【正文】 實(shí)力等看重，趨于理性 5）對商鋪未來經(jīng)營情況很看重，能看到前景，要求投資風(fēng)險小、有保障 6）大多數(shù)傾向于選擇臨街商鋪，認(rèn)為商場分割產(chǎn)權(quán)出售的方式不容易成功。 二）、市場需求分析 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 投資客戶訪談得出結(jié)論 1）客戶來源和類型： 來源：投資客戶主要來源還是石家莊本地；也有一部分外地客戶，但這部分客戶或者在本市經(jīng)商或本地人外出經(jīng)商，對石家莊房產(chǎn)投資 市場熟悉。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 二、商鋪市場 一）、供應(yīng)市場分析 整體情況 總體市場 新的供應(yīng)量不大，但市場存量比較大。然而市場的容量及其產(chǎn)品的特色也將成為房產(chǎn)商的思慮。 iii. 高端樓盤屢屢受挫，中檔樓盤成績可人。定位于南國時尚的天元名品，定為高檔名品的三利國際名品可以順利經(jīng)營，在于實(shí)現(xiàn)了選擇其他業(yè) 態(tài)，選擇曲格定位。然而其他百貨商場多無法與抗衡如；王府井百貨、華聯(lián)商廈、人百廣場。隨著市場的推動及其政府的規(guī)劃，此商圈必將朝向市場檔次飆升，更為有序的大都市商業(yè)重地發(fā)展，進(jìn)而為此商圈中心的項(xiàng)目提供新的機(jī)遇。隨著南水北調(diào)路線和滹沱河綠化帶規(guī)劃的確定，石家莊西部區(qū)域的樓市大有好戲上演。 憑借較大的土地開發(fā)量和現(xiàn)在正在進(jìn)行的道路、環(huán)境改善工作的強(qiáng)大支持，面對新的市場和新的城市定位，石家莊開發(fā)商開始重新審視這一沃土，一批高起點(diǎn)、高品質(zhì)的樓盤也開始在這里落戶。 216。 橋西區(qū)和新華區(qū) 各個城中村的改造建設(shè)也在緊張規(guī)劃建設(shè)中。東三教村年內(nèi)將有 6 棟住宅樓竣工，建筑面積達(dá)3 萬平方米。東崗頭村今年則將開工建設(shè) 3． 5 萬平方米的多層住宅；二十里鋪?zhàn)曰I資金 1億元將啟動新區(qū)的建設(shè)。 裕華區(qū) 則以方北村、東崗頭、位同村、二十里鋪為城中村改造試點(diǎn)，開始村莊的新的改造規(guī)劃建設(shè)。南翟營村今年將建設(shè)起 10 棟共計 5 萬平方米的住宅樓。 城中 村改造呈現(xiàn)石市新面孔 為加快石市 45 個城中村的改造進(jìn)度，各城中村的建設(shè)改造充分考慮了各自不同的特點(diǎn)。 2021 年，東部開發(fā)無疑成為石家莊最具魅力的區(qū)域之一，該區(qū)域在拉動石家莊樓市升值的同時，也進(jìn)一步帶動了本地整體樓盤品質(zhì)的提高。東開發(fā)區(qū)是石家莊的新市區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) ,交通發(fā)達(dá) ,而且是全市路況最好的區(qū)域，發(fā)展前景極為廣闊，這無疑極大刺激了這一區(qū)域樓市。在二環(huán)路以東，珠峰大街、湘江道、長江大道等沿線的樓盤價格大幅升高。 216。 隨著 2021 年石家莊一系列城市規(guī)劃的實(shí)施，石家莊房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)新的變化，東部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、市區(qū)城中村改造項(xiàng)目、西部樓市這三個具有代表性的板塊，成為帶動石家莊房地產(chǎn)開發(fā)走高的新的熱點(diǎn)區(qū)域。 制定區(qū)域協(xié)作制度和產(chǎn)業(yè)分工的空間體系，發(fā)揮中心城市的輻射帶動作用，促進(jìn)城鄉(xiāng)和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展；疏散中心城區(qū)功能，解決城市空間狹小、交通擁擠、環(huán)境惡化等大城市問題；構(gòu)建以產(chǎn)業(yè)建設(shè)為先導(dǎo)，以新經(jīng)濟(jì)為中心的百萬人口的現(xiàn)代化新城區(qū)。這次規(guī)劃修編，就是以《戰(zhàn)略規(guī)劃》為基礎(chǔ)，并使之得以深化和合法化，成為指導(dǎo)城市建設(shè)的法定依據(jù)。 2021 年，石家莊市完成了《石家莊市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》，提出了 1+4（主城區(qū)為核心，正定、鹿泉、欒城、藁城四個組團(tuán)為重點(diǎn)）、 東拓、西優(yōu)、南延、北跨、中疏 、 新區(qū)開發(fā)與老城提升 、 總體推進(jìn) 的發(fā)展思路。 城市規(guī)劃帶來的房地產(chǎn)市場擴(kuò)張 石家莊城市發(fā)展規(guī)劃分析 石家莊現(xiàn)行的城市總體規(guī)劃于 1991 年開始編制，到 2021 年 12 月國務(wù)院正式批復(fù)，但眼下 發(fā)展已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了規(guī)劃。 人均可支配收入 表 3 石家莊歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計局 表 4 石家莊 199 2021 年城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出明細(xì)對比，數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計局 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 工資收入的增加，相應(yīng)地可支配收入增加，從表 7 可以看到自 1996 年以來石家莊市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長情況，可以看到 2021 年人均可支配收入達(dá)到 7741 元。由此我們可以得出結(jié)論，石家莊市居民的消費(fèi)習(xí)慣正在逐步改變，這種改變也代表了中國大陸 居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，主要是從賺錢是為了存錢轉(zhuǎn)變?yōu)橘嶅X是為了消費(fèi)與享樂；也下是由于這種觀念的轉(zhuǎn)變，給房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展帶來了良好契機(jī)。從這些數(shù)字上我們可以看到，石家莊市區(qū)房產(chǎn)投資市場需求潛力比較大。 4）低收入和年輕消費(fèi)者更認(rèn)可東購商業(yè)區(qū)，這里有老牌服裝市場福興閣，還有時尚、價廉物美、環(huán)境好的天元名品。 2）中高收入人群尤其是橋西消 費(fèi)者認(rèn)為東購環(huán)境好、服務(wù)態(tài)度好、經(jīng)營管理完善、商品價格中檔實(shí)惠。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 3）福興閣、天元名品等專業(yè)市場、主題商城：年輕人、低收入人群購物經(jīng)常性的選擇。 1）東購：郊縣、橋西大部分中產(chǎn)階層、工薪階層主要 選擇在東購購物， 橋東工薪階層購物也經(jīng)常去東購 。 4）商圈整體人流量和經(jīng)營情況 北國商業(yè)區(qū)及輻射區(qū)人流量經(jīng)過測算日均人流量在 10萬人，其中北國北國商城客流量為8 萬人，占整體的 80%，也就是說到北國商業(yè)區(qū)的客戶 80%成為北國商城的客流量，這于東購的客流量 只占東購商業(yè)區(qū)的 50%有顯著區(qū)別。 專賣店：北國商業(yè)區(qū)即輻射 區(qū)的專賣店主要以中低檔品牌專賣為主，比如三信等服裝專賣店，其避開了北國高檔品牌的競爭，經(jīng)營情況一般。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 3）、各種業(yè)態(tài)檔次和經(jīng)營情況分析 百貨店： 北國商城是大型中高檔大賣場，逐漸形成了集超市、電器專賣店、服裝賣場、主題商城、餐飲配套等為一體