【正文】 324套，占比 37% 四居；面積 180㎡，套數(shù) 108套，占比12% 銷售情況 : 2023年 7月開盤，月均去化 20套，高層均價(jià)5000元 /㎡，洋房均價(jià) 7000元 /㎡，聯(lián)排均價(jià)9000元 /㎡，整體消化率 70%，兩居室戶型消化率 70%，三居室消化率 80%，四居室消化率39% 客戶分析 : 比例：品質(zhì)剛需 50%，品質(zhì)改善 30%，終極置業(yè) 20%。 區(qū)域板塊分析 海銀帝景 華宇城 九洲金地華章 宏泰第一城 鑫宇國(guó)際 【 市府板塊 】 中高端置業(yè)區(qū)域，依托市政府資源，城市配套完善，產(chǎn)品組合多元化，以品質(zhì)剛需和改善為主，輻射全市區(qū)域中高端客戶 ? 區(qū)域特征 ：臨近市政府，是城市的政治中心，也是傳統(tǒng)中高端居住圈，客戶素質(zhì)高居住氛圍濃厚 ? 產(chǎn)品形式 ：產(chǎn)品多樣化，主要以洋房和高層為主，大多數(shù)為品質(zhì)組合社區(qū)，產(chǎn)品搭配合理，以 1T 1T3拼湊為主。 房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) 四平房地產(chǎn)市場(chǎng) 區(qū)域板塊分析 開發(fā)區(qū)板塊 大禹加州灣 金宇和園 波爾多小鎮(zhèn) 海銀帝景 華宇城 九洲金地華章 宏泰第一城 鑫宇國(guó)際 鼎晟嘉園 西湖中央公館 金凱淺水灣 西城印象 萊茵河畔 三隆新天地 璽瀧名都 十五峯 華億紫金城 歐屹金城 成龍國(guó)際社區(qū) 不夜城 龍騰花園 區(qū)域板塊分析 四平市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要分為 市府、外環(huán)、師大、開發(fā)區(qū)及東南新城五大板塊 ?市府、師大板塊配套完善，區(qū)域較為成熟； ?外環(huán)、開發(fā)區(qū)板塊配套匱乏，主打性價(jià)比； ?東南新城板塊存在政府規(guī)劃利好，未來重點(diǎn)發(fā)展的宜居板塊。 5. 東西板塊： 鐵東成交量近幾年一直大幅度落后于鐵西區(qū)，且鐵東區(qū)成交量從2023年開始出現(xiàn)明顯下滑 。 2023年的商品住宅與商業(yè) 整體表現(xiàn)為供大于求，成交量開始出現(xiàn)遞減。 2. 開工竣工： 2023年四平全市商品房新開工面積為 ，而竣工面積為，側(cè)面反映市場(chǎng)供應(yīng)激增的現(xiàn)狀。 2023年 16月鐵東區(qū)、鐵西區(qū)商品住房供銷對(duì)比 市區(qū)商品房： 市區(qū)商品住房： ?2023年上半年鐵東、鐵西新增供應(yīng)比例約為 6:4，成交量比例約為 4:6 ?鐵東區(qū)供大于求，鐵西區(qū)供小于求。 ? 鐵東區(qū)的 成交量自 2023年到 2023年 一直大幅度落后于 鐵西區(qū) ? 鐵東區(qū)經(jīng)歷了 2023年的短期爆發(fā)，從 2023年開始成交量大幅下滑 2023年 2023年鐵西、鐵東區(qū)商品房成交走勢(shì) 四平房地產(chǎn)市場(chǎng) 鐵東 鐵西之爭(zhēng) ?2023年 16月登記成交量為 萬平方米 ，同比增長(zhǎng) 65％； ?其中鐵東區(qū)成交量占 37％，鐵西區(qū)占 63％。 四平房地產(chǎn)市場(chǎng) ?由于鐵東、鐵西區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，區(qū)域發(fā)展、人們置業(yè)習(xí)慣、區(qū)域供應(yīng)量等原因，鐵東的成交量自 2023年到 2023年 一直大幅度落后于鐵西 區(qū)。 數(shù)據(jù)來源四平市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 2023年四平市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 —— 西高東低，穩(wěn)步上漲 商品住房分區(qū)成交價(jià)格分析 ?2023年 16月鐵西區(qū)商品住房登記成交均價(jià)每平方米 3549元，鐵東區(qū)商品住房登記成交均價(jià)每平方米 3389元。 ?其中商品住房登記成交均價(jià)每平方米 3489元，同比上漲 9％。 至 2023年，商品房均價(jià)增幅已經(jīng)降 至 7％， 價(jià)格上漲趨于平穩(wěn) 。 2023年市區(qū)商品 住宅與商業(yè)整體表現(xiàn)為 供大于求 四平 2023年住宅供需表現(xiàn) 四平 2023年商業(yè)供需表現(xiàn) 四平房地產(chǎn)市場(chǎng) ?市區(qū)商品房 成交均價(jià)維持上漲： 四 平市商品房平均銷售價(jià)格近年來呈持續(xù)走高態(tài)勢(shì)。 20232023年四平市區(qū)商品房供應(yīng)量和成交量分析 2023年 市區(qū) 商品房供應(yīng)量翻倍， 達(dá)到 但市場(chǎng)大環(huán)境影響， 成交量?jī)H為 ，開始出現(xiàn)萎縮 【 供需分析 】 —— 市區(qū) 商品房 四平房地產(chǎn)市場(chǎng) ?