【正文】 體現(xiàn)身份感和檔次感 怎樣超越濱江沿江項(xiàng)目的品質(zhì)？ 77 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 78 本項(xiàng)目 保利項(xiàng)目 世茂項(xiàng)目 理想伊薩卡 多藍(lán)水岸 野風(fēng)海天城 華元夢(mèng)琴灣 朗詩(shī)項(xiàng)目 78 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 79 區(qū)域 分類(lèi) 項(xiàng)目名稱(chēng) 住宅建筑面積 容積率 最早開(kāi)盤(pán)時(shí)間 一線沿江項(xiàng)目 舊項(xiàng)目 華元夢(mèng)琴灣 30萬(wàn) 2023年 7月 多藍(lán)水岸 2023年 4月 理想伊薩卡 50萬(wàn) 2023年 5月 新項(xiàng)目 世茂項(xiàng)目 22萬(wàn) 待定 朗詩(shī)項(xiàng)目 待定 保利項(xiàng)目 二線沿江 野風(fēng)海天城 50萬(wàn) 2023年 10月 79 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 80 ?舊項(xiàng)目市場(chǎng)共有特征研究 –1. 項(xiàng)目推廣：普遍強(qiáng)化下沙東居住區(qū)的宜居品質(zhì) 華元夢(mèng)琴灣 理想伊薩卡 發(fā)現(xiàn)東部之美 1. 下沙，杭州東部的美麗港灣 2. 下沙衛(wèi)星城，錢(qián)江西岸的時(shí)代寵兒 3. 居住在下沙，杭州人未來(lái)的生活趨向 4. 向擁擠、繁忙、格式化的生活宣戰(zhàn) 錢(qián)塘江時(shí)代 東部時(shí)代 80 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 81 ?舊項(xiàng)目市場(chǎng)共有特征研究 –2. 項(xiàng)目推廣：日益重視錢(qián)塘江江景資源的稀缺性和景觀性 理想伊薩卡 81 理想伊薩卡 82 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 83 ?舊項(xiàng)目市場(chǎng)共有特征研究 –3. 規(guī)劃理念：普遍引入休閑、健康的規(guī)劃理念，強(qiáng)化 CLD的生活品質(zhì) 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)劃理念 華元夢(mèng)琴灣 “音樂(lè)、休閑、健康 ” 新型學(xué)院派生活 理想伊薩卡 “理想、家園、自然 ” 美國(guó)紐約芬格湖畔的風(fēng)情小鎮(zhèn) 野風(fēng)海天城 “海洋風(fēng)情 ” 東南亞海濱度假小鎮(zhèn) 數(shù)據(jù)來(lái)源：華高萊斯市場(chǎng)調(diào)研 83 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 84 ?舊項(xiàng)目不足之處分析 –1. 項(xiàng)目規(guī)劃：稀缺江景資源的利用尚不充分 沿江 大道 錢(qián)塘江 多藍(lán)水岸 84 華元夢(mèng)琴灣 沿江 大道 錢(qián)塘江 一期 二期 三期 85 理想伊薩卡 規(guī)劃布局不足之處 ? 犧牲高層和小高層的品質(zhì)來(lái)保證別墅物業(yè)的品質(zhì) ? 小高層和高層（特別一期）觀江視野有限 一期 三期 86 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 87 ?舊項(xiàng)目不足之處分析 –2. 項(xiàng)目規(guī)劃：濕地資源的挖掘利用較為初級(jí)，多作為社區(qū)外圍景觀體系簡(jiǎn)單考慮 多藍(lán)水岸 華元夢(mèng)琴灣 理想伊薩卡 87 華元夢(mèng)琴灣 推廣語(yǔ)： 白鷺棲息的地方 [現(xiàn)象 ] 華元夢(mèng)琴灣在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中將濕地資源作為重要的推廣點(diǎn)，但由于市場(chǎng)反應(yīng)有限，因此在后期逐漸放棄此推廣點(diǎn)。REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 1 金隅杭州住宅項(xiàng)目 市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位 最終成果匯報(bào) 1/25/2023 1 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANTS CO.,LTD 1 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 2 本次匯報(bào)內(nèi)容 （ 20231026） （市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位最終匯報(bào)） 匯報(bào)人員安排：郝榮福、郁然 報(bào)告匯報(bào)時(shí)間： 中期匯報(bào)要點(diǎn)回顧 競(jìng)爭(zhēng)性住宅市場(chǎng)研究與分析 住宅產(chǎn)品市場(chǎng)定位深化 2 總體思路圖 中期匯報(bào)要點(diǎn)回顧 1 競(jìng)爭(zhēng)性住宅市場(chǎng)研究與分析 2 住宅產(chǎn)品市場(chǎng)定位深化 3 項(xiàng)目品質(zhì)和檔次定位 項(xiàng)目客戶(hù)群定位 項(xiàng)目整體定位 物業(yè)類(lèi)型建議 平面布局建議 分期開(kāi)發(fā)時(shí)序建議 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域界定 錢(qián)江沿江板塊借鑒因素研究 濱江沿江板塊競(jìng)爭(zhēng)策略研究 下沙沿江板塊競(jìng)爭(zhēng)策略研究 客戶(hù)群定位深化 戶(hù)型面積及配比建議 設(shè)施配套建議：商業(yè)及會(huì)所 分期開(kāi)發(fā)策略建議 高層產(chǎn)品價(jià)格定位建議 3 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 4 中期匯報(bào)要點(diǎn)回顧 4 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 5 項(xiàng)目品質(zhì)和檔次定位 品質(zhì)感打造 超越濱江 趨近錢(qián)江 突出優(yōu)勢(shì) 品質(zhì)打造超越濱江 觀江最大化 突出形象力 強(qiáng)化檔次感 強(qiáng)調(diào)國(guó)際化 發(fā)展?jié)摿? 環(huán)境條件 景觀條件 理念定位差異于錢(qián)江 生態(tài)化 休閑化 宜居化 價(jià)格水平 趨近濱江 低于錢(qián)江 價(jià)格水平趨近濱江 短期內(nèi)價(jià)格將遠(yuǎn)低于錢(qián)江 5 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 6 項(xiàng)目客戶(hù)群定位 次主力客戶(hù) 浙江省內(nèi)其他城市 （現(xiàn)不工作也不居住于杭州）高端客戶(hù) 次主力客戶(hù) 下沙區(qū)域 （現(xiàn)工作或居住于下沙）高端客戶(hù) 主力客戶(hù) 杭州本地（現(xiàn)工作或居住于市區(qū)）高端客戶(hù) 目標(biāo) 客戶(hù)群 6 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 7 項(xiàng)目整體定位 將江景資源最大化 1 將濕地景觀最大化 2 將度假引入生活 3 ——杭州國(guó)際“暢 享 [啟示 ] 濕地資源作為區(qū)域的優(yōu)勢(shì)資源之一，在推廣過(guò)程中不應(yīng)放棄。 88 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 89 ?舊項(xiàng)目不足之處分析 –3. 規(guī)劃理念：休閑、健康的規(guī)劃理念符合了區(qū)域自身屬性和發(fā)展階段，但從區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，理念整體缺乏高檔次、高品質(zhì)的感覺(jué) 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)劃理念 華元夢(mèng)琴灣 “音樂(lè)、休閑、健康 ” 新型學(xué)院派生活 理想伊薩卡 “理想、家園、自然 ” 美國(guó)紐約芬格湖畔的風(fēng)情小鎮(zhèn) 野風(fēng)海天城 “海洋風(fēng)情 ” 東南亞海濱度假小鎮(zhèn) 數(shù)據(jù)來(lái)源：華高萊斯市場(chǎng)調(diào)研 89 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 90 江景資源利用的最大化 休閑 /健康理念和檔次感的有機(jī)結(jié)合 濕地景觀利用的多樣化 怎樣超越下沙沿江舊項(xiàng)目的品質(zhì)？ 