【正文】 郊區(qū) 房地產(chǎn)項目主要是沿著成渝經(jīng)濟(jì)帶含谷區(qū)域和機(jī)場高速路 渝北方向發(fā)展（本章專談別墅市場和典型郊區(qū)聯(lián)排住宅）： （一） 含谷區(qū)域 含谷 鎮(zhèn) 位于九龍坡區(qū) ，距市區(qū)約 17 公里，成渝高速路與此相連，從大坪驅(qū)車至此僅需 20 分鐘，交通十分便利。 1999 年，全興物業(yè)公司所開發(fā)的全興別墅隆重上市，成為含谷別墅市場的先鋒。近年來，含谷鎮(zhèn)政府大力開發(fā) “ 農(nóng)家樂 ” 等旅游資源，因而含谷的房地產(chǎn)逐漸向 休閑 度假型房 地 產(chǎn) 的方向 發(fā)展。 近階段，含谷區(qū)域的別墅供應(yīng)主要有全興別墅、大田北歐、香格里拉 、海藍(lán)云天等（如下表）。 含谷區(qū)域主要別墅一覽表 項目 全興別墅 大田北歐 香格里拉 價格 1980 元 /M2（起） 一次性付款： 1780 元 /M2 二期價格上浮50% 3500 元 /M2（均價） 2800 元 /M2（均價） 規(guī)模 一期占地 82 畝 共 82 戶 占地 50 畝，共 45戶 占地 50 畝，共 42戶。 主力戶型 面積 288M2,帶 300M2的私家花園 300M2左右 300M2左右。 布局 兵營式布局 沿含湖呈階梯布置，山頂為頂級別墅區(qū)，小區(qū)自備游艇，業(yè)主可免費游玩含湖。 沿含湖呈階梯狀布置，幾乎每戶都有湖景，坡頂為中庭花園。 區(qū)域特色 位于成渝高速路含谷收費站旁，緊鄰公路。 緊鄰含湖與香格里拉別墅區(qū)，背靠近百畝 河 塘，空氣清新。 離含谷 收 費站約 3分鐘車程，緊鄰800 畝 的 含湖，風(fēng)景宜人。 建筑 風(fēng)格 歐式 歐式 歐式 交房狀 清水房，無門窗。 清水房 清水房，客廳窗戶態(tài) 外墻貼瓷磚。 為 4 米落地玻璃。 交房時間 現(xiàn)房 現(xiàn)房 今年 10 月交付 銷售情況 約 70% 50% 約 5 戶 從以上個案來看，建筑風(fēng)格都是歐式風(fēng)格，除外立面顏色與戶型結(jié)構(gòu)有變化外，其他基本沒有任何特色；由于地理位置優(yōu)越，道路交通十分便利，環(huán)境優(yōu)美， 但市場推廣平淡， 因而三個項目的銷售情況一般 ；從香格里拉別墅的銷售情況我們可以看出，人們在購買別墅的過程中，對期房的選擇比較慎重。 （二） 渝北區(qū)域 在該區(qū)域上現(xiàn)有兩個項目正在預(yù)熱中，一個 是由渝海集團(tuán)開發(fā)的在水一方，另一個則是由恒運地產(chǎn)開發(fā)的肖河香榭。兩個項目所處區(qū)域都是回興鎮(zhèn) 寶 圣湖，此處環(huán)境優(yōu)美比較適合于居家。兩個項目的功能定位于第二居所的概念。 在水一方 項目總占地約 200 畝（含湖面），總建筑面積 7 萬平 方 米 ； 規(guī)劃戶型中有部分 40 平米左右的小戶型，專為度假型客戶量身定做。項目毗鄰 700 畝湖面，湖光山色風(fēng)景宜人。項目正在 前期 預(yù)熱過程中，還未正式推向市場。 肖河香榭 該項目總占地 350 畝，規(guī)劃 34 棟獨立別墅與 286 戶聯(lián)排別墅，戶型面積 170— 500 平米，主力戶型 250 平米左右，銷售價格2022— 4000 元 /平米。該項目毗鄰萬畝森林公園，空氣清新，肖家河蜿蜒流過別墅區(qū)，并且背靠數(shù)十畝果樹示范林。社區(qū)配有高爾夫練習(xí)場、實彈演練場、會所、游泳池、兒童游戲場等設(shè)施，方便業(yè)主娛樂。 （三） 其他區(qū)域 （見下表） 其他區(qū)域城郊別墅一覽表 帝景名苑 水天花園 區(qū)域位置 南岸科普中心旁 北碚董家溪 價格 2250 元 /M2（起） 1580— 2200 元 /M2 規(guī)模 占地： 85 畝 規(guī)劃 212 戶 約 500 畝 規(guī)劃容積率 戶型面積 范圍 218— 320 平米 主力戶型： 320 平米 100— 150 平米 主 力戶型： 130— 150 平米 區(qū)域特色 緊鄰科普中心，位于三峰山的最高處，江景、夜景均是本項目最好的風(fēng)景。 