【正文】 件 景觀(guān)條件 理念定位差異于錢(qián)江 生態(tài)化 休閑化 宜居化 價(jià)格水平 趨近濱江 低于錢(qián)江 價(jià)格水平趨近濱江 短期內(nèi)價(jià)格將遠(yuǎn)低于錢(qián)江 129 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 130 3 .本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群定位及客戶(hù)需求特征分析 ?主力客戶(hù)群 –杭州本地（現(xiàn)工作或居住于市區(qū)）高端客戶(hù) 客戶(hù)群分類(lèi) 具體構(gòu)成 動(dòng)態(tài)變化特征 城市東部（中河高架路以東）高端客戶(hù) 1. 東部各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（建材市場(chǎng)、服裝批發(fā)市場(chǎng)等）老板 2. 準(zhǔn)備及已經(jīng)進(jìn)入錢(qián)江新城工作的高端白領(lǐng)人士 3. 城市東部高端公務(wù)員和事業(yè)單位人士 4. 武林商圈、慶春路金融板塊高端白領(lǐng)人士 項(xiàng)目銷(xiāo)售初期本項(xiàng)目對(duì)城市東部高端客戶(hù)的吸引力要強(qiáng)于西部 城市西部（中河高架路以西）高端客戶(hù) 1. 西部商務(wù)聚集區(qū)（黃龍板塊、城西高新板塊）高端白領(lǐng)人士 2. 城市西部高校教師 3. 城市西部高端公務(wù)員和事業(yè)單位人士等 隨著下沙區(qū)域的日趨成熟，西部高端客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知度將提升 130 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 131 3 .本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群定位及客戶(hù)需求特征分析 ?次主力客戶(hù)群 –下沙區(qū)域（現(xiàn)工作或居住于下沙）高端客戶(hù) –浙江省內(nèi)其他城市（現(xiàn)不工作也不居住于杭州）高端客戶(hù) ?主要來(lái)源特征：溫州人、金華人、麗水（青田）人 ?置業(yè)目的分析：純投資 客戶(hù)群來(lái)源 具體構(gòu)成 置業(yè)目的 下沙高教園區(qū) 收入偏高的高校教師 1. 緊鄰工作地，改善型自住需求 2. 看中區(qū)域發(fā)展前景，出于資產(chǎn)保值和增值的需要 高校學(xué)生的父母 1. 出于照顧子女讀書(shū)之需要 2. 方便子女畢業(yè)后在杭州工作熟悉社會(huì)環(huán)境之需要 3. 看中區(qū)域發(fā)展前景，出于資產(chǎn)保值和增值的需要 工業(yè)園區(qū) 園區(qū)企業(yè)高層管理人員 1. 緊鄰工作地，改善型自住需求 2. 看中區(qū)域發(fā)展前景，出于資產(chǎn)保值和增值的需要 131 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 132 3 .本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群定位及客戶(hù)需求特征分析 ?主力客戶(hù)群置業(yè)關(guān)注因素分析 江景生活 濕地環(huán)境 區(qū)域發(fā)展前景：城市感 重要性 高 低 追求“開(kāi)敞”的生活視野 追求“時(shí)尚”的生活方式 追求“健康”的居住環(huán)境 追求“生態(tài)”的生活方式 杭州由西湖時(shí)代向錢(qián)江時(shí)代轉(zhuǎn)變背景下的 “江景狂熱追求者” 項(xiàng)目品質(zhì) VS價(jià)格的匹配度 追求“具備增值潛力”的產(chǎn)品 追求“物超所值”的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 生活便利度 132 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 133 住宅產(chǎn)品市場(chǎng)定位深化 戶(hù)型面積及配比建議：高層（不含底 Townhouse） 133 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 134 九堡板塊 下沙板塊 濱江板塊 錢(qián)塘江 西湖 錢(qián)江板塊 ?競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 – … 濱江沿江板塊 ?借鑒區(qū)域 – … 下沙沿江板塊 – … 錢(qián)江新城沿江板塊 134 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 135 （錢(qián)江新城沿江） ?