90 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 91 5 小結(jié) 江景資源利用的最大化 居住的尊貴感和私密感 項(xiàng)目品質(zhì)的高檔化 生活理念的純粹化 江景資源利用的最大化 休閑 /健康理念和檔次感的有機(jī)結(jié)合 濕地景觀利用的多樣化 91 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 92 [附 ]下沙沿江板塊新項(xiàng)目運(yùn)作特征預(yù)判 世茂下沙項(xiàng)目 朗詩(shī)下沙項(xiàng)目 保利下沙項(xiàng)目 新項(xiàng)目 主要研究 [研究思路 ] 對(duì)未開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目異地同類(lèi)型項(xiàng)目的運(yùn)作規(guī)律進(jìn)行分析，為下一階段詳細(xì)確定產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略提供參考。 ?2. 強(qiáng)調(diào)景觀性 –開(kāi)發(fā)商固然需要考慮所開(kāi)發(fā)社區(qū)的景觀功能，但亦日益關(guān)注社區(qū)景觀對(duì)整個(gè)城市文化脈絡(luò)的延續(xù)，以及社區(qū)與周邊環(huán)境的融合。冬季將地?zé)崮軅鬟f轉(zhuǎn)移到需要采暖的建筑物內(nèi)，夏季將建筑物內(nèi)的熱量通過(guò)熱泵機(jī)組傳遞散失到地表淺層中。夏季送水溫度為 20℃ 左右，回水溫度為 26℃ 左右；冬季送水溫度 28℃ 左右，回水溫度為 20℃ 左右，溫差加熱或制冷混凝土樓板，再通過(guò)樓板以輻射方式進(jìn)行傳熱，調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。 由于送風(fēng)層的溫度較低，密度較大，會(huì)沿著整個(gè)地板面蔓延開(kāi)來(lái)形成一個(gè) “新風(fēng)湖 ”，通過(guò)人體和室內(nèi)各種其它熱源加熱，連同人口中呼出的廢氣一起緩慢上升，通過(guò)設(shè)在上部的排風(fēng)口有組織排放。中間流動(dòng)空氣層能帶走保溫板上的凝結(jié)水，有效保證保溫材料的長(zhǎng)期干燥，維護(hù)其保溫性能持續(xù)有效。 外窗系統(tǒng) 窗戶(hù)采用斷橋隔熱鋁合金窗，有效地阻隔室外的冷熱。采用雙層中空玻璃加 LOWE涂層 ,可以?xún)?nèi)外雙向阻熱，冬天室內(nèi)的熱出不去，冷進(jìn)不來(lái)，夏天室外的熱進(jìn)不來(lái)，室內(nèi)的冷也出不去。 屋頂?shù)孛嫦到y(tǒng) 屋頂設(shè)置較厚的保溫層，女兒墻部分也嚴(yán)密包裹，并且把隔熱層延伸到地面凍土層以下，形成閉合的保溫隔熱體系，全方位阻隔能量流失。 排水噪聲處理系統(tǒng) 系統(tǒng)采用后排水衛(wèi)生設(shè)備，在本層把污、廢水排入管井中的主管道，有效解決排水噪聲的影響。 122 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 123 [附 ]下沙沿江板塊新項(xiàng)目運(yùn)作特征預(yù)判 ?朗詩(shī)下沙項(xiàng)目 –運(yùn)作特征二：精裝修戶(hù)型設(shè)計(jì) ?精裝修標(biāo)準(zhǔn)：約 2023元 /平米 ?精裝修特征（ 可能出現(xiàn) ）： “定制式精裝修” –1. 根據(jù)個(gè)人喜好、生活習(xí)性在菜單中選擇不同標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，包括地板、地磚、墻面的顏色、背景墻的設(shè)計(jì)安裝、龍頭花灑、潔具的檔次、衣柜、廚柜的風(fēng)格等等 –2. 客戶(hù)可與設(shè)計(jì)師直接溝通，表達(dá)自己的設(shè)計(jì)需求意向 –3. 如果客戶(hù)有其他裝修升級(jí)要求，如需要在廚房安裝洗碗機(jī)、烤箱等，也將是在“定制式精裝修”的服務(wù)范圍之內(nèi) 123 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 124 住宅產(chǎn)品市場(chǎng)定位深化 客戶(hù)群定位深化 124 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 125 1. 