【導讀】《2020-2020年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款。前言——開發(fā)歷史-------------------------------------------------------1. 第一章區(qū)域公寓市場分析------------------------------------------------2

　　

【正文】 目前 11層以上的戶型已基本售完，以 10層 134平米戶型為例，其總價約 140 多萬， 9 層 158 平米戶型，總價為 177 萬元，單價約 11200元 /平米，同樣根據(jù)付款方式的不同提供一定的折扣。 本項目的投資商具有美國公司背景，具有較強的實力，從其規(guī)劃的 1萬 平米的大型會所、巨額廣告投入到 3000 多萬建售樓中心的舉動都有所反映，也從一個側面反映了他們對本項目的信心，而其一期只開南北兩棟樓，應該說是一種試探市場反應、規(guī)避風險的策略。 整個項目的景觀營造來自于兩個方面，外部景觀為借助北邊的朝陽公園，內部景觀則來自于采用圍合式結構形成的大面積中心花園，其在宣傳中甚至引入紐約中央公園進行比較，以最大程度渲染其景觀的賣點。從該項目兩個樓的銷售價格差異及不同樓層的銷售進度來看，高檔公寓客戶對于項目的景觀相當看重，這一點對于其他定位于高檔的項目有同樣的參考意義。同時，由于區(qū)內 南端樓群的景觀完全依托于其中心公園，其相對較高的銷售價位是否能被市場所認同，仍然有待進一步的觀察。整體來說，如能完全實現(xiàn)項目規(guī)劃設計所描述的內容，本項目的產(chǎn)品品質、規(guī)模相比周邊樓盤是有一定優(yōu)勢的，從目前的市場反應也相當不錯。 （ 5）京達國際公寓 項目概況： 項目由京達房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)，位于朝陽公園西路，東側與公園隔路相望，西側為朝陽廣濟堂高爾夫練習場，占地面積 ，總建筑面積 9萬平方米，分三期開發(fā)，其中一期為 8層板樓，二期為兩棟 18層塔樓，三期則為兩棟塔樓。 項目定位于高檔豪宅，設計注重古典 復興主義的建筑風格，外立面一二層為花崗巖石材，3層以上采用灰色高級外墻磚、淡綠色玻璃幕墻等；而與外立面建筑風格形成鮮明對比的則是內部裝修的現(xiàn)代化。項目配套戶所面積為 6000 多平米，包含恒溫泳池、小劇場、私家診《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 25 所、餐廳、超市、健身房、商務中心、咖啡廳等多種休閑娛樂設施，并采用會員制服務。 銷售情況： 目前項目已進入三期，現(xiàn)場施工已到 13層，預計將于明年 6 月結構封頂，年底入住。二期現(xiàn)房戶型從 1居到 5居都有，但主力戶型是 180平方米左右的三居室，帶精裝修的銷售均價為 13000元 /平方米，總價約 234萬，一次性付款 打 95折，按揭付款打 98折，實際成交價應該在 230萬左右。 二期預計銷售率較高，如 10號樓的 10層、 11層兩套，總價約 100 萬。三期已開始進入內部認購，目前認購 11 層以下樓層，帶精裝修的銷售均價為9600元 /平米，其 10層 146平米的三居單價為 9732平米。從這一點可以看出，由于低樓層的觀景效果存在一定的缺陷，而項目相當大的一個賣點就是依托朝陽公園的景觀，出于對未來銷售進度的考慮，采取在內部認購期以低價成交的方式進行提前消化，這種方式對于其他項目有一定的借鑒作用，但也存在一定的弊 端，有可能會在一定程度上影響后期高樓層戶型的提價。 市場供應分析結論 根據(jù)上面從區(qū)域開發(fā)歷史、各區(qū)域供應特征、區(qū)域比較以及個案點評，我們可以得出以下結論： ? 三元橋附近的產(chǎn)品價格多數(shù)在每平方米 8000 元 以上 ，小戶型不多見。三環(huán)以內的產(chǎn)品大多開發(fā)較早，已普遍進入銷售的尾聲，而且因為土地的稀缺和開發(fā)成本較高，多數(shù)項目的規(guī)模都不大。 而三環(huán)外 也就是 規(guī)劃中的 太陽宮地區(qū) ， 大片的未開發(fā)土地 一方面給未來區(qū)域的發(fā)展留下 了美好的預期， 一方面預示未來市場將進入更細分的競爭； ? 三元橋是有燕莎商圈帶動而逐步發(fā)展起來的，在機場路和北 三環(huán)的共同作用下，形成了三元橋次商圈。