山東德州項目市場分析及定位簡報-文庫吧
2025-02-09 13:16 本頁面
【正文】 板塊優(yōu)勢明顯， 高品質項目過于集中。受到城市規(guī)劃影響，市區(qū)與河東經濟開發(fā)區(qū)內的產品優(yōu)勢明顯，高品質、大規(guī)模樓盤在該區(qū)域大量集中上市。如何跳脫出目前運作的固有模式，是新興項目能否立足的重要關鍵。 樓盤品質逐步上升， 客戶需求多元化。市場升溫地價上升迫使開發(fā)商自律提高產品水平，規(guī)模大盤，多元化產品開始扎堆出現。樓盤之間的競爭轉變?yōu)閷τ谑袌隹腿旱木珳逝袛嘁约绊椖科焚|的個性競爭。 三、德州住宅及商業(yè)地產市場概況3住宅市場項目特征綜覽內容 品項 共性描述 本案切入點項目 立面風格 現有項目立面風格表現均較單一， 缺乏特色引入時下較新穎的外立面， 如英式學院 TUDOR風格小區(qū)景觀 基本無小區(qū)景觀規(guī)劃，景觀表現單一 小區(qū)景觀規(guī)劃將成為一大亮點供應產品 以滿足剛性需求的 3房為主， 但戶型面積偏大 建議規(guī)劃經濟型，戶型面積偏小的 2房、 3房成交產品 成交仍然以偏小戶型為主， 主流客戶群體對過大戶型規(guī)劃抗性大面積段 主力成交面積集中在 100120㎡ 左右 更貼合市場剛性需求的產品 價格 主力均價集中在 2023元 /㎡ 左右及 3200元 /㎡ 左右兩個區(qū)段 價格不可偏高，應確實根據市場調整銷售 去化 去化速度均較緩慢 品質和價格正確預判是影響去化速度的關鍵現場 售樓處選址及裝修均較簡陋， 不能突出項目特色 現場售樓處的裝修設計及選址 應綜合考慮人員 銷售技巧單一 加強銷售技巧的培訓 企劃 媒體 當地推廣所選媒體基本局限在戶外廣告 以活動和媒體廣告為輔助， 強勢增加項目的美譽度活動 目前沒有為推廣舉行過 SP推廣活動區(qū)域 德城區(qū) 經濟開發(fā)區(qū) 運河開發(fā)區(qū) 新城區(qū)供應 成交 供求比 3德州住宅市場供求關系3德州住宅市場供求關系2023年，德州當地房產市場顯現出明顯的 供大于求 的態(tài)勢，市區(qū)各區(qū)域供求比基本在 。3德州市區(qū)住宅去化情況u 德州市區(qū)住宅項目中， 去化率 一般只有 70%左右，部分樓盤 如帝景苑、 新湖春天 銷售等直至現房 依然存在大量空置，銷售滯銷情較為嚴重。3德州市區(qū)住宅去化情況u 市區(qū)內住宅項目約有 15個左右，且大多于 06年下半年至 07年上半年 開盤 居多， 共占比 43%將近半數 ，從開發(fā)速度的明顯放緩也不難看出市場的銷售熱度已經減退。3德州商業(yè)地產投資情況房產消費住宅商品房經濟適用房別墅、高檔公寓 辦公樓 商業(yè) 其他 合計金額（億元） 占比 ％ ％ ％ ％ ％ ％ 100％ 2023年，德州市場房地產各類別產品消費情況中，住宅商品房的需求仍然是不可動搖的主力，而商業(yè)地產的投資則占比極少。3德州商業(yè)地產投資情況市場對于商鋪的去化力較弱， 產品需求仍主要集中在自住用途上。這個客觀因素對于本案做大面積的商業(yè)形態(tài)規(guī)劃，將造成相當程度的影響 。四、本案前期 SWOT分析項目 配套 詳情道路 東方紅路，市區(qū)東西主干道 雙向 6車道 湖濱大道，市區(qū)南北主干道 雙向 6車道公交 公交 2路， 19路， 6路等近 10條公交路線 半徑 1公里范圍商業(yè) 德州百貨 半徑 1公里范圍 電腦城 城隍廟步行街餐飲 沿街店鋪餐飲，包括 KFC，永和，德克士等連鎖品牌 半徑 1公里范圍金融 工商銀行，農村信用社 景觀 新湖風景區(qū) 醫(yī)療 現代泌尿?？漆t(yī)院，十三局醫(yī)院 半徑 500米范圍內地標 本案位于市區(qū)中的點，本身即地標 土地情況綜述該地塊地理位置優(yōu)越，整體條件具備，臨主要交通干道東方紅路和湖濱大道，位于德州市正中心。但建筑用地上目前有若干建筑，拆除需要花費時日。地塊本身形狀較方正規(guī)則， 屬較理想的建筑用地 。依托大交通優(yōu)勢及完備的地塊配套條件，該地塊具有良好的開發(fā)前景。地塊價值判斷景觀條件綜述地塊景觀條件十分良好。從周圍環(huán)臨景觀及遠景視野的開闊度而言，直面本地最具景觀效應的新湖風景區(qū)和市民中心廣場。其景觀賣點是其他項目難以匹敵的優(yōu)勢。 交通配套條件綜述地塊周邊公交線路集中，全市19條公交線路中有 10條從此經過 ,另有兩條主干道縱橫貫穿，交通優(yōu)勢明顯。此外，區(qū)域內坐落有德百，數個學校、醫(yī)院等生活公建設施， 生活出行極為便利。Strengths 優(yōu)勢216。 地 塊 所 處 地理位置 優(yōu) 越， 區(qū)位 優(yōu)勢 無可替代216。 新湖春天 風 景區(qū)的景 觀優(yōu)勢 ， 具有地 標 性216。 市 場 具 備剛 性需求216。 開 發(fā) 商本身 項 目開 發(fā) 能力Weaknesses劣 勢n 市 場 供大于求狀況明 顯n 市 場 主流消 費 群體 對 于高價 產 品 購買 能力弱， 項 目本身定價不易n 對 于商 鋪 的 購買 能力弱， 投 資 市 場 未成氣候Opportunities 機會252。 項 目南向中心廣 場 及新湖景區(qū) 為 宣 傳 推廣活 動 提供了良好的平臺252。 當地市 場 空白點 較 多，引入適當的的先 進 理念 即可 為項 目 錦 上添花Threats威 脅u 德州市 場 缺乏投 資 客 戶 ， 項 目本身存在的大體量商 業(yè)對 于 銷 售會造成一定程度的影響u 當地住宅 項 目普遍 銷 售周期偏 長 ，去化 緩 慢u 項 目本身 積 率 對項 目 規(guī) 劃 產 生一 定 負 面影響SWOT 分析五、周邊主要代表競品個案列舉項目 詳情 項目 詳情物業(yè)類別 住宅 裝修狀況 毛坯建筑類別 高層 代理商 濟南廣智堂占地面積 10217㎡ 停車位 100建筑面積 57481㎡ 開盤時間 08年初容積率 5 物業(yè)管理費 /總戶數 246戶 入住時間 現房綠化率 50% 總價區(qū)間 5070萬均價 3400元 /㎡ 景觀設計公司 清華大學建筑設計、新湖春天 地址： 新湖南路與東風路交匯處 開發(fā)商： 德州信譽房產開發(fā)有限公司216。 新湖春天共由一棟 9層小高層與一棟 33層超高層組成，小區(qū)規(guī)劃采用人車分流，綠化率大于 40%。2
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