【正文】 屋頂?shù)孛嫦到y(tǒng) 屋頂設(shè)置較厚的保溫層，女兒墻部分也嚴(yán)密包裹，并且把隔熱層延伸到地面凍土層以下，形成閉合的保溫隔熱體系，全方位阻隔能量流失。 88 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 89 ?舊項(xiàng)目不足之處分析 –3. 規(guī)劃理念：休閑、健康的規(guī)劃理念符合了區(qū)域自身屬性和發(fā)展階段，但從區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，理念整體缺乏高檔次、高品質(zhì)的感覺(jué) 項(xiàng)目名稱 規(guī)劃理念 華元夢(mèng)琴灣 “音樂(lè)、休閑、健康 ” 新型學(xué)院派生活 理想伊薩卡 “理想、家園、自然 ” 美國(guó)紐約芬格湖畔的風(fēng)情小鎮(zhèn) 野風(fēng)海天城 “海洋風(fēng)情 ” 東南亞海濱度假小鎮(zhèn) 數(shù)據(jù)來(lái)源：華高萊斯市場(chǎng)調(diào)研 89 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 90 江景資源利用的最大化 休閑 /健康理念和檔次感的有機(jī)結(jié)合 濕地景觀利用的多樣化 怎樣超越下沙沿江舊項(xiàng)目的品質(zhì)？ 90 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 91 5 小結(jié) 江景資源利用的最大化 居住的尊貴感和私密感 項(xiàng)目品質(zhì)的高檔化 生活理念的純粹化 江景資源利用的最大化 休閑 /健康理念和檔次感的有機(jī)結(jié)合 濕地景觀利用的多樣化 91 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 92 [附 ]下沙沿江板塊新項(xiàng)目運(yùn)作特征預(yù)判 世茂下沙項(xiàng)目 朗詩(shī)下沙項(xiàng)目 保利下沙項(xiàng)目 新項(xiàng)目 主要研究 [研究思路 ] 對(duì)未開(kāi)盤項(xiàng)目異地同類型項(xiàng)目的運(yùn)作規(guī)律進(jìn)行分析，為下一階段詳細(xì)確定產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略提供參考。 混凝土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng) 通過(guò)預(yù)埋在混凝土樓板中的均布水管，依靠常溫水為冷熱媒來(lái)進(jìn)行制冷制熱。 128 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 129 2 .下沙沿江區(qū)域未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)判斷 品質(zhì)感打造 超越濱江 趨近錢江 突出優(yōu)勢(shì) 品質(zhì)打造超越濱江 觀江最大化 突出形象力 強(qiáng)化檔次感 強(qiáng)調(diào)國(guó)際化 發(fā)展?jié)摿? 環(huán)境條件 景觀條件 理念定位差異于錢江 生態(tài)化 休閑化 宜居化 價(jià)格水平 趨近濱江 低于錢江 價(jià)格水平趨近濱江 短期內(nèi)價(jià)格將遠(yuǎn)低于錢江 129 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 130 3 .本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位及客戶需求特征分析 ?主力客戶群 –杭州本地（現(xiàn)工作或居住于市區(qū)）高端客戶 客戶群分類 具體構(gòu)成 動(dòng)態(tài)變化特征 城市東部（中河高架路以東）高端客戶 1. 東部各類專業(yè)市場(chǎng)（建材市場(chǎng)、服裝批發(fā)市場(chǎng)等）老板 2. 準(zhǔn)備及已經(jīng)進(jìn)入錢江新城工作的高端白領(lǐng)人士 3. 城市東部高端公務(wù)員和事業(yè)單位人士 4. 武林商圈、慶春路金融板塊高端白領(lǐng)人士 項(xiàng)目銷售初期本項(xiàng)目對(duì)城市東部高端客戶的吸引力要強(qiáng)于西部 城市西部（中河高架路以西）高端客戶 1. 西部商務(wù)聚集區(qū)（黃龍板塊、城西高新板塊）高端白領(lǐng)人士 2. 城市西部高校教師 3. 城市西部高端公務(wù)員和事業(yè)單位人士等 隨著下沙區(qū)域的日趨成熟，西部高端客戶對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知度將提升 130 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 131 3 .本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位及客戶需求特征分析 ?次主力客戶群 –下沙區(qū)域（現(xiàn)工作或居住于下沙）高端客戶 –浙江省內(nèi)其他城市（現(xiàn)不工作也不居住于杭州）高端客戶 ?主要來(lái)源特征：溫州人、金華人、麗水（青田）人 ?置業(yè)目的分析：純投資 客戶群來(lái)源 具體構(gòu)成 置業(yè)目的 下沙高教園區(qū) 收入偏高的高校教師 1. 緊鄰工作地，改善型自住需求 2. 