【導(dǎo)讀】《2020-2020年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款。前言——開發(fā)歷史-------------------------------------------------------1. 第一章區(qū)域公寓市場(chǎng)分析------------------------------------------------2

　　

【正文】 目前 11層以上的戶型已基本售完，以 10層 134平米戶型為例，其總價(jià)約 140 多萬， 9 層 158 平米戶型，總價(jià)為 177 萬元，單價(jià)約 11200元 /平米，同樣根據(jù)付款方式的不同提供一定的折扣。 本項(xiàng)目的投資商具有美國(guó)公司背景，具有較強(qiáng)的實(shí)力，從其規(guī)劃的 1萬 平米的大型會(huì)所、巨額廣告投入到 3000 多萬建售樓中心的舉動(dòng)都有所反映，也從一個(gè)側(cè)面反映了他們對(duì)本項(xiàng)目的信心，而其一期只開南北兩棟樓，應(yīng)該說是一種試探市場(chǎng)反應(yīng)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的策略。 整個(gè)項(xiàng)目的景觀營(yíng)造來自于兩個(gè)方面，外部景觀為借助北邊的朝陽公園，內(nèi)部景觀則來自于采用圍合式結(jié)構(gòu)形成的大面積中心花園，其在宣傳中甚至引入紐約中央公園進(jìn)行比較，以最大程度渲染其景觀的賣點(diǎn)。從該項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)樓的銷售價(jià)格差異及不同樓層的銷售進(jìn)度來看，高檔公寓客戶對(duì)于項(xiàng)目的景觀相當(dāng)看重，這一點(diǎn)對(duì)于其他定位于高檔的項(xiàng)目有同樣的參考意義。同時(shí)，由于區(qū)內(nèi) 南端樓群的景觀完全依托于其中心公園，其相對(duì)較高的銷售價(jià)位是否能被市場(chǎng)所認(rèn)同，仍然有待進(jìn)一步的觀察。整體來說，如能完全實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)所描述的內(nèi)容，本項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)、規(guī)模相比周邊樓盤是有一定優(yōu)勢(shì)的，從目前的市場(chǎng)反應(yīng)也相當(dāng)不錯(cuò)。 （ 5）京達(dá)國(guó)際公寓 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目由京達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)，位于朝陽公園西路，東側(cè)與公園隔路相望，西側(cè)為朝陽廣濟(jì)堂高爾夫練習(xí)場(chǎng)，占地面積 ，總建筑面積 9萬平方米，分三期開發(fā)，其中一期為 8層板樓，二期為兩棟 18層塔樓，三期則為兩棟塔樓。 項(xiàng)目定位于高檔豪宅，設(shè)計(jì)注重古典 復(fù)興主義的建筑風(fēng)格，外立面一二層為花崗巖石材，3層以上采用灰色高級(jí)外墻磚、淡綠色玻璃幕墻等；而與外立面建筑風(fēng)格形成鮮明對(duì)比的則是內(nèi)部裝修的現(xiàn)代化。項(xiàng)目配套戶所面積為 6000 多平米，包含恒溫泳池、小劇場(chǎng)、私家診《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 25 所、餐廳、超市、健身房、商務(wù)中心、咖啡廳等多種休閑娛樂設(shè)施，并采用會(huì)員制服務(wù)。 銷售情況： 目前項(xiàng)目已進(jìn)入三期，現(xiàn)場(chǎng)施工已到 13層，預(yù)計(jì)將于明年 6 月結(jié)構(gòu)封頂，年底入住。二期現(xiàn)房戶型從 1居到 5居都有，但主力戶型是 180平方米左右的三居室，帶精裝修的銷售均價(jià)為 13000元 /平方米，總價(jià)約 234萬，一次性付款 打 95折，按揭付款打 98折，實(shí)際成交價(jià)應(yīng)該在 230萬左右。 二期預(yù)計(jì)銷售率較高，如 10號(hào)樓的 10層、 11層兩套，總價(jià)約 100 萬。