【正文】 ?市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 –4. 配套設(shè)置：為保證項(xiàng)目高品質(zhì)，商業(yè)配套的設(shè)置均盡可能降低對(duì)居住生活的影響 商業(yè)配套 僅沿主要干道以底商形式布置 完全依托區(qū)域內(nèi)公建用地 55 海威國(guó)際 完全依托區(qū)域內(nèi)公建用地 公建 56 春江時(shí)代 僅沿主要干道以底商形式布置 少量底商 57 旅游水印城 僅沿主要干道以底商形式布置 少量底商 58 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 59 ?項(xiàng)目不足之處分析 –1. 規(guī)劃布局：沒有最大限度利用江景資源，僅滿足了少數(shù)產(chǎn)品的觀江需求 場(chǎng)地條件限制：臨江面窄 + 進(jìn)深長(zhǎng) 發(fā)展背景限制：規(guī)劃初期江景的價(jià)值未得到充分重視 1 2 原因 59 白金海岸 60 春江時(shí)代 61 水印城 62 錦繡江南 63 盛元慧谷 太陽國(guó)際公寓 64 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 65 ?項(xiàng)目不足之處分析 –2. 建筑風(fēng)格：已出現(xiàn)由古典向現(xiàn)代轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)，但同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、檔次感不足 錢江北岸：春江花月 錢江南岸：春江時(shí)代 65 錦繡江南 春江時(shí)代 66 錢江北岸：金色海岸 錢江南岸：水印城 67 錢江北岸：金色海岸 錢江南岸：水印城 68 盛元慧谷 海威國(guó)際 69 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 70 ?項(xiàng)目不足之處分析 –3. 戶型空間：生活舒適度和居住尊貴感等方面存在諸多不足之處 生活舒適度不高 居住尊貴感不足 1 2 主人優(yōu)先體現(xiàn)不到位：主臥舒適度低 觀江與生活習(xí)慣的矛盾：客廳北置 戶型尺度空間存在不足：窄開間 +長(zhǎng)進(jìn)深 70 生活舒適度不高 1 觀江與生活習(xí)慣的矛盾：客廳北置 錦繡江南（四室兩廳兩衛(wèi)： 191平米） 水印城（四室兩廳兩衛(wèi)： 185平米） 71 生活舒適度不高 1 觀江與生活習(xí)慣的矛盾：客廳北置 春江時(shí)代（三室兩廳兩衛(wèi)： 170平米） 海威國(guó)際（四室兩廳兩衛(wèi)： 159平米） 72 生活舒適度不高 1 觀江與生活習(xí)慣的矛盾：客廳北置 盛元慧谷（ 338平米） 彩虹豪庭（四室兩廳三衛(wèi)： 249平米） 73 生活舒適度不高 1 戶型尺度空間存在不足：窄開間 +長(zhǎng)進(jìn)深 錦繡江南（四室兩廳兩衛(wèi)： 183平米） 18.4米 74 水印城（三室兩廳兩衛(wèi)： 156平米） 海威國(guó)際（四室兩廳兩衛(wèi)： 156平米） 居住尊貴感不足 2 主人優(yōu)先體現(xiàn)不到位：主臥舒適度低 缺失衣帽間 主衛(wèi)暗衛(wèi) 75 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 76 向?yàn)I江沿江板塊學(xué)習(xí)什么？ 商業(yè)配套設(shè)置盡可能降低對(duì)居住生活的影響 景觀營(yíng)造強(qiáng)調(diào)休閑、健康，走異于錢江新城的高品質(zhì)路線 采用多種形式實(shí)現(xiàn)對(duì)江景資源的有效利用 重視一線江景的推廣 76 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 77 江景資源利用的最大化 居住的尊貴感和私密感 項(xiàng)目品質(zhì)的高檔化 生活理念的純粹化 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目推廣 結(jié)合濕地景觀引導(dǎo)休閑健康型生活 現(xiàn)代、國(guó)際化的項(xiàng)目品質(zhì) 體現(xiàn)主人優(yōu)先 體現(xiàn)身份感和檔次感 怎樣超越濱江沿江項(xiàng)目的品質(zhì)？ 