商品 住宅： 2023年商品房 住宅 供應(yīng)量為 平米 ，同比增長(zhǎng) 119%； 成交量 為 平米 ，同比下降 7%；整體比例來看，明顯 供大于求 。 ?四平全市商品房銷量 09年開始保持平穩(wěn)甚至出現(xiàn) 負(fù)增長(zhǎng) ，施工面積卻持續(xù)遞增，同時(shí)期商品房銷售面積相對(duì)施工面積占比逐年減少， 市場(chǎng)潛在供應(yīng)量持續(xù)放大 四平房地產(chǎn)市場(chǎng) ?2023年市區(qū)商品房成交量大于供應(yīng)量， 2023年開始成交量逐漸萎縮，供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)。 以每套房面積 100 ㎡ 計(jì)， 未來 12年將有 6萬套的新品供應(yīng)。 ?2023年土地出讓面積為 126萬平米，建筑面積達(dá) 314萬平米，平均容積率為 四平房地產(chǎn)市場(chǎng) ?四平全市 商品房施工量保持了較快的增長(zhǎng)，隨著多個(gè)開發(fā)區(qū)建設(shè)的正式啟動(dòng)，僅 2023－ 2023年兩年內(nèi)施工面積增幅出現(xiàn)明顯增大 ， 2023年商品房 施工面積 達(dá) ㎡，單年增幅均在40％ 以上 ?商品房竣工量 逐年遞增，竣工面積比例較低，2023年僅占施工面積的 23%，竣工 與施工存在一定 失衡 20232023年全市房屋 施工竣工面積分析 【 施工竣工情況 】 2023年四平全市房地產(chǎn)投資額達(dá) ，商品房新開工面積為 ，而竣工面積為 ，僅占施工量的 23%，開工竣工比例存在失衡。 ： 人口總量低且流動(dòng)人口負(fù)增長(zhǎng)將制約四平房地產(chǎn)發(fā)展。 ： 四平的城市經(jīng)濟(jì)水平處于省內(nèi)第四的位置，但 第二產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 城市背景分析 ?四平人口總量低， 2023年市區(qū)人口僅為 ?流動(dòng)人口近年呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì) 【 人口情況 】 —— 總量低、負(fù)增長(zhǎng) 將制約四平房地產(chǎn)發(fā)展 ? 2023年四平全市總?cè)丝?數(shù)量約為 ， 市區(qū)總?cè)丝跀?shù)量為 ，總?cè)丝诤褪袇^(qū)人口相比 2023年有所減少。工業(yè)明顯的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)地位、人均收入水平及消費(fèi)水平較低、人口數(shù)量少是制約四平第三產(chǎn)業(yè)所占比重上升不快的原因； ? 目前四平三大支柱產(chǎn)業(yè)為 現(xiàn)代裝備制造、農(nóng)產(chǎn)品加工和能源產(chǎn)業(yè)。 城市背景分析 【 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 】 第二產(chǎn)業(yè)為主 ，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中處于強(qiáng)勢(shì)的地位。 城市背景分析 【 資產(chǎn)投資 】 數(shù)據(jù)來源：吉林省及四平市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 四平市 20232023年社會(huì)固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)投資 2023年吉林省主要城市投資對(duì)比 億元 億元 ?2023年四平的固定資產(chǎn)投資 ，房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，占比 10%。吉林四平市鐵東區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告 2023年 9月 8日 目錄 城市背景分析 四平房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 區(qū)域板塊分析 項(xiàng)目認(rèn)知和建議 城市背景分析 【 城市經(jīng)濟(jì) 】 數(shù)據(jù)來源：吉林省及四平市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 吉林省主要城市 2023年 GDP排名（億元） 平均值 1512 平均值 46490 吉林省主要城市 2023年人均 GDP排名（元） 1126 ?2023年四平全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)%。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，全省占比 %，省內(nèi)位居第四位； ?人均 GDP產(chǎn)值為 35023元，增長(zhǎng)速度有所減緩，省內(nèi)排名靠后 。 ?