山東德州項(xiàng)目市場(chǎng)分析及定位簡(jiǎn)報(bào)-文庫(kù)吧
2025-02-09 13:16 本頁(yè)面
【正文】 板塊優(yōu)勢(shì)明顯， 高品質(zhì)項(xiàng)目過(guò)于集中。受到城市規(guī)劃影響，市區(qū)與河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯，高品質(zhì)、大規(guī)模樓盤(pán)在該區(qū)域大量集中上市。如何跳脫出目前運(yùn)作的固有模式，是新興項(xiàng)目能否立足的重要關(guān)鍵。 樓盤(pán)品質(zhì)逐步上升， 客戶(hù)需求多元化。市場(chǎng)升溫地價(jià)上升迫使開(kāi)發(fā)商自律提高產(chǎn)品水平，規(guī)模大盤(pán)，多元化產(chǎn)品開(kāi)始扎堆出現(xiàn)。樓盤(pán)之間的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)于市場(chǎng)客群的精準(zhǔn)判斷以及項(xiàng)目品質(zhì)的個(gè)性競(jìng)爭(zhēng)。 三、德州住宅及商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)概況3住宅市場(chǎng)項(xiàng)目特征綜覽內(nèi)容 品項(xiàng) 共性描述 本案切入點(diǎn)項(xiàng)目 立面風(fēng)格 現(xiàn)有項(xiàng)目立面風(fēng)格表現(xiàn)均較單一， 缺乏特色引入時(shí)下較新穎的外立面， 如英式學(xué)院 TUDOR風(fēng)格小區(qū)景觀(guān) 基本無(wú)小區(qū)景觀(guān)規(guī)劃，景觀(guān)表現(xiàn)單一 小區(qū)景觀(guān)規(guī)劃將成為一大亮點(diǎn)供應(yīng)產(chǎn)品 以滿(mǎn)足剛性需求的 3房為主， 但戶(hù)型面積偏大 建議規(guī)劃經(jīng)濟(jì)型，戶(hù)型面積偏小的 2房、 3房成交產(chǎn)品 成交仍然以偏小戶(hù)型為主， 主流客戶(hù)群體對(duì)過(guò)大戶(hù)型規(guī)劃抗性大面積段 主力成交面積集中在 100120㎡ 左右 更貼合市場(chǎng)剛性需求的產(chǎn)品 價(jià)格 主力均價(jià)集中在 2023元 /㎡ 左右及 3200元 /㎡ 左右兩個(gè)區(qū)段 價(jià)格不可偏高，應(yīng)確實(shí)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整銷(xiāo)售 去化 去化速度均較緩慢 品質(zhì)和價(jià)格正確預(yù)判是影響去化速度的關(guān)鍵現(xiàn)場(chǎng) 售樓處選址及裝修均較簡(jiǎn)陋， 不能突出項(xiàng)目特色 現(xiàn)場(chǎng)售樓處的裝修設(shè)計(jì)及選址 應(yīng)綜合考慮人員 銷(xiāo)售技巧單一 加強(qiáng)銷(xiāo)售技巧的培訓(xùn) 企劃 媒體 當(dāng)?shù)赝茝V所選媒體基本局限在戶(hù)外廣告 以活動(dòng)和媒體廣告為輔助， 強(qiáng)勢(shì)增加項(xiàng)目的美譽(yù)度活動(dòng) 目前沒(méi)有為推廣舉行過(guò) SP推廣活動(dòng)區(qū)域 德城區(qū) 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 運(yùn)河開(kāi)發(fā)區(qū) 新城區(qū)供應(yīng) 成交 供求比 3德州住宅市場(chǎng)供求關(guān)系3德州住宅市場(chǎng)供求關(guān)系2023年，德州當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出明顯的 供大于求 的態(tài)勢(shì)，市區(qū)各區(qū)域供求比基本在 。3德州市區(qū)住宅去化情況u 德州市區(qū)住宅項(xiàng)目中， 去化率 一般只有 70%左右，部分樓盤(pán) 如帝景苑、 新湖春天 銷(xiāo)售等直至現(xiàn)房 依然存在大量空置，銷(xiāo)售滯銷(xiāo)情較為嚴(yán)重。3德州市區(qū)住宅去化情況u 市區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目約有 15個(gè)左右，且大多于 06年下半年至 07年上半年 開(kāi)盤(pán) 居多， 共占比 43%將近半數(shù) ，從開(kāi)發(fā)速度的明顯放緩也不難看出市場(chǎng)的銷(xiāo)售熱度已經(jīng)減退。3德州商業(yè)地產(chǎn)投資情況房產(chǎn)消費(fèi)住宅商品房經(jīng)濟(jì)適用房別墅、高檔公寓 辦公樓 商業(yè) 其他 合計(jì)金額（億元） 占比 ％ ％ ％ ％ ％ ％ 100％ 2023年，德州市場(chǎng)房地產(chǎn)各類(lèi)別產(chǎn)品消費(fèi)情況中，住宅商品房的需求仍然是不可動(dòng)搖的主力，而商業(yè)地產(chǎn)的投資則占比極少。