77 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 78 本項(xiàng)目 保利項(xiàng)目 世茂項(xiàng)目 理想伊薩卡 多藍(lán)水岸 野風(fēng)海天城 華元夢(mèng)琴灣 朗詩項(xiàng)目 78 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 79 區(qū)域 分類 項(xiàng)目名稱 住宅建筑面積 容積率 最早開盤時(shí)間 一線沿江項(xiàng)目 舊項(xiàng)目 華元夢(mèng)琴灣 30萬 2023年 7月 多藍(lán)水岸 2023年 4月 理想伊薩卡 50萬 2023年 5月 新項(xiàng)目 世茂項(xiàng)目 22萬 待定 朗詩項(xiàng)目 待定 保利項(xiàng)目 二線沿江 野風(fēng)海天城 50萬 2023年 10月 79 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 80 ?舊項(xiàng)目市場(chǎng)共有特征研究 –1. 項(xiàng)目推廣：普遍強(qiáng)化下沙東居住區(qū)的宜居品質(zhì) 華元夢(mèng)琴灣 理想伊薩卡 發(fā)現(xiàn)東部之美 1. 下沙，杭州東部的美麗港灣 2. 下沙衛(wèi)星城，錢江西岸的時(shí)代寵兒 3. 居住在下沙，杭州人未來的生活趨向 4. 向擁擠、繁忙、格式化的生活宣戰(zhàn) 錢塘江時(shí)代 東部時(shí)代 80 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 81 ?舊項(xiàng)目市場(chǎng)共有特征研究 –2. 項(xiàng)目推廣：日益重視錢塘江江景資源的稀缺性和景觀性 理想伊薩卡 81 理想伊薩卡 82 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 83 ?舊項(xiàng)目市場(chǎng)共有特征研究 –3. 規(guī)劃理念：普遍引入休閑、健康的規(guī)劃理念，強(qiáng)化 CLD的生活品質(zhì) 項(xiàng)目名稱 規(guī)劃理念 華元夢(mèng)琴灣 “音樂、休閑、健康 ” 新型學(xué)院派生活 理想伊薩卡 “理想、家園、自然 ” 美國(guó)紐約芬格湖畔的風(fēng)情小鎮(zhèn) 野風(fēng)海天城 “海洋風(fēng)情 ” 東南亞海濱度假小鎮(zhèn) 數(shù)據(jù)來源：華高萊斯市場(chǎng)調(diào)研 83 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 84 ?舊項(xiàng)目不足之處分析 –1. 項(xiàng)目規(guī)劃：稀缺江景資源的利用尚不充分 沿江 大道 錢塘江 多藍(lán)水岸 84 華元夢(mèng)琴灣 沿江 大道 錢塘江 一期 二期 三期 85 理想伊薩卡 規(guī)劃布局不足之處 ? 犧牲高層和小高層的品質(zhì)來保證別墅物業(yè)的品質(zhì) ? 小高層和高層（特別一期）觀江視野有限 一期 三期 86 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 87 ?舊項(xiàng)目不足之處分析 –2. 項(xiàng)目規(guī)劃：濕地資源的挖掘利用較為初級(jí)，多作為社區(qū)外圍景觀體系簡(jiǎn)單考慮 多藍(lán)水岸 華元夢(mèng)琴灣 理想伊薩卡 87 華元夢(mèng)琴灣 推廣語： 白鷺棲息的地方 [現(xiàn)象 ] 華元夢(mèng)琴灣在營(yíng)銷過程中將濕地資源作為重要的推廣點(diǎn)，但由于市場(chǎng)反應(yīng)有限，因此在后期逐漸放棄此推廣點(diǎn)。