【正文】 未得到充分重視 1 2 原因 59 白金海岸 60 春江時(shí)代 61 水印城 62 錦繡江南 63 盛元慧谷 太陽國際公寓 64 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 65 ?項(xiàng)目不足之處分析 –2. 建筑風(fēng)格：已出現(xiàn)由古典向現(xiàn)代轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)，但同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、檔次感不足 錢江北岸：春江花月 錢江南岸：春江時(shí)代 65 錦繡江南 春江時(shí)代 66 錢江北岸：金色海岸 錢江南岸：水印城 67 錢江北岸：金色海岸 錢江南岸：水印城 68 盛元慧谷 海威國際 69 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 70 ?項(xiàng)目不足之處分析 –3. 戶型空間：生活舒適度和居住尊貴感等方面存在諸多不足之處 生活舒適度不高 居住尊貴感不足 1 2 主人優(yōu)先體現(xiàn)不到位：主臥舒適度低 觀江與生活習(xí)慣的矛盾：客廳北置 戶型尺度空間存在不足：窄開間 +長進(jìn)深 70 生活舒適度不高 1 觀江與生活習(xí)慣的矛盾：客廳北置 錦繡江南（四室兩廳兩衛(wèi)： 191平米） 水印城（四室兩廳兩衛(wèi)： 185平米） 71 生活舒適度不高 1 觀江與生活習(xí)慣的矛盾：客廳北置 春江時(shí)代（三室兩廳兩衛(wèi)： 170平米） 海威國際（四室兩廳兩衛(wèi)： 159平米） 72 生活舒適度不高 1 觀江與生活習(xí)慣的矛盾：客廳北置 盛元慧谷（ 338平米） 彩虹豪庭（四室兩廳三衛(wèi)： 249平米） 73 生活舒適度不高 1 戶型尺度空間存在不足：窄開間 +長進(jìn)深 錦繡江南（四室兩廳兩衛(wèi)： 183平米） 18.4米 74 水印城（三室兩廳兩衛(wèi)： 156平米） 海威國際（四室兩廳兩衛(wèi)： 156平米） 居住尊貴感不足 2 主人優(yōu)先體現(xiàn)不到位：主臥舒適度低 缺失衣帽間 主衛(wèi)暗衛(wèi) 75 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 76 向?yàn)I江沿江板塊學(xué)習(xí)什么？ 商業(yè)配套設(shè)置盡可能降低對(duì)居住生活的影響 景觀營造強(qiáng)調(diào)休閑、健康，走異于錢江新城的高品質(zhì)路線 采用多種形式實(shí)現(xiàn)對(duì)江景資源的有效利用 重視一線江景的推廣 76 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 77 江景資源利用的最大化 居住的尊貴感和私密感 項(xiàng)目品質(zhì)的高檔化 生活理念的純粹化 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目推廣 結(jié)合濕地景觀引導(dǎo)休閑健康型生活 現(xiàn)代、國際化的項(xiàng)目品質(zhì) 體現(xiàn)主人優(yōu)先 體現(xiàn)身份感和檔次感 怎樣超越濱江沿江項(xiàng)目的品質(zhì)？ 77 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 78 本項(xiàng)目 保利項(xiàng)目 世茂項(xiàng)目 理想伊薩卡 多藍(lán)水岸 野風(fēng)海天城 華元夢(mèng)琴灣 朗詩項(xiàng)目 78 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 79 區(qū)域 分類 項(xiàng)目名稱 住宅建筑面積 容積率 最早開盤時(shí)間 一線沿江項(xiàng)目 舊項(xiàng)目 華元夢(mèng)琴灣 30萬 2023年 7月 多藍(lán)水岸 2023年 4月 理想伊薩卡 50萬 2023年 5月 新項(xiàng)目 世茂項(xiàng)目 22萬 待定 朗詩項(xiàng)目 待定 保利項(xiàng)目 二線沿江 野風(fēng)海天城 50萬 2023年 10月 79 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 80 ?舊項(xiàng)目市場(chǎng)共有特征研究 –1. 項(xiàng)目推廣：普遍強(qiáng)化下沙東居住區(qū)的宜居品質(zhì) 華元夢(mèng)琴灣 理想伊薩卡 發(fā)現(xiàn)東部之美 1. 下沙，杭州東部的美麗港灣 2. 下沙衛(wèi)星城，錢江西岸的時(shí)代寵兒 3. 居住在下沙，杭州人未來的生活趨向 4. 向擁擠、繁忙、格式化的生活宣戰(zhàn) 錢塘江時(shí)代 東部時(shí)代 80 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 81 ?舊項(xiàng)目市場(chǎng)共有特征研究 –2. 