【正文】 區(qū)區(qū) 。 仙葫開(kāi) 發(fā) 區(qū)作 為 南寧城市 東進(jìn) 的 輻 射區(qū)域，特 別 是在合并邕寧 縣 后，房地 產(chǎn)獲 得 長(zhǎng) 足 發(fā) 展，目前已形成 大型大型 別別 墅區(qū)墅區(qū) 與 低低價(jià)住宅區(qū)價(jià)住宅區(qū) 的聚集地。15南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略2. 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析 南寧市仙葫經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)距市區(qū)僅 6公里，首期規(guī)劃面積 18平方公里，分西區(qū)、南區(qū)、東區(qū)三大功能區(qū)，其中仙葫西區(qū)被規(guī)劃為高尚生活區(qū)。 前期售出 100畝宅基地，現(xiàn)售房。 部分別墅定向開(kāi)發(fā)，現(xiàn)正對(duì)地塊進(jìn)行招投標(biāo)。 正在回遷當(dāng)?shù)鼐用?，預(yù)計(jì)明年動(dòng)工。12南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略2. 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析13南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略2. 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析仙葫區(qū) 2023年在售樓 盤(pán) 一 覽 表 樓盤(pán)名稱(chēng) 樓盤(pán)地址 規(guī)模 均價(jià)（元 /㎡） 楓丹麗舍 仙葫開(kāi)發(fā)區(qū) 300畝 洋房 1,300 別墅 2,000 龍胤花園 仙葫開(kāi)發(fā)區(qū) 360畝 約 6,000 麗水灣 仙葫灣畔 一期 160畝 120210萬(wàn) /棟 天池山 9南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略1. 南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況10南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略1. 南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況11南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略1. 南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)及表格分析可知， 2023年南寧市房地產(chǎn)成交呈現(xiàn) 火爆態(tài)勢(shì)火爆態(tài)勢(shì) 。用戶(hù)中確定與眾不同的有價(jià)值的地位。指開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)細(xì)分后，確定自己的產(chǎn)品所要進(jìn)入的領(lǐng)域。產(chǎn)市場(chǎng)分割為若干個(gè)子市場(chǎng)的分類(lèi)過(guò)程。是指消費(fèi)者有能力購(gòu)買(mǎi)且愿意購(gòu)買(mǎi)的某個(gè)具體產(chǎn)品的欲望。價(jià)值定位，從而確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)概念。值（使樓盤(pán)增值），為樓盤(pán)的市場(chǎng)創(chuàng)造有效需求。使樓盤(pán)增值，從而達(dá)到營(yíng)銷(xiāo)目的一種策劃方式。你見(jiàn)流云，我見(jiàn)生活。南寧市仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略提案你見(jiàn)流云 我見(jiàn)生活1南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略天邊的一片流云，無(wú)憂(yōu)地飄動(dòng)。舒展海的自由，如同我每刻的呼吸。2南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略本案目標(biāo)本案目標(biāo)?為開(kāi)發(fā)商規(guī)劃出適應(yīng)市場(chǎng)、有效供給的目標(biāo)項(xiàng)目為開(kāi)發(fā)商規(guī)劃出適應(yīng)市場(chǎng)、有效供給的目標(biāo)項(xiàng)目?為項(xiàng)目確立一個(gè)成功獲取市場(chǎng)的綜合戰(zhàn)略定位為項(xiàng)目確立一個(gè)成功獲取市場(chǎng)的綜合戰(zhàn)略定位?為項(xiàng)目提煉核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最大化為項(xiàng)目提煉核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最大化引領(lǐng)南寧房地產(chǎn)新潮，創(chuàng)造大型住宅新典范引領(lǐng)南寧房地產(chǎn)新潮，創(chuàng)造大型住宅新典范3南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略運(yùn)用運(yùn)用 “增值策劃模式增值策劃模式 ”，實(shí)現(xiàn)本案目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)本案目標(biāo) 在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，即著手進(jìn)行市場(chǎng)需求調(diào)研，正確確定目標(biāo)在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，即著手進(jìn)行市場(chǎng)需求調(diào)研，正確確定目標(biāo)市場(chǎng)的需求和欲望，利用差異化、避免競(jìng)爭(zhēng)等營(yíng)銷(xiāo)理論，營(yíng)造市場(chǎng)的需求和欲望，利用差異化、避免競(jìng)爭(zhēng)等營(yíng)銷(xiāo)理論，營(yíng)造出即比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更有效的滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，又不可替代的樓盤(pán)，出即比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更有效的滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，又不可替代的樓盤(pán)，通過(guò)提高消費(fèi)者可察覺(jué)的使用價(jià)值，提高樓盤(pán)相對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格通過(guò)提高消費(fèi)者可察覺(jué)的使用價(jià)值，提高樓盤(pán)相對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格 ———— 使樓盤(pán)增值，從而達(dá)到營(yíng)銷(xiāo)目的一種策劃方式。 