【正文】 5 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 156 ?建議原則 –原則一：符合業(yè)主對項目未來發(fā)展的期望 ?問題 ：低總價、偏小戶型、低單價的產(chǎn)品路線，可行否？ ?回答 ：不可行！此路線導(dǎo)致的客戶將以中端客戶為主，項目品質(zhì)有限，無法滿足企業(yè)運作此項目的需求 –原則二：符合規(guī)劃設(shè)計的要求 ?本項目 90平米以下產(chǎn)品應(yīng)不低于總建筑面積的 30% –原則三：符合本項目自身的特性 ?南向觀江 + 完全一線江景房 156 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 157 ?建議原則 –原則四：符合一線江景房（ 濱江和錢江新城沿江項目 ）戶型發(fā)展趨勢 ?頂級一線江景樓座 –平層三居戶型面積區(qū)間： 210250平米 –平層四居戶型面積區(qū)間： 270360平米 ?高檔一線江景樓座 –平層三居戶型面積區(qū)間： 150190平米 –平層四居戶型面積區(qū)間： 180220平米（市場主力），存在向 250平米區(qū)間變化的跡象 –四居室戶型面積所占比重有超越三居室的跡象 157 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 158 ?建議原則 –原則五：正確理解下沙區(qū)域?qū)傩? ?下沙的發(fā)展不同于錢江新城，因此戶型面積的確定應(yīng)避免整體走奢侈型的路線 下沙沿江 錢江新城沿江 不同于 頂級項目？否 本項目 高檔項目？是 158 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 159 ?建議原則 –原則六：對接下沙市場發(fā)展現(xiàn)狀 ?下沙目前發(fā)展尚不成熟，因此項目開發(fā)初期戶型面積應(yīng)適當(dāng)緊湊 –原則七：符合下沙市場發(fā)展。 外遮陽系統(tǒng) 窗外安裝鋁合金外遮陽卷簾，遮陽率最高可達(dá) 80%，不僅可以遮擋直射輻射，還可以遮擋漫射輻射，從而降低室內(nèi)制冷負(fù)荷，達(dá)到節(jié)能的目的。 健康全新風(fēng)系統(tǒng) 經(jīng)過除塵、消毒、除濕等多級處理的新鮮空氣，以略低于室內(nèi)的溫度并以小于 /秒的速度，從地面踢腳或窗下送出，無噪聲，無吹風(fēng)感。但對于濕地的利用和推廣應(yīng)多樣化，應(yīng)挖掘濕地背后所蘊(yùn)含的內(nèi)涵。 [啟示 ] 濕地資源作為區(qū)域的優(yōu)勢資源之一，在推廣過程中不應(yīng)放棄。夏季送水溫度為 20℃ 左右，回水溫度為 26℃ 左右；冬季送水溫度 28℃ 左右，回水溫度為 20℃ 左右，溫差加熱或制冷混凝土樓板，再通過樓板以輻射方式進(jìn)行傳熱，調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。采用雙層中空玻璃加 LOWE涂層 ,可以內(nèi)外雙向阻熱，冬天室內(nèi)的熱出不去，冷進(jìn)不來，夏天室外的熱進(jìn)不來，室內(nèi)的冷也出不去。盡管有南向江景資源，但缺乏 CBD的支持，因此戶型設(shè)計不應(yīng)盲目走奢侈型路線。 排水噪聲處理系統(tǒng) 系統(tǒng)采用后排水衛(wèi)生設(shè)備，在本層把污、廢水排入管井中的主管道，有效解決排水噪聲的影響。中間流動空氣層能帶走保溫板上的凝結(jié)水，有效保證保溫材料的長期干燥，維護(hù)其保溫性能持續(xù)有效。 ?2. 強(qiáng)調(diào)景觀性 –開發(fā)商固然需要考慮所開發(fā)社區(qū)的景觀功能，但亦日益關(guān)注社區(qū)景觀對整個城市文化脈絡(luò)的延續(xù)，以及社區(qū)與周邊環(huán)境的融合。REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 1 金隅杭州住宅項目 市場分析與項目定位 最終成果匯報 1/25/2023 1 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANTS CO.,LTD 1 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 2 本次匯報內(nèi)容 （ 20231026） （市場分析與項目定位最終匯報） 匯報人員安排：郝榮福、郁然 報告匯報時間： 中期匯報要點回顧 競爭性住宅市場研究與分析 住宅產(chǎn)品市場定位深化 2 總體思路圖 中期匯報要點回顧 1 競爭性住宅市場研究與分析 2 住宅產(chǎn)品市場定位深化 3 項目品質(zhì)和檔次定位 項目客戶群定位 項目整體定位 物業(yè)類型建議 平面布局建議 分期開發(fā)時序建議 競爭區(qū)域界定 