【文章內(nèi)容簡介】 小戶型并存的項(xiàng)目中，都可以看到小戶型走得快、大戶型相對(duì)走得慢的現(xiàn)象，但是兩個(gè)項(xiàng)目 不同的是，在鳳凰城小戶型“開閘放水”之后，由于項(xiàng)目的品質(zhì)較高，其大戶型不僅走得很順，而且把項(xiàng)目的價(jià)格越抬越高；相反，國際港的大戶型出現(xiàn)滯銷。大、小戶型鎖定的客戶群不同，同一項(xiàng)目的大、小戶型之間會(huì)互相影響，但是從鳳凰城的例子看，如果把項(xiàng)目整體定位和品質(zhì)做到位，它們之間的關(guān)系可以是相輔相成的。 客戶群 外籍人士、海歸派、外企高級(jí)管理人員、普通白領(lǐng)、投資客戶、商住客戶都是此區(qū)域的潛在客戶。在生態(tài)學(xué)里有一種邊緣效應(yīng)，即不同生態(tài)圈相接的部分生物種類最多。此區(qū)域處在機(jī)場高速路、三環(huán)路、亮馬河路的交匯處，符合邊緣效應(yīng)的條 件，因此客戶種類也非常廣泛。 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 11 —— CBD地區(qū) —— ? 基本情況 項(xiàng)目名稱 位置 開盤時(shí)間 /入住時(shí)間 建筑規(guī)模（ M2） /建筑形式 客戶群情況 戀日 ?國際 朝陽東三環(huán) 南路 占地 4385 平方米 ，總建筑面積 25615平方米 ，容積率，塔樓地上 22層， 地上26 層為大開間布局，配備專用的觀光電梯及大堂，適于商務(wù)、辦公 ，公寓 222套，全部為一居室小戶型， 附近高級(jí)白領(lǐng) 通用時(shí)代 建外大街永安東里甲 3號(hào) 占地 萬，總建筑面積10萬， 5棟高層板樓塔樓 ，共 400套大戶型單元，最大面積 400多平米，最小面積205平米 外籍、外籍華人 新城 ?國際 關(guān)東店 12號(hào) 總占地 約 10公頃 ，總建筑面積 32萬，其中公寓 30萬，板塔樓形式； 公寓總數(shù) 1800套，商住總套數(shù) 200套 ； 港澳臺(tái)等 ? 戶型結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目名稱 一居 二居 三居 四居 五居 戀日 ?國際 7 752 通用時(shí)代 246 350 新城 ?國際 87 120130 160190 320 項(xiàng)目名稱 主力戶 型 主力戶型 比例 主力戶型總價(jià) （萬元） 銷售情況 戀日 ?國際 一居 全 95 售出約 70% 通用時(shí)代 246 平米三居， 350 平米四居 1/3 300400 開盤至今，售出五分之一 多，平均均價(jià) 350萬元 新城 ?國際 二居，三居 差不多 150240 銷售率約 80%，明年開第二期 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 12 ? 其他情況 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目賣點(diǎn) 物業(yè)管理 項(xiàng)目配套 戀日 ?國際 酒店管理 華野家園物業(yè)管理有限公司， 元 /月 .平方米 通用時(shí)代 最受歡迎戶型有雙主衛(wèi)、一客衛(wèi)、一個(gè)工人衛(wèi)生間、做大陽光衛(wèi)浴 18平米 一層兩戶 三梯，加超常規(guī)大電梯 大空間格局，以美式生活為藍(lán)本 10米面寬大廳 中西雙廚、主仆分道 CBD核心區(qū)水岸豪宅 國貿(mào)酒店物業(yè)，價(jià)格不高于 7元 /月 .平方米 新城 ?國際 4X4 環(huán)形住宅組設(shè)計(jì)，主面全部朝南，采光均好性顯著。 首層 6米挑空，全玻璃墻面，延伸地面景觀，視線無遮攔。 總面積達(dá) 4 萬平米 共四個(gè)中心圓形景觀園林 。 300 米長、 30米寬，通達(dá)的社區(qū)大道 項(xiàng)目內(nèi)的機(jī)動(dòng)車道均設(shè)于各組群的外圍，直達(dá)每一棟大樓，在住宅主入口大堂外均設(shè)置乘客上 落區(qū)。 第一太平洋戴維斯物業(yè)管理， 8元/月 .平方米 會(huì)所 區(qū)域特征 CBD 剛剛被重新規(guī)劃，加密了路網(wǎng)、增加了綠化面積，欲建成一個(gè)與國際接軌的可持續(xù)發(fā)展的中央商務(wù)區(qū)。從硬件條件和將來發(fā)展上說，這個(gè)區(qū)域優(yōu)于其他區(qū)域。但是既然 CBD的總體定位是商務(wù)區(qū)，必然以寫字樓為主導(dǎo)，住宅的功能偏重于暫居和投資，而生活的氣氛比較欠缺。 