(tǒng)一中央分類，不給細(xì)菌滋生條件。 121 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 122 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?朗詩下沙項目 –運作特征一：主推生態(tài)科技型住宅 十大科技系統(tǒng) 系統(tǒng) 說明 隔噪隔聲系統(tǒng) 外墻系統(tǒng)、外窗系統(tǒng)和樓板均采用隔音構(gòu)造措施，有效阻隔外界及樓層間的噪聲，提供安靜的室內(nèi)環(huán)境。 外遮陽系統(tǒng) 窗外安裝鋁合金外遮陽卷簾，遮陽率最高可達(dá) 80%，不僅可以遮擋直射輻射，還可以遮擋漫射輻射，從而降低室內(nèi)制冷負(fù)荷，達(dá)到節(jié)能的目的。窗框和窗洞的結(jié)合空隙也采取阻熱設(shè)計，隔絕這些細(xì)微之處的熱傳導(dǎo)?？諝鈱蛹由细蓲斓耐鈮?，夏季起到了很好的遮陽隔熱作用，也有效地防止雨水的侵入。 120 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 121 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?朗詩下沙項目 –運作特征一：主推生態(tài)科技型住宅 十大科技系統(tǒng) 系統(tǒng) 說明 外墻系統(tǒng) 住宅的主體結(jié)構(gòu)以鋼筋混凝土墻體為主，在其外側(cè)設(shè)置高密度保溫板，再留出空氣對流層，設(shè)置開放式的干掛外墻。 健康全新風(fēng)系統(tǒng) 經(jīng)過除塵、消毒、除濕等多級處理的新鮮空氣，以略低于室內(nèi)的溫度并以小于 /秒的速度，從地面踢腳或窗下送出，無噪聲，無吹風(fēng)感。 混凝土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng) 通過預(yù)埋在混凝土樓板中的均布水管，依靠常溫水為冷熱媒來進(jìn)行制冷制熱。 項目名稱 占地面積 建筑面積 物業(yè)類型 上海世茂濱江花園 27萬 92萬 住宅 福州世茂外灘花園 27萬 住宅、商業(yè) 南京世茂濱江新城 150萬 住宅、商業(yè)、酒店等 武漢世茂錦繡長江 165萬 住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店等 哈爾濱世茂濱江新城 360萬 住宅、寫字樓、會議中心、酒店、酒店式公寓、商業(yè)等 96 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 97 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?世茂下沙項目 –世茂“濱江模式”研究 ?建筑規(guī)劃：“勾勒城市嶄新天際線、強(qiáng)化城市景觀” 上海世茂濱江花園： 與金茂大廈、東方明珠共筑浦江東岸“一波三峰”城市天際線 97 南京世茂濱江新城 福州世茂外灘花園 98 武漢世茂錦繡長江 哈爾濱世茂濱江新城 99 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 100 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?世茂下沙項目 –世茂“濱江模式”研究 ?物業(yè)選擇：江景住宅采用“高層 + 超高層”相結(jié)合的模式 項目名稱 江景住宅物業(yè)類型 上海世茂濱江花園 4955層超高層 福州世茂外灘花園 100米高層 +150米超高層 南京世茂濱江新城 2453層 武漢世茂錦繡長江 3055層（一期） 100 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 101 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?世茂下沙項目 –世茂“濱江模式”研究 ?景觀設(shè)計：“尊重自然、將完美江景有機(jī)延伸” 世界風(fēng)情主題園林 園林主題 主題感和風(fēng)情感強(qiáng)烈 101 英式大草坪 法式迷宮式花園 奧運公園 上海世茂濱江花園 102 上海世茂濱江花園 德式綠蔭天鵝湖 美式夏威夷沖浪沙灘 中式園林 103 南京世茂濱江新城 加勒比海主題風(fēng)情園 法式凡爾賽宮廷園林 紐約中央公園 104 南京世茂濱江新城 貝加爾瀑布園 帕薩迪納藝術(shù)廣場 東南亞風(fēng)情園 105 武漢世茂錦繡長江 澳洲風(fēng)情園 美洲風(fēng)情園 歐洲風(fēng)情園 亞洲風(fēng)情園 106 福州世茂外灘花園 主題一：浪漫田園 主題二：綠洲棕櫚 主題三：碧水金沙 主題四：泊景灣畔 主題五：密林溪景 主題六：綠野仙蹤 107 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 108 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?世茂下沙項目 –世茂“濱江模式”研究 ?江景利用：戶型設(shè)計強(qiáng)化觀江效果，將江景資源優(yōu)勢發(fā)揮至極致 108 109 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 110 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?世茂下沙項目 –世茂“濱江模式”研究 ?