三期已開始進(jìn)入內(nèi)部認(rèn)購，目前認(rèn)購 11 層以下樓層，帶精裝修的銷售均價(jià)為9600元 /平米，其 10層 146平米的三居單價(jià)為 9732平米。從這一點(diǎn)可以看出，由于低樓層的觀景效果存在一定的缺陷，而項(xiàng)目相當(dāng)大的一個(gè)賣點(diǎn)就是依托朝陽公園的景觀，出于對(duì)未來銷售進(jìn)度的考慮，采取在內(nèi)部認(rèn)購期以低價(jià)成交的方式進(jìn)行提前消化，這種方式對(duì)于其他項(xiàng)目有一定的借鑒作用，但也存在一定的弊 端，有可能會(huì)在一定程度上影響后期高樓層戶型的提價(jià)。 市場(chǎng)供應(yīng)分析結(jié)論 根據(jù)上面從區(qū)域開發(fā)歷史、各區(qū)域供應(yīng)特征、區(qū)域比較以及個(gè)案點(diǎn)評(píng)，我們可以得出以下結(jié)論： ? 三元橋附近的產(chǎn)品價(jià)格多數(shù)在每平方米 8000 元 以上 ，小戶型不多見。三環(huán)以內(nèi)的產(chǎn)品大多開發(fā)較早，已普遍進(jìn)入銷售的尾聲，而且因?yàn)橥恋氐南∪焙烷_發(fā)成本較高，多數(shù)項(xiàng)目的規(guī)模都不大。 而三環(huán)外 也就是 規(guī)劃中的 太陽宮地區(qū) ， 大片的未開發(fā)土地 一方面給未來區(qū)域的發(fā)展留下 了美好的預(yù)期， 一方面預(yù)示未來市場(chǎng)將進(jìn)入更細(xì)分的競(jìng)爭(zhēng)； ? 三元橋是有燕莎商圈帶動(dòng)而逐步發(fā)展起來的，在機(jī)場(chǎng)路和北 三環(huán)的共同作用下，形成了三元橋次商圈。由于它的邊緣性，它的地段價(jià)值可能比黃金地段核心更受重視，潛在客戶群更呈現(xiàn)出多樣化特征，從而在功能上也具有更大的包容性； ? 三元橋區(qū)域與燕莎、工體、 CBD、和平里 左家莊等地區(qū)相比，目前區(qū)位條件雖然差于 CBD，也差于燕莎，但是產(chǎn)品的品質(zhì)較高，而且價(jià)位也顯著低于上述區(qū)域，因此，此區(qū)域的項(xiàng)目具有相當(dāng)高的性價(jià)比； 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 26 ? 三元橋區(qū)域的包容性非常強(qiáng)，外籍人士、老板階層、高級(jí)管理人員、普通白領(lǐng)、投資客戶、商住客戶在這里同時(shí)并存，這種邊緣效應(yīng)是其他區(qū)域所不具備的。但是每種客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的要求和 價(jià)格的接受能力不同，因此選擇哪種客戶作為主力客戶群取決于項(xiàng)目的微觀條件； ? 三元橋區(qū)域的價(jià)格走勢(shì)一路上揚(yáng)，但是單個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的上漲必須以銷售的順暢為前提，一味追求漲價(jià)是不切實(shí)際的。鳳凰城和國(guó)展家園目前的高價(jià)位原因在于好的市場(chǎng)時(shí)機(jī)的把握，而且它們當(dāng)初進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)的也價(jià)格并不高，可以算物超所值。而目前該地區(qū)價(jià)位上升空間并非十分廣大，因此在價(jià)格策略上應(yīng)以較高的全程均價(jià)為目標(biāo)，而開盤均價(jià)應(yīng)盡量保守。 市場(chǎng)形勢(shì)判斷 三元橋地區(qū)目前處在一個(gè)地段轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵點(diǎn)上，區(qū)域的轉(zhuǎn)型有兩種，比如東直門地區(qū)，隨著區(qū)域概念的逐步增強(qiáng)，將會(huì) 越來越興盛，地段價(jià)值會(huì)越來越提升，這意味著區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目檔次會(huì)隨著區(qū)域價(jià)值的提升而水漲船高。另一種轉(zhuǎn)型則正好相反，即整個(gè)區(qū)域會(huì)由于某些因素而逐漸衰落。