【正文】 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 1 金隅杭州住宅項目 市場分析與項目定位 最終成果匯報 1/25/2023 1 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANTS CO.,LTD 1 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 2 本次匯報內(nèi)容 （ 20231026） （市場分析與項目定位最終匯報） 匯報人員安排：郝榮福、郁然 報告匯報時間： 中期匯報要點回顧 競爭性住宅市場研究與分析 住宅產(chǎn)品市場定位深化 2 總體思路圖 中期匯報要點回顧 1 競爭性住宅市場研究與分析 2 住宅產(chǎn)品市場定位深化 3 項目品質(zhì)和檔次定位 項目客戶群定位 項目整體定位 物業(yè)類型建議 平面布局建議 分期開發(fā)時序建議 競爭區(qū)域界定 錢江沿江板塊借鑒因素研究 濱江沿江板塊競爭策略研究 下沙沿江板塊競爭策略研究 客戶群定位深化 戶型面積及配比建議 設(shè)施配套建議：商業(yè)及會所 分期開發(fā)策略建議 高層產(chǎn)品價格定位建議 3 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 4 中期匯報要點回顧 4 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 5 項目品質(zhì)和檔次定位 品質(zhì)感打造 超越濱江 趨近錢江 突出優(yōu)勢 品質(zhì)打造超越濱江 觀江最大化 突出形象力 強化檔次感 強調(diào)國際化 發(fā)展?jié)摿? 環(huán)境條件 景觀條件 理念定位差異于錢江 生態(tài)化 休閑化 宜居化 價格水平 趨近濱江 低于錢江 價格水平趨近濱江 短期內(nèi)價格將遠(yuǎn)低于錢江 5 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 6 項目客戶群定位 次主力客戶 浙江省內(nèi)其他城市 （現(xiàn)不工作也不居住于杭州）高端客戶 次主力客戶 下沙區(qū)域 （現(xiàn)工作或居住于下沙）高端客戶 主力客戶 杭州本地（現(xiàn)工作或居住于市區(qū)）高端客戶 目標(biāo) 客戶群 6 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 7 項目整體定位 將江景資源最大化 1 將濕地景觀最大化 2 將度假引入生活 3 ——杭州國際“暢 享 城” 7 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 8 物業(yè)類型建議 ?物業(yè)類型建議 –“高層 +別墅”的形式出現(xiàn) –，且高層底部三層設(shè)置為底 TOWNHOUSE –，出于整體感的考慮可設(shè)置疊排 8 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 9 平面布局建議 濕地公園 別墅 高層 ?高層和超高層沿用地北側(cè)布置 –讓高層和超高層產(chǎn)品均為一線江景房 –真正實現(xiàn) 270度觀江的云頂生活意境 ?排屋和疊排沿用地南側(cè)布置 –與濕地景觀緊密結(jié)合，打造親水性強的濕地別墅 ?別墅和高層之間依托景觀帶形成良好分割 9 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 10 分期開發(fā)時序建議 ?先期開發(fā)地塊： 2C –1）初期形象展示的需要： 2C地塊是目前進入本項目的門戶，先期開發(fā)展示性強 –2）觀江景觀最大化需要： 2C地塊離錢塘江更近，觀江視野更優(yōu)越 –3）濕地景觀最大化需要： 2C地塊容積率低，社區(qū)內(nèi)部環(huán)境營造空間更為充裕 –4）和保利項目對景需要： 2C地塊離保利用地近，未來能與保利項目的開發(fā)形成對景 ?