產(chǎn)品設(shè)計：多角度體現(xiàn)居住生活的尊貴感和檔次感 精 裝修的產(chǎn)品設(shè)計 尊貴感空間的設(shè)計 高品質(zhì)會所的打造 1 2 3 尊貴感 檔次感 110 世茂集團(tuán)推廣廣告 111 武漢世茂錦繡長江推廣廣告 福州世茂外灘花園推廣廣告 112 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 113 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?世茂下沙項目 –世茂“濱江模式”研究 ?產(chǎn)品設(shè)計：多角度體現(xiàn)居住生活的尊貴感和檔次感 精 裝修的產(chǎn)品設(shè)計 1 精裝修標(biāo)準(zhǔn) 門鎖 韓國 IREVO的 GATEMAN高檔數(shù)碼門鎖 潔具 美國貝朗 BRAVAT 洗衣機(jī) 德國西門子（ SIEMENS） 廚房電器 美國通用 GE 中央空調(diào) 美國特靈 TRANE 電梯 芬蘭通力 113 福州世茂外灘花園精裝修推廣廣告 上海世茂濱江花園精裝修實景房 114 尊貴感空間的設(shè)計 2 雙大堂設(shè)計（外大堂） 雙大堂設(shè)計（內(nèi)大堂） 115 尊貴感空間的設(shè)計 2 三梯二戶的豪華單元，兩部電梯為主人專用電梯，只設(shè)首層、地下一層、地下二層按紐 116 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 117 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?世茂下沙項目 –世茂“濱江模式”研究 ?產(chǎn)品設(shè)計：多角度體現(xiàn)居住生活的尊貴感和檔次感 高品質(zhì)會所的打造 3 117 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 118 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?朗詩下沙項目 –基本情況 朗詩下沙項目 類別 說明 土地成交時間 2023213 規(guī)劃用途 住宅（設(shè)配套公建） 容積率 土地總面積 樓面地價 1683元 /平米 一期建筑面積 118 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 119 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?朗詩下沙項目 –運作特征一：主推生態(tài)科技型住宅 六大技術(shù)特點 技術(shù) 說明 常年恒溫 無需空調(diào)暖氣，室內(nèi)溫度終年保持 2026度，拋棄夏暖冬冷的煩惱 常年恒濕 始終保持 30%70%左右的空氣濕度，滿足舒適呼吸需求 置換新風(fēng) 經(jīng)過凈化的新鮮健康空氣，自下而上流動，形成新風(fēng)潮，不斷更新室內(nèi)空氣 隔音低噪 窗、墻、樓板采用消音設(shè)計，加以同層排水，室內(nèi)始終控制到良好環(huán)境聲級 防污抗染 改變傳統(tǒng)垃圾處理方式，垃圾不在房間停留，不給細(xì)菌滋生條件 節(jié)能環(huán)保 建筑固維結(jié)構(gòu)的消耗為傳統(tǒng)建筑的 25%左右 119 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 120 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?朗詩下沙項目 –運作特征一：主推生態(tài)科技型住宅 十大科技系統(tǒng) 系統(tǒng) 說明 地源熱泵技術(shù)系統(tǒng) 采用埋設(shè)垂直管、水平管或向地表水拋設(shè)管路等多種方式，直接從淺層常溫土壤提取能量，供室內(nèi)使用。 92 朗詩下沙項目 世茂下沙項目 93 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 94 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?世茂下沙項目 –基本情況 世茂下沙項目 類別 說明 土地成交時間 202326 規(guī)劃用途 住宅（設(shè)配套公建） 容積率 ≤ ； ≤ 土地總面積 415畝（住宅面積 415畝） 樓面地價 1319元 /平米 一期建筑面積 94 世茂下沙項目一期 產(chǎn)品：世茂濱江系列 95 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 96 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?世茂下沙項目 –世茂“濱江模式”研究（核心點：配合政府進(jìn)行“城市運營”） ?1. 強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)性 –開發(fā)商在開發(fā)土地的過程中不但需要考慮自身的經(jīng)濟(jì)利益，更被要求考慮被開發(fā)區(qū)域?qū)φ麄€城市所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益。但對于濕地的利用和推廣應(yīng)多樣化，應(yīng)挖掘濕地背后所蘊(yùn)含的內(nèi)涵。城” 7 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 8 物業(yè)類型建議 ?物業(yè)類