增值策劃的目的，就是要為開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)創(chuàng)造最大的附加增值策劃的目的，就是要為開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)創(chuàng)造最大的附加值（使樓盤(pán)增值），為樓盤(pán)的市場(chǎng)創(chuàng)造有效需求。 4南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略增值策劃模式的理論核心增值策劃模式的理論核心 ——DSTP 模式模式 分析消費(fèi)者需求，細(xì)分市場(chǎng)，選擇適當(dāng)?shù)哪繕?biāo)市場(chǎng)，為自己產(chǎn)品進(jìn)行分析消費(fèi)者需求，細(xì)分市場(chǎng)，選擇適當(dāng)?shù)哪繕?biāo)市場(chǎng)，為自己產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)值定位，從而確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)概念。需求（需求（ Demand）） —— 是指消費(fèi)者有能力購(gòu)買(mǎi)且愿意購(gòu)買(mǎi)的某個(gè)具體產(chǎn)品的欲望。細(xì)分（細(xì)分（ Segmentation）） —— 指市場(chǎng)細(xì)分，根據(jù)住戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的需要差異，把整個(gè)房地指市場(chǎng)細(xì)分，根據(jù)住戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的需要差異，把整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分割為若干個(gè)子市場(chǎng)的分類(lèi)過(guò)程。目標(biāo)（目標(biāo)（ Targeting）） —— 指開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)細(xì)分后，確定自己的產(chǎn)品所要進(jìn)入的領(lǐng)域。定位定位 (Positioning)—— 指策劃?rùn)C(jī)構(gòu)為目標(biāo)項(xiàng)目設(shè)計(jì)出自己的產(chǎn)品和形象，從而在目標(biāo)指策劃?rùn)C(jī)構(gòu)為目標(biāo)項(xiàng)目設(shè)計(jì)出自己的產(chǎn)品和形象，從而在目標(biāo)用戶(hù)中確定與眾不同的有價(jià)值的地位。 5南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略確定有可能購(gòu)房的目標(biāo)客戶(hù)1開(kāi)發(fā)概念將指導(dǎo)項(xiàng)目的建設(shè)，并反過(guò)提升品牌影響力開(kāi)發(fā)概念將指導(dǎo)項(xiàng)目的建設(shè)，并反過(guò)提升品牌影響力研究目標(biāo)客戶(hù)的生活特征和向往的生活方式2了解產(chǎn)品的獨(dú)特點(diǎn)3研究項(xiàng)目品牌深層含義的精髓5得出符合市場(chǎng)需求的關(guān)鍵詞4得出符合品牌要求的關(guān)鍵詞6總結(jié)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)概念7開(kāi)發(fā)概念推導(dǎo)：開(kāi)發(fā)概念推導(dǎo)：6南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略資訊輸入想法輸出我們?cè)谀睦铮课覀円ツ睦?？我們?nèi)绾稳ィ渴袌?chǎng)要什么？我們有什么？應(yīng)該怎么做？策略思考：策略思考：7南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略Ⅰ. 我們?cè)谀睦铮?. 南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2. 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析3. 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析8南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略1. 南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 今年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)方面產(chǎn)生了一定的影響，但還沒(méi)形成根本的影響，年內(nèi)南寧市的 房地產(chǎn)價(jià)格將穩(wěn)中有升房地產(chǎn)價(jià)格將穩(wěn)中有升 。 2023年上半年則延續(xù)了一直以來(lái)的火爆態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)實(shí)際銷(xiāo)售持續(xù)暢旺，但 增速比上年有所減緩增速比上年有所減緩 。橘郡 仙葫管委會(huì) 總占地面積 1500畝 2,400 彩虹家園 仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)管委旁 占地 75畝總建 8萬(wàn)㎡ 1,350 潤(rùn)和谷 仙葫開(kāi)發(fā)區(qū) 占地 35畝 1,390 14南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略2. 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)發(fā)商 項(xiàng)目規(guī)劃 物業(yè)現(xiàn)狀 龍頭山莊 廣西佳園房地產(chǎn) 有限責(zé)任公司占地 1600畝，建筑面積65萬(wàn)