后期開發(fā)地塊： 2A –1）未來 2A地塊是市區(qū)進入項目的門戶，且處于機場進入下沙的橋頭堡位置，因此后期通過一定超高層物業(yè)的開發(fā)，可形成本項目強烈的視覺沖擊力，進一步提升項目品質(zhì) –2） 2A地塊朝向正南，后期開發(fā)能進一步提升高層產(chǎn)品的品質(zhì) 10 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 11 競爭性住宅市場研究與分析 11 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 12 1 競爭區(qū)域界定 市中心板塊 九堡板塊 下沙板塊 臨平板塊 良渚板塊 閑林板塊 濱江板塊 聞堰板塊 蕭山板塊 錢塘江 西湖 湘湖 三墩板塊 錢江板塊 12 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 13 1 競爭區(qū)域界定 – 代表板塊： 三墩、閑林 市中心板塊 九堡板塊 下沙板塊 臨平板塊 良渚板塊 閑林板塊 濱江板塊 聞堰板塊 蕭山板塊 三墩板塊 錢江板塊 脈絡(luò) 1——城市自然延伸 脈絡(luò) 2——城市規(guī)劃主方向 脈絡(luò) 3——濱江資源優(yōu)勢帶動 – 代表板塊：九堡、下沙、臨平 – 代表板塊：錢江、濱江、聞堰、下沙沿江、九堡南 13 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 14 1 競爭區(qū)域界定 九堡板塊 下沙板塊 濱江板塊 錢塘江 西湖 錢江板塊 ?競爭區(qū)域 – … 濱江沿江板塊 ?借鑒區(qū)域 – … 下沙沿江板塊 – … 錢江新城沿江板塊 14 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 15 2. 錢江沿江板塊借鑒因素研究 區(qū)域 項目名稱 住宅建筑面積 容積率 最早開盤時間 錢江北岸一線江景 水岸帝景 2023年 6月 綠城春江花月 48萬 2023年 9月 濱江金色海岸 22萬 2023年 12月 東方潤園 2023年 10月 觀瀾 3萬 2023年 7月 濱江陽光海岸 12萬 預(yù)計 2023年 綠城 [2023]17號地塊項目 20萬 未定 15 復(fù)興大橋 錢塘江 春江花月 金色海岸 16 陽光海岸 春江花月 金色海岸 錢塘江 17 水岸帝景 東方潤園 市政府 杭州大劇院 錢塘江 18 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 19 2. 錢江沿江板塊借鑒因素研究 ?借鑒因素 –1. 規(guī)劃布局：從多個角度最大限度利用江景資源 江景資源利用 規(guī)劃布局的轉(zhuǎn)變 景觀平臺的延伸 戶型空間的創(chuàng)新 1 2 3 19 規(guī)劃布局的轉(zhuǎn)變 1 綠城春江花月 濱江金色海岸 20 濱江金色海岸 濱江陽光海岸 規(guī)劃布局的轉(zhuǎn)變 1 21 規(guī)劃布局的轉(zhuǎn)變 1 水岸帝景 水岸帝景 22 景觀平臺的延伸 2 水岸帝景 23 景觀平臺的延伸 2 水岸帝景 24 戶型空間的創(chuàng)新 3 水岸帝景：開敞的觀江視野 金色海岸 25 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 26 2. 錢江沿江板塊借鑒因素研究 ?借鑒因素 –2. 建筑風(fēng)格：風(fēng)格日趨創(chuàng)新、已由早期的古典風(fēng)格向強調(diào)現(xiàn)代和國際感的風(fēng)格轉(zhuǎn)變 綠城春江花月 濱江金色海岸 26 東方潤園 水岸帝景 濱江 陽光海岸 27 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 28 2. 錢江沿江板塊借鑒因素研究 規(guī)劃布局：從多個角度最大限度利用江景資源 建筑風(fēng)格：風(fēng)格創(chuàng)新、體現(xiàn)現(xiàn)代和國際感 向錢江新城沿江板塊借鑒什么？ 