石家莊某項(xiàng)目商業(yè)和寫字樓分析報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 3）對(duì) 價(jià)格很敏感 ,價(jià)格是最終考慮能不能購買投資的決定因素 4）越來越對(duì)商鋪產(chǎn)權(quán)、宣傳推廣力度、開發(fā)商實(shí)力等看重，趨于理性 5）對(duì)商鋪未來經(jīng)營情況很看重，能看到前景，要求投資風(fēng)險(xiǎn)小、有保障 6）大多數(shù)傾向于選擇臨街商鋪，認(rèn)為商場(chǎng)分割產(chǎn)權(quán)出售的方式不容易成功。 二、寫字樓（商住樓）市場(chǎng) 一）、供應(yīng)市場(chǎng)分析 整體情況 近幾年石家莊寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量很大，市場(chǎng)消化慢，估計(jì)未來幾年純寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭非常激烈，中低檔寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭還不是特別激烈。 我們通過市場(chǎng)調(diào)查得出結(jié)論：石家莊市中心創(chuàng)新性小戶型公寓仍然有一定的市場(chǎng)，并且市場(chǎng)競(jìng)爭沒有寫字樓那么激烈，前景看好。 地塊東側(cè)是新建的女人世界項(xiàng)目（南側(cè)裙樓為王府井百貨商場(chǎng)，北側(cè)為商住高層樓），西側(cè)隔正在拆遷的另一地塊為石家莊市公安局，南側(cè)隔民族路為臨街二層商鋪和正在建設(shè)招商中的巴黎春天項(xiàng)目，北側(cè)是規(guī)劃 路（項(xiàng)目以東已經(jīng)打通）。 項(xiàng)目的劣勢(shì)我們認(rèn)為主要應(yīng)通過產(chǎn)品定位和產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)來化解，立足于把本案打造成“石家莊最具創(chuàng)新，吸引客戶，價(jià)格成本控制合理 ”的項(xiàng)目，沒有不會(huì)成功的道理，市場(chǎng)永遠(yuǎn)都在遵循 “沒有不好的市場(chǎng)，只有不好的產(chǎn)品 ”這一原則。 2）方案二：商業(yè)、純寫字樓、公寓組合 總建筑面積：同方案一 商業(yè)建筑面積：同方案一 寫字樓面積： 17199 平方米 公寓面積： 17199 平方米，除去置換面積為 8799 平方米 本方案的優(yōu)點(diǎn)是在方案一的基礎(chǔ)上減少了辦公物業(yè)的面積，分散了風(fēng)險(xiǎn)，缺點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)為 40年且處于鬧市區(qū)的公寓銷售前景不容樂觀。 能夠盈利在成本不能減少的情況下只能有兩個(gè)途徑：高價(jià)格銷售和提高銷售率。 營銷工作一定要請(qǐng)有實(shí)力、了解石家莊市場(chǎng)的策劃代理公司，利 用他們的銷售力全力銷售本項(xiàng)目，本地策劃代理公司水平有限，銷售方式比較落后，銷售進(jìn)度達(dá)不到要求。 商業(yè)建筑面積： 7 層總計(jì) 34398 平方米 商住樓建筑面積： 7 層總計(jì) 36855 平方米 ,除去置換面積為 28845 平方米。 劣勢(shì)分析 本案的劣勢(shì)主要表現(xiàn)在項(xiàng)目地塊自身?xiàng)l件，包括成本過高、地塊形狀、周邊小環(huán)境和政府規(guī)劃控制四方面，這些劣勢(shì)增加了項(xiàng)目定位 、產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及營銷工作的難度，也是本項(xiàng)目難以操作的 “癥結(jié) ”所在。 本案地塊和周邊現(xiàn)狀 本案地塊占地 15 畝，東西臨民族路長 66米，南北長 米，呈南北長，東西短的規(guī)則長方形。 原因主要是因?yàn)槭仪f不是一個(gè)商務(wù)發(fā)達(dá)和旅游發(fā)達(dá)城市，長期形成的中低檔酒店很多且租賃價(jià)格低，新出現(xiàn)的酒店公寓投資回報(bào)沒有很好的前景，導(dǎo)致投資客戶不認(rèn)同純投資性酒店公寓。 對(duì)東購商圈以及橋西的看法： 大多數(shù)商業(yè)經(jīng)營人士表示東購商圈成熟，是一個(gè)商業(yè)氛圍濃厚的大商圈，外來人口多，適合大量中低價(jià)位商品的經(jīng)營，并且該商圈相應(yīng)的大型配套商業(yè)業(yè)態(tài)還是市場(chǎng)空白。 二）、市場(chǎng)需求分析 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 投資客戶訪談得出結(jié)論 1）客戶來源和類型： 來源：投資客戶主要來源還是石家莊本地；也有一部分外地客戶，但這部分客戶或者在本市經(jīng)商或本地人外出經(jīng)商，對(duì)石家莊房產(chǎn)投資 市場(chǎng)熟悉。