緊鄰金龍湖與規(guī)劃中的重慶國際高爾夫球場，該區(qū)域植被覆蓋率高，空氣質(zhì)量好 配套 網(wǎng)球場、游泳池、會所、迷你高爾夫等 組建游艇俱樂部；社區(qū)內(nèi)配有標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場、游泳池、會所購物中心等設(shè)施 交房狀態(tài) 清水房 清水房 交房時間 2022 年 3 月 一期已完工 二期 剛 開盤 銷售情況 約 15％ 一期銷售約 90％ 三 、 相關(guān) 市場分析 （一） 旅游市場分析 重慶 是 一座擁有 3000 年歷史的文化古城，旅游資源十分豐富。遠(yuǎn)近 聞名的四大溫泉、歌樂山森林公園、金刀峽森林公園等旅游景點星羅棋布的集中于主城區(qū)周圍，共有景點 300 余處，其中國家級文物保護(hù)單位 10 多個。但由于重慶人生活節(jié)奏比較快、缺乏旅游觀念的引導(dǎo)，因此這些旅游景點的經(jīng)營狀況普遍都不理想。從房地產(chǎn)市場上來看，與旅游有關(guān)的旅游房地產(chǎn)項目在重慶還處于市場空白，究其原因，主要是因為市場引導(dǎo)不得力、消費觀念沒跟上所造成，而經(jīng)濟(jì)水平相對較低也是其中因數(shù)之一。 （二） 私立教育市場分析 (附 :重慶市重點民辦學(xué)校情況表 ) 私立教育是重慶市教育發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)。規(guī)模和起點都比較低。但市場情況還 是比較樂觀的，從僅有的幾所堅持下來的民辦學(xué)校來看，民辦教育還是有很大的潛力可挖。 以上三所學(xué)校均屬重慶比較知名的私立學(xué)校，他們的收費各有所異，但收費方式大體相同。在對學(xué)生的管理上，都采用封閉式教學(xué)管理，以培養(yǎng)學(xué)生獨立性為主。由于屬民辦校，相關(guān)教育部門對他們的管理相對獨立，學(xué)校的師資力量全部由社會招聘而來，從而對教師素質(zhì)有一定保證。 （三） 體育健身市場分析 重慶地域多山，因而對大型體育健身設(shè)施的興建有一定的制約性。從分布情況來看， 比較大型的體育場館 主要分布于大田灣體育場一帶。健身設(shè)施 重慶市重點民辦學(xué)校情況表 啟 蒙學(xué)校 方倩學(xué)校 開明實驗學(xué)校 地址 九龍坡區(qū)含谷 鎮(zhèn) 巴南區(qū)界石鎮(zhèn) 南岸四公里 規(guī)模 占地： 70 畝； 建筑面積： 35700 平米 占地： 80 畝 占地： 138 畝 在校師生 學(xué)生： 430 余人 教師： 100 余人 學(xué)生： 300 余人 教師： 80 余人 學(xué)生： 1200 余人 教職工： 300 余人 計劃招生 從幼兒園至高中 （每班不超過 30 人） 從幼兒園至高中 從幼兒園至高中 配套 設(shè)施 一個室內(nèi)籃球場； 兩個室外游泳池； 400 米草坪足球場； 兩個羽毛球場； 語音室、電教室、體操室等相關(guān)設(shè)施 學(xué)校配有： 游泳池 、足球場、語音室、體操室、圖書館等相關(guān)教學(xué)設(shè)施 兩個標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場； 一個 400 米體育場； 一個標(biāo)準(zhǔn)游泳池； 計算機(jī)室、音律室、語音室等相關(guān)教學(xué)設(shè)施 收費 標(biāo)準(zhǔn) 交教育儲備金 20萬，免在校期間的任何費用，畢業(yè)后歸還本金。 學(xué)年受費制： 學(xué)前班： 8000 元 /年 小學(xué)： 13000 元 /年 初中： 15600 元 /年 高中： 17000 元 /年 助學(xué)金 +學(xué)費（期） 小學(xué)： 16000+4000 元 中學(xué)： 14000+4500 元 高中： 15000+5000 元 （助學(xué)金為一次性交納，學(xué)費每學(xué)期交） 交教育儲備金 萬，免在校期間的任何費用 ,畢業(yè)后歸還本 金 學(xué)年收費制： 學(xué)前班： 13000 元 /年 小學(xué)： 13000 元 /年 初中： 14000 元 /年 高中： 14500 元 /年 助學(xué)金 +學(xué)費（期） 小學(xué)： 18000+4000 元 中學(xué)： 18000+4500 元 高中： 18000+4600 元 （助學(xué)金為一次性交納，學(xué)費每學(xué)期交） 交教育儲備金 30萬，免在校期間的任何費用，畢業(yè)后歸還本金。 交納教育儲備金 萬元，每期交納學(xué)費，畢業(yè)后歸還本金。