由于它的邊緣性，它的地段價值可能比黃金地段核心更受重視，潛在客戶群更呈現(xiàn)出多樣化特征，從而在功能上也具有更大的包容性； ? 三元橋區(qū)域與燕莎、工體、 CBD、和平里 左家莊等地區(qū)相比，目前區(qū)位條件雖然差于 CBD，也差于燕莎，但是產(chǎn)品的品質較高，而且價位也顯著低于上述區(qū)域，因此，此區(qū)域的項目具有相當高的性價比； 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 26 ? 三元橋區(qū)域的包容性非常強，外籍人士、老板階層、高級管理人員、普通白領、投資客戶、商住客戶在這里同時并存，這種邊緣效應是其他區(qū)域所不具備的。但是每種客戶對產(chǎn)品品質的要求和 價格的接受能力不同，因此選擇哪種客戶作為主力客戶群取決于項目的微觀條件； ? 三元橋區(qū)域的價格走勢一路上揚，但是單個項目價格的上漲必須以銷售的順暢為前提，一味追求漲價是不切實際的。鳳凰城和國展家園目前的高價位原因在于好的市場時機的把握，而且它們當初進入市場時的也價格并不高，可以算物超所值。而目前該地區(qū)價位上升空間并非十分廣大，因此在價格策略上應以較高的全程均價為目標，而開盤均價應盡量保守。 市場形勢判斷 三元橋地區(qū)目前處在一個地段轉型的關鍵點上，區(qū)域的轉型有兩種，比如東直門地區(qū)，隨著區(qū)域概念的逐步增強，將會 越來越興盛，地段價值會越來越提升，這意味著區(qū)域內的項目檔次會隨著區(qū)域價值的提升而水漲船高。另一種轉型則正好相反，即整個區(qū)域會由于某些因素而逐漸衰落。目前北京市整個東部地區(qū)都呈現(xiàn)出很好的上升勢頭，很少有地區(qū)表現(xiàn)出衰落的跡象。但是，三元橋地區(qū)由于特定的區(qū)位和原因，正是屬于未來可能趨于衰落的地段，而且可能迅速的衰落。其中主要有以下幾個原因： 1. 由于機場路的作用，三元橋地區(qū)曾經(jīng)一度具有很強勢的“國門”概念，但是隨著機場迎賓路的改道，本地區(qū)已經(jīng)逐漸失去了“國門”這一極具地標意義的概念； 2. 東直門地區(qū)“國門”概念的提前透支 ，機場路輕軌線的直達東直門，使三元橋進一步弱化了“國門”的標志意義，這也將加速三元橋地區(qū)的衰落； 3. 三元橋地區(qū)一度以“國展”概念提升了整個地區(qū)形象（比如國展家園），但是未來國際展覽中心的遷址，“國展商圈”的潛力已經(jīng)挖掘到了盡頭，本地區(qū)也失去了可借以增勢的亮點； 4. 附近太陽宮地區(qū)及將迅速升起的太陽宮新城概念，潛在大規(guī)模的中低檔居住物業(yè)供應，將進一步拉低地區(qū)形象，尤其對于本項目而言，將可能使本項目由“國門”項目同化為太陽宮社區(qū)的一部分； 5. 機場路對三元橋地區(qū)的劃分越來越明顯，機場路以東南地區(qū)出現(xiàn)了越來越多的高檔物業(yè)， 而機場路以西北地區(qū)，除了鳳凰城以外，幾乎沒有其他高檔物業(yè)，照這種趨勢發(fā)展，未來將極有可能在機場路東南側（燕莎 朝陽公園 立水橋）形成高《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 27 檔商務、酒店、公寓集中的板塊，而機場路西北側，由于未來太陽宮大規(guī)模中檔物業(yè)的涌現(xiàn)，也使這一側的整體物業(yè)檔次進一步下降，從而可能最終形成非常明顯的以機場路為界，南北檔次的迥然不同的情況，如此三元橋地區(qū)將被逐步分化，本項目也將失去發(fā)展高檔物業(yè)的市場時機。 由此，通過上述原因的分析，三元橋地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢也迫切要求項目進行地段的轉型，即為地區(qū)尋找強勢的新動力，打造一個具有商業(yè)動力的新 產(chǎn)品。 本區(qū)域也需要一個這樣的中心，比如可以打造一個具有混合功能的“鳳凰中心”，維護地段的高檔性，淡化區(qū)域純居住區(qū)的形象。而且其功能要傾向于商住、商務、商業(yè)的“商氣”，不僅可以成為鳳凰城居住物業(yè)的高級配套，更重要的是可以成為拉動地區(qū)發(fā)展的地緣動力所在。發(fā)展這樣的“商業(yè)復合中心”，可以具有以下幾個作用和功能： 1. 由于地段較好的位置以及可以做得相當突出的里面外觀，可以做成相對獨立的標志性物業(yè)； 2. 多種配套功能的復合使其可以作為旁邊居住社區(qū)的高級配套，而居住部分不必單設配套，使得整個社區(qū)能夠真正達到“動靜分離”； 3. 