定位于南國時(shí)尚的天元名品，定為高檔名品的三利國際名品可以順利經(jīng)營，在于實(shí)現(xiàn)了選擇其他業(yè) 態(tài)，選擇曲格定位。 憑借較大的土地開發(fā)量和現(xiàn)在正在進(jìn)行的道路、環(huán)境改善工作的強(qiáng)大支持，面對(duì)新的市場(chǎng)和新的城市定位，石家莊開發(fā)商開始重新審視這一沃土，一批高起點(diǎn)、高品質(zhì)的樓盤也開始在這里落戶。東崗頭村今年則將開工建設(shè) 3． 5 萬平方米的多層住宅；二十里鋪?zhàn)曰I資金 1億元將啟動(dòng)新區(qū)的建設(shè)。 2021 年，東部開發(fā)無疑成為石家莊最具魅力的區(qū)域之一，該區(qū)域在拉動(dòng)石家莊樓市升值的同時(shí)，也進(jìn)一步帶動(dòng)了本地整體樓盤品質(zhì)的提高。 隨著 2021 年石家莊一系列城市規(guī)劃的實(shí)施，石家莊房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)新的變化，東部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、市區(qū)城中村改造項(xiàng)目、西部樓市這三個(gè)具有代表性的板塊，成為帶動(dòng)石家莊房地產(chǎn)開發(fā)走高的新的熱點(diǎn)區(qū)域。 城市規(guī)劃帶來的房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張 石家莊城市發(fā)展規(guī)劃分析 石家莊現(xiàn)行的城市總體規(guī)劃于 1991 年開始編制，到 2021 年 12 月國務(wù)院正式批復(fù)，但眼下 發(fā)展已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了規(guī)劃。 4）低收入和年輕消費(fèi)者更認(rèn)可東購商業(yè)區(qū)，這里有老牌服裝市場(chǎng)福興閣，還有時(shí)尚、價(jià)廉物美、環(huán)境好的天元名品。 4）商圈整體人流量和經(jīng)營情況 北國商業(yè)區(qū)及輻射區(qū)人流量經(jīng)過測(cè)算日均人流量在 10萬人，其中北國北國商城客流量為8 萬人，占整體的 80%，也就是說到北國商業(yè)區(qū)的客戶 80%成為北國商城的客流量，這于東購的客流量 只占東購商業(yè)區(qū)的 50%有顯著區(qū)別。 該地區(qū)東購、天元和太和電子等百貨、主題商場(chǎng)、電子市場(chǎng)等新業(yè)態(tài)經(jīng)營情況良好；傳統(tǒng)新華集貿(mào)市場(chǎng)只有福興閣憑借位置和長期的客戶認(rèn)同經(jīng)營狀況沒有明顯下滑，其它傳統(tǒng)的批發(fā)或?qū)I(yè)市場(chǎng)經(jīng)營正逐漸走向衰落。 東購商業(yè)區(qū)的范圍是指中山路（東至公里街，西至中華大街）和民族路沿線的零售商業(yè)積聚區(qū)，包括華聯(lián)等周邊的大型商業(yè)場(chǎng)所。 從市場(chǎng)調(diào)研的情況看來，石家莊的傳統(tǒng)批發(fā)商業(yè)正在逐漸衰落，但隨著當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)水平的提高零售商業(yè)卻正在蓬勃發(fā)展中，各種新的商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。 2)專業(yè)市場(chǎng)：由于本商業(yè)區(qū)位于中山路和火車站附近最優(yōu)越的位置，加上新華集貿(mào)中心和青年街市場(chǎng)長期形成的人群認(rèn)知度，本地區(qū)專業(yè)市場(chǎng)普遍經(jīng)營情況良好，尤其是老牌服裝市場(chǎng)福興閣、太和電子城經(jīng)營情況最好，說明本商業(yè)區(qū)是石家莊傳統(tǒng)的專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)區(qū)。 2）業(yè)態(tài)分析 該商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)相對(duì)單一，除了兩家百貨店外，基本上就是各種專賣店 和配套業(yè)態(tài)。 2）北國商城：橋東中產(chǎn)階層主要在北國商城購物，橋西少部分中產(chǎn)階層選擇在北國購物。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 另外從存款增長趨勢(shì)上可以看也居民儲(chǔ)蓄熱情在逐年降低。 從 2021 年起，石家莊市將投資 3000 萬元，對(duì) 15848 平方公里的市域進(jìn)行城市總體
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