享 88 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 89 ?舊項(xiàng)目不足之處分析 –3. 規(guī)劃理念：休閑、健康的規(guī)劃理念符合了區(qū)域自身屬性和發(fā)展階段，但從區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)來看，理念整體缺乏高檔次、高品質(zhì)的感覺 項(xiàng)目名稱 規(guī)劃理念 華元夢(mèng)琴灣 “音樂、休閑、健康 ” 新型學(xué)院派生活 理想伊薩卡 “理想、家園、自然 ” 美國(guó)紐約芬格湖畔的風(fēng)情小鎮(zhèn) 野風(fēng)海天城 “海洋風(fēng)情 ” 東南亞海濱度假小鎮(zhèn) 數(shù)據(jù)來源：華高萊斯市場(chǎng)調(diào)研 89 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 90 江景資源利用的最大化 休閑 /健康理念和檔次感的有機(jī)結(jié)合 濕地景觀利用的多樣化 怎樣超越下沙沿江舊項(xiàng)目的品質(zhì)？ 90 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 91 5 小結(jié) 江景資源利用的最大化 居住的尊貴感和私密感 項(xiàng)目品質(zhì)的高檔化 生活理念的純粹化 江景資源利用的最大化 休閑 /健康理念和檔次感的有機(jī)結(jié)合 濕地景觀利用的多樣化 91 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 92 [附 ]下沙沿江板塊新項(xiàng)目運(yùn)作特征預(yù)判 世茂下沙項(xiàng)目 朗詩下沙項(xiàng)目 保利下沙項(xiàng)目 新項(xiàng)目 主要研究 [研究思路 ] 對(duì)未開盤項(xiàng)目異地同類型項(xiàng)目的運(yùn)作規(guī)律進(jìn)行分析，為下一階段詳細(xì)確定產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略提供參考。冬季將地?zé)崮軅鬟f轉(zhuǎn)移到需要采暖的建筑物內(nèi)，夏季將建筑物內(nèi)的熱量通過熱泵機(jī)組傳遞散失到地表淺層中。 由于送風(fēng)層的溫度較低，密度較大，會(huì)沿著整個(gè)地板面蔓延開來形成一個(gè) “新風(fēng)湖 ”，通過人體和室內(nèi)各種其它熱源加熱，連同人口中呼出的廢氣一起緩慢上升，通過設(shè)在上部的排風(fēng)口有組織排放。 外窗系統(tǒng) 窗戶采用斷橋隔熱鋁合金窗，有效地阻隔室外的冷熱。 屋頂?shù)孛嫦到y(tǒng) 屋頂設(shè)置較厚的保溫層，女兒墻部分也嚴(yán)密包裹，并且把隔熱層延伸到地面凍土層以下，形成閉合的保溫隔熱體系，全方位阻隔能量流失。 122 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 123 [附 ]下沙沿江板塊新項(xiàng)目運(yùn)作特征預(yù)判 ?朗詩下沙項(xiàng)目 –運(yùn)作特征二：精裝修戶型設(shè)計(jì) ?精裝修標(biāo)準(zhǔn)：約 2023元 /平米 ?精裝修特征（ 可能出現(xiàn) ）： “定制式精裝修” –1. 根據(jù)個(gè)人喜好、生活習(xí)性在菜單中選擇不同標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，包括地板、地磚、墻面的顏色、背景墻的設(shè)計(jì)安裝、龍頭花灑、潔具的檔次、衣柜、廚柜的風(fēng)格等等 –2. 客戶可與設(shè)計(jì)師直接溝通，表達(dá)自己的設(shè)計(jì)需求意向 –3. 