【正文】 GAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 122 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預判 ?朗詩下沙項目 –運作特征一：主推生態(tài)科技型住宅 十大科技系統(tǒng) 系統(tǒng) 說明 隔噪隔聲系統(tǒng) 外墻系統(tǒng)、外窗系統(tǒng)和樓板均采用隔音構(gòu)造措施，有效阻隔外界及樓層間的噪聲，提供安靜的室內(nèi)環(huán)境。 92 朗詩下沙項目 世茂下沙項目 93 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 94 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預判 ?世茂下沙項目 –基本情況 世茂下沙項目 類別 說明 土地成交時間 202326 規(guī)劃用途 住宅（設配套公建） 容積率 ≤ ； ≤ 土地總面積 415畝（住宅面積 415畝） 樓面地價 1319元 /平米 一期建筑面積 94 世茂下沙項目一期 產(chǎn)品：世茂濱江系列 95 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 96 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預判 ?世茂下沙項目 –世茂“濱江模式”研究（核心點：配合政府進行“城市運營”） ?1. 強調(diào)經(jīng)濟性 –開發(fā)商在開發(fā)土地的過程中不但需要考慮自身的經(jīng)濟利益，更被要求考慮被開發(fā)區(qū)域?qū)φ麄€城市所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益。冬季將地熱能傳遞轉(zhuǎn)移到需要采暖的建筑物內(nèi)，夏季將建筑物內(nèi)的熱量通過熱泵機組傳遞散失到地表淺層中。 122 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 123 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預判 ?朗詩下沙項目 –運作特征二：精裝修戶型設計 ?精裝修標準：約 2023元 /平米 ?精裝修特征（ 可能出現(xiàn) ）： “定制式精裝修” –1. 根據(jù)個人喜好、生活習性在菜單中選擇不同標準的產(chǎn)品，包括地板、地磚、墻面的顏色、背景墻的設計安裝、龍頭花灑、潔具的檔次、衣柜、廚柜的風格等等 –2. 客戶可與設計師直接溝通，表達自己的設計需求意向 –3. 如果客戶有其他裝修升級要求，如需要在廚房安裝洗碗機、烤箱等，也將是在“定制式精裝修”的服務范圍之內(nèi) 123 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 124 住宅產(chǎn)品市場定位深化 客戶群定位深化 124 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 125 1. 下沙近年影響力較大項目客戶構(gòu)成分析 項目 開盤時間 建筑規(guī)模（萬平米） 客戶情況 華元夢琴灣 21 初期：主力為下沙本地客戶，包括教師及區(qū)內(nèi)企業(yè)員工 近期：主力為下沙本地客戶（企業(yè)中高層）和外地客戶（溫州、青田等） 理想伊薩卡 50 初期：主力為下沙本地客戶，包括下沙教師及工業(yè)園區(qū)白領 近期：杭州客戶占三分之一，外地客戶主要是溫州等其他市，占三分之一 野風海天城 50 初期：主力為下沙本地客戶（教師、企業(yè)員工及野風老客戶）；隨后逐漸有杭州市區(qū)客戶過來購房，主要作為婚房，購買較小戶型；近期外地投資客也占一定比例 125 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 126 1. 下沙近年影響力較大項目客戶構(gòu)成分析 ?主力客戶：來自于下沙高教園區(qū)、工業(yè)區(qū) –高教園區(qū)、工業(yè)區(qū)客戶對區(qū)域未來入市項目的支撐力度有限 ?1. 下沙現(xiàn)有居住項目已消化大量的高校教師和園區(qū)客戶，此類客戶短期內(nèi)升級換代的可能性較小 ?2. 高教園區(qū)已發(fā)展成熟，學校規(guī)模和教師數(shù)量不會有太大變化 ?3. 高教園區(qū)盡管學生每年更疊，但整體購買力有限 ?4. 工業(yè)園區(qū)未來將向江東拓展，但其發(fā)展需要較長時間，短時間內(nèi)很難形成規(guī)模 ?次主力客戶：來自 市區(qū)、無法承擔市區(qū)高昂房價的人群 –市區(qū)購房人群整體檔次偏低，沿此路徑定位與本項目建設目標相背離 ?：偏年輕化 ?2. 置業(yè)目的：首次置業(yè)，多數(shù)作為婚房 ?3. 戶型偏好：以 140平米以內(nèi)戶型為主 126 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 127 1. 下沙近年影響力較大項目客戶構(gòu)成分析 ?次主力客戶：浙江省內(nèi)其他城市（現(xiàn)不工作也不居住于杭州）的投資客戶 –主要來源特征 ?1. 溫州人 ?2. 金華人 ?3. 麗水（青田）人 –購買特征分析 ?1. 集中購買特征明顯、產(chǎn)品消化量很大 ?2. 偏好 140平米以上的偏大戶型 127 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 128 2 .下沙沿江區(qū)域未來發(fā)展趨勢判斷 杭州市政府支持 下沙政府支持 沿江區(qū)域 條件支持 偏遠化 工業(yè)化 郊區(qū)化 生態(tài)化 國際化 品質(zhì)化 近距化 生態(tài)化 城市化 ，而九堡的發(fā)展拉近了下沙與市區(qū)的心理距離 2. 積極引導園區(qū)內(nèi)化工類企業(yè)向江東園區(qū)遷移，盡可能降低工業(yè)對環(huán)境的污染 3. 積極完善下沙整體生活配套設施，方便居民生活 4. 積極完善下沙沿江區(qū)域生活配套設施，方便居民生活 1. 沿江打造三大景觀帶，營造花園式、生態(tài)型居住氛圍，提高居住品質(zhì) 下沙沿江區(qū)域具備吸引高端客戶的條件。 外窗系統(tǒng) 窗戶采用斷橋隔熱鋁合金窗，有效地阻隔室外的冷熱。享 120 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 121 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預判 ?