【正文】 件 景觀條件 理念定位差異于錢江 生態(tài)化 休閑化 宜居化 價格水平 趨近濱江 低于錢江 價格水平趨近濱江 短期內價格將遠低于錢江 129 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 130 3 .本項目目標客戶群定位及客戶需求特征分析 ?主力客戶群 –杭州本地（現工作或居住于市區(qū)）高端客戶 客戶群分類 具體構成 動態(tài)變化特征 城市東部（中河高架路以東）高端客戶 1. 東部各類專業(yè)市場（建材市場、服裝批發(fā)市場等）老板 2. 準備及已經進入錢江新城工作的高端白領人士 3. 城市東部高端公務員和事業(yè)單位人士 4. 武林商圈、慶春路金融板塊高端白領人士 項目銷售初期本項目對城市東部高端客戶的吸引力要強于西部 城市西部（中河高架路以西）高端客戶 1. 西部商務聚集區(qū)（黃龍板塊、城西高新板塊）高端白領人士 2. 城市西部高校教師 3. 城市西部高端公務員和事業(yè)單位人士等 隨著下沙區(qū)域的日趨成熟，西部高端客戶對本項目的認知度將提升 130 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 131 3 .本項目目標客戶群定位及客戶需求特征分析 ?次主力客戶群 –下沙區(qū)域（現工作或居住于下沙）高端客戶 –浙江省內其他城市（現不工作也不居住于杭州）高端客戶 ?主要來源特征：溫州人、金華人、麗水（青田）人 ?置業(yè)目的分析：純投資 客戶群來源 具體構成 置業(yè)目的 下沙高教園區(qū) 收入偏高的高校教師 1. 緊鄰工作地，改善型自住需求 2. 看中區(qū)域發(fā)展前景，出于資產保值和增值的需要 高校學生的父母 1. 出于照顧子女讀書之需要 2. 方便子女畢業(yè)后在杭州工作熟悉社會環(huán)境之需要 3. 看中區(qū)域發(fā)展前景，出于資產保值和增值的需要 工業(yè)園區(qū) 園區(qū)企業(yè)高層管理人員 1. 緊鄰工作地，改善型自住需求 2. 看中區(qū)域發(fā)展前景，出于資產保值和增值的需要 131 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 132 3 .本項目目標客戶群定位及客戶需求特征分析 ?主力客戶群置業(yè)關注因素分析 江景生活 濕地環(huán)境 區(qū)域發(fā)展前景：城市感 重要性 高 低 追求“開敞”的生活視野 追求“時尚”的生活方式 追求“健康”的居住環(huán)境 追求“生態(tài)”的生活方式 杭州由西湖時代向錢江時代轉變背景下的 “江景狂熱追求者” 項目品質 VS價格的匹配度 追求“具備增值潛力”的產品 追求“物超所值”的優(yōu)質產品 生活便利度 132 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 133 住宅產品市場定位深化 戶型面積及配比建議：高層（不含底 Townhouse） 133 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 134 九堡板塊 下沙板塊 濱江板塊 錢塘江 西湖 錢江板塊 ?競爭區(qū)域 – … 濱江沿江板塊 ?借鑒區(qū)域 – … 下沙沿江板塊 – … 錢江新城沿江板塊 134 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 135 （錢江新城沿江） ?特征一：除金基曉廬外，戶型至少為舒適型 –三居集中在 140170平米、 210250平米兩個區(qū)間段 –四居集中在 160200平米、 270360平米兩個區(qū)間段 類別 項目名稱 一居 兩居 三居 四居 五居 復式 其他 一線江景 項目 水岸帝景 無 100 140150 160200 208 250380 東方潤園 無 無 210250 270360 無 350950 濱江金色海岸 無 無 210230 270273 無 330630 觀瀾 5055 7580 100130 155165 170175 無 200300 二線江景 項目 盛世錢塘 無 無 145170 175195 無 230380 5076LOFT 宋都新城國際 無 無 140170 175196 無 230290 金基曉廬 無 90100 120140 170 無 250300 2號樓底 Town,300平米 綠城新綠園 無 90 145150 160195 無 250620 數據來源：華高萊斯市場調研（單位：平米） 135 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 136 （錢江新城沿江） ?特征二：頂級一線江景房呈現由舒適型向奢侈型轉變的趨勢 –南向江景 + 錢江新城 CBD共同決定了此類產品頂級、奢侈型的戶型路線 –210250平米的三居、 270360的平層四居一定程度反映了市場頂級客戶的需求特征 項目名稱 一居 二居 三居 四居 平層五居 復式 面積 套數比 面積 套數比 面積 套數比 面積 套數比 面積 套數比 面積 套數比 東方潤園 無 無 無 無 210250 % 270360 % 無 無 350950 % 濱江金色海岸 無 無 無 無 210230 % 270273 % 無 無 330630 % 水岸帝景 無 無 100 % 140150 % 160200 % 208 % 250380 % 觀瀾 5055 % 75130 % 155165 % 170175 % 無 無 200300 % 盛世錢塘 無 無 無 無 145175 % 175195 % 無 無 230380 % 宋都新城國際 無 無 無 無 140170 % 180200 % 無 無 230290 % 金基曉廬 無 無 90100 % 120140 % 170 % 無 無 250300 各樓頂層 綠城新綠園 無 無 90 % 145150 % 160195 % 無 無 250620 % 數據來源：華高萊斯市場調研（單位：平米） 136 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 137 （錢江新城沿江） ?