【正文】 頃 萬 M2/3 棟 116 26層板樓，總套數(shù) 332 白領(lǐng)中高級人士 ? 戶型結(jié)構(gòu) 項目名稱 一居 二居 三居 四居 五居 太陽國際公館 （瑞景嘉園） 60 100 190 300 900 國展家園 90 1 1315 176 199227 23314 項目名稱 主力戶型及面積 主力戶型總價 （萬元） 銷售情況 太陽國際公館 三居 196 160170萬 80% 國展家園 三居 199227 90萬，占 2/3 80% ? 其他情況 項目名稱 項目賣點 物業(yè)管理 項目配套 太陽國際公館 （瑞景嘉園） 精裝修； 全國首創(chuàng)全程 綠色監(jiān)理健康住宅 ，精裝修，大師園林規(guī)劃， 59米樓間距；物業(yè)管理公司 戴德梁行 1500平方米多功能會所，車位戶數(shù)比 1： 1； 周邊城市配套齊全 ； 國展家園 紫竹花園升級版，全套精裝修外銷公寓、高科技成果的結(jié)晶、世界著名品牌的薈萃 ； 營達(dá)物業(yè)， /月 .平方米 車位戶數(shù)比 1： 1，售價 1015萬 /個； 所有戶型全部精裝修。中央空調(diào)系統(tǒng)集中供暖，分戶制冷。入戶水經(jīng)過凈化處理，可直接飲用。會所設(shè)有微型熱帶植物園、游泳池、網(wǎng)球場、健身房、兒童樂園等。每戶獨享 100M帶寬網(wǎng)絡(luò) ； 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 5 區(qū)域項目特征： 檔次 此區(qū)域的項目 處于中高檔，產(chǎn)品沒有特色，包裝宣傳也比較低調(diào)。這個區(qū)域的項目不是不想做出精品，而是地段不支持精品；而較高的地價又不允許走大眾化的路線，所以總的來說是處在高不成、低不就的尷尬局面。 價位 區(qū)域項目的價格在 8000元左右，在這樣的地段并不算是高價位，而且 8000元左右的價位屬于北京東部市場上競爭比較激烈的價格區(qū)段。這種價位的項目通常位于三環(huán)附近，既不是城市黃金地段，又不具備交通和地價的優(yōu)勢，所以 70008000元也是最難定位的價格區(qū)段。 太陽宮地區(qū)三環(huán)以里開發(fā)較早 ， 項目相對平淡 。而 三環(huán)以外的大片土地在 被北京市 政府規(guī)劃為未來三環(huán)沿線最適合居住的大型地產(chǎn)板塊 后 ， 一直備受關(guān)注。目前該地區(qū)的項目價位雖然呈現(xiàn)出一定的上升勢頭，比如國展家園的均價已經(jīng)突破了 10000元， 但是可以預(yù)見，其作為紫竹升級版的價位已經(jīng)相對透支，國展家園系列項目在價格上不會有更高的突破，因為未來龐大的太陽宮地區(qū)將極有可能拉低這個區(qū)域的整體價位，本項目未來最大的潛在競爭壓力，以及危機感也在于此。 據(jù)了解，太陽宮地區(qū)是現(xiàn)在北京四環(huán)內(nèi)唯一一片沒有開發(fā)的大規(guī)模用地，目前太陽宮地區(qū)的規(guī)劃方案已經(jīng)出臺，從規(guī)劃方案中可見，太陽宮地區(qū)的區(qū)域定位為大規(guī)模、完善的國際化 大型綠色社區(qū)。太陽宮地區(qū)已知的東家已有雙全地產(chǎn)、東方銀楓房地產(chǎn)和香港的冠城集團(tuán)三家，其中雙全地產(chǎn)的開發(fā)實力有限，其拿到準(zhǔn)備開發(fā)的土地為 11公頃，預(yù)計建筑面積為4045萬平方米。而東方銀楓是一家小公司，拿到的土地較小，估計建筑面積也只有十幾萬平方米，規(guī)模不大。因此，這兩個公司對于本項目影響并不是很大。 而最值得關(guān)注的是香港的冠城集團(tuán)，它聯(lián)合北京新紀(jì)開發(fā)公司和英國共和建設(shè)公司，在太陽宮地區(qū)一舉拿下 75 萬平方米的規(guī)劃用地，其開發(fā)建筑面積將達(dá)到 185 萬平方米左右，其中約 120萬平方米為公寓，預(yù)計 2020 年完成。如 此巨大的規(guī)模一旦投放市場，無疑將會給太陽宮周邊地區(qū)的地產(chǎn)市場帶來巨大的沖擊。 這樣一來，整個太陽宮地區(qū)將成為一個巨大的居住社區(qū)，而且如此之大的規(guī)模使得區(qū)域不可能成為一個高檔的居住區(qū)。