【正文】 頃 萬(wàn) M2/3 棟 116 26層板樓，總套數(shù) 332 白領(lǐng)中高級(jí)人士 ? 戶(hù)型結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目名稱(chēng) 一居 二居 三居 四居 五居 太陽(yáng)國(guó)際公館 （瑞景嘉園） 60 100 190 300 900 國(guó)展家園 90 1 1315 176 199227 23314 項(xiàng)目名稱(chēng) 主力戶(hù)型及面積 主力戶(hù)型總價(jià) （萬(wàn)元） 銷(xiāo)售情況 太陽(yáng)國(guó)際公館 三居 196 160170萬(wàn) 80% 國(guó)展家園 三居 199227 90萬(wàn)，占 2/3 80% ? 其他情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) 物業(yè)管理 項(xiàng)目配套 太陽(yáng)國(guó)際公館 （瑞景嘉園） 精裝修； 全國(guó)首創(chuàng)全程 綠色監(jiān)理健康住宅 ，精裝修，大師園林規(guī)劃， 59米樓間距；物業(yè)管理公司 戴德梁行 1500平方米多功能會(huì)所，車(chē)位戶(hù)數(shù)比 1： 1； 周邊城市配套齊全 ； 國(guó)展家園 紫竹花園升級(jí)版，全套精裝修外銷(xiāo)公寓、高科技成果的結(jié)晶、世界著名品牌的薈萃 ； 營(yíng)達(dá)物業(yè)， /月 .平方米 車(chē)位戶(hù)數(shù)比 1： 1，售價(jià) 1015萬(wàn) /個(gè)； 所有戶(hù)型全部精裝修。中央空調(diào)系統(tǒng)集中供暖，分戶(hù)制冷。入戶(hù)水經(jīng)過(guò)凈化處理，可直接飲用。會(huì)所設(shè)有微型熱帶植物園、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、兒童樂(lè)園等。每戶(hù)獨(dú)享 100M帶寬網(wǎng)絡(luò) ； 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 5 區(qū)域項(xiàng)目特征： 檔次 此區(qū)域的項(xiàng)目 處于中高檔，產(chǎn)品沒(méi)有特色，包裝宣傳也比較低調(diào)。這個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目不是不想做出精品，而是地段不支持精品；而較高的地價(jià)又不允許走大眾化的路線(xiàn)，所以總的來(lái)說(shuō)是處在高不成、低不就的尷尬局面。 價(jià)位 區(qū)域項(xiàng)目的價(jià)格在 8000元左右，在這樣的地段并不算是高價(jià)位，而且 8000元左右的價(jià)位屬于北京東部市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的價(jià)格區(qū)段。這種價(jià)位的項(xiàng)目通常位于三環(huán)附近，既不是城市黃金地段，又不具備交通和地價(jià)的優(yōu)勢(shì)，所以 70008000元也是最難定位的價(jià)格區(qū)段。 太陽(yáng)宮地區(qū)三環(huán)以里開(kāi)發(fā)較早 ， 項(xiàng)目相對(duì)平淡 。而 三環(huán)以外的大片土地在 被北京市 政府規(guī)劃為未來(lái)三環(huán)沿線(xiàn)最適合居住的大型地產(chǎn)板塊 后 ， 一直備受關(guān)注。目前該地區(qū)的項(xiàng)目?jī)r(jià)位雖然呈現(xiàn)出一定的上升勢(shì)頭，比如國(guó)展家園的均價(jià)已經(jīng)突破了 10000元， 但是可以預(yù)見(jiàn)，其作為紫竹升級(jí)版的價(jià)位已經(jīng)相對(duì)透支，國(guó)展家園系列項(xiàng)目在價(jià)格上不會(huì)有更高的突破，因?yàn)槲磥?lái)龐大的太陽(yáng)宮地區(qū)將極有可能拉低這個(gè)區(qū)域的整體價(jià)位，本項(xiàng)目未來(lái)最大的潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力，以及危機(jī)感也在于此。 據(jù)了解，太陽(yáng)宮地區(qū)是現(xiàn)在北京四環(huán)內(nèi)唯一一片沒(méi)有開(kāi)發(fā)的大規(guī)模用地，目前太陽(yáng)宮地區(qū)的規(guī)劃方案已經(jīng)出臺(tái)，從規(guī)劃方案中可見(jiàn)，太陽(yáng)宮地區(qū)的區(qū)域定位為大規(guī)模、完善的國(guó)際化 大型綠色社區(qū)。