看中區(qū)域發(fā)展前景，出于資產(chǎn)保值和增值的需要 高校學(xué)生的父母 1. 出于照顧子女讀書之需要 2. 方便子女畢業(yè)后在杭州工作熟悉社會(huì)環(huán)境之需要 3. 看中區(qū)域發(fā)展前景，出于資產(chǎn)保值和增值的需要 工業(yè)園區(qū) 園區(qū)企業(yè)高層管理人員 1. 緊鄰工作地，改善型自住需求 2. 看中區(qū)域發(fā)展前景，出于資產(chǎn)保值和增值的需要 131 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 132 3 .本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位及客戶需求特征分析 ?主力客戶群置業(yè)關(guān)注因素分析 江景生活 濕地環(huán)境 區(qū)域發(fā)展前景：城市感 重要性 高 低 追求“開(kāi)敞”的生活視野 追求“時(shí)尚”的生活方式 追求“健康”的居住環(huán)境 追求“生態(tài)”的生活方式 杭州由西湖時(shí)代向錢江時(shí)代轉(zhuǎn)變背景下的 “江景狂熱追求者” 項(xiàng)目品質(zhì) VS價(jià)格的匹配度 追求“具備增值潛力”的產(chǎn)品 追求“物超所值”的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 生活便利度 132 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 133 住宅產(chǎn)品市場(chǎng)定位深化 戶型面積及配比建議：高層（不含底 Townhouse） 133 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 134 九堡板塊 下沙板塊 濱江板塊 錢塘江 西湖 錢江板塊 ?競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 – … 濱江沿江板塊 ?借鑒區(qū)域 – … 下沙沿江板塊 – … 錢江新城沿江板塊 134 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 135 （錢江新城沿江） ?特征一：除金基曉廬外，戶型至少為舒適型 –三居集中在 140170平米、 210250平米兩個(gè)區(qū)間段 –四居集中在 160200平米、 270360平米兩個(gè)區(qū)間段 類別 項(xiàng)目名稱 一居 兩居 三居 四居 五居 復(fù)式 其他 一線江景 項(xiàng)目 水岸帝景 無(wú) 100 140150 160200 208 250380 東方潤(rùn)園 無(wú) 無(wú) 210250 270360 無(wú) 350950 濱江金色海岸 無(wú) 無(wú) 210230 270273 無(wú) 330630 觀瀾 5055 7580 100130 155165 170175 無(wú) 200300 二線江景 項(xiàng)目 盛世錢塘 無(wú) 無(wú) 145170 175195 無(wú) 230380 5076LOFT 宋都新城國(guó)際 無(wú) 無(wú) 140170 175196 無(wú) 230290 金基曉廬 無(wú) 90100 120140 170 無(wú) 250300 2號(hào)樓底 Town,300平米 綠城新綠園 無(wú) 90 145150 160195 無(wú) 250620 數(shù)據(jù)來(lái)源：華高萊斯市場(chǎng)調(diào)研（單位：平米） 135 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 136 （錢江新城沿江） ?特征二：頂級(jí)一線江景房呈現(xiàn)由舒適型向奢侈型轉(zhuǎn)變的趨勢(shì) –南向江景 + 錢江新城 CBD共同決定了此類產(chǎn)品頂級(jí)、奢侈型的戶型路線 –210250平米的三居、 270360的平層四居一定程度反映了市場(chǎng)頂級(jí)客戶的需求特征 項(xiàng)目名稱 一居 二居 三居 四居 平層五居 復(fù)式 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 面積 套數(shù)比 東方潤(rùn)園 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 210250 % 270360 % 無(wú) 無(wú) 350950 % 濱江金色海岸 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 210230 % 270273 % 無(wú) 無(wú) 330630 % 水岸帝景 無(wú) 無(wú) 100 % 140150 % 160200 % 208 % 250380 % 觀瀾 5055 % 75130 % 155165 % 170175 % 無(wú) 無(wú) 200300 % 盛世錢塘 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 145175 % 175195 % 無(wú) 無(wú) 230380 % 宋都新城國(guó)際 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 140170 % 180200 % 無(wú) 無(wú) 230290 % 金基曉廬 無(wú) 無(wú) 90100 % 120140 % 170 % 無(wú) 無(wú) 250300 各樓頂層 綠城新綠園 無(wú) 無(wú) 90 % 145150 % 160195 % 無(wú) 無(wú) 250620 % 數(shù)據(jù)來(lái)源：華高萊斯市場(chǎng)調(diào)研（單位：平米） 136 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 137 （錢江新城沿江） ?