這對于本項目來講，如果不采取相應(yīng)的對策，將很有可《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 6 能被定位為太陽宮區(qū)域的項目，進(jìn)而失去了走高檔路線的地段條件，這將是對本項目的開發(fā)前景影響最大的一個方面。 太陽宮新區(qū)整體規(guī)劃圖 產(chǎn)品 此區(qū)域項目的產(chǎn)品都比較平淡，不大不小的戶型面積、高層塔樓的樓型和緊湊的用地都限制了產(chǎn)品上的發(fā)揮。 客戶群 早期項目主要針對外國使館的工作人員，以及 是企業(yè)中高級管理人員和老板，客戶群種類比較單一。新項目則將目標(biāo)客戶范圍大大擴展，相對更加分散。 —— 燕莎地區(qū) —— 項目名稱 位置 開盤時間 /入住時間 建筑規(guī)模（ M2） /建筑形式 客戶群 情況 亮馬名居 朝陽區(qū)亮馬橋路南 / 占地 14100 平方米，總建筑面積 萬，地上 萬，地下 萬， 5 棟，塔連板 私營業(yè)主居多 棕櫚泉國際公寓 朝陽甜水園北里 .12 占地 7萬，總建筑面積 24萬，容積率 ， 11棟 23層－ 33層的公寓 板塔樓 私企經(jīng)理 京達(dá)國際 公寓 朝陽公園西路 11號 二期現(xiàn)房，三期 2020 年 9月 開 盤 ，入?。? 占地 33000 平方米，總建筑面積 90000平方米， 一期為 8層板樓，二期為兩棟 18 層塔樓，三期則為兩棟塔樓， 總套數(shù) 450 高級白領(lǐng) 博雅園 農(nóng)展館南路 9號朝陽公園以西 200米 占地 萬平米，建筑面積 ； 2棟 28層塔樓、 1 棟 14 層板樓；共450套， ? 戶型結(jié)構(gòu)（單位；平方米） 項目名稱 一居 二居 三居 四居 五居 亮馬名居 93 143 160340 棕櫚 泉國際公寓 130 150200 364 躍層 318 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 7 京達(dá)國際公寓 67 814 14 14175 266 294 博雅園 123135 170 228265 項目名稱 主力戶型面積 主力戶型總價 （萬元） 銷售情況 亮馬名居 196 200 基本售完，僅剩不到 10套（ 240， 240平米） 棕櫚泉國際公寓 158200 150210 銷售率約 50%，但是目前銷售情況一般 京達(dá)國際公寓 170萬 二期尾房，三期剛開始銷售 博雅園 200萬 基本售完 ? 其他情況 項目名稱 項目賣點 物業(yè)管理 項目配套 亮馬名居 全精裝，中央空調(diào) 中海物業(yè) 商場，中庭綠地，會所， 娛樂場所 棕櫚泉國際公寓 小區(qū) 11 棟樓采用圍合對稱式布局，以體現(xiàn)輝宏的氣勢，并形成集中的 3萬平米的中央大花園，使小區(qū)綠化率達(dá)到 50%以上。其 38000平方米的中庭主題花園和下沉式廣場 ； 一層都采用架空式的設(shè)計手法， 500 平方米大堂，架空部分直達(dá)地下車庫 ， 米層高，小戶型全朝南，大戶型南北通風(fēng)； 香港地鐵管理公司，物業(yè)管理費 /月 .平方米 大型 意大利式 社區(qū)幼兒園 ， 及一座商 場和 5000平米的高級會所 一萬平米會所 京達(dá)國際公寓 朝陽公園、水景住宅 1 美元 /月 .平方米 6000多平米會所（地下游泳池、桑拿、地上賓館、模擬高爾夫）；地下車位售 1525 萬，租 400600元 /月 博雅園 層高 3 米， 400m2 玻璃大堂，超大觀景落地窗，分戶式中央空調(diào)，顧問式精裝交房，戶型正、分區(qū)合理，涉外租賃權(quán)，全線開世紀(jì)京華物業(yè)管理， 元 /月 平 方米 游泳池、健身房、臺球、乒乓、室外網(wǎng)球場； 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 8 工，同期入住，寬帶通道、局域網(wǎng)，優(yōu)質(zhì)建材與設(shè)備，全部采用環(huán)保材料。 項目特征 檔次 燕莎商圈可以 稱為北京市內(nèi)的一個豪宅區(qū)，是典型的黃金地段、豪華品質(zhì)、昂貴價格的組合。此區(qū)域的項目幾乎全部精裝修、大戶型，戶型內(nèi)功能設(shè)置和裝修風(fēng)格充分體現(xiàn)了涉外、豪華的特點。在包裝推廣和銷售執(zhí)行等方面，也采用了種種手段，瞄準(zhǔn)北京、全國、甚至世界的最高端人群。 價位 燕莎商圈公寓項目的價位可以說是北京公寓項目中最高的，早期的項目瑞城中心、福景苑、第一上海中心的價格都超過了 2020 美金，價位之高、密度之大是其他地區(qū)沒有的。