項(xiàng)目特征 檔次 該區(qū)域項(xiàng)目檔次很高，著名的又 SOHO現(xiàn)代城、世貿(mào)國際公寓等，目前正在銷售的《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 13 項(xiàng)目有新城國際、萬豪國際公寓、旺座中心、通用時(shí)代、戀日國際等，即將推出的還有財(cái)富中心等等，單從名稱上可 以看出這些項(xiàng)目充滿了豪氣、霸氣，與燕莎、三元橋、東直門外等區(qū)域截然不同。 價(jià)格 國貿(mào)地區(qū)的價(jià)格從現(xiàn)代城開始戲劇性地攀升，現(xiàn)代城入市時(shí)僅 7000元左右，而后越抬越高。其后的世貿(mào)國際公寓以其豪宅的氣派、優(yōu)良的品質(zhì)在世界經(jīng)濟(jì)剛剛復(fù)蘇時(shí)推出，以 12020元的高價(jià)依然暢銷。當(dāng) CBD這個(gè)概念正式叫響的時(shí)候，此區(qū)域的土地成了眾多知名開發(fā)商爭奪的對(duì)象，原來長期囤積著的項(xiàng)目也被匆匆推出。這種眾多項(xiàng)目同時(shí)涌入市場的形勢對(duì)區(qū)域價(jià)格的抬升將會(huì)造成不利影響。 產(chǎn)品 SOHO現(xiàn)代城、財(cái)富中心、新城國際等大規(guī)模項(xiàng)目，紛紛舉辦規(guī)劃設(shè)計(jì)競賽 ，邀請(qǐng)國際知名建筑事務(wù)所提出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，這種國際化、專業(yè)化的操盤模式在北京首開先河，對(duì)其后期產(chǎn)品的打造提供了保證，而且給銷售的包裝推廣也帶來了豐富的題材。除整體規(guī)劃外，此區(qū)域強(qiáng)調(diào)的是特色化的產(chǎn)品。上述項(xiàng)目的規(guī)模大、銷售期長，如果在產(chǎn)品上不具有一定超前性，在后期會(huì)逐漸落伍，被市場埋沒。 客戶群 投資性、暫居性和商住兩用的傾向決定了這里的客戶群特征，正在銷售的新城國際、萬豪國際公寓和旺座中心都以暫居性客戶、投資客和小公司這幾類客戶為主要的瞄準(zhǔn)對(duì)象。 —— 東北二環(huán)地區(qū) —— ? 基本情況 項(xiàng)目名稱 位置 開盤時(shí)間 /入住時(shí)間 建筑規(guī)模（ M2） /建筑形式 售價(jià)（元 /M2） 康堡花園 朝陽工體東路 占地 平方米，總建筑面積 77738，容積率 ， 2棟 L型建筑； 9800 當(dāng)代萬國城 東直門香河園 1 號(hào) ，總建筑面積 800000 20余幢塔樓、板 樓 藍(lán)籌名座 工體南路 / 總建筑面積約 萬，商住塔樓 9300 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 14 光彩國際 工體西南角 ? 客戶構(gòu)成 項(xiàng)目名 稱 客戶群情況 康堡花園 私營業(yè)主 當(dāng)代萬國城 私營業(yè)主，部分外地客戶 藍(lán)籌名座 商住樓，商用和投資性客戶 光彩國際 頂級(jí)富人 ? 戶型結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目名稱 一居 二居 三居 四居 五居 康堡花園 85 130 160 213 當(dāng)代萬國城 90 103 120 157232 藍(lán)籌名座 4556 103114 143190 光彩國際 218 272 5001000 項(xiàng)目名稱 主力戶型面積 主力戶型總價(jià) （萬元） 銷售情況 康堡花園 三 居 150 60% 當(dāng)代萬國城 200（三期130170） 240250萬（ 130170萬） 一期，二期已售完，三期售了2/3； 藍(lán)籌名座 東部較少的商住項(xiàng)目，銷售較 好， 光彩國際 272 300400 30% ? 其他情況 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目賣點(diǎn) 物業(yè)管理 項(xiàng)目配套 康堡花園 交通方便，配套齊全 未定， 元 /月 .平方米 當(dāng)代萬國城 地理位置優(yōu)，一戶一 梯， 3米層高 招商局， /月 .平方米 雙會(huì)所，直飲水，中水兩種 水源，雙語幼兒園 藍(lán)籌名座 新商務(wù)居住模式 不高于 元 /月 .平方米 周邊配套齊全 光彩國際 國際城市生活 ，都市綠洲，國際名校，雙 國貿(mào)物業(yè)酒店管理公司為物業(yè)管理顧 周邊配套齊全 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 15 大堂，景觀花園平臺(tái)廣場，多功能貴族會(huì)所，超大戶型，可塑性強(qiáng)，大堂不算公攤； 問，仲量聯(lián)行，不高于 1 美元 /月 .