項(xiàng)目推廣：日益重視錢塘江江景資源的稀缺性和景觀性 理想伊薩卡 81 理想伊薩卡 82 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 83 ?舊項(xiàng)目市場(chǎng)共有特征研究 –3. 規(guī)劃理念：普遍引入休閑、健康的規(guī)劃理念，強(qiáng)化 CLD的生活品質(zhì) 項(xiàng)目名稱 規(guī)劃理念 華元夢(mèng)琴灣 “音樂、休閑、健康 ” 新型學(xué)院派生活 理想伊薩卡 “理想、家園、自然 ” 美國紐約芬格湖畔的風(fēng)情小鎮(zhèn) 野風(fēng)海天城 “海洋風(fēng)情 ” 東南亞海濱度假小鎮(zhèn) 數(shù)據(jù)來源：華高萊斯市場(chǎng)調(diào)研 83 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 84 ?舊項(xiàng)目不足之處分析 –1. 項(xiàng)目規(guī)劃：稀缺江景資源的利用尚不充分 沿江 大道 錢塘江 多藍(lán)水岸 84 華元夢(mèng)琴灣 沿江 大道 錢塘江 一期 二期 三期 85 理想伊薩卡 規(guī)劃布局不足之處 ? 犧牲高層和小高層的品質(zhì)來保證別墅物業(yè)的品質(zhì) ? 小高層和高層（特別一期）觀江視野有限 一期 三期 86 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 87 ?舊項(xiàng)目不足之處分析 –2. 項(xiàng)目規(guī)劃：濕地資源的挖掘利用較為初級(jí)，多作為社區(qū)外圍景觀體系簡(jiǎn)單考慮 多藍(lán)水岸 華元夢(mèng)琴灣 理想伊薩卡 87 華元夢(mèng)琴灣 推廣語： 白鷺棲息的地方 [現(xiàn)象 ] 華元夢(mèng)琴灣在營銷過程中將濕地資源作為重要的推廣點(diǎn)，但由于市場(chǎng)反應(yīng)有限，因此在后期逐漸放棄此推廣點(diǎn)。 [啟示 ] 濕地資源作為區(qū)域的優(yōu)勢(shì)資源之一，在推廣過程中不應(yīng)放棄。但對(duì)于濕地的利用和推廣應(yīng)多樣化，應(yīng)挖掘濕地背后所蘊(yùn)含的內(nèi)涵。 88 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 89 ?舊項(xiàng)目不足之處分析 –3. 規(guī)劃理念：休閑、健康的規(guī)劃理念符合了區(qū)域自身屬性和發(fā)展階段，但從區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)來看，理念整體缺乏高檔次、高品質(zhì)的感覺 項(xiàng)目名稱 規(guī)劃理念 華元夢(mèng)琴灣 “音樂、休閑、健康 ” 新型學(xué)院派生活 理想伊薩卡 “理想、家園、自然 ” 美國紐約芬格湖畔的風(fēng)情小鎮(zhèn) 野風(fēng)海天城 “海洋風(fēng)情 ” 東南亞海濱度假小鎮(zhèn) 數(shù)據(jù)來源：華高萊斯市場(chǎng)調(diào)研 89 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 90 江景資源利用的最大化 休閑 /健康理念和檔次感的有機(jī)結(jié)合 濕地景觀利用的多樣化 怎樣超越下沙沿江舊項(xiàng)目的品質(zhì)？ 90 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 91 5 小結(jié) 江景資源利用的最大化 居住的尊貴感和私密感 項(xiàng)目品質(zhì)的高檔化 生活理念的純粹化 江景資源利用的最大化 休閑 /健康理念和檔次感的有機(jī)結(jié)合 濕地景觀利用的多樣化 91 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 92 [附 ]下沙沿江板塊新項(xiàng)目運(yùn)作特征預(yù)判 世茂下沙項(xiàng)目 朗詩下沙項(xiàng)目 保利下沙項(xiàng)目 新項(xiàng)目 主要研究 [研究思路 ] 對(duì)未開盤項(xiàng)目異地同類型項(xiàng)目的運(yùn)作規(guī)律進(jìn)行分析，為下一階段詳細(xì)確定產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略提供參考。 92 朗詩下沙項(xiàng)目 世茂下沙項(xiàng)目 93 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 94 [附 ]下沙沿江板塊新項(xiàng)目運(yùn)作特征預(yù)判 ?世茂下沙項(xiàng)目 –基本情況 世茂下沙項(xiàng)目 類別 說明 土地成交時(shí)間 202326 規(guī)劃用途 住宅（設(shè)配套公建） 容積率 ≤ ； ≤ 土地總面積 415畝（住宅面積 415畝） 樓面地價(jià) 1319元 /平米 一期建筑面積 94 世茂下沙項(xiàng)目一期 產(chǎn)品：世茂濱江系列 95 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 96 [附 ]下沙沿江板塊新項(xiàng)目運(yùn)作特征預(yù)判 ?