【正文】 29 出租狀況 30 三、需求分析 30 公寓需求問(wèn)卷調(diào)查分析結(jié)論摘要 30 鳳凰城一期客戶深訪分析摘要 34 第二章 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 34 一、北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體狀況 34 寫(xiě)字樓供應(yīng)量有增無(wú)減 35 呈現(xiàn)地區(qū)性“二元現(xiàn)象” 36 從寫(xiě)字樓銷(xiāo)售整體趨勢(shì)分析，寫(xiě)字樓需求呈剛性 36 需求市場(chǎng)逐漸以國(guó)內(nèi)買(mǎi)家為主 37 寫(xiě)字樓租務(wù)市場(chǎng)租金呈下降趨勢(shì) 38 租務(wù)市場(chǎng)呈現(xiàn)多種特征 38 2020年北京三大中心功能區(qū)寫(xiě)字樓供需預(yù)測(cè) 41 二、三元橋?qū)懽謽鞘袌?chǎng)在北京整個(gè)市場(chǎng)中的位置 41 三、區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)分析 45 規(guī)模及檔次 45 設(shè)備及配套 46 租售比例 47 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 II 租金對(duì)比 48 入住率 50 主要客戶分析 50 四、需求調(diào)查分析總結(jié) 50 第三章 商業(yè)市場(chǎng)分析 51 一、北京商業(yè)市場(chǎng)總體狀況 51 二、相關(guān)區(qū)域商業(yè)（百貨零售類）業(yè)態(tài)分析 54 國(guó)貿(mào)商務(wù)區(qū) 55 亮馬河商務(wù)區(qū) 57 朝陽(yáng)門(mén)商務(wù)區(qū) 59 第四章 酒店市場(chǎng)分析 63 北京整體市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)狀 63 三元橋周邊酒店供應(yīng)現(xiàn)狀 63 市場(chǎng)需求狀況分析 65 機(jī)會(huì)分析 65 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 1 市場(chǎng)調(diào)查與分析篇 前言 —— 開(kāi)發(fā)歷史 一、發(fā)端 —— 燕莎商圈 北京東北部地區(qū)整體高檔形象的形成，最早發(fā)端于燕莎商圈。相對(duì)而言，寫(xiě)字樓的密度則較低，檔次和客戶群也與其他商圈稍有不同。但是住酒店的費(fèi)用較高，相比之下居住在高級(jí)公寓中更為經(jīng)濟(jì)，在這種需求的支持下，燕莎周邊的高級(jí)公寓相繼出現(xiàn)。在這些有利條件的依托下，未來(lái)幾年這里的公寓供應(yīng)還將層出不窮。 通常一個(gè)商圈興起后，區(qū)域內(nèi)物業(yè)的價(jià)格會(huì)一路飚升。在此黃金地段開(kāi)發(fā)的中高檔項(xiàng)目迎合了客戶群結(jié)構(gòu)下降的趨勢(shì)，客戶群廣泛，而且開(kāi)發(fā)難度也小得多，所以這種項(xiàng)目也有不小的發(fā)展空間。 下面，我們將圍繞市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合地段分析，展開(kāi)針對(duì)本項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)的研究工作。 （ 1）東部地區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的區(qū)位表現(xiàn) 區(qū)域 項(xiàng)目 平均售價(jià)（元 /平方米） 太陽(yáng)宮地區(qū) 太陽(yáng)國(guó)際公館 8500 國(guó)展家園 11000 燕莎地區(qū) 亮馬名居 18000 棕櫚泉國(guó)際公寓 11000 京達(dá)國(guó)際公寓 13000 博雅園 10000 三元橋地區(qū) UHN國(guó)際村 11000 國(guó)際港 9580 CBD地區(qū) 戀日?國(guó)際 12020 通用時(shí)代 11800 新城?