朗詩下沙項目 –運作特征一：主推生態(tài)科技型住宅 十大科技系統(tǒng) 系統(tǒng) 說明 外墻系統(tǒng) 住宅的主體結(jié)構(gòu)以鋼筋混凝土墻體為主，在其外側(cè)設置高密度保溫板，再留出空氣對流層，設置開放式的干掛外墻。 137 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 138 （濱江沿江） ?特征一：觀江視野越佳的樓座，戶型面積越大 錢塘江 推盤順序 非一線江景樓座 一線江景樓座 較小戶型 大戶型 138 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 139 （濱江沿江） ?特征一：觀江視野越佳的樓座，戶型面積越大 –從戶型結(jié)構(gòu)看，一線江景樓座與非一線江景樓座相比，無兩居戶型，增加了四居戶型 –從戶型面積看，一線江景樓座三居及以上戶型的面積普遍大于同等居室非一線江景樓座 同人春江時代 6 8 5 9 10 4 11 3 2 12 13 14 15 一居 兩居 三居 四居 復式 一線江景 (6/8) 無 無 165170(主力） 150155 190205 265360（主力） 62 718 二線江景 (5/9) 無 104 156180 無 231275 三線江景 (其他 ) 無 105 125156 無 205250 數(shù)據(jù)來源：華高萊斯市場調(diào)研（單位：平米） 同人春江時代 139 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 140 （濱江沿江） 一居 兩居 三居 四居 復式 其他 一線江景 (1/2) 無 無 150175 185200 280340 500505 二線江景 (3/4) 無 120130 120125 135145 無 265350 三線江景 (其他 ) 無 95100 130150 無 220240 4560 LOFT 數(shù)據(jù)來源：華高萊斯市場調(diào)研（單位：平米） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 旅游水印城 ?特征一：觀江視野越佳的樓座，戶型面積越大 –從戶型結(jié)構(gòu)看，一線江景樓座與非一線江景樓座相比，不設兩居戶型，四居戶型出現(xiàn) –從戶型面積看，無論是兩居，三居，還是復式，與江的距離越近、越直接觀江，戶型面積越大 140 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 141 （濱江沿江） 一居 兩居 三居 四居 復式 一線江景 (7/9) 無 無 180185 180195 270330 二線江景 (2/6) 無 無 145150 180 240320 三線江景（其他） 無 無 115 145150 165175 無 210 255290 數(shù)據(jù)來源：華高萊斯市場調(diào)研（單位：平米） 西房錦繡江南 ?特征一：觀江視野越佳的樓座，戶型面積越大 –從戶型結(jié)構(gòu)看，四居戶型出現(xiàn)在能直接觀江的樓座 –從戶型面積看，三居，四居及復式戶型面積均隨著觀江效果遞增而變大 141 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 142 （濱江沿江） ?特征一：觀江視野越佳的樓座，戶型面積越大 –從戶型結(jié)構(gòu)看，一線江景樓座出現(xiàn)了四居、復式以及五居大平層等大戶型，無三居以下戶型 –從戶型面積看，一線江景的三居室面積大于非一線江景三居 一居 兩居 三居 四居 五居（大平層） 復式 其他 一線江景（ 3） 無 無 155166 190200 380390 223316 二線江景（其他） 7580 120 140155 無 無 無 90120 LOFT 數(shù)據(jù)來源：華高萊斯市場調(diào)研（單位：平米） 3 2 1 盛元慧谷 142 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 143 （濱江沿江） ?特征一：觀江視野越佳的樓座，戶型面積越大 –一線江景樓座最小戶型為四居，并增加了五居戶型 –一線江景樓座的戶型面積比二線江景樓座要大 三居 四居 五居 復式 一線江景 (4) 無 155170 190210 220 二線江景 (1/2/3) 125135 140155 無 265370 數(shù)據(jù)來源：華高萊斯市場調(diào)研（單位：平米） 4 1 2 3 錢塘江 海威國際 143 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 144 （濱江沿江） ?特征一：觀江視野越佳的樓座，戶型面積越大 –已開盤的兩棟非一線江景樓座以 110140平米的三居和 150160平米的四居為主 –未來將要推出的一線江景樓座面積為 200平米以上 一居 兩居 三居 四居 復式 一線江景 (未開） 大于 200 二線江景（ 3/4） 無 無 110140 150160 無 數(shù)據(jù)來源：華高萊斯市場調(diào)研（單位：平米） 3 4 未開盤樓座 觀邸國際寓所 144 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 145 （濱江沿江） ?特征一：觀江視野越佳的樓座，戶型面積越大 –非一線江景樓座全部是兩居室 –兩棟一線江景樓座全部是四居及復式戶型，且其中一棟全復式 排屋 高層 高層 1 2 3 4 5 6 9 10 7 8 一居 兩居 三居 四居 復式 一線江景 (1/2) 無 無 無 205220 270305 二線江景 (其他 ) 無 8590 無 無 無 數(shù)據(jù)來源：華高萊斯市場調(diào)研（單位：平米） 錢塘江 中海濱江項目 145 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 146 （濱江沿江） ?特征二：已有項目一線江景樓座同居室結(jié)構(gòu)面積集中度高、整體屬舒適型 –三居室：面積大于 150平米，集中于 150190平米之間 –四居室：面積大于 180平米，集中于 180220平米之間 項目名稱 開盤時間 一線江景樓座戶型面積 一居 兩居 三居 四居 五居 復式 同人春江時代 2023年 11月 無 無 150170 190205 無 265360 629,718 旅游水印城 2023年 4月 無 無 150175 185200 無 280340 500505 西房錦繡江南 2023年 8月 無 無 180185 180195 無 270330