28 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 29 區(qū)域 項目名稱 建筑面積 容積率 最早開盤時間 錢江三橋 四橋區(qū)域 白金海岸 32萬 2023年 10月 春江時代 23萬 2023年 11月 水印城 30萬 2023年 4月 錦繡江南 22萬 2023年 8月 海威國際 23萬 預(yù)計 2023年 10月 錢江一橋區(qū)域 賀田尚城 30萬 2023年 太陽國際公寓 18萬 2023年 錢江彩虹城 47萬 2023年 9月 觀邸國際公寓 30萬 2023年 1月 盛元慧谷 25萬 2023年 3月 中海項目 12萬 未定 錢江水晶城 32萬 未定 數(shù)據(jù)來源：華高萊斯市場調(diào)研 29 復(fù)興大橋 西興大橋 錢塘江 30 復(fù)興大橋 錦繡江南 白金海岸 春江時代 水印城 海威國際 31 彩虹城 彩虹豪庭 太陽國際公寓 盛元慧谷 水晶城 錢塘江大橋 32 錢塘江大橋 賀田尚城 觀邸國際公寓 錢江灣花園 中海項目 33 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 34 ?市場發(fā)展趨勢研究 –1. 市場推廣：均力推“一線江景”，并將其打造為吸引客戶下單的核心要素 項目名稱 推廣詞 海威國際 全江景高尚住宅 旅游水印城 超越江的想象 同人春江時代 領(lǐng)袖南岸一線江岸風(fēng)情 西房錦繡江南 一線全江景 尊邸 彩虹豪庭 非同尋常的全江景豪宅 數(shù)據(jù)來源：華高萊斯市場調(diào)研 34 海威國際：全江景高尚住宅 35 旅游水印城：超越江的想象 36 旅游水印城：江景房實景圖 37 同人春江時代：領(lǐng)袖南岸一線江岸風(fēng)情 38 西房錦繡江南： 一線全江景 尊邸 39 彩虹豪庭：非同尋常的全江景豪宅 40 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 41 ?市場發(fā)展趨勢研究 –2. 產(chǎn)品設(shè)計：均采用多種形式實現(xiàn)對江景資源的有效利用 地形處理 公共空間 戶型空間 1 2 3 設(shè)置豐富的室內(nèi)觀景空間 設(shè)置面江觀光電梯 抬高基地標(biāo)高，強化微地形處理 設(shè)置架空層，觀江與防潮相結(jié)合 設(shè)計立體化的戶型空間 景觀平臺延伸 41 地形處理 1 抬高基地標(biāo)高，強化微地形處理 春江時代（抬高 4米） 水印城 42 地形處理 1 抬高基地標(biāo)高，強化微地形處理 錦繡江南 白金海岸 43 地形處理 1 設(shè)置架空層，觀江與防潮相結(jié)合 架空高度： 白金海岸 水印城 44 地形處理 1 錦繡江南 海威國際 設(shè)置架空層，觀江與防潮相結(jié)合 架空高度： 45 海威國際 公共空間 2 景觀平臺延伸 46 公共空間 2 設(shè)置面江觀光電梯 水印城 47 戶型空間 3 設(shè)計立體化的戶型空間 盛元慧谷 大平層 PANHOUSE 連躍 48 中海項目 全復(fù)式 戶型空間 3 設(shè)計立體化的戶型空間 49 戶型空間 3 設(shè)計立體化的戶型空間 春江時代：底部 TOWNHOUSE 50 戶型空間 3 設(shè)置豐富的室內(nèi)觀景空間 彩虹豪庭（大面積景觀陽臺） 51 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 52 ?市場發(fā)展趨勢研究 –3. 景觀營造：強調(diào)居住環(huán)境的休閑度假感、生態(tài)健康感，走異于錢江新城的高品質(zhì)路線 旅游水印城 52 旅游水印城 53 彩虹豪庭 54 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 55 ?市場發(fā)展趨勢研究 –4. 配套設(shè)置：為保證項目高品質(zhì)，商業(yè)配套的設(shè)置均盡可能降低對居住生活的影響 商業(yè)配套 僅沿主要干道以底商形式布置 完全依托區(qū)域內(nèi)公建用地 55 海威國際 完全依托區(qū)域內(nèi)公建用地 公建 56 春江時代 僅沿主要干道以底商形式布置 少量底商 57 旅游水印城 僅沿主要干道以底商形式布置 少量底商 58 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 59 ?項目不足之處分析 –1. 規(guī)劃布局：沒有最大限度利用江景資源，僅滿足了少數(shù)產(chǎn)品的觀江需求 場地條件限制：臨江面窄 + 進深長 發(fā)展背景限制：規(guī)劃初期江景的價值