而近期的項目，比如博雅園、棕櫚泉國際公寓等都是很高檔的項目，而亮馬名居、雖然銷售初期的價格不是很高，僅僅 10000元左右，但是在經(jīng)過熱銷之后，也暴漲到目前的 2020美金以上，目前已經(jīng)基本售完。這一方面反映了此地區(qū)高水平的土地價格，另一方面也說明這個地區(qū)的歷史文脈、繁華配套、涉外性與商務(wù)氛圍能夠支持豪宅的價格。 產(chǎn)品 功能綜合、大戶型、精裝修、國際風(fēng)格是此區(qū)域產(chǎn)品的主要特征，值得一提的是，由于北京水態(tài)環(huán)境的稀缺性 —— 使得毗鄰朝陽公園大面積水景的地塊價值得到進(jìn)一步的提升，親水性和綠色水景也都成了該地區(qū)項目的趨向所在。 客戶群 外籍人士、公司高級管理人員、公司老板是這里的主要客戶。其中，外籍人士對價格的承受能力很高， 曾經(jīng)達(dá)到均價 2400美元的福景苑 80%的客戶是外籍人士。公司高級管理人員和公司老板階層也完全能夠承受如亮馬名居項目等低于 2020 美金的價位。 —— 三元橋地區(qū) —— ? 基本情況 項目名稱 位置 開盤時間 /入住時間 建筑總規(guī)模（ M2） 建筑形式 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 9 UHN國際村 朝陽區(qū)東北三環(huán)國 展橋北 300米 / 占地 105700，總建筑面積 32萬； 建筑主體以 28層的短高板式為主 國際港 三元橋東南 占地 12600 平方米，總建筑面積 萬平方米 四幢 23 層塔樓。共500多套 ? 客戶構(gòu)成 項目名稱 客戶群情況 UHN國際村 重生活品質(zhì)，中青年專業(yè)人士 國際港 外籍客戶稍多 ? 戶型結(jié)構(gòu) 項目名稱 一居 二居 三居 四居 五居 UHN國際村 60 109128 138188 165211 321 國際港 71 8090 130 160 項目名稱 主力戶型面積 主力戶型總價 （萬元） 銷售情況 UHN國際村 130180 85150萬 銷售率 70%，其中小戶型已全部售罄； 國際港 基本售完； ? 其他情況 項目名稱 項目賣點 物業(yè)管 理 項目配套 UHN國際村 高中低橋設(shè)計，反圍合空間，三維全息式景觀設(shè)計 瑞斯特物業(yè)管理 配套建筑包括一個以運動為主題的大型會所、六個功能各異的情調(diào)派私 人 會所、國際幼兒園、商業(yè)超市和臨街商業(yè)、地下車庫等 國際港 三環(huán)四環(huán)之間，中 庭綠地 戴德梁行， /月 .平方米 地下車庫，醫(yī)療，商場 區(qū)域特征 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 10 本區(qū)域?qū)儆诔鞘羞吘墔^(qū)域的門戶地帶，是北三環(huán)、機場路、東三環(huán)的交匯點，是燕莎商圈、國展商圈的滲透帶，因此，它的涉外性、暫居性和投資性都非常突出。 項目特征 檔次 三元橋 國展商圈在區(qū)位條件上稍遜于燕莎商圈，故 有的地區(qū)形象尚不足以支持豪宅的檔次，因此，這個區(qū)域的發(fā)展首先是以鳳凰城等一批具有親和力的中高檔項目為代表的。由于此地段為相對比較新興的開發(fā)區(qū)域，新老項目檔次參差不齊，既有和泰園這樣的普通樓房，又有鳳凰城這樣外觀鮮明、品質(zhì)較高的“名宅”。從現(xiàn)在的發(fā)展趨勢看，借助于鳳凰城的熱銷，該地段的價值得到了很大的提升，人們對這里的認(rèn)可程度逐漸增強，因此后來開發(fā)的項目都以高檔項目定位，力求擺脫北三環(huán)的地段概念，而向機場路起點、燕莎商圈概念靠近。現(xiàn)有項目在普通住宅和豪華外銷公寓之間的模糊定位，使它們的目標(biāo)客戶群十分廣泛，所以 擁有比較強的生命力。 價位 這個區(qū)域的價位由于鳳凰城、國際港成功銷售得以迅速攀升，目前均價已經(jīng)達(dá)到10000元左右，這也表明由于地段發(fā)展的變化而導(dǎo)致地段價值的可變。地段價值的提升，一方面以燕莎商圈和國展商圈的輻射影響為基礎(chǔ)，一方面以若干高品質(zhì)項目為體現(xiàn)，依靠的是地段與產(chǎn)品的對位的搭配。 產(chǎn)品 此區(qū)域的產(chǎn)品可以概括為兩類，一類以三居 160200平方米大戶型為主，偏自住傾向；一類以一居、二居為主，偏投資傾向。在鳳凰城、國際港等大、