特征三： CBD核心區(qū)及邊緣區(qū)的屬性差異導致頂級江景房戶型面積差異 三居 套數比 四居 套數比 復式 套數比 東方潤園 210250 % 270360 % 350950 % 濱江金色海岸 210230 % 270273 % 330630 % 金色海岸 東方潤園 錢江新城核心區(qū) 本項目是未來市場上的高端和高品質項目，但絕對不屬于頂級項目。窗框和窗洞的結合空隙也采取阻熱設計，隔絕這些細微之處的熱傳導。 混凝土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng) 通過預埋在混凝土樓板中的均布水管，依靠常溫水為冷熱媒來進行制冷制熱。城” 7 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 8 物業(yè)類型建議 ?物業(yè)類型建議 –“高層 +別墅”的形式出現 –，且高層底部三層設置為底 TOWNHOUSE –，出于整體感的考慮可設置疊排 8 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 9 平面布局建議 濕地公園 別墅 高層 ?高層和超高層沿用地北側布置 –讓高層和超高層產品均為一線江景房 –真正實現 270度觀江的云頂生活意境 ?排屋和疊排沿用地南側布置 –與濕地景觀緊密結合，打造親水性強的濕地別墅 ?別墅和高層之間依托景觀帶形成良好分割 9 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 10 分期開發(fā)時序建議 ?先期開發(fā)地塊： 2C –1）初期形象展示的需要： 2C地塊是目前進入本項目的門戶，先期開發(fā)展示性強 –2）觀江景觀最大化需要： 2C地塊離錢塘江更近，觀江視野更優(yōu)越 –3）濕地景觀最大化需要： 2C地塊容積率低，社區(qū)內部環(huán)境營造空間更為充裕 –4）和保利項目對景需要： 2C地塊離保利用地近，未來能與保利項目的開發(fā)形成對景 ?后期開發(fā)地塊： 2A –1）未來 2A地塊是市區(qū)進入項目的門戶，且處于機場進入下沙的橋頭堡位置，因此后期通過一定超高層物業(yè)的開發(fā)，可形成本項目強烈的視覺沖擊力，進一步提升項目品質 –2） 2A地塊朝向正南，后期開發(fā)能進一步提升高層產品的品質 10 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 11 競爭性住宅市場研究與分析 11 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 12 1 競爭區(qū)域界定 市中心板塊 九堡板塊 下沙板塊 臨平板塊 良渚板塊 閑林板塊 濱江板塊 聞堰板塊 蕭山板塊 錢塘江 西湖 湘湖 三墩板塊 錢江板塊 12 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 13 1 競爭區(qū)域界定 – 代表板塊： 三墩、閑林 市中心板塊 九堡板塊 下沙板塊 臨平板塊 良渚板塊 閑林板塊 濱江板塊 聞堰板塊 蕭山板塊 三墩板塊 錢江板塊 脈絡 1——城市自然延伸 脈絡 2——城市規(guī)劃主方向 脈絡 3——濱江資源優(yōu)勢帶動 – 代表板塊：九堡、下沙、臨平 – 代表板塊：錢江、濱江、聞堰、下沙沿江、九堡南 13 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 14 1 競爭區(qū)域界定 九堡板塊 下沙板塊 濱江板塊 錢塘江 西湖 錢江板塊 ?競爭區(qū)域 – … 濱江沿江板塊 ?借鑒區(qū)域 – … 下沙沿江板塊 – … 錢江新城沿江板塊 14 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 15 2. 錢江沿江板塊借鑒因素研究 區(qū)域 項目名稱 住宅建筑面積 容積率 最早開盤時間 錢江北岸一線江景 水岸帝景 2023年 6月 綠城春江花月 48萬 2023年 9月 濱江金色海岸 22萬 2023年 12月 東方潤園 2023年 10月 觀瀾 3萬 2023年 7月 濱江陽光海岸 12萬 預計 2023年 綠城 [2023]17號地塊項目 20萬 未定 15 復興大橋 錢塘江 春江花月 金色海岸 16 陽光海岸 春江花月 金色海岸 錢塘江 17 水岸帝景 東方潤園 市政府 杭州大劇院 錢塘江 18 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 19 2. 錢江沿江板塊借鑒因素研究 ?借鑒因素 –1. 規(guī)劃布局：從多個角度最大限度利用江景資源 江景資源利用 規(guī)劃布局的轉變 景觀平臺的延伸 戶型空間的創(chuàng)新 1 2 3 19 規(guī)劃布局的轉變 1 綠城春江花月 濱江金色海岸 20 濱江金色海岸 濱江陽光海岸 規(guī)劃布局的轉變 1 21 規(guī)劃布局的轉變 1 水岸帝景 水岸帝景 22 景觀平臺的延伸 2 水岸帝景 23 景觀平臺的延伸 2 水岸帝景 24 戶型空間的創(chuàng)新 3 水岸帝景：開敞的觀江視野 金色海岸 25 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 26 2. 錢江沿江板塊借鑒因素研究 ?借鑒因素 –2. 建筑風格：風格日趨創(chuàng)新、已由早期的古典風格向強調現代和國際感的風格轉變 綠城春江花月 濱江金色海岸 26 東方潤園 水岸帝景 濱江 陽光海岸 27 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 28 2. 錢江沿江板塊借鑒因素研究 規(guī)劃布局：從多個角度最大限度利用江景資源 建筑風格：風格創(chuàng)新、體現現代和國際感 向錢江新城沿江板塊借鑒什么？ 28 RE