如果客戶有其他裝修升級(jí)要求，如需要在廚房安裝洗碗機(jī)、烤箱等，也將是在“定制式精裝修”的服務(wù)范圍之內(nèi) 123 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 124 住宅產(chǎn)品市場(chǎng)定位深化 客戶群定位深化 124 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 125 1. 下沙近年影響力較大項(xiàng)目客戶構(gòu)成分析 項(xiàng)目 開盤時(shí)間 建筑規(guī)模（萬平米） 客戶情況 華元夢(mèng)琴灣 21 初期：主力為下沙本地客戶，包括教師及區(qū)內(nèi)企業(yè)員工 近期：主力為下沙本地客戶（企業(yè)中高層）和外地客戶（溫州、青田等） 理想伊薩卡 50 初期：主力為下沙本地客戶，包括下沙教師及工業(yè)園區(qū)白領(lǐng) 近期：杭州客戶占三分之一，外地客戶主要是溫州等其他市，占三分之一 野風(fēng)海天城 50 初期：主力為下沙本地客戶（教師、企業(yè)員工及野風(fēng)老客戶）；隨后逐漸有杭州市區(qū)客戶過來購(gòu)房，主要作為婚房，購(gòu)買較小戶型；近期外地投資客也占一定比例 125 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 126 1. 下沙近年影響力較大項(xiàng)目客戶構(gòu)成分析 ?主力客戶：來自于下沙高教園區(qū)、工業(yè)區(qū) –高教園區(qū)、工業(yè)區(qū)客戶對(duì)區(qū)域未來入市項(xiàng)目的支撐力度有限 ?1. 下沙現(xiàn)有居住項(xiàng)目已消化大量的高校教師和園區(qū)客戶，此類客戶短期內(nèi)升級(jí)換代的可能性較小 ?2. 高教園區(qū)已發(fā)展成熟，學(xué)校規(guī)模和教師數(shù)量不會(huì)有太大變化 ?3. 高教園區(qū)盡管學(xué)生每年更疊，但整體購(gòu)買力有限 ?4. 工業(yè)園區(qū)未來將向江東拓展，但其發(fā)展需要較長(zhǎng)時(shí)間，短時(shí)間內(nèi)很難形成規(guī)模 ?次主力客戶：來自 市區(qū)、無法承擔(dān)市區(qū)高昂房?jī)r(jià)的人群 –市區(qū)購(gòu)房人群整體檔次偏低，沿此路徑定位與本項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)相背離 ?：偏年輕化 ?2. 置業(yè)目的：首次置業(yè)，多數(shù)作為婚房 ?3. 戶型偏好：以 140平米以內(nèi)戶型為主 126 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 127 1. 下沙近年影響力較大項(xiàng)目客戶構(gòu)成分析 ?次主力客戶：浙江省內(nèi)其他城市（現(xiàn)不工作也不居住于杭州）的投資客戶 –主要來源特征 ?1. 溫州人 ?2. 金華人 ?3. 麗水（青田）人 –購(gòu)買特征分析 ?1. 集中購(gòu)買特征明顯、產(chǎn)品消化量很大 ?2. 偏好 140平米以上的偏大戶型 127 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 128 2 .下沙沿江區(qū)域未來發(fā)展趨勢(shì)判斷 杭州市政府支持 下沙政府支持 沿江區(qū)域 條件支持 偏遠(yuǎn)化 工業(yè)化 郊區(qū)化 生態(tài)化 國(guó)際化 品質(zhì)化 近距化 生態(tài)化 城市化 ，而九堡的發(fā)展拉近了下沙與市區(qū)的心理距離 2. 積極引導(dǎo)園區(qū)內(nèi)化工類企業(yè)向江東園區(qū)遷移，盡可能降低工業(yè)對(duì)環(huán)境的污染 3. 積極完善下沙整體生活配套設(shè)施，方便居民生活 4. 積極完善下沙沿江區(qū)域生活配套設(shè)施，方便居民生活 1. 沿江打造三大景觀帶，營(yíng)造花園式、生態(tài)型居住氛圍，提高居住品質(zhì) 下沙沿江區(qū)域具備吸引高端客戶的條