太陽(yáng)宮地區(qū)已知的東家已有雙全地產(chǎn)、東方銀楓房地產(chǎn)和香港的冠城集團(tuán)三家，其中雙全地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)實(shí)力有限，其拿到準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的土地為 11公頃，預(yù)計(jì)建筑面積為4045萬(wàn)平方米。而東方銀楓是一家小公司，拿到的土地較小，估計(jì)建筑面積也只有十幾萬(wàn)平方米，規(guī)模不大。因此，這兩個(gè)公司對(duì)于本項(xiàng)目影響并不是很大。 而最值得關(guān)注的是香港的冠城集團(tuán)，它聯(lián)合北京新紀(jì)開(kāi)發(fā)公司和英國(guó)共和建設(shè)公司，在太陽(yáng)宮地區(qū)一舉拿下 75 萬(wàn)平方米的規(guī)劃用地，其開(kāi)發(fā)建筑面積將達(dá)到 185 萬(wàn)平方米左右，其中約 120萬(wàn)平方米為公寓，預(yù)計(jì) 2020 年完成。如 此巨大的規(guī)模一旦投放市場(chǎng)，無(wú)疑將會(huì)給太陽(yáng)宮周邊地區(qū)的地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的沖擊。 這樣一來(lái)，整個(gè)太陽(yáng)宮地區(qū)將成為一個(gè)巨大的居住社區(qū)，而且如此之大的規(guī)模使得區(qū)域不可能成為一個(gè)高檔的居住區(qū)。這對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講，如果不采取相應(yīng)的對(duì)策，將很有可《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 6 能被定位為太陽(yáng)宮區(qū)域的項(xiàng)目，進(jìn)而失去了走高檔路線(xiàn)的地段條件，這將是對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)前景影響最大的一個(gè)方面。 太陽(yáng)宮新區(qū)整體規(guī)劃圖 產(chǎn)品 此區(qū)域項(xiàng)目的產(chǎn)品都比較平淡，不大不小的戶(hù)型面積、高層塔樓的樓型和緊湊的用地都限制了產(chǎn)品上的發(fā)揮。 客戶(hù)群 早期項(xiàng)目主要針對(duì)外國(guó)使館的工作人員，以及 是企業(yè)中高級(jí)管理人員和老板，客戶(hù)群種類(lèi)比較單一。新項(xiàng)目則將目標(biāo)客戶(hù)范圍大大擴(kuò)展，相對(duì)更加分散。 —— 燕莎地區(qū) —— 項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 /入住時(shí)間 建筑規(guī)模（ M2） /建筑形式 客戶(hù)群 情況 亮馬名居 朝陽(yáng)區(qū)亮馬橋路南 / 占地 14100 平方米，總建筑面積 萬(wàn)，地上 萬(wàn)，地下 萬(wàn)， 5 棟，塔連板 私營(yíng)業(yè)主居多 棕櫚泉國(guó)際公寓 朝陽(yáng)甜水園北里 .12 占地 7萬(wàn)，總建筑面積 24萬(wàn)，容積率 ， 11棟 23層－ 33層的公寓 板塔樓 私企經(jīng)理 京達(dá)國(guó)際 公寓 朝陽(yáng)公園西路 11號(hào) 二期現(xiàn)房，三期 2020 年 9月 開(kāi) 盤(pán) ，入??； 占地 33000 平方米，總建筑面積 90000平方米， 一期為 8層板樓，二期為兩棟 18 層塔樓，三期則為兩棟塔樓， 總套數(shù) 450 高級(jí)白領(lǐng) 博雅園 農(nóng)展館南路 9號(hào)朝陽(yáng)公園以西 200米 占地 萬(wàn)平米，建筑面積 ； 2棟 28層塔樓、 1 棟 14 層板樓；共450套， ? 