房地產(chǎn)投資逐年遞增但占比較低，房地產(chǎn)業(yè)并不強(qiáng)勢(shì)， 處于初期發(fā)展階段。 ? 四平產(chǎn)業(yè)格局以二產(chǎn)為主，一、三產(chǎn)比重相當(dāng) ，近年 工業(yè)的產(chǎn)值占 GDP比例始終占到 40%以上，2023年第二產(chǎn)業(yè)對(duì)四平經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到%，占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì) ，四 平目前是以二產(chǎn)為主的傳統(tǒng)工業(yè)城市； ? 目前階段，第三產(chǎn)業(yè)要取代第二產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的優(yōu)勢(shì)地位，還有比較大的難度。 2023年四平市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)值（億元） 占比 第一產(chǎn)業(yè) 25% 第二產(chǎn)業(yè) 46% 第三產(chǎn)業(yè) 29% 合計(jì) 100% ?第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較慢，比例一直保持在30%左右，側(cè)面表明 房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用微弱。 ? 20232023年， 四平市人口數(shù)量整體增長(zhǎng)緩慢 ，人口 的緩慢增長(zhǎng)和城區(qū)人口少在一定程度上制約了四平房地產(chǎn)的發(fā)展，但是另一方面四平房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)，使得 目前四平市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象 2023－ 2023年，四平市流動(dòng)人口 數(shù)量遷出 人口自 2023年開始不斷增加，而遷入人口 2023年明顯減少，遠(yuǎn)低于遷出人口 四平 20232023年流動(dòng)人口情況 城市背景分析 城市小結(jié) ： 四平是吉林、黑龍江及內(nèi)蒙東部地區(qū)通向沿海口岸和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈最近的城市和必經(jīng)之路，兩省省會(huì)城市間最主要的城市，發(fā)展?jié)摿涂臻g巨大。 ： 占固定資產(chǎn)投資比例較低，房地產(chǎn)業(yè)并不強(qiáng)勢(shì) ，處于初期發(fā)展階段。 城市背景分析 四平房地產(chǎn)市場(chǎng) 20232023四平 市土地出讓 情況 【 土地市場(chǎng) 】 ?2023年開始，四平土地成交量逐漸翻倍，持續(xù)放量。 四平房地產(chǎn)市場(chǎng) ?潛在 供應(yīng)量將繼續(xù)放大： 11年開始全市商品房施工面積的大幅增長(zhǎng) ， 以目前市場(chǎng)去化能力來計(jì)算，未來 3到 5年市場(chǎng)存在大量潛在供應(yīng)，市場(chǎng)供求存在失衡風(fēng)險(xiǎn)，競(jìng)爭(zhēng)將趨于白熱化； ?截至 2023年底， 四 平全市未來 待入市和存量 商品房 面積 之和 ， 估計(jì)至少 高 達(dá) 600萬平方米。 20232023年四平全市商品房施工 、銷售面積分析 【 供需分析 】 —— 全市商品房 ? 2023年四平商品房銷售面積為 182萬平米。 ?2023年供應(yīng)量大幅度上漲，供應(yīng)量較為低迷，整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的“供大于求”。 ?商業(yè)： 2023年商業(yè) 整體 供應(yīng)量為 17萬 平米 ， 成交量 為 ， 同樣供大于求。 至 2023年底，成交均價(jià) 達(dá)到 3941元 / ㎡ ，相較 2023年，增長(zhǎng) 了 ； ?市區(qū)商品房 成交均價(jià) 增幅自 2023年 開始下滑： 2023年受國(guó)家宏觀刺激政策影響 ， 2023年房?jī)r(jià) 增速一度達(dá)到 了 34％，但次年開始回落。 四平市區(qū) 商品房 2023年成交均價(jià)達(dá)到 3941元 /㎡ 但增幅出現(xiàn)下降 20232023年四平市區(qū)商品房成交均價(jià) 四平房地產(chǎn)市場(chǎng) 商品房成交價(jià)格分析 ?2023年 16月市區(qū)商品房登記成交均價(jià)為每平方米 4138元，同比上漲 14％。 ?從最近抽樣調(diào)查的樓盤項(xiàng)目看，目前商品房預(yù)售均價(jià)每平方米 4586元，商品住房預(yù)售均價(jià)每平方米 3979元，商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲。 ?從最近抽樣調(diào)查的樓盤項(xiàng)目看，目前 鐵西區(qū)商品住房預(yù)售均價(jià)每平方米