錢江沿江板塊借鑒因素研究 濱江沿江板塊競爭策略研究 下沙沿江板塊競爭策略研究 客戶群定位深化 戶型面積及配比建議 設(shè)施配套建議：商業(yè)及會所 分期開發(fā)策略建議 高層產(chǎn)品價格定位建議 3 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 4 中期匯報要點回顧 4 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 5 項目品質(zhì)和檔次定位 品質(zhì)感打造 超越濱江 趨近錢江 突出優(yōu)勢 品質(zhì)打造超越濱江 觀江最大化 突出形象力 強(qiáng)化檔次感 強(qiáng)調(diào)國際化 發(fā)展?jié)摿? 環(huán)境條件 景觀條件 理念定位差異于錢江 生態(tài)化 休閑化 宜居化 價格水平 趨近濱江 低于錢江 價格水平趨近濱江 短期內(nèi)價格將遠(yuǎn)低于錢江 5 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 6 項目客戶群定位 次主力客戶 浙江省內(nèi)其他城市 （現(xiàn)不工作也不居住于杭州）高端客戶 次主力客戶 下沙區(qū)域 （現(xiàn)工作或居住于下沙）高端客戶 主力客戶 杭州本地（現(xiàn)工作或居住于市區(qū)）高端客戶 目標(biāo) 客戶群 6 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 7 項目整體定位 將江景資源最大化 1 將濕地景觀最大化 2 將度假引入生活 3 ——杭州國際“暢 項目名稱 占地面積 建筑面積 物業(yè)類型 上海世茂濱江花園 27萬 92萬 住宅 福州世茂外灘花園 27萬 住宅、商業(yè) 南京世茂濱江新城 150萬 住宅、商業(yè)、酒店等 武漢世茂錦繡長江 165萬 住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店等 哈爾濱世茂濱江新城 360萬 住宅、寫字樓、會議中心、酒店、酒店式公寓、商業(yè)等 96 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 97 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?世茂下沙項目 –世茂“濱江模式”研究 ?建筑規(guī)劃：“勾勒城市嶄新天際線、強(qiáng)化城市景觀” 上海世茂濱江花園： 與金茂大廈、東方明珠共筑浦江東岸“一波三峰”城市天際線 97 南京世茂濱江新城 福州世茂外灘花園 98 武漢世茂錦繡長江 哈爾濱世茂濱江新城 99 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 100 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?世茂下沙項目 –世茂“濱江模式”研究 ?物業(yè)選擇：江景住宅采用“高層 + 超高層”相結(jié)合的模式 項目名稱 江景住宅物業(yè)類型 上海世茂濱江花園 4955層超高層 福州世茂外灘花園 100米高層 +150米超高層 南京世茂濱江新城 2453層 武漢世茂錦繡長江 3055層（一期） 100 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 101 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?世茂下沙項目 –世茂“濱江模式”研究 ?景觀設(shè)計：“尊重自然、將完美江景有機(jī)延伸” 世界風(fēng)情主題園林 園林主題 主題感和風(fēng)情感強(qiáng)烈 101 英式大草坪 法式迷宮式花園 奧運公園 上海世茂濱江花園 102 上海世茂濱江花園 德式綠蔭天鵝湖 美式夏威夷沖浪沙灘 中式園林 103 南京世茂濱江新城 加勒比海主題風(fēng)情園 法式凡爾賽宮廷園林 紐約中央公園 104 南京世茂濱江新城 貝加爾瀑布園 帕薩迪納藝術(shù)廣場 東南亞風(fēng)情園 105 武漢世茂錦繡長江 澳洲風(fēng)情園 美洲風(fēng)情園 歐洲風(fēng)情園 亞洲風(fēng)情園 106 福州世茂外灘花園 主題一：浪漫田園 主題二：綠洲棕櫚 主題三：碧水金沙 主題四：泊景灣畔 主題五：密林溪景 主題六：綠野仙蹤 107 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 108 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?世茂下沙項目 –世茂“濱江模式”研究 ?