特征一：除金基曉廬外，戶(hù)型至少為舒適型 –三居集中在 140170平米、 210250平米兩個(gè)區(qū)間段 –四居集中在 160200平米、 270360平米兩個(gè)區(qū)間段 類(lèi)別 項(xiàng)目名稱(chēng) 一居 兩居 三居 四居 五居 復(fù)式 其他 一線(xiàn)江景 項(xiàng)目 水岸帝景 無(wú) 100 140150 160200 208 250380 東方潤(rùn)園 無(wú) 無(wú) 210250 270360 無(wú) 350950 濱江金色海岸 無(wú) 無(wú) 210230 270273 無(wú) 330630 觀(guān)瀾 5055 7580 100130 155165 170175 無(wú) 200300 二線(xiàn)江景 項(xiàng)目 盛世錢(qián)塘 無(wú) 無(wú) 145170 175195 無(wú) 230380 5076LOFT 宋都新城國(guó)際 無(wú) 無(wú) 140170 175196 無(wú) 230290 金基曉廬 無(wú) 90100 120140 170 無(wú) 250300 2號(hào)樓底 Town,300平米 綠城新綠園 無(wú) 90 145150 160195 無(wú) 250620 數(shù)據(jù)來(lái)源：華高萊斯市場(chǎng)調(diào)研（單位：平米） 135 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 136 （錢(qián)江新城沿江） ?特征二：頂級(jí)一線(xiàn)江景房呈現(xiàn)由舒適型向奢侈型轉(zhuǎn)變的趨勢(shì) –南向江景 + 錢(qián)江新城 CBD共同決定了此類(lèi)產(chǎn)品頂級(jí)、奢侈型的戶(hù)型路線(xiàn) –210250平米的三居、 270360的平層四居一定程度反映了市場(chǎng)頂級(jí)客戶(hù)的需求特征 項(xiàng)目名稱(chēng) 一居 二居 三居 四居 平層五居 復(fù)式 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 東方潤(rùn)園 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 210250 % 270360 % 無(wú) 無(wú) 350950 % 濱江金色海岸 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 210230 % 270273 % 無(wú) 無(wú) 330630 % 水岸帝景 無(wú) 無(wú) 100 % 140150 % 160200 % 208 % 250380 % 觀(guān)瀾 5055 % 75130 % 155165 % 170175 % 無(wú) 無(wú) 200300 % 盛世錢(qián)塘 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 145175 % 175195 % 無(wú) 無(wú) 230380 % 宋都新城國(guó)際 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 140170 % 180200 % 無(wú) 無(wú) 230290 % 金基曉廬 無(wú) 無(wú) 90100 % 120140 % 170 % 無(wú) 無(wú) 250300 各樓頂層 綠城新綠園 無(wú) 無(wú) 90 % 145150 % 160195 % 無(wú) 無(wú) 250620 % 數(shù)據(jù)來(lái)源：華高萊斯市場(chǎng)調(diào)研（單位：平米） 136 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 137 （錢(qián)江新城沿江） ?特征三： CBD核心區(qū)及邊緣區(qū)的屬性差異導(dǎo)致頂級(jí)江景房戶(hù)型面積差異 三居 套數(shù)比 四居 套數(shù)比 復(fù)式 套數(shù)比 東方潤(rùn)園 210250 % 270360 % 350950 % 濱江金色海岸 210230 % 270273 % 330630 % 金色海岸 東方潤(rùn)園 錢(qián)江新城核心區(qū) 本項(xiàng)目是未來(lái)市場(chǎng)上的高端和高品質(zhì)項(xiàng)目，但絕對(duì)不屬于頂級(jí)項(xiàng)目。窗框和窗洞的結(jié)合空隙也采取阻熱設(shè)計(jì)，隔絕這些細(xì)微之處的熱傳導(dǎo)。 混凝土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng) 通過(guò)預(yù)埋在混凝土樓板中的均布水管，依靠常溫水為冷熱媒來(lái)進(jìn)行制冷制熱。城” 7 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 8 物業(yè)類(lèi)型建議 ?物業(yè)類(lèi)型建議 –“高層 +別墅”的形式出現(xiàn) –，且高層底部三層設(shè)置為底 TOWNHOUSE –，出于整體感的考慮可設(shè)置疊排 8 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 9 平面布局建議 濕地公園 別墅 高層 ?高層和超高層沿用地北側(cè)布置 –讓高層和超高層產(chǎn)品均為一線(xiàn)江景房 –真正實(shí)現(xiàn) 270度觀(guān)江的云頂生活意境 ?排屋和疊排沿用地南側(cè)布置 –與濕地景觀(guān)緊密結(jié)合，打造親水性強(qiáng)的濕地別墅 ?別墅和高層之間依托景觀(guān)帶形成良好分割 9 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 10 分期開(kāi)發(fā)時(shí)序建議 ?先期開(kāi)發(fā)地塊： 2C –1）初期形象展示的需要： 2C地塊是目前進(jìn)入本項(xiàng)目的門(mén)戶(hù)，先期開(kāi)發(fā)展示性強(qiáng) –2）觀(guān)江景觀(guān)最大化需要： 2C地塊離錢(qián)塘江更近，觀(guān)江視野更優(yōu)越 –3）濕地景觀(guān)最大化需要： 2C地塊容積率低，社區(qū)內(nèi)部環(huán)境營(yíng)造空間更為充裕 –4）和保利項(xiàng)目對(duì)景需要： 2C地塊離保利用地近，未來(lái)能與保利項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)形成對(duì)景 ?