世茂下沙項(xiàng)目 –世茂“濱江模式”研究（核心點(diǎn)：配合政府進(jìn)行“城市運(yùn)營”） ?1. 強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)性 –開發(fā)商在開發(fā)土地的過程中不但需要考慮自身的經(jīng)濟(jì)利益，更被要求考慮被開發(fā)區(qū)域?qū)φ麄€(gè)城市所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益。 ?2. 強(qiáng)調(diào)景觀性 –開發(fā)商固然需要考慮所開發(fā)社區(qū)的景觀功能，但亦日益關(guān)注社區(qū)景觀對(duì)整個(gè)城市文化脈絡(luò)的延續(xù)，以及社區(qū)與周邊環(huán)境的融合。 項(xiàng)目名稱 占地面積 建筑面積 物業(yè)類型 上海世茂濱江花園 27萬 92萬 住宅 福州世茂外灘花園 27萬 住宅、商業(yè) 南京世茂濱江新城 150萬 住宅、商業(yè)、酒店等 武漢世茂錦繡長江 165萬 住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店等 哈爾濱世茂濱江新城 360萬 住宅、寫字樓、會(huì)議中心、酒店、酒店式公寓、商業(yè)等 96 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 97 [附 ]下沙沿江板塊新項(xiàng)目運(yùn)作特征預(yù)判 ?世茂下沙項(xiàng)目 –世茂“濱江模式”研究 ?建筑規(guī)劃：“勾勒城市嶄新天際線、強(qiáng)化城市景觀” 上海世茂濱江花園： 與金茂大廈、東方明珠共筑浦江東岸“一波三峰”城市天際線 97 南京世茂濱江新城 福州世茂外灘花園 98 武漢世茂錦繡長江 哈爾濱世茂濱江新城 99 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 100 [附 ]下沙沿江板塊新項(xiàng)目運(yùn)作特征預(yù)判 ?世茂下沙項(xiàng)目 –世茂“濱江模式”研究 ?物業(yè)選擇：江景住宅采用“高層 + 超高層”相結(jié)合的模式 項(xiàng)目名稱 江景住宅物業(yè)類型 上海世茂濱江花園 4955層超高層 福州世茂外灘花園 100米高層 +150米超高層 南京世茂濱江新城 2453層 武漢世茂錦繡長江 3055層（一期） 100 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 101 [附 ]下沙沿江板塊新項(xiàng)目運(yùn)作特征預(yù)判 ?世茂下沙項(xiàng)目 –世茂“濱江模式”研究 ?景觀設(shè)計(jì)：“尊重自然、將完美江景有機(jī)延伸” 世界風(fēng)情主題園林 園林主題 主題感和風(fēng)情感強(qiáng)烈 101 英式大草坪 法式迷宮式花園 奧運(yùn)公園 上海世茂濱江花園 102 上海世茂濱江花園 德式綠蔭天鵝湖 美式夏威夷沖浪沙灘 中式園林 103 南京世茂濱江新城 加勒比海主題風(fēng)情園 法式凡爾賽宮廷園林 紐約中央公園 104 南京世茂濱江新城 貝加爾瀑布園 帕薩迪納藝術(shù)廣場(chǎng) 東南亞風(fēng)情園 105 武漢世茂錦繡長江 澳洲風(fēng)情園 美洲風(fēng)情園 歐洲風(fēng)情園 亞洲風(fēng)情園 106 福州世茂外灘花園 主題一：浪漫田園 主題二：綠洲棕櫚 主題三：碧水金沙 主題四：泊景灣畔 主題五：密林溪景 主題六：綠野仙蹤 107 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 108 [附 ]下沙沿江板塊新項(xiàng)目運(yùn)作特征預(yù)判 ?世茂下沙項(xiàng)目 –世茂“濱江模式”研究 ?江景利用：戶型設(shè)計(jì)強(qiáng)化觀江效果，將江景資源優(yōu)勢(shì)發(fā)揮至極致 108 109 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 110 [附 ]下沙沿江板塊新項(xiàng)目運(yùn)作特征預(yù)判 ?世茂下沙項(xiàng)目 –世茂“濱江模式”研究 ?產(chǎn)品設(shè)計(jì)：多角度體現(xiàn)居住生活的尊貴感和檔次感 精 裝修的產(chǎn)品設(shè)計(jì) 尊貴感空間的設(shè)計(jì) 高品質(zhì)會(huì)所的打造 1 2 3 尊貴感 檔次感 110 世茂集團(tuán)推廣廣告 111 武漢世茂錦繡長江推廣廣告 福州世茂外灘花園推廣廣告 112 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 113 [附 ]下沙沿江板塊新項(xiàng)目運(yùn)作特征預(yù)判 ?世茂下沙項(xiàng)目 –世茂“濱江模式”研究 ?產(chǎn)品設(shè)計(jì)：多角度體現(xiàn)居住生活的尊貴感和檔次感 精 裝修的產(chǎn)品設(shè)計(jì) 1 精裝修標(biāo)準(zhǔn) 門鎖 韓國 IREVO的 GATEMAN高檔數(shù)碼門鎖 潔具