目前北京市整個(gè)東部地區(qū)都呈現(xiàn)出很好的上升勢(shì)頭，很少有地區(qū)表現(xiàn)出衰落的跡象。但是，三元橋地區(qū)由于特定的區(qū)位和原因，正是屬于未來可能趨于衰落的地段，而且可能迅速的衰落。其中主要有以下幾個(gè)原因： 1. 由于機(jī)場(chǎng)路的作用，三元橋地區(qū)曾經(jīng)一度具有很強(qiáng)勢(shì)的“國(guó)門”概念，但是隨著機(jī)場(chǎng)迎賓路的改道，本地區(qū)已經(jīng)逐漸失去了“國(guó)門”這一極具地標(biāo)意義的概念； 2. 東直門地區(qū)“國(guó)門”概念的提前透支 ，機(jī)場(chǎng)路輕軌線的直達(dá)東直門，使三元橋進(jìn)一步弱化了“國(guó)門”的標(biāo)志意義，這也將加速三元橋地區(qū)的衰落； 3. 三元橋地區(qū)一度以“國(guó)展”概念提升了整個(gè)地區(qū)形象（比如國(guó)展家園），但是未來國(guó)際展覽中心的遷址，“國(guó)展商圈”的潛力已經(jīng)挖掘到了盡頭，本地區(qū)也失去了可借以增勢(shì)的亮點(diǎn)； 4. 附近太陽宮地區(qū)及將迅速升起的太陽宮新城概念，潛在大規(guī)模的中低檔居住物業(yè)供應(yīng)，將進(jìn)一步拉低地區(qū)形象，尤其對(duì)于本項(xiàng)目而言，將可能使本項(xiàng)目由“國(guó)門”項(xiàng)目同化為太陽宮社區(qū)的一部分； 5. 機(jī)場(chǎng)路對(duì)三元橋地區(qū)的劃分越來越明顯，機(jī)場(chǎng)路以東南地區(qū)出現(xiàn)了越來越多的高檔物業(yè)， 而機(jī)場(chǎng)路以西北地區(qū)，除了鳳凰城以外，幾乎沒有其他高檔物業(yè)，照這種趨勢(shì)發(fā)展，未來將極有可能在機(jī)場(chǎng)路東南側(cè)（燕莎 朝陽公園 立水橋）形成高《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 27 檔商務(wù)、酒店、公寓集中的板塊，而機(jī)場(chǎng)路西北側(cè)，由于未來太陽宮大規(guī)模中檔物業(yè)的涌現(xiàn)，也使這一側(cè)的整體物業(yè)檔次進(jìn)一步下降，從而可能最終形成非常明顯的以機(jī)場(chǎng)路為界，南北檔次的迥然不同的情況，如此三元橋地區(qū)將被逐步分化，本項(xiàng)目也將失去發(fā)展高檔物業(yè)的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。 由此，通過上述原因的分析，三元橋地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì)也迫切要求項(xiàng)目進(jìn)行地段的轉(zhuǎn)型，即為地區(qū)尋找強(qiáng)勢(shì)的新動(dòng)力，打造一個(gè)具有商業(yè)動(dòng)力的新 產(chǎn)品。 本區(qū)域也需要一個(gè)這樣的中心，比如可以打造一個(gè)具有混合功能的“鳳凰中心”，維護(hù)地段的高檔性，淡化區(qū)域純居住區(qū)的形象。而且其功能要傾向于商住、商務(wù)、商業(yè)的“商氣”，不僅可以成為鳳凰城居住物業(yè)的高級(jí)配套，更重要的是可以成為拉動(dòng)地區(qū)發(fā)展的地緣動(dòng)力所在。發(fā)展這樣的“商業(yè)復(fù)合中心”，可以具有以下幾個(gè)作用和功能： 1. 由于地段較好的位置以及可以做得相當(dāng)突出的里面外觀，可以做成相對(duì)獨(dú)立的標(biāo)志性物業(yè)； 2. 多種配套功能的復(fù)合使其可以作為旁邊居住社區(qū)的高級(jí)配套，而居住部分不必單設(shè)配套，使得整個(gè)社區(qū)能夠真正達(dá)到“動(dòng)靜分離”； 3. 將 檔次做高，功能作的較全，加入酒店、辦公、商業(yè)、展示等多元功能，可以達(dá)到吸引人氣并使機(jī)場(chǎng)路兩側(cè)均衡發(fā)展的作用，從而實(shí)現(xiàn)機(jī)場(chǎng)路“商務(wù)走廊”概念。 如果本項(xiàng)目具有這樣一個(gè)“復(fù)合中心”，在這個(gè)位置上最適合的物業(yè)功能應(yīng)為 studio和展示功能，這就涉及到產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)部分，具體這些方面的內(nèi)容，將是我們后期工作的主要內(nèi)容。 