后期開(kāi)發(fā)地塊： 2A –1）未來(lái) 2A地塊是市區(qū)進(jìn)入項(xiàng)目的門(mén)戶(hù)，且處于機(jī)場(chǎng)進(jìn)入下沙的橋頭堡位置，因此后期通過(guò)一定超高層物業(yè)的開(kāi)發(fā)，可形成本項(xiàng)目強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力，進(jìn)一步提升項(xiàng)目品質(zhì) –2） 2A地塊朝向正南，后期開(kāi)發(fā)能進(jìn)一步提升高層產(chǎn)品的品質(zhì) 10 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 11 競(jìng)爭(zhēng)性住宅市場(chǎng)研究與分析 11 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 12 1 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域界定 市中心板塊 九堡板塊 下沙板塊 臨平板塊 良渚板塊 閑林板塊 濱江板塊 聞堰板塊 蕭山板塊 錢(qián)塘江 西湖 湘湖 三墩板塊 錢(qián)江板塊 12 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 13 1 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域界定 – 代表板塊： 三墩、閑林 市中心板塊 九堡板塊 下沙板塊 臨平板塊 良渚板塊 閑林板塊 濱江板塊 聞堰板塊 蕭山板塊 三墩板塊 錢(qián)江板塊 脈絡(luò) 1——城市自然延伸 脈絡(luò) 2——城市規(guī)劃主方向 脈絡(luò) 3——濱江資源優(yōu)勢(shì)帶動(dòng) – 代表板塊：九堡、下沙、臨平 – 代表板塊：錢(qián)江、濱江、聞堰、下沙沿江、九堡南 13 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 14 1 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域界定 九堡板塊 下沙板塊 濱江板塊 錢(qián)塘江 西湖 錢(qián)江板塊 ?競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 – … 濱江沿江板塊 ?借鑒區(qū)域 – … 下沙沿江板塊 – … 錢(qián)江新城沿江板塊 14 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 15 2. 錢(qián)江沿江板塊借鑒因素研究 區(qū)域 項(xiàng)目名稱(chēng) 住宅建筑面積 容積率 最早開(kāi)盤(pán)時(shí)間 錢(qián)江北岸一線(xiàn)江景 水岸帝景 2023年 6月 綠城春江花月 48萬(wàn) 2023年 9月 濱江金色海岸 22萬(wàn) 2023年 12月 東方潤(rùn)園 2023年 10月 觀(guān)瀾 3萬(wàn) 2023年 7月 濱江陽(yáng)光海岸 12萬(wàn) 預(yù)計(jì) 2023年 綠城 [2023]17號(hào)地塊項(xiàng)目 20萬(wàn) 未定 15 復(fù)興大橋 錢(qián)塘江 春江花月 金色海岸 16 陽(yáng)光海岸 春江花月 金色海岸 錢(qián)塘江 17 水岸帝景 東方潤(rùn)園 市政府 杭州大劇院 錢(qián)塘江 18 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 19 2. 錢(qián)江沿江板塊借鑒因素研究 ?借鑒因素 –1. 規(guī)劃布局：從多個(gè)角度最大限度利用江景資源 江景資源利用 規(guī)劃布局的轉(zhuǎn)變 景觀(guān)平臺(tái)的延伸 戶(hù)型空間的創(chuàng)新 1 2 3 19 規(guī)劃布局的轉(zhuǎn)變 1 綠城春江花月 濱江金色海岸 20 濱江金色海岸 濱江陽(yáng)光海岸 規(guī)劃布局的轉(zhuǎn)變 1 21 規(guī)劃布局的轉(zhuǎn)變 1 水岸帝景 水岸帝景 22 景觀(guān)平臺(tái)的延伸 2 水岸帝景 23 景觀(guān)平臺(tái)的延伸 2 水岸帝景 24 戶(hù)型空間的創(chuàng)新 3 水岸帝景：開(kāi)敞的觀(guān)江視野 金色海岸 25 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 26 2. 錢(qián)江沿江板塊借鑒因素研究 ?借鑒因素 –2. 建筑風(fēng)格：風(fēng)格日趨創(chuàng)新、已由早期的古典風(fēng)格向強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代和國(guó)際感的風(fēng)格轉(zhuǎn)變 綠城春江花月 濱江金色海岸 26 東方潤(rùn)園 水岸帝景 濱江 陽(yáng)光海岸 27 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 28 2. 錢(qián)江沿江板塊借鑒因素研究 規(guī)劃布局：從多個(gè)角度最大限度利用江景資源 建筑風(fēng)格：風(fēng)格創(chuàng)新、體現(xiàn)現(xiàn)代和國(guó)際感 向錢(qián)江新城沿江板塊借鑒什么？ 28 RE