3德州商業(yè)地產(chǎn)投資情況市場(chǎng)對(duì)于商鋪的去化力較弱， 產(chǎn)品需求仍主要集中在自住用途上。這個(gè)客觀(guān)因素對(duì)于本案做大面積的商業(yè)形態(tài)規(guī)劃，將造成相當(dāng)程度的影響 。四、本案前期 SWOT分析項(xiàng)目 配套 詳情道路 東方紅路，市區(qū)東西主干道 雙向 6車(chē)道 湖濱大道，市區(qū)南北主干道 雙向 6車(chē)道公交 公交 2路， 19路， 6路等近 10條公交路線(xiàn) 半徑 1公里范圍商業(yè) 德州百貨 半徑 1公里范圍 電腦城 城隍廟步行街餐飲 沿街店鋪餐飲，包括 KFC，永和，德克士等連鎖品牌 半徑 1公里范圍金融 工商銀行，農(nóng)村信用社 景觀(guān) 新湖風(fēng)景區(qū) 醫(yī)療 現(xiàn)代泌尿?qū)？漆t(yī)院，十三局醫(yī)院 半徑 500米范圍內(nèi)地標(biāo) 本案位于市區(qū)中的點(diǎn)，本身即地標(biāo) 土地情況綜述該地塊地理位置優(yōu)越，整體條件具備，臨主要交通干道東方紅路和湖濱大道，位于德州市正中心。但建筑用地上目前有若干建筑，拆除需要花費(fèi)時(shí)日。地塊本身形狀較方正規(guī)則， 屬較理想的建筑用地 。依托大交通優(yōu)勢(shì)及完備的地塊配套條件，該地塊具有良好的開(kāi)發(fā)前景。地塊價(jià)值判斷景觀(guān)條件綜述地塊景觀(guān)條件十分良好。從周?chē)h(huán)臨景觀(guān)及遠(yuǎn)景視野的開(kāi)闊度而言，直面本地最具景觀(guān)效應(yīng)的新湖風(fēng)景區(qū)和市民中心廣場(chǎng)。其景觀(guān)賣(mài)點(diǎn)是其他項(xiàng)目難以匹敵的優(yōu)勢(shì)。 交通配套條件綜述地塊周邊公交線(xiàn)路集中，全市19條公交線(xiàn)路中有 10條從此經(jīng)過(guò) ,另有兩條主干道縱橫貫穿，交通優(yōu)勢(shì)明顯。此外，區(qū)域內(nèi)坐落有德百，數(shù)個(gè)學(xué)校、醫(yī)院等生活公建設(shè)施， 生活出行極為便利。Strengths 優(yōu)勢(shì)216。 地 塊 所 處 地理位置 優(yōu) 越， 區(qū)位 優(yōu)勢(shì) 無(wú)可替代216。 新湖春天 風(fēng) 景區(qū)的景 觀(guān)優(yōu)勢(shì) ， 具有地 標(biāo) 性216。 市 場(chǎng) 具 備剛 性需求216。 開(kāi) 發(fā) 商本身 項(xiàng) 目開(kāi) 發(fā) 能力Weaknesses劣 勢(shì)n 市 場(chǎng) 供大于求狀況明 顯n 市 場(chǎng) 主流消 費(fèi) 群體 對(duì) 于高價(jià) 產(chǎn) 品 購(gòu)買(mǎi) 能力弱， 項(xiàng) 目本身定價(jià)不易n 對(duì) 于商 鋪 的 購(gòu)買(mǎi) 能力弱， 投 資 市 場(chǎng) 未成氣候Opportunities 機(jī)會(huì)252。 項(xiàng) 目南向中心廣 場(chǎng) 及新湖景區(qū) 為 宣 傳 推廣活 動(dòng) 提供了良好的平臺(tái)252。 當(dāng)?shù)厥?場(chǎng) 空白點(diǎn) 較 多，引入適當(dāng)?shù)牡南?進(jìn) 理念 即可 為項(xiàng) 目 錦 上添花Threats威 脅u 德州市 場(chǎng) 缺乏投 資 客 戶(hù) ， 項(xiàng) 目本身存在的大體量商 業(yè)對(duì) 于 銷(xiāo) 售會(huì)造成一定程度的影響u 當(dāng)?shù)刈≌?項(xiàng) 目普遍 銷(xiāo) 售周期偏 長(zhǎng) ，去化 緩 慢u 項(xiàng) 目本身 積 率 對(duì)項(xiàng) 目 規(guī) 劃 產(chǎn) 生一 定 負(fù) 面影響SWOT 分析五、周邊主要代表競(jìng)品個(gè)案列舉項(xiàng)目 詳情 項(xiàng)目 詳情物業(yè)類(lèi)別 住宅 裝修狀況 毛坯建筑類(lèi)別 高層 代理商 濟(jì)南廣智堂占地面積 10217㎡ 停車(chē)位 100建筑面積 57481㎡ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 08年初容積率 5 物業(yè)管理費(fèi) /總戶(hù)數(shù) 246戶(hù) 入住時(shí)間 現(xiàn)房綠化率 50% 總價(jià)區(qū)間 5070萬(wàn)均價(jià) 3400元 /㎡ 景觀(guān)設(shè)計(jì)公司 清華大學(xué)建筑設(shè)計(jì)、新湖春天 地址： 新湖南路與東風(fēng)路交匯處 開(kāi)發(fā)商： 德州信譽(yù)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司216。 新湖春天共由一棟 9層小高層與一棟 33層超高層組成，小區(qū)規(guī)劃采用人車(chē)分流，綠化率大于 40%。2
范文總結(jié)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1