戶(hù)型結(jié)構(gòu)（單位；平方米） 項(xiàng)目名稱(chēng) 一居 二居 三居 四居 五居 亮馬名居 93 143 160340 棕櫚 泉國(guó)際公寓 130 150200 364 躍層 318 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 7 京達(dá)國(guó)際公寓 67 814 14 14175 266 294 博雅園 123135 170 228265 項(xiàng)目名稱(chēng) 主力戶(hù)型面積 主力戶(hù)型總價(jià) （萬(wàn)元） 銷(xiāo)售情況 亮馬名居 196 200 基本售完，僅剩不到 10套（ 240， 240平米） 棕櫚泉國(guó)際公寓 158200 150210 銷(xiāo)售率約 50%，但是目前銷(xiāo)售情況一般 京達(dá)國(guó)際公寓 170萬(wàn) 二期尾房，三期剛開(kāi)始銷(xiāo)售 博雅園 200萬(wàn) 基本售完 ? 其他情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) 物業(yè)管理 項(xiàng)目配套 亮馬名居 全精裝，中央空調(diào) 中海物業(yè) 商場(chǎng)，中庭綠地，會(huì)所， 娛樂(lè)場(chǎng)所 棕櫚泉國(guó)際公寓 小區(qū) 11 棟樓采用圍合對(duì)稱(chēng)式布局，以體現(xiàn)輝宏的氣勢(shì)，并形成集中的 3萬(wàn)平米的中央大花園，使小區(qū)綠化率達(dá)到 50%以上。其 38000平方米的中庭主題花園和下沉式廣場(chǎng) ； 一層都采用架空式的設(shè)計(jì)手法， 500 平方米大堂，架空部分直達(dá)地下車(chē)庫(kù) ， 米層高，小戶(hù)型全朝南，大戶(hù)型南北通風(fēng)； 香港地鐵管理公司，物業(yè)管理費(fèi) /月 .平方米 大型 意大利式 社區(qū)幼兒園 ， 及一座商 場(chǎng)和 5000平米的高級(jí)會(huì)所 一萬(wàn)平米會(huì)所 京達(dá)國(guó)際公寓 朝陽(yáng)公園、水景住宅 1 美元 /月 .平方米 6000多平米會(huì)所（地下游泳池、桑拿、地上賓館、模擬高爾夫）；地下車(chē)位售 1525 萬(wàn)，租 400600元 /月 博雅園 層高 3 米， 400m2 玻璃大堂，超大觀景落地窗，分戶(hù)式中央空調(diào)，顧問(wèn)式精裝交房，戶(hù)型正、分區(qū)合理，涉外租賃權(quán)，全線(xiàn)開(kāi)世紀(jì)京華物業(yè)管理， 元 /月 平 方米 游泳池、健身房、臺(tái)球、乒乓、室外網(wǎng)球場(chǎng)； 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 8 工，同期入住，寬帶通道、局域網(wǎng)，優(yōu)質(zhì)建材與設(shè)備，全部采用環(huán)保材料。 項(xiàng)目特征 檔次 燕莎商圈可以 稱(chēng)為北京市內(nèi)的一個(gè)豪宅區(qū)，是典型的黃金地段、豪華品質(zhì)、昂貴價(jià)格的組合。此區(qū)域的項(xiàng)目幾乎全部精裝修、大戶(hù)型，戶(hù)型內(nèi)功能設(shè)置和裝修風(fēng)格充分體現(xiàn)了涉外、豪華的特點(diǎn)。在包裝推廣和銷(xiāo)售執(zhí)行等方面，也采用了種種手段，瞄準(zhǔn)北京、全國(guó)、甚至世界的最高端人群。 價(jià)位 燕莎商圈公寓項(xiàng)目的價(jià)位可以說(shuō)是北京公寓項(xiàng)目中最高的，早期的項(xiàng)目瑞城中心、福景苑、第一上海中心的價(jià)格都超過(guò)了 2020 美金，價(jià)位之高、密度之大是其他地區(qū)沒(méi)有的。而近期的項(xiàng)目，比如博雅園、棕櫚泉國(guó)際公寓等都是很高檔的項(xiàng)目，而亮馬名居、雖然銷(xiāo)售初期的價(jià)格不是很高，僅僅 10000元左右，但是在經(jīng)過(guò)熱銷(xiāo)之后，也暴漲到目前的 2020美金以上，目前已經(jīng)基本售完。這一方面反映了此地區(qū)高水平的土地價(jià)格，另一方面也說(shuō)明這個(gè)地區(qū)的歷史文脈、繁華配套、涉外性與商務(wù)氛圍能夠支持豪宅的價(jià)格。 產(chǎn)品 功能綜合、大戶(hù)型、精裝修、國(guó)際風(fēng)格是此區(qū)域產(chǎn)品的主要特征，值得一提的是，由于北京水態(tài)環(huán)境的稀缺性 —— 使得毗鄰朝陽(yáng)公園大面積水景的地塊價(jià)值得到進(jìn)一步的提升，親水性和綠色水景也都成了該地區(qū)項(xiàng)目的趨向所在。 客戶(hù)群 外籍人士、公司高級(jí)管理人員、公司老板是這里的主要客戶(hù)。其中，外籍人士對(duì)價(jià)格的承受能力很高， 曾經(jīng)達(dá)到均價(jià) 2400美元的福景苑 80%的客戶(hù)是外籍人士。公司高級(jí)管理人員和公司老板階層也完全能夠承受如亮馬名居項(xiàng)目等低于 2020 美金的價(jià)位。 —— 三元橋地區(qū) —— ? 基本情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 /入住時(shí)間 建筑總規(guī)模（ M2） 建筑形式 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 9 UHN國(guó)際村 朝陽(yáng)區(qū)東北三環(huán)國(guó) 展橋北 300米 / 占地 105700，總建筑面積 32萬(wàn)； 建筑主體以 28層的短高板式為主 國(guó)際港 三元橋東南 占地 12600 平方米，總建筑面積 萬(wàn)平方米 四幢 23 層塔樓。共500多套 ? 客戶(hù)構(gòu)成 項(xiàng)目名稱(chēng) 客戶(hù)群情況 UHN國(guó)際村 重生活品質(zhì)，中青年專(zhuān)業(yè)人士 國(guó)際港 外籍客戶(hù)稍多 ? 戶(hù)型結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目名稱(chēng) 一居 二居 三居 四居 五居 UHN國(guó)際村 60 109128 138188 165211 321 國(guó)際港 71 8090 130 160 項(xiàng)目名稱(chēng) 主力戶(hù)型面積 主力戶(hù)型總價(jià) （萬(wàn)元） 銷(xiāo)售情況 UHN國(guó)際村 130180 85150萬(wàn) 銷(xiāo)售率 70%，其中小戶(hù)型已全部售罄； 國(guó)際港 基本售完； ? 其他情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) 物業(yè)管 理 項(xiàng)目配套 UHN國(guó)際村 高中低橋設(shè)計(jì)，反圍合空間，三維全息式景觀設(shè)計(jì) 瑞斯特物業(yè)管理 配套建筑包括一個(gè)以運(yùn)動(dòng)為主題的大型會(huì)所、六個(gè)功能各異的情調(diào)派私 人 會(huì)所、國(guó)際幼兒園、商業(yè)超市和臨街商業(yè)、地下車(chē)庫(kù)等 國(guó)際港 三環(huán)四環(huán)之間，中 庭綠地 戴德梁行， /月 .平方米 地下車(chē)庫(kù)，醫(yī)療，商場(chǎng) 區(qū)域特征 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 10 本區(qū)域?qū)儆诔鞘羞吘墔^(qū)域的門(mén)戶(hù)地帶，是北三環(huán)、機(jī)場(chǎng)路、東三環(huán)的交匯點(diǎn)，是燕莎商圈、國(guó)展商圈的滲透帶，因此，它的涉外性、暫居性和投資性都非常突出。 項(xiàng)目特征 檔次 三元橋 國(guó)展商圈在區(qū)位條件上稍遜于燕莎商圈，故 有的地區(qū)形象尚不足以支持豪宅的檔次，因此，這個(gè)區(qū)域的發(fā)展首先是以鳳凰城等一批具有親和力的中高檔項(xiàng)目為代表的。由于此地段為相對(duì)比較新興的開(kāi)發(fā)區(qū)域，新老項(xiàng)目檔次參差不齊，既有和泰園這樣的普通樓房，又有鳳凰城這樣外觀鮮明、品質(zhì)較高的“名宅”。從現(xiàn)在的發(fā)展趨勢(shì)看，借助于鳳凰城的熱銷(xiāo)，該地段的價(jià)值得到了很大的提升，人們對(duì)這里的認(rèn)可程度逐漸增強(qiáng)，因此后來(lái)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都以高檔項(xiàng)目定位，力求擺脫北三環(huán)的地段概念，而向機(jī)場(chǎng)路起點(diǎn)、燕莎商圈概念靠近?，F(xiàn)有項(xiàng)目在普通住宅和豪華外銷(xiāo)公寓之間的模糊定位，使它們的目標(biāo)客戶(hù)群十分廣泛，所以 擁有比較強(qiáng)的生命力。 價(jià)位 這個(gè)區(qū)域的價(jià)位由于鳳凰城、國(guó)際港成功銷(xiāo)售得以迅速攀升，目前均價(jià)已經(jīng)達(dá)到10000元左右，這也表明由于地段發(fā)展的變化而導(dǎo)致地段價(jià)值的可變。地段價(jià)值的提升，一方面以燕莎商圈和國(guó)展商圈的輻射影響為基礎(chǔ)，一方面以若干高品質(zhì)項(xiàng)目為體現(xiàn)，依靠的是地段與產(chǎn)品的對(duì)位的搭配。 產(chǎn)品 此區(qū)域的產(chǎn)品可以概括為兩類(lèi)，一類(lèi)以三居 160200平方米大戶(hù)型為主，偏自住傾向；一類(lèi)以一居、二居為主，偏投資傾向。在鳳凰城、國(guó)際港等大、