（學(xué)費同下） 助學(xué)金 +學(xué)費（期） 小學(xué)： 38000+4700 元 中學(xué)： 36000+4900 元 高中： 36000+4900 元 （助學(xué)金為一次性交納，學(xué)費每學(xué)期交） 備 注 學(xué)?？赏扑]出國留學(xué) 該校為全市第一所私立學(xué)校，現(xiàn)與福建石竹山文武學(xué)校聯(lián)辦。 該校辦學(xué)已 8 年，現(xiàn)為重慶市規(guī)模最大的一所私立學(xué)校，與美國休斯頓大學(xué)建立友好關(guān)系。 主要以健身房的形式出現(xiàn)，較知名的有：中安俱樂部、陳靜健美中心等，但數(shù)量不多。由于重慶體育設(shè)施的匱乏，從而影響到了市民對體育健身的熱情，除少數(shù)人群能在為數(shù)不多 的 場地內(nèi)進(jìn)行這一難得的運動外，多數(shù)人對體育都只能局限于體育電視節(jié)目 ，基本談不上運動 。從 房地產(chǎn)開 發(fā)的 小區(qū) 配套上看， 幾乎都配備有一定數(shù)量的體育健身設(shè)施 。說明了體育運動在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用，同時 我們可以看出人們對體育 運動 仍有一定的需求。 在重慶 與 體育房地產(chǎn)相關(guān)的項目 僅有 一家 —— 陽光華庭。該項目位于南岸南坪東路，距南坪轉(zhuǎn)盤約 1500 米，占地 60 畝，總建筑面積10 萬平米，規(guī)劃有： 2022 平米大型運動館、 1000 平米游泳池，兩個標(biāo)準(zhǔn)羽毛球、網(wǎng)球場，以 “ 康體居家 ” 為本項目之主題 ， 提倡運動健身的生活方式，并且獲得了重慶市首家康體住宅示范小區(qū)與重慶市“ 陽光健身工程 ” 示范小區(qū)的稱號。但由于項目占地較小，因而規(guī)劃內(nèi)容 也 有 限。 （四） 娛樂休閑市場分析 娛樂是人 的 一種 主要消遣方式 ，關(guān)系到人生活的每一天。休閑是娛樂的一部分，主旨是悠閑、 自由無拘束的 一種行 為。 由于 近 年來 人們 生活水平的提高，緊張的生活節(jié)奏得以緩沖，這一概念被人們所迅速認(rèn)同。但由于重慶的經(jīng)濟(jì)實力相對弱于其他大城市，且貧富差距大，因而這一概念在重慶還只僅僅算是起步 。 娛樂休閑性的設(shè)施總體比較缺乏，且素質(zhì)不高，市民在工作以外的時間里大多呆在家里。 從房地產(chǎn)市場來看，大多數(shù)的娛樂休閑性項目都集中在市區(qū)周邊的旅游景點，以度假山莊的形式出現(xiàn)，而真正意義上的娛樂休閑型房地 產(chǎn)在重慶還 處于市場空白 點 。 第 三 章 消費者需求分析 重慶市位于長江上游，地處我國中西部，面積 萬平方公里，人口約 3060 萬人。 重慶 是 一座舉世聞名的歷史文化名城，已有 3000 多年的歷史。解放前曾為國民 黨 政府抗戰(zhàn) 的 陪都。由于特殊的戰(zhàn)略地 理 位置，黨中央于 1983 年，將重慶市作為全國第一個城市 綜 合體制改革試點城市，獲 得國家計劃單列 市的資格 ，賦予省級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。為了更好地實施中西部發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)揮長江上游中心城市的幅射作用，深化三峽百萬移民 工程 的順利進(jìn)行， 1997 年 3 月 14 日，八屆全國人大五次會議決定設(shè)立重慶直 轄市，管轄原重慶市、萬縣市、涪陵市和黔江地區(qū)。 一、城市居民生活水平 （一） 收入水平 自改革開放以來，重慶職工人均年工資收入 得到了 較快 的 增長。1999 年重慶全市職工人均工資收入達(dá)到 6300 元，比 1998 年增長%，是 1996 年以來增長幅度最高的一年；城市居民人均年可支配收入為 5896 元，比 1998 年增長 %。 從收入結(jié)構(gòu)看，持久性（穩(wěn)定性）收入增長緩慢，暫時性收入增長波動較大；傳統(tǒng)的工資性收入仍占絕對主導(dǎo)地位， 資 產(chǎn)投資性收入占總收入比例很小。 從下面的收入表中可以看出，總體人均收入相對偏低： 全 市職工（包括下崗職工）人均年工資 年份 全市 （元） 國有單位（元） 集體單位（元） 其它（元） 全市職工人均年工資增長 % 1997 年 5502 5828 4016 6845 % 1998 年 5710 6097 3987 6197 % 1999 年 6300