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北京華潤鳳凰城商業(yè)項目市場分析定位報告(已修改)

2025-09-18 02:03 本頁面
 

【正文】 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫!全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 I 目 錄 市場調(diào)查與分析篇 1 前言 —— 開發(fā)歷史 1 一、發(fā)端 —— 燕莎商圈 1 二、發(fā)展 —— 商圈的衍生 2 第一章 區(qū)域公寓市場分析 2 一、高檔公寓供應(yīng)分析 2 相關(guān)區(qū)域供應(yīng)分析 2 典型案例分析 18 市場供應(yīng)分析結(jié)論 25 市場形勢判斷 26 二、服務(wù)式公寓市場分析 27 分布及供應(yīng)狀況 27 客戶群 29 出租狀況 30 三、需求分析 30 公寓需求問卷調(diào)查分析結(jié)論摘要 30 鳳凰城一期客戶深訪分析摘要 34 第二章 寫字樓市場分析 34 一、北京市寫字樓市場整體狀況 34 寫字樓供應(yīng)量有增無減 35 呈現(xiàn)地區(qū)性“二元現(xiàn)象” 36 從寫字樓銷售整體趨勢分析,寫字樓需求呈剛性 36 需求市場逐漸以國內(nèi)買家為主 37 寫字樓租務(wù)市場租金呈下降趨勢 38 租務(wù)市場呈現(xiàn)多種特征 38 2020年北京三大中心功能區(qū)寫字樓供需預(yù)測 41 二、三元橋?qū)懽謽鞘袌鲈诒本┱麄€市場中的位置 41 三、區(qū)域市場供應(yīng)分析 45 規(guī)模及檔次 45 設(shè)備及配套 46 租售比例 47 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫!全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 II 租金對比 48 入住率 50 主要客戶分析 50 四、需求調(diào)查分析總結(jié) 50 第三章 商業(yè)市場分析 51 一、北京商業(yè)市場總體狀況 51 二、相關(guān)區(qū)域商業(yè)(百貨零售類)業(yè)態(tài)分析 54 國貿(mào)商務(wù)區(qū) 55 亮馬河商務(wù)區(qū) 57 朝陽門商務(wù)區(qū) 59 第四章 酒店市場分析 63 北京整體市場供應(yīng)現(xiàn)狀 63 三元橋周邊酒店供應(yīng)現(xiàn)狀 63 市場需求狀況分析 65 機會分析 65 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫!全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 1 市場調(diào)查與分析篇 前言 —— 開發(fā)歷史 一、發(fā)端 —— 燕莎商圈 北京東北部地區(qū)整體高檔形象的形成,最早發(fā)端于燕莎商圈。燕莎商圈是北京最早興起的集酒店、商業(yè)、 辦公、居住、娛樂為一體的綜合性商業(yè)區(qū),目前與 CBD(國貿(mào)地區(qū))和建國門 朝陽門一線形成三足鼎立之勢,共同構(gòu)成了繁榮的東部地區(qū)。 燕莎商圈以燕莎購物中心為中心,周邊沿東三環(huán)及霄云路分布了大量的酒店、寫字樓、外銷住宅和娛樂設(shè)施,西側(cè)和東北側(cè)是使館區(qū),沿東三環(huán)從三元橋可以非常方便地進入機場高速路。 由于毗鄰使館區(qū),燕莎商圈與其他兩個商圈相比,生活氣息更加濃厚,酒店和外銷公寓更加密集。相對而言,寫字樓的密度則較低,檔次和客戶群也與其他商圈稍有不同。 燕莎商圈起源于周邊強大酒店業(yè)的支持。在它周邊有昆侖飯店、亮馬橋大廈、 長城飯店、希爾頓飯店等,密度遠遠高于其他地區(qū)。最初進入中國的外國企業(yè)的員工大多居住在這些酒店中。但是住酒店的費用較高,相比之下居住在高級公寓中更為經(jīng)濟,在這種需求的支持下,燕莎周邊的高級公寓相繼出現(xiàn)。 由于這里的居住氛圍濃厚,在東部形成了這樣一種現(xiàn)象,就是很多外籍員工在 CBD 等地工作,在燕莎周邊居住。燕莎商圈作為一個高檔居住區(qū)而漸漸成為整個東部的“大配套”。 調(diào)查表明,燕莎商圈現(xiàn)有較為密集的公寓供應(yīng)。在這些有利條件的依托下,未來幾年這里的公寓供應(yīng)還將層出不窮。 在東部三環(huán)、四環(huán)的發(fā)展過程中,燕莎商圈與酒仙橋一帶 將形成整體,依托機場高速路形成一個以酒店、公寓為主體的商業(yè)帶,作為國貿(mào)商圈的居住支撐。 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫!全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 2 二、發(fā)展 —— 商圈的衍生 由于燕莎商圈本身具有很強的輻射能力,從燕莎向東到朝陽公園,再到酒仙橋,向西向北可以輻射到北三環(huán),到安立路,這一帶形區(qū)域之間勢必產(chǎn)生連續(xù)的效應(yīng),這樣,在燕莎商圈的帶動下,其周邊又衍生出了國展商圈等新的商業(yè)區(qū)域。這些地帶又出現(xiàn)了一些新項目,使本區(qū)域的供應(yīng)量持續(xù)增加。 通常一個商圈興起后,區(qū)域內(nèi)物業(yè)的價格會一路飚升。隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇,燕莎商圈內(nèi)也出現(xiàn)了一些價格不菲的高檔項目,如瑞城中心、福景苑等。這些高檔 公寓,走的都是在一流地段,做一流品質(zhì)的路線,它們對應(yīng)的客戶群也是屬于金字塔尖上有限的一群,這是一種具有高風(fēng)險、高回報的策略。而在這種黃金地段的外圍,則地價明顯降低,而黃金地段的輻射影響卻沒有太大的削弱。在此黃金地段開發(fā)的中高檔項目迎合了客戶群結(jié)構(gòu)下降的趨勢,客戶群廣泛,而且開發(fā)難度也小得多,所以這種項目也有不小的發(fā)展空間。 本項目所在位置作為燕莎商圈衍生出來的次商圈、黃金地段外圍的次黃金地段,發(fā)展前景既有不容樂觀的一面,又有充滿機會的一面,本項目需要借助鳳凰城一期已經(jīng)形成的較好口碑,充分挖掘地段潛力,理清城 市發(fā)展的脈絡(luò),創(chuàng)新發(fā)展,從而最終成為三元橋地區(qū),乃至北京東北部地區(qū)的標本性物業(yè),引領(lǐng)北京市場。 第一章 區(qū)域公寓市場分析 一、 高檔公寓供應(yīng)分析 相關(guān)區(qū)域供應(yīng)分析 在人們的目前印象中,北京東部代表了高檔寫字樓林立、精英云集、生活豐富、涉外氣氛濃厚的繁華城市生活。所以,我們在分析地區(qū)競爭力時,應(yīng)考慮到客戶的購房最初目的,對整個東部的住宅市場進行通盤的研究,對各區(qū)域的區(qū)域特征、區(qū)位優(yōu)勢、供應(yīng)特點做橫向的比較分析。 下面,我們將圍繞市場調(diào)查,結(jié)合地段分析,展開針對本項目市場機會的研究工作。 根據(jù)區(qū)域的位置、交通、 人文等方面的特點, 東部地區(qū)可以被概括為“五區(qū)一線” ?!?20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫!全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 3 五區(qū) —— 三元橋地區(qū)、太陽宮地區(qū)、燕莎地區(qū)、 CBD地區(qū)、東北二環(huán)地區(qū)。一線 —— 機場路沿線。 ( 1)東部地區(qū)項目價格的區(qū)位表現(xiàn) 區(qū)域 項目 平均售價(元 /平方米) 太陽宮地區(qū) 太陽國際公館 8500 國展家園 11000 燕莎地區(qū) 亮馬名居 18000 棕櫚泉國際公寓 11000 京達國際公寓 13000 博雅園 10000 三元橋地區(qū) UHN國際村 11000 國際港 9580 CBD地區(qū) 戀日?國際 12020 通用時代 11800 新城?國際 13000 東北二環(huán)區(qū) 康堡花園 9600 當代萬國城 9500 藍籌名座 9500 光彩國際 16500 東方銀座 13500 杰座 9880 機場路沿線 星城國際 8500 和喬麗晶公寓 18000 海潤國際公寓 9200 東部區(qū)域高檔公寓項目普遍表現(xiàn)出高價位的特點,其中尤以燕莎、 CBD 和東北二環(huán)三個區(qū)域最為明顯。此外,機場路沿線也有零星分布有一些售價較高的高檔物業(yè)。因此區(qū)域市場現(xiàn)有的高檔公寓項目,為目前的市場價格奠定了一定的高度,即 10000 元 /平方米是高檔項目的評判標準之一。 ( 2)各區(qū)域物業(yè)特征分析 —— 太陽宮地區(qū) —— 項目名稱 位置 開盤時間 /入住時間 占地規(guī)模 ( M2) 建筑規(guī)模( M2) /建筑形式 客戶群情況 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫!全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 4 太陽國際公館(瑞景嘉園) 北京朝陽西壩河北里 20200 56000,容積率層, 塔 板 結(jié)合 ,總戶數(shù) 364戶 白領(lǐng) 國展家園 國展中心中旅南銀西壩河西里 26號
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