特征三： CBD核心區(qū)及邊緣區(qū)的屬性差異導(dǎo)致頂級(jí)江景房戶型面積差異 三居 套數(shù)比 四居 套數(shù)比 復(fù)式 套數(shù)比 東方潤(rùn)園 210250 % 270360 % 350950 % 濱江金色海岸 210230 % 270273 % 330630 % 金色海岸 東方潤(rùn)園 錢江新城核心區(qū) 本項(xiàng)目是未來(lái)市場(chǎng)上的高端和高品質(zhì)項(xiàng)目，但絕對(duì)不屬于頂級(jí)項(xiàng)目?？諝鈱蛹由细蓲斓耐鈮?，夏季起到了很好的遮陽(yáng)隔熱作用，也有效地防止雨水的侵入。REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 1 金隅杭州住宅項(xiàng)目 市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位 最終成果匯報(bào) 1/25/2023 1 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANTS CO.,LTD 1 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 2 本次匯報(bào)內(nèi)容 （ 20231026） （市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位最終匯報(bào)） 匯報(bào)人員安排：郝榮福、郁然 報(bào)告匯報(bào)時(shí)間： 中期匯報(bào)要點(diǎn)回顧 競(jìng)爭(zhēng)性住宅市場(chǎng)研究與分析 住宅產(chǎn)品市場(chǎng)定位深化 2 總體思路圖 中期匯報(bào)要點(diǎn)回顧 1 競(jìng)爭(zhēng)性住宅市場(chǎng)研究與分析 2 住宅產(chǎn)品市場(chǎng)定位深化 3 項(xiàng)目品質(zhì)和檔次定位 項(xiàng)目客戶群定位 項(xiàng)目整體定位 物業(yè)類型建議 平面布局建議 分期開(kāi)發(fā)時(shí)序建議 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域界定 錢江沿江板塊借鑒因素研究 濱江沿江板塊競(jìng)爭(zhēng)策略研究 下沙沿江板塊競(jìng)爭(zhēng)策略研究 客戶群定位深化 戶型面積及配比建議 設(shè)施配套建議：商業(yè)及會(huì)所 分期開(kāi)發(fā)策略建議 高層產(chǎn)品價(jià)格定位建議 3 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 4 中期匯報(bào)要點(diǎn)回顧 4 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 5 項(xiàng)目品質(zhì)和檔次定位 品質(zhì)感打造 超越濱江 趨近錢江 突出優(yōu)勢(shì) 品質(zhì)打造超越濱江 觀江最大化 突出形象力 強(qiáng)化檔次感 強(qiáng)調(diào)國(guó)際化 發(fā)展?jié)摿? 環(huán)境條件 景觀條件 理念定位差異于錢江 生態(tài)化 休閑化 宜居化 價(jià)格水平 趨近濱江 低于錢江 價(jià)格水平趨近濱江 短期內(nèi)價(jià)格將遠(yuǎn)低于錢江 5 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 6 項(xiàng)目客戶群定位 次主力客戶 浙江省內(nèi)其他城市 （現(xiàn)不工作也不居住于杭州）高端客戶 次主力客戶 下沙區(qū)域 （現(xiàn)工作或居住于下沙）高端客戶 主力客戶 杭州本地（現(xiàn)工作或居住于市區(qū)）高端客戶 目標(biāo) 客戶群 6 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 7 項(xiàng)目整體定位 將江景資源最大化 1 將濕地景觀最大化 2 將度假引入生活 3 ——杭州國(guó)際“暢 中間流動(dòng)空氣層能帶走保溫板上的凝結(jié)水，有效保證保溫材料的長(zhǎng)期干燥，維護(hù)其保溫性能持續(xù)有效。盡管有南向江景資源，但缺乏 CBD的支持，因此戶型設(shè)計(jì)不應(yīng)盲目走奢侈型路線。夏季送水溫度為 20℃ 左右，回水溫度為 26℃ 左右；冬季送水溫度 28℃ 左右，回水溫度為 20℃ 左右，溫差加熱或制冷混凝土樓板，再通過(guò)樓板以輻射方式進(jìn)行傳熱，調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。但對(duì)于濕地的利用和推廣應(yīng)多樣化，應(yīng)挖掘濕地背后所蘊(yùn)含的內(nèi)涵。 外遮陽(yáng)系統(tǒng) 窗外安裝鋁合金外遮陽(yáng)卷簾，遮陽(yáng)率最高可達(dá) 80%，不僅可以遮擋直射輻射，還可以遮擋漫射輻射，從而降低室內(nèi)制冷負(fù)荷，達(dá)到節(jié)能的目的。 121 RE