二、 服務(wù)式公寓市場(chǎng)分析 分布及供應(yīng)狀況 除了個(gè)別項(xiàng)目，北京市目前的服務(wù)式公寓基本上分布于兩個(gè)地區(qū)：東三環(huán)沿線和長(zhǎng)安街沿線，這一點(diǎn)從下面的調(diào)查項(xiàng)目列表中可以明顯的看出。 典型服務(wù)式公寓的市場(chǎng)供應(yīng) 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 28 項(xiàng)目 名稱 位置 物業(yè) 性質(zhì) 套數(shù) 戶型 租金（美元 /平方米 .月） 出租率 客戶群 國(guó)貿(mào)公寓 國(guó)貿(mào)中心 綜合 448 一居 70 二居 99 三居 158 33— 43 70%— 80% 外籍客戶長(zhǎng) 租 亮馬河公寓 東三環(huán)亮馬河大 廈后 綜合 248 一居 42— 64 二居 97 三居 153 38 80% 外籍客戶 國(guó)貿(mào)世紀(jì)公寓 雙井橋西 200米 純公寓 420 一居 60 二居 68— 85 三居 105 31— 34 70% 歐美、日本、 港臺(tái) 凱賓斯基飯店公寓 凱賓斯基飯店后 綜合 172 二居 77— 124 35— 38 92% 歐美 /德國(guó) 麗都公寓 京順路麗都飯店 酒店、 公寓 360 一居 50— 70 二居 90— 160 三居 200 28— 50 80% 歐美長(zhǎng)租商 務(wù)客戶 三全公寓 亮馬橋路 純公寓 二居： 104120 四居： 220 20203500（美金 /月 .套） 80% 日本 盛捷福景苑 亮馬橋路 純公寓 一居： 8 10 11143 二居： 17 194 三居： 22 272 四居： 37 392 270010000（美金 /月 .套） 短期： 800元 /天 50% 歐美 雅詩閣 國(guó)貿(mào)商圈 純公寓 272 一居： 11 125 二居： 19 20 216 三居： 26 353 四居： 452 80% 外企、歐美、 亞洲客戶 嘉里中心 東三環(huán)光華路 綜合 195 一居 100 二居 139— 168 三居 224 31— 38 70— 80% 80%為外資長(zhǎng)租商務(wù)人士 國(guó)際俱樂部飯店公寓 長(zhǎng)安街 綜合 70 一居 60— 80 二居 100— 120 三居 136— 155 四居 170—— 190 45— 55 60% 外資長(zhǎng)租商 務(wù)人士 京瑞公寓 東三環(huán)南路 綜合 155 一居 108 五居 262 20 50% 國(guó)內(nèi)商務(wù)長(zhǎng) 租客戶 光明公寓 亮馬橋路 綜合 160 日式 107— 212 美式 185— 218（別墅式） 27— 32 98% 歐美、日本 長(zhǎng)租人士 匯園公寓 亞運(yùn)村 純公寓 400 一居 52 四居 148 15— 21 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 29 華威公寓 西單 寫字樓、公寓 114 一居 65 三居 200 15— 20 亞太大廈 建國(guó)門 寫字樓、公寓 120 一居 63 二居 100— 150 三居 180 19— 25 85%以上 歐美客人約 80% 燕山公寓 （四星） 中關(guān)村燕山大酒店 酒店、公寓 60 80、 120 19 85% 商住公寓，多為 IT類公司 城市賓館 （三星） 酒店、公寓 一居 50 二居 96 三居 105 18— 30 70% 國(guó)內(nèi)商務(wù)散 客 恒基中心 北京站 寫字樓、公寓 一居 83 二居 97— 104 17— 28 96%被香港人購買 少部分外企 員工 香格里拉飯店（五星） 西三環(huán)紫竹橋 酒店、寫字間、公寓 二居 68 三居 102 47— 56 京廣中心 （五星） 東三環(huán)呼家樓 綜合 246 一居 50 二居 96 三居 105 $2500/月 .套（兩居）；$1500/月 .套（一居） 90% 日本人約為 60% 長(zhǎng)富宮飯店 建國(guó)門 綜合 117 二居 112 40 95% 所有客戶約90%為日本人。 永安公寓 東三環(huán) 酒店、 公寓 240 一居 64 15— 17 90% 亞洲錦江大酒店 工體北路 酒店、公寓 68 一居 75二居 105 27— 48 30%（正在裝修） 麗苑公寓 王府井 酒店、 公寓 一居到三居 60— 237 和喬麗晶公寓 酒仙橋 公寓 185 二居到三居130— 188