下沙近年影響力較大項(xiàng)目客戶(hù)構(gòu)成分析 項(xiàng)目 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 建筑規(guī)模（萬(wàn)平米） 客戶(hù)情況 華元夢(mèng)琴灣 21 初期：主力為下沙本地客戶(hù)，包括教師及區(qū)內(nèi)企業(yè)員工 近期：主力為下沙本地客戶(hù)（企業(yè)中高層）和外地客戶(hù)（溫州、青田等） 理想伊薩卡 50 初期：主力為下沙本地客戶(hù)，包括下沙教師及工業(yè)園區(qū)白領(lǐng) 近期：杭州客戶(hù)占三分之一，外地客戶(hù)主要是溫州等其他市，占三分之一 野風(fēng)海天城 50 初期：主力為下沙本地客戶(hù)（教師、企業(yè)員工及野風(fēng)老客戶(hù)）；隨后逐漸有杭州市區(qū)客戶(hù)過(guò)來(lái)購(gòu)房，主要作為婚房，購(gòu)買(mǎi)較小戶(hù)型；近期外地投資客也占一定比例 125 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 126 1. 下沙近年影響力較大項(xiàng)目客戶(hù)構(gòu)成分析 ?主力客戶(hù)：來(lái)自于下沙高教園區(qū)、工業(yè)區(qū) –高教園區(qū)、工業(yè)區(qū)客戶(hù)對(duì)區(qū)域未來(lái)入市項(xiàng)目的支撐力度有限 ?1. 下沙現(xiàn)有居住項(xiàng)目已消化大量的高校教師和園區(qū)客戶(hù)，此類(lèi)客戶(hù)短期內(nèi)升級(jí)換代的可能性較小 ?2. 高教園區(qū)已發(fā)展成熟，學(xué)校規(guī)模和教師數(shù)量不會(huì)有太大變化 ?3. 高教園區(qū)盡管學(xué)生每年更疊，但整體購(gòu)買(mǎi)力有限 ?4. 工業(yè)園區(qū)未來(lái)將向江東拓展，但其發(fā)展需要較長(zhǎng)時(shí)間，短時(shí)間內(nèi)很難形成規(guī)模 ?次主力客戶(hù)：來(lái)自 市區(qū)、無(wú)法承擔(dān)市區(qū)高昂房?jī)r(jià)的人群 –市區(qū)購(gòu)房人群整體檔次偏低，沿此路徑定位與本項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)相背離 ?：偏年輕化 ?2. 置業(yè)目的：首次置業(yè)，多數(shù)作為婚房 ?3. 戶(hù)型偏好：以 140平米以?xún)?nèi)戶(hù)型為主 126 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 127 1. 下沙近年影響力較大項(xiàng)目客戶(hù)構(gòu)成分析 ?次主力客戶(hù)：浙江省內(nèi)其他城市（現(xiàn)不工作也不居住于杭州）的投資客戶(hù) –主要來(lái)源特征 ?1. 溫州人 ?2. 金華人 ?3. 麗水（青田）人 –購(gòu)買(mǎi)特征分析 ?1. 集中購(gòu)買(mǎi)特征明顯、產(chǎn)品消化量很大 ?2. 偏好 140平米以上的偏大戶(hù)型 127 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 128 2 .下沙沿江區(qū)域未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)判斷 杭州市政府支持 下沙政府支持 沿江區(qū)域 條件支持 偏遠(yuǎn)化 工業(yè)化 郊區(qū)化 生態(tài)化 國(guó)際化 品質(zhì)化 近距化 生態(tài)化 城市化 ，而九堡的發(fā)展拉近了下沙與市區(qū)的心理距離 2. 積極引導(dǎo)園區(qū)內(nèi)化工類(lèi)企業(yè)向江東園區(qū)遷移，盡可能降低工業(yè)對(duì)環(huán)境的污染 3. 積極完善下沙整體生活配套設(shè)施，方便居民生活 4. 積極完善下沙沿江區(qū)域生活配套設(shè)施，方便居民生活 1. 沿江打造三大景觀帶，營(yíng)造花園式、生態(tài)型居住氛圍，提高居住品質(zhì) 下沙沿江區(qū)域具備吸引高端客戶(hù)的條件。盡管有南向江景資源，但缺乏 CBD的支持，因此戶(hù)型設(shè)計(jì)不應(yīng)盲目走奢侈型路