江景利用：戶型設(shè)計強(qiáng)化觀江效果，將江景資源優(yōu)勢發(fā)揮至極致 108 109 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 110 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?世茂下沙項目 –世茂“濱江模式”研究 ?產(chǎn)品設(shè)計：多角度體現(xiàn)居住生活的尊貴感和檔次感 精 裝修的產(chǎn)品設(shè)計 尊貴感空間的設(shè)計 高品質(zhì)會所的打造 1 2 3 尊貴感 檔次感 110 世茂集團(tuán)推廣廣告 111 武漢世茂錦繡長江推廣廣告 福州世茂外灘花園推廣廣告 112 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 113 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?世茂下沙項目 –世茂“濱江模式”研究 ?產(chǎn)品設(shè)計：多角度體現(xiàn)居住生活的尊貴感和檔次感 精 裝修的產(chǎn)品設(shè)計 1 精裝修標(biāo)準(zhǔn) 門鎖 韓國 IREVO的 GATEMAN高檔數(shù)碼門鎖 潔具 美國貝朗 BRAVAT 洗衣機(jī) 德國西門子（ SIEMENS） 廚房電器 美國通用 GE 中央空調(diào) 美國特靈 TRANE 電梯 芬蘭通力 113 福州世茂外灘花園精裝修推廣廣告 上海世茂濱江花園精裝修實景房 114 尊貴感空間的設(shè)計 2 雙大堂設(shè)計（外大堂） 雙大堂設(shè)計（內(nèi)大堂） 115 尊貴感空間的設(shè)計 2 三梯二戶的豪華單元，兩部電梯為主人專用電梯，只設(shè)首層、地下一層、地下二層按紐 116 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 117 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?世茂下沙項目 –世茂“濱江模式”研究 ?產(chǎn)品設(shè)計：多角度體現(xiàn)居住生活的尊貴感和檔次感 高品質(zhì)會所的打造 3 117 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 118 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?朗詩下沙項目 –基本情況 朗詩下沙項目 類別 說明 土地成交時間 2023213 規(guī)劃用途 住宅（設(shè)配套公建） 容積率 土地總面積 樓面地價 1683元 /平米 一期建筑面積 118 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 119 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?朗詩下沙項目 –運作特征一：主推生態(tài)科技型住宅 六大技術(shù)特點 技術(shù) 說明 常年恒溫 無需空調(diào)暖氣，室內(nèi)溫度終年保持 2026度，拋棄夏暖冬冷的煩惱 常年恒濕 始終保持 30%70%左右的空氣濕度，滿足舒適呼吸需求 置換新風(fēng) 經(jīng)過凈化的新鮮健康空氣，自下而上流動，形成新風(fēng)潮，不斷更新室內(nèi)空氣 隔音低噪 窗、墻、樓板采用消音設(shè)計，加以同層排水，室內(nèi)始終控制到良好環(huán)境聲級 防污抗染 改變傳統(tǒng)垃圾處理方式，垃圾不在房間停留，不給細(xì)菌滋生條件 節(jié)能環(huán)保 建筑固維結(jié)構(gòu)的消耗為傳統(tǒng)建筑的 25%左右 119 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 120 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?朗詩下沙項目 –運作特征一：主推生態(tài)科技型住宅 十大科技系統(tǒng) 系統(tǒng) 說明 地源熱泵技術(shù)系統(tǒng) 采用埋設(shè)垂直管、水平管或向地表水拋設(shè)管路等多種方式，直接從淺層常溫土壤提取能量，供室內(nèi)使用?？諝鈱蛹由细蓲斓耐鈮?，夏季起到了很好的遮陽隔熱作用，也有效地防止雨水的侵入。 吸塵排污系統(tǒng) 改變傳統(tǒng)垃圾處理方式，統(tǒng)一中央吸塵、使垃圾不在房間停留，統(tǒng)一中央分類，不給細(xì)菌滋生條件。 128 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 129 2 .下沙沿江區(qū)域未來發(fā)展趨勢判斷 品質(zhì)感打造 超越濱江 趨近錢江 突出優(yōu)勢 品質(zhì)打造超越濱江 觀江最大化 突出形象力 強(qiáng)化檔次感 強(qiáng)調(diào)國際化 發(fā)展?jié)摿? 環(huán)境條