平方米； 項(xiàng)目特征 檔次 此區(qū)域項(xiàng)目檔次很高，尤其像萬國城這樣的大規(guī)模高檔項(xiàng)目在北京絕無僅有。多數(shù)項(xiàng)目都極盡奢華之能事 —— 巨石公寓追求歐洲宮殿氣勢、法國古典風(fēng)情，雍景臺(tái)國際公寓的所有配置均與國際水平看齊，金菲國際公寓也以歐陸風(fēng)格建筑見長。 價(jià)格 此區(qū)域是最早的使館區(qū) ，因而也形成了三里屯這樣的涉外活動(dòng)場所，是一個(gè)真正的國際化區(qū)域。同燕莎商圈類似，地價(jià)和需求兩個(gè)因素導(dǎo)致這里的一些項(xiàng)目價(jià)格非常昂貴，甚至在全國范圍內(nèi)都是罕見的。隨著內(nèi)銷房的熱銷和北京房價(jià)下降的趨勢，許多開發(fā)商認(rèn)準(zhǔn)了國內(nèi)市場，這里陸續(xù)出現(xiàn)了大批高檔內(nèi)銷公寓，拉低了區(qū)域價(jià)格。 產(chǎn)品 此區(qū)域的項(xiàng)目有兩種趨勢，一種是追求奢華的居住品質(zhì)，如巨石公寓、金菲國際公寓、當(dāng)代萬國城等；另一種傾向于制造商業(yè)氛圍，如雍景臺(tái)、東方銀座、藍(lán)籌名座等。在風(fēng)格上，偏自住的項(xiàng)目多走歐陸、皇家一派，偏商住的項(xiàng)目則現(xiàn)代感較強(qiáng)。此區(qū)域小戶型較少， 以大戶型為主。 客戶群 使館工作人員、老板和公司是這里主要的客戶，投資客戶比例不高。 —— 機(jī)場路沿線 —— ? 基本情況 項(xiàng)目名稱 位置 開盤時(shí)間 入住時(shí)間 建筑規(guī)模（ M2） /建筑形式 客戶群情況 和喬麗晶公寓 北 京 市 朝陽 區(qū) 將 臺(tái)路 2號(hào) 2020 年 9 月現(xiàn)房開盤 占地 1萬平方米，總建筑面積 6萬， 10層板樓，總套數(shù) 185套； 頂級(jí)富人 星城國際 酒 仙 橋 路10 號(hào)大山子 環(huán) 島 東南側(cè) .9 15萬， 兩棟共管式外銷國際公寓；一棟酒店式公寓智能化寫字樓，及 平方米的國際商務(wù)展廳； 萬平方米的智 能化地境外（ 50%60%），成功人士 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 16 下車庫 海潤國際公寓 機(jī)場輔路 將臺(tái)路 占地約 26,000 平米 ， 總建筑面積約 90,000 多平米 ， 由四座兩組連體的2028 層的建筑組成 ， 成功人士 ? 戶型結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目名稱 戶型情況 和喬麗晶公寓 大戶型 270平方米 星城國際 2居（ 120140） 3居（ 140150） 4居（ 190）復(fù)式 海潤國際公寓 一居 70，二居 123140，三居 155175，四居 229243 項(xiàng)目名稱 主力戶型面積 主力戶型總價(jià) （萬元 ） 銷售情況 和喬麗晶公寓 270 500 萬 售完 星城國際 140150 50%， 130 萬 80% 海潤國際公寓 200 200 萬左右 售完 ? 其他情況 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目賣點(diǎn) 物業(yè)管理 項(xiàng)目配套 和喬麗晶公寓 世界級(jí)豪宅 ，法式宮廷盛宴，英式管家服務(wù) 和喬物業(yè)，英式管家， 美元 /月 .平方米 小區(qū)有 3000m2國際水準(zhǔn)俱樂部設(shè)施，設(shè)有恒溫泳池、水療室、健身房、圖書室、餐廳等 星城國際 距機(jī)場 15 分鐘，性價(jià)比較高，空中花園 國貿(mào)物業(yè)， 元 /月 .平方米 商場，高爾夫，網(wǎng)球，水療等 海潤國際公寓 麗都國際社區(qū)，性價(jià)比較高，精裝，送實(shí)木家具 首旅國際酒店管理公司， 4元 /月 .平方米 客戶專用的俱樂部、綜合陽光水晶泳池、康體健身中心、桑拿中心、兒童樂園、商務(wù)中心、洗衣房等在內(nèi)的八個(gè)休閑主題 ；party room； 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 17 （ 3）區(qū)域條件比較 區(qū)域條件比較 區(qū)域 區(qū)位條件 價(jià)格 產(chǎn)品 三元橋 ★★★★ ★★★ ★★★★ 燕莎 ★★★★ ★★★★★ ★★★★ 太陽宮 ★★ ★★ ★★ 東北二環(huán) ★★★ ★★★★ ★★★ CBD ★★★★★ ★★★★ ★★★★★ 機(jī)場路沿線 ★★★★ ★★ ★★★ （ 4）區(qū)域客戶群比較 區(qū)域客戶群比較 區(qū)域 外籍人士 老板 高級(jí)管理人員 白領(lǐng) 投資客戶 小公司 三元橋 √ √ √