將 檔次做高，功能作的較全，加入酒店、辦公、商業(yè)、展示等多元功能，可以達到吸引人氣并使機場路兩側均衡發(fā)展的作用，從而實現(xiàn)機場路“商務走廊”概念。 如果本項目具有這樣一個“復合中心”，在這個位置上最適合的物業(yè)功能應為 studio和展示功能，這就涉及到產(chǎn)品定位和設計部分，具體這些方面的內容，將是我們后期工作的主要內容。 二、 服務式公寓市場分析 分布及供應狀況 除了個別項目，北京市目前的服務式公寓基本上分布于兩個地區(qū)：東三環(huán)沿線和長安街沿線，這一點從下面的調查項目列表中可以明顯的看出。 典型服務式公寓的市場供應 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 28 項目 名稱 位置 物業(yè) 性質 套數(shù) 戶型 租金（美元 /平方米 .月） 出租率 客戶群 國貿(mào)公寓 國貿(mào)中心 綜合 448 一居 70 二居 99 三居 158 33— 43 70%— 80% 外籍客戶長 租 亮馬河公寓 東三環(huán)亮馬河大 廈后 綜合 248 一居 42— 64 二居 97 三居 153 38 80% 外籍客戶 國貿(mào)世紀公寓 雙井橋西 200米 純公寓 420 一居 60 二居 68— 85 三居 105 31— 34 70% 歐美、日本、 港臺 凱賓斯基飯店公寓 凱賓斯基飯店后 綜合 172 二居 77— 124 35— 38 92% 歐美 /德國 麗都公寓 京順路麗都飯店 酒店、 公寓 360 一居 50— 70 二居 90— 160 三居 200 28— 50 80% 歐美長租商 務客戶 三全公寓 亮馬橋路 純公寓 二居： 104120 四居： 220 20203500（美金 /月 .套） 80% 日本 盛捷福景苑 亮馬橋路 純公寓 一居： 8 10 11143 二居： 17 194 三居： 22 272 四居： 37 392 270010000（美金 /月 .套） 短期： 800元 /天 50% 歐美 雅詩閣 國貿(mào)商圈 純公寓 272 一居： 11 125 二居： 19 20 216 三居： 26 353 四居： 452 80% 外企、歐美、 亞洲客戶 嘉里中心 東三環(huán)光華路 綜合 195 一居 100 二居 139— 168 三居 224 31— 38 70— 80% 80%為外資長租商務人士 國際俱樂部飯店公寓 長安街 綜合 70 一居 60— 80 二居 100— 120 三居 136— 155 四居 170—— 190 45— 55 60% 外資長租商 務人士 京瑞公寓 東三環(huán)南路 綜合 155 一居 108 五居 262 20 50% 國內商務長 租客戶 光明公寓 亮馬橋路 綜合 160 日式 107— 212 美式 185— 218（別墅式） 27— 32 98% 歐美、日本 長租人士 匯園公寓 亞運村 純公寓 400 一居 52 四居 148 15— 21 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 29 華威公寓 西單 寫字樓、公寓 114 一居 65 三居 200 15— 20 亞太大廈 建國門 寫字樓、公寓 120 一居 63 二居 100— 150 三居 180 19— 25 85%以上 歐美客人約 80% 燕山公寓 （四星） 中關村燕山大酒店 酒店、公寓 60 80、 120 19 85% 商住公寓，多為 IT類公司 城市賓館 （三星） 酒店、公寓 一居 50 二居 96 三居 105 18— 30 70% 國內商務散 客 恒基中心 北京站 寫字樓、公寓 一居 83 二居 97— 104 17— 28 96%被香港人購買 少部分外企 員工 香格里拉飯店（五星） 西三環(huán)紫竹橋 酒店、寫字間、公寓 二居 68 三居 102 47— 56 京廣中心 （五星） 東三環(huán)呼家樓 綜合 246 一居 50 二居 96 三居 105 $2500/月 .套（兩居）；$1500/月 .套（一居） 90% 日本人約為 60% 長富宮飯店 建國門 綜合 117 二居 112 40 95% 所有客戶約90%為日本人。 永安公寓 東三環(huán) 酒店、 公寓 240 一居 64 15— 17 90% 亞洲錦江大酒店 工體北路 酒店、公寓 68 一居 75二居 105 27— 48 30%（正在裝修） 麗苑公寓 王府井 酒店、 公寓 一居到三居 60— 237 和喬麗晶公寓 酒仙橋 公寓 185 二居到三居130— 188