國(guó)際 13000 東北二環(huán)區(qū) 康堡花園 9600 當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城 9500 藍(lán)籌名座 9500 光彩國(guó)際 16500 東方銀座 13500 杰座 9880 機(jī)場(chǎng)路沿線 星城國(guó)際 8500 和喬麗晶公寓 18000 海潤(rùn)國(guó)際公寓 9200 東部區(qū)域高檔公寓項(xiàng)目普遍表現(xiàn)出高價(jià)位的特點(diǎn)，其中尤以燕莎、 CBD 和東北二環(huán)三個(gè)區(qū)域最為明顯。中央空調(diào)系統(tǒng)集中供暖，分戶制冷。這個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目不是不想做出精品，而是地段不支持精品；而較高的地價(jià)又不允許走大眾化的路線，所以總的來(lái)說(shuō)是處在高不成、低不就的尷尬局面。而 三環(huán)以外的大片土地在 被北京市 政府規(guī)劃為未來(lái)三環(huán)沿線最適合居住的大型地產(chǎn)板塊 后 ， 一直備受關(guān)注。而東方銀楓是一家小公司，拿到的土地較小，估計(jì)建筑面積也只有十幾萬(wàn)平方米，規(guī)模不大。 這樣一來(lái)，整個(gè)太陽(yáng)宮地區(qū)將成為一個(gè)巨大的居住社區(qū)，而且如此之大的規(guī)模使得區(qū)域不可能成為一個(gè)高檔的居住區(qū)。新項(xiàng)目則將目標(biāo)客戶范圍大大擴(kuò)展，相對(duì)更加分散。 項(xiàng)目特征 檔次 燕莎商圈可以 稱為北京市內(nèi)的一個(gè)豪宅區(qū)，是典型的黃金地段、豪華品質(zhì)、昂貴價(jià)格的組合。而近期的項(xiàng)目，比如博雅園、棕櫚泉國(guó)際公寓等都是很高檔的項(xiàng)目，而亮馬名居、雖然銷(xiāo)售初期的價(jià)格不是很高，僅僅 10000元左右，但是在經(jīng)過(guò)熱銷(xiāo)之后，也暴漲到目前的 2020美金以上，目前已經(jīng)基本售完。其中，外籍人士對(duì)價(jià)格的承受能力很高， 曾經(jīng)達(dá)到均價(jià) 2400美元的福景苑 80%的客戶是外籍人士。 項(xiàng)目特征 檔次 三元橋 國(guó)展商圈在區(qū)位條件上稍遜于燕莎商圈，故 有的地區(qū)形象尚不足以支持豪宅的檔次，因此，這個(gè)區(qū)域的發(fā)展首先是以鳳凰城等一批具有親和力的中高檔項(xiàng)目為代表的。 價(jià)位 這個(gè)區(qū)域的價(jià)位由于鳳凰城、國(guó)際港成功銷(xiāo)售得以迅速攀升，目前均價(jià)已經(jīng)達(dá)到10000元左右，這也表明由于地段發(fā)展的變化而導(dǎo)致地段價(jià)值的可變。大、小戶型鎖定的客戶群不同，同一項(xiàng)目的大、小戶型之間會(huì)互相影響，但是從鳳凰城的例子看，如果把項(xiàng)目整體定位和品質(zhì)做到位，它們之間的關(guān)系可以是相輔相成的。 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 11 —— CBD地區(qū) —— ? 基本情況 項(xiàng)目名稱 位置 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 /入住時(shí)間 建筑規(guī)模（ M2） /建筑形式 客戶群情況 戀日 ?國(guó)際 朝陽(yáng)東三環(huán) 南路 占地 4385 平方米 ，總建筑面積 25615平方米 ，容積率，塔樓地上 22層， 地上26 層為大開(kāi)間布局，配備專用的觀光電梯及大堂，適于商務(wù)、辦公 ，公寓 222套，全部為一居室小戶型， 附近高級(jí)白領(lǐng) 通用時(shí)代 建外大街永安東里甲 3號(hào) 占地 萬(wàn)，總建筑面積10萬(wàn)， 5棟高層板樓塔樓 ，共 400套大戶型單元，最大面積 400多平米，最小面積205平米 外籍、外籍華人 新城 ?國(guó)際 關(guān)東店 12號(hào) 總占地 約 10公頃 ，總建筑面積 32萬(wàn)，其中公寓 30萬(wàn)，板塔樓形式； 公寓總數(shù) 1800套，商住總套數(shù) 200套 ； 港澳臺(tái)等 ? 戶型結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目名稱 一居 二居 三居 四居 五居 戀日 ?國(guó)際 7 752 通用時(shí)代 246 350 新城 ?國(guó)際 87 120130 160190 320 項(xiàng)目名稱 主力戶 型 主力戶型 比例 主力戶型總價(jià) （萬(wàn)元） 銷(xiāo)售情況 戀日 ?國(guó)際 一居 全 95 售出約 70% 通用時(shí)代 246 平米三居， 350 平米四居 1/3 300400 開(kāi)盤(pán)至今，售出五分之一 多，平均均價(jià) 350萬(wàn)元 新城 ?國(guó)際 二居，三居 差不多 150240 銷(xiāo)售率約 80%，明年開(kāi)第二期 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 12 ? 其他情況 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) 物業(yè)管理 項(xiàng)目配套 戀日 ?國(guó)際 酒店管理 華野家園物業(yè)管理有限公司， 元 /月 .平方米 通用時(shí)代 最受歡迎戶型有雙主衛(wèi)、一客衛(wèi)、一個(gè)工人衛(wèi)生間、做大陽(yáng)光衛(wèi)浴 18平米 一層兩戶 三梯，加超常規(guī)大電梯 大空間格局，以美式生活為藍(lán)本 10米面寬大廳 中西雙廚、主仆分道 CBD核心區(qū)水岸豪宅 國(guó)貿(mào)酒店物業(yè)，價(jià)格不高于 7元 /月 .平方米 新城 ?國(guó)際 4X4 環(huán)形住宅組設(shè)計(jì)，主面全部朝南，采光均好性顯著。 第一太平洋戴維斯物業(yè)管理， 8元/月 .平方米 會(huì)所 區(qū)域特征 CBD 剛剛被重新規(guī)劃，加密了路網(wǎng)、增加了綠化面積，欲建成一個(gè)與國(guó)際接軌的可持續(xù)發(fā)展的中央商務(wù)區(qū)。 價(jià)格 國(guó)貿(mào)地區(qū)的價(jià)格從現(xiàn)代城開(kāi)始戲劇性地攀升，現(xiàn)代城入市時(shí)僅 7000元左右，而后越抬越高。 產(chǎn)品 SOHO現(xiàn)代城、財(cái)富中心、新城國(guó)際等大規(guī)模項(xiàng)目，紛紛舉辦規(guī)劃設(shè)計(jì)競(jìng)賽 ，邀請(qǐng)國(guó)際知名建筑事務(wù)所提出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，這種國(guó)際化、專業(yè)化的操盤(pán)模式在北京首開(kāi)先河，對(duì)其后期產(chǎn)品的打造提供了保證，而且給銷(xiāo)售的包裝推廣也帶來(lái)了豐富的題材。 —— 東北二環(huán)地區(qū) —— ? 基本情況 項(xiàng)目名稱 位置 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 /入住時(shí)間 建筑規(guī)模（ M2） /建筑形式 售價(jià)（元 /M2） 康堡花園 朝陽(yáng)工體東路 占地 平方米，總建筑面積 77738，容積率 ， 2棟 L型建筑； 9800 當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城 東直門(mén)香河園 1 號(hào) ，總建筑面積 800000 20余幢塔樓、板 樓 藍(lán)籌名座 工體南路 / 總建筑面積約 萬(wàn)，商住塔樓 9300 《 20202020 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 14 光彩國(guó)際 工體西南角 ? 客戶構(gòu)成 項(xiàng)目名 稱 客戶群情況 康堡花園 私營(yíng)業(yè)主 當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城 私營(yíng)業(yè)主，部分外地客戶 藍(lán)籌名座 商住樓，商用和投資性客戶 光彩國(guó)際 頂級(jí